鑫苑：跨國房企的內(nèi)外兼修

劉陽

作為紐交所上市的泛地產(chǎn)集團，鑫苑從戰(zhàn)略層面上致力于針對中產(chǎn)階層、聚焦中美核心城市，不斷探索將國際化、科技化的概念帶進泛地產(chǎn)領域。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢持續(xù)。一到五月間，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額32292 億元，同比名義增長5.1%，增速比一到四月間累計完成額增速回落 0.9個百分點。然而，全國樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，仍溫和回暖?？v觀國際房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，蓬勃發(fā)展的城市更不在少數(shù)。

近年來，中國的房地產(chǎn)走勢趨于明顯，一線城市形勢較好，呈平緩上升的趨勢；二線城市尤其是強二線城市的形勢，從2016年一月以來表現(xiàn)良好，增長速度超過了一線城市；三四線城市的房地產(chǎn)形勢欠佳，并且從行業(yè)發(fā)展規(guī)律來說，此形勢會長期存在，即一二線城市和三四線城市房地產(chǎn)形勢的差距會越拉越大。

這種城市間的房價差異在國際上具有共性。以美國紐約為例，在市中心中央公園最貴的樓盤，兩居室售價大約三千萬美元以上，同位置的聯(lián)排別墅售價大約超過一億美元。而在紐約州距紐約市中心自駕四個小時車程的康奈爾大學附近，一棟獨立的別墅售價大約20萬到40萬美元。在2008年的金融危機中，紐約市房地產(chǎn)受影響較小，房價恢復很快，目前房地產(chǎn)形勢更是呈平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，從2015年到2016年初，普通住宅和公寓式住宅的形勢持續(xù)向好。

鑫苑地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“鑫苑”，NYSE： XIN）是中國第一家在美國紐交所上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當前業(yè)務覆蓋住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理及電影院線、科技文化、智慧社區(qū)、區(qū)塊鏈等領域，連續(xù)11年入選“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”。十九年來，鑫苑累計建設完工項目29個，完工面積806萬平方米，在建項目17個，在建面積逾900萬平方米。具有多年地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗的鑫苑首席財務官劉懷宇在接受《首席財務官》采訪時表示，“房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟的支柱行業(yè)，受國家政策影響很大。從社會和經(jīng)濟的層面來說，應該盡量使房地產(chǎn)行業(yè)保持穩(wěn)定增長并且提供更具前瞻性和預測性的政策環(huán)境，整個房地產(chǎn)行業(yè)才能夠更加平穩(wěn)地發(fā)展?！?/p>

雙幣避險

鑫苑國內(nèi)和海外房地產(chǎn)布局采取“四+三”戰(zhàn)略，即未來城市發(fā)展重點將集中在四個二線城市和三個一線城市。其中“四”代表鄭州、濟南、蘇州和西安，這四個城市是鑫苑具有傳統(tǒng)優(yōu)勢的城市，“三”代表北京、上海和紐約。劉懷宇透露，現(xiàn)在鑫苑在長沙和成都已有房地產(chǎn)開發(fā)項目，隨著這兩個城市項目的不斷拓展，未來采取“六+三”戰(zhàn)略也不無可能。

鑫苑的產(chǎn)品聚焦“四+三”城市，具有當?shù)鬲毺氐母偁巸?yōu)勢，并且具有極高的品牌認受度。劉懷宇舉例，鄭州是鑫苑聚焦的傳統(tǒng)城市之一，在當?shù)氐钠放朴绊懥κ菙?shù)一數(shù)二的。在濟南和蘇州，鑫苑已經(jīng)扎根十年以上，做了很多項目?！皬膽?zhàn)略層面上講，鑫苑是針對中產(chǎn)階層，聚焦于擅長的城市，把國際化、科技化的概念帶進我們的產(chǎn)品?！?/p>

鑫苑的目標，不僅做中國的地產(chǎn)商，更要成為一個國際地產(chǎn)商。目前，鑫苑在海外的房地產(chǎn)項目主要集中在紐約市，并且已經(jīng)發(fā)展了自己的項目和團隊，能以很低的新增成本覆蓋當?shù)氐氖袌觥耐顿Y組合的層面來說，鑫苑目前在國內(nèi)和海外布局比例大約是九比一，劉懷宇表示，希望在未來三到五年內(nèi)達到八比二?？偟膩碚f，鑫苑將以紐約市為代表的國際地產(chǎn)比重加大，同時在國內(nèi)會聚焦于具有傳統(tǒng)優(yōu)勢的一線和二線城市。

2016年1月14日，鑫苑宣布在紐約曼哈頓中城購買了一塊土地，4月份，相繼于北京梨園鎮(zhèn)、江蘇省昆山市和河南省鄭州市共獲得了七塊土地，并在8月1日于紐約市皇后區(qū)法拉盛北方大道再次獲得一塊土地。對于今年的購地舉措，海外投資人和國內(nèi)投資人都是非常贊賞的，尤其是在國外主要城市的核心區(qū)獲得土地，在房地產(chǎn)行業(yè)無疑是加分項目。劉懷宇表示，在國內(nèi)獲得土地的衡量標準主要看地段和價格。鑫苑今年在國內(nèi)拿到的七塊土地無論在地段還是價格上都非常理想。例如，在昆山市拿到的土地，是通過法拍途徑獲得，當時四月份拿到的地價為人民幣五千元左右，而在七月份，同等地段的樓面地價已經(jīng)漲到了人民幣一萬五千元。

鑫苑之所以堅持美國和中國市場并重，自然有資金避險層面的考量。國內(nèi)一二線城市的房屋資產(chǎn)價格穩(wěn)步上漲的勢頭以人民幣計價相對比較確定，而以美元計價則未必，從目前來看，可能會出現(xiàn)“力挺房價卻讓步匯價”的走向。劉懷宇坦