物流地產(chǎn)進(jìn)入戰(zhàn)國時代

林華

近日，深圳南山集團(tuán)旗下兩家公司宣布合并——A股上市的南山控股宣布將通過換股的方式合并B股上市的深圳基地。這次合并最大的意義是深圳基地旗下的寶灣物流將借道登陸A股，而寶灣物流是中國本土最大的物流地產(chǎn)運(yùn)營商，市場份額僅次于兩大國際物流巨頭普洛斯和嘉民。

隨著中國經(jīng)濟(jì)增長和電商的崛起，物流地產(chǎn)的發(fā)展前景十分廣闊。于是，包括房企、電商、外資及金融資本等在內(nèi)的豪強(qiáng)粉墨登場，分享中國物流地產(chǎn)盛宴。

然而，有關(guān)專家表示，由于物流行業(yè)自身的一些獨(dú)有特點(diǎn)，使得物流地產(chǎn)投資規(guī)模較高、回報周期較長、市場競爭更激烈。因此，各路資本在搶灘進(jìn)入物流地產(chǎn)的同時，必須做好長期規(guī)劃和整體考慮，避免風(fēng)險。

海內(nèi)外資金蜂擁而至

隨著中國經(jīng)濟(jì)增長和電商的崛起，物流地產(chǎn)的發(fā)展前景十分廣闊。于是，各路豪強(qiáng)粉墨登場，分享物流地產(chǎn)盛宴。

近年來，隨著全國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，房屋銷售增速放緩，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求轉(zhuǎn)型，物流地產(chǎn)已成為下一塊蛋糕。

對于物流地產(chǎn)來說，最重要的升溫信號是萬科、平安進(jìn)軍物流地產(chǎn)市場。2015年6月，萬科撤銷了物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，將其作為一個獨(dú)立的品牌來運(yùn)作。截止目前，萬科在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地已正式獲取6個物流地產(chǎn)項目。

平安不動產(chǎn)在2015年初便在旗下成立了物流地產(chǎn)的事業(yè)部并開展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2015年10月，平安集團(tuán)與美國Blumberg Investment Partners合作，此次合作包括多個核心市場的全新物流資產(chǎn)，項目價值超過6億美元。

從9個到20個項目，平安不動產(chǎn)用了9個月的時間增加了11個物流園區(qū)項目，如果從2013年在成都第一個項目算起，至今也不到三年時間。

20個平安物流園項目基本覆蓋了華東、華北、東北、西北、西南等部分重點(diǎn)區(qū)域。除了目前已經(jīng)確定的20個項目外，年內(nèi)平安不動產(chǎn)還將在武漢、長沙、貴陽、柳州、石家莊、重慶、鎮(zhèn)江等地啟動10個左右新項目，利用三到五年時間在全國建立一個相對完善的物流網(wǎng)絡(luò)。

事實(shí)上，有很多房地產(chǎn)企業(yè)涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域。幾年前，富力地產(chǎn)也投資30億元興建廣州國際空港物流園，而廣州花都的物流地產(chǎn)目前基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

對物流地產(chǎn)而言，諸如萬科、綠地、富力、平安一類重量級的房地產(chǎn)企業(yè)逐次入場所帶來的不僅僅是巨額的資金，更有可能是房地產(chǎn)企業(yè)借助物流地產(chǎn)謀求轉(zhuǎn)型。

在線零售市場的興起和蓬勃，給電商帶來了巨量物流倉儲需求，電商自身也開始進(jìn)行代建和自建物流的多方嘗試。

為了提升相對滯后的物流配套服務(wù)，以阿里巴巴（菜鳥網(wǎng)絡(luò)）、京東等為代表的大型電商企業(yè)在最近幾年一度扎堆自建倉儲物流。

在2013年5月28日，馬云宣布成立“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”，進(jìn)軍物流地產(chǎn)。據(jù)介紹，馬云的菜鳥網(wǎng)絡(luò)主要的合作伙伴包括銀泰集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)、富春集團(tuán)，中國人壽集團(tuán)、中信銀行將為項目提供資金支持。

菜鳥網(wǎng)絡(luò)的創(chuàng)立，意味著電商投資物流地產(chǎn)進(jìn)一步白熱化。自2011年開始，京東圈地1400畝落戶5城自建大型物流中心，而2013年底京東在上海投資35億元的物流中心“亞洲一號”投入使用。蘇寧未來三年計劃投入200億建設(shè)物流。

除了國內(nèi)電商，外資物流集團(tuán)也大手筆投資物流地產(chǎn)，并占據(jù)中國物流地產(chǎn)的半壁江山。2012年10月，全球最大的工業(yè)地產(chǎn)投資公司之一嘉民集團(tuán)在中國的旗艦項目——嘉民浦東空港物流中心正式投入運(yùn)作，并宣布3-5年內(nèi)在中國投資190億元人民幣。

自2003年進(jìn)入中國以來，國際物流地產(chǎn)商普洛斯的版圖已經(jīng)擴(kuò)張到國內(nèi)29個重要城市，投資并管理著103個物流園區(qū)，可供租賃面積達(dá)1150萬平方米，基本形成了對中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費(fèi)市場的物流配送網(wǎng)路的覆蓋。

此外，豐樹、騰飛等新加坡物流地產(chǎn)巨頭也同樣激進(jìn)搶奪國內(nèi)高端物流地產(chǎn)項目的開發(fā)和改造，觸角深入長三角、珠三角、環(huán)渤海以及西南區(qū)域。

另外，包括中銀集團(tuán)、凱雷集團(tuán)、銀證基金等金融資本也在投資物流地產(chǎn)。從投資形式來看，這些金融資本多數(shù)通過與專業(yè)物流開發(fā)商合作的形式介入開發(fā)，甚至還延伸至運(yùn)營階段。

根據(jù)公開信息整理的數(shù)據(jù)顯示，各路資金已經(jīng)在物流地產(chǎn)上投入了超過250億人民幣。而占領(lǐng)國內(nèi)物流地產(chǎn)半壁江山的普洛斯集團(tuán)表示，公司預(yù)計將在兩年左右的時間里繼續(xù)在中國擴(kuò)張。由此可以看出，物流地產(chǎn)還將持續(xù)升溫。

物流地產(chǎn)迎來黃金期

如今，物流地產(chǎn)迎來了發(fā)展黃金期，國家政策紅利頻現(xiàn)、電子商務(wù)迅速增長、物流地產(chǎn)租金收益穩(wěn)定、房企尋求物流地產(chǎn)避險，這些都幫助物流地產(chǎn)漸漸從幕后走向舞臺，為眾人所熟識。

近來年，國家層面數(shù)次強(qiáng)調(diào)物流業(yè)發(fā)展的重要性。2014年9月，國務(wù)院印發(fā)《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃》，明確了物流業(yè)的發(fā)展方向，并將推動物流倉儲朝著專業(yè)化、智能化的方向快速前進(jìn)。

2014年9月，商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)商貿(mào)物流發(fā)展的實(shí)施意見》；2013年9月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃的通知》。這一系列利好政策出臺，將進(jìn)一步推動物流地產(chǎn)的發(fā)展。

中國物流與采購聯(lián)合會副會長賀登才表示，在今后一個時期，中國物流業(yè)將處于產(chǎn)業(yè)地位的提升期、現(xiàn)代物流服務(wù)體系的形成期和物流強(qiáng)國的建設(shè)期。

中國電子商務(wù)的的飛速發(fā)展，將產(chǎn)生對物流配送中心的巨大需求?！吨袊娮由虅?wù)報告（2015）》的數(shù)據(jù)顯 示，2015年，我國電子商務(wù)交易額為20.8萬億元，同比增長約27%。全國零售實(shí)物商品網(wǎng)上銷售額為32424億元，同比增長31.6%。全國快遞服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)量達(dá)到206.7億件，同比增長48%，其中70%是由于國內(nèi)電子商務(wù)產(chǎn)生的快遞量。

近幾年，中國電子商務(wù)在以驚人的速度爆發(fā)式增長，這給物流業(yè)帶來旺盛的需求刺激，從阿里巴巴“雙十一”銷售額的增長便能看出這種刺激的效果。

2015年天貓“雙十一”交易額12分28秒就突破了100億，10小時已破500億。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015天貓“雙十一”交易額達(dá)912.17億元。

據(jù)稱，2015年電商企業(yè)迎來第7個“雙十一”。國家郵政局監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，主要電商企業(yè)全天共產(chǎn)生快遞物流訂單4.6億件，同比增長65%，全天各郵政、快遞企業(yè)共處理1.48億件，同比增長67%。

然而，需求大幅提升的同時，也對物流行業(yè)的發(fā)展水平提出更高的要求。盡管各大電商與各大物流公司提前溝通并做了相應(yīng)準(zhǔn)備工作，但是，2015年“雙十一”全天共產(chǎn)生快遞物流訂單4.6億件之后，物流、配送環(huán)節(jié)勢必還會出現(xiàn)了延遲的現(xiàn)象。

值得一提的是，中國現(xiàn)在的人均倉儲面積只有0.4平米，不到美國的1/10，而中國的電商滲透率已經(jīng)超過了美國，這存在巨大的增長空間。

據(jù)中國采購發(fā)展報告顯示，中國現(xiàn)有5.5億平方米的物流倉儲設(shè)施中能達(dá)到國際化標(biāo)準(zhǔn)的不足2%，這些達(dá)標(biāo)的倉儲存量僅相當(dāng)于美國波士頓一個城市的水平，且其中60%還是位于一線城市。

強(qiáng)勁的市場剛需加上倉儲存量的短缺，無疑是物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的強(qiáng)大推動力；與此同時，住宅地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)終結(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商亟需找到新戰(zhàn)場，包括物流地產(chǎn)等“非主流”地產(chǎn)類型已成為開發(fā)商青睞的下一塊蛋糕。

開發(fā)商心里明白，做地產(chǎn)項目，影響利潤的關(guān)鍵因素在于土地成本。而物流地產(chǎn)項目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價格自然更加便宜。從長遠(yuǎn)看，未來增值的空間會比較大。

更為重要的是，物流地產(chǎn)如今正迎來發(fā)展的黃金期，物流地產(chǎn)租金收益穩(wěn)定。這才是眾多房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)軍物流地產(chǎn)的最大動力。

據(jù)稱，物流地產(chǎn)的租金回報很可觀，出租的年回報率可達(dá)8%-12%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅或商業(yè)物業(yè)不超過5%的回報率。加上物流地產(chǎn)的租期普遍較長，租客的自身業(yè)務(wù)和客源都比較穩(wěn)定，管理相對輕松。

近年來，物流地產(chǎn)的租金連續(xù)上漲，全國主要城市優(yōu)質(zhì)物流倉儲的租賃需求呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，市場平均空置率保持較低水平。這些都表明，物流地產(chǎn)有著較為廣闊的發(fā)展前景，吸引眾多企業(yè)進(jìn)入也不足為怪了。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國直接以“物流園區(qū)”名字出現(xiàn)的倉儲物流園區(qū)達(dá)到754個，如果算上那些未以“物流園區(qū)”名義或形式出現(xiàn)的倉儲設(shè)施，這一數(shù)字可能會更多。

物流地產(chǎn)遇發(fā)展瓶頸

在眾多資本追捧物流地產(chǎn)的同時，也必須要看到物流地產(chǎn)有著其獨(dú)有的特點(diǎn)，在投資物流地產(chǎn)時必須警惕其潛在風(fēng)險。

有關(guān)專家表示，物流地產(chǎn)項目具有初期投資金額大、回報周期長、市場競爭強(qiáng)的特點(diǎn)，對企業(yè)的管理能力和人員素質(zhì)等都提出了更高的要求。

據(jù)稱，物流地產(chǎn)的運(yùn)營周期較長，物流地產(chǎn)回報周期一般是10年，唯有具備雄厚資金實(shí)力的企業(yè)才有能力參與，那些抱有快速回收投資心態(tài)的企業(yè)難以真正成功。

例如倉儲建設(shè)投資金額大，回報周期長，又有很大的平臺特性，即在模式創(chuàng)新上有風(fēng)險、不確定性。其中占地問題需要與政府作較多溝通，這對目前仍以民營企業(yè)為主的物流行業(yè)來說，做倉儲所面臨的困難不言而喻。

對于資金相對雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，物流園區(qū)的建設(shè)周期一般長達(dá)4-5年，而投資回報周期則會更長，住宅開發(fā)商往往缺乏操作經(jīng)驗(yàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商要做好物流園區(qū)的話，必須對相關(guān)產(chǎn)業(yè)有深入的了解。

在物流園區(qū)的建設(shè)過程中，征地困難已經(jīng)成為困擾其發(fā)展的重要因素。例如，項目往往受到土地出讓方式調(diào)整和土地宏觀政策的影響，使規(guī)劃不得不一改再改；很多園區(qū)土地手續(xù)辦理放緩，部分項目不能如期開工；后續(xù)土地儲備不足，影響遠(yuǎn)期規(guī)劃和發(fā)展等等。

分析人士表示，由于土地價格的提升，新建物流設(shè)施的使用成本過高，必定帶來其客戶成本的上升。這樣，新建設(shè)施不僅無法降低成本，反而會提高社會物流成本。

實(shí)際上，成功的物流園區(qū)，最主要的原因是合理控制土地價格，降低基礎(chǔ)設(shè)施的投資運(yùn)營成本。但是，物流設(shè)施建設(shè)用地來源困難等諸多難題正在困擾著國內(nèi)物流企業(yè)。

從嚴(yán)格意義上來講，物流地產(chǎn)屬于倉儲用地，但是在實(shí)際操作過程中，工業(yè)用地和倉儲用地的界限比較模糊，隨著產(chǎn)業(yè)融合程度的加深，土地性質(zhì)的模糊可能會在將來給企業(yè)帶來麻煩。

同時，物流地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展更依賴于規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)，必須要達(dá)到一定的規(guī)模并加強(qiáng)協(xié)同管理才能明顯降低成本，提高效率。

目前中國物流地產(chǎn)競爭白熱化，外資物流地產(chǎn)大鱷已經(jīng)占據(jù)半壁江山。而中國物流地產(chǎn)的整體實(shí)力仍然較弱，企業(yè)規(guī)模過小、專業(yè)化程度不高，尚未形成規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)，難與外資物流地產(chǎn)大鱷抗衡。

在這種情況對于市場的所有新進(jìn)入者都是巨大的挑戰(zhàn)。因此，企業(yè)在搶灘進(jìn)入物流地產(chǎn)的同時，必須做好長期規(guī)劃和整體考慮，避免風(fēng)險。

有關(guān)專家表示，物流地產(chǎn)投資需要格外警醒，以防“一窩蜂式”的投資迅速催生泡沫。隨著大量資本進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，可能會導(dǎo)致市場過熱，從而積蓄一定的風(fēng)險。

事實(shí)上，物流地產(chǎn)前期招商和后期運(yùn)營的能力是很多企業(yè)需要面臨的短板。物流地產(chǎn)更關(guān)注如何精細(xì)化管理運(yùn)營、控制成本。

據(jù)稱，進(jìn)入物流地產(chǎn)多年的一些老牌企業(yè)已建立起一套獨(dú)有的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，并積累了大量客戶資源，且物流地產(chǎn)的客戶對開發(fā)企業(yè)的品牌黏度較高，所以新進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)在前期的招商和運(yùn)營過程中一定會遇到阻礙。如何真正融入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，是每個企業(yè)入行前都必須思考的問題。

在外資物流地產(chǎn)進(jìn)入中國之前，國內(nèi)很難找到國際標(biāo)準(zhǔn)的物流倉庫。一些國內(nèi)倉儲倉庫憑想象建造，沒有專業(yè)的人才也缺乏專業(yè)化的物流管理知識。甚至將物流地產(chǎn)等同于物流倉庫，其結(jié)果是貨物運(yùn)進(jìn)運(yùn)出都麻煩，集裝箱卡車開不進(jìn)去，或者很難掉頭。

分析人士認(rèn)為，物流地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)最容易出風(fēng)險的是管理細(xì)節(jié)，因?yàn)楣芾韺ο笕秦浳铩６\(yùn)營團(tuán)隊需要建立適合的管理架構(gòu)，深入研究需求客戶市場的物流運(yùn)作方式，研究客戶市場的競爭格局和發(fā)展趨勢，為客戶提供標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化服務(wù)等。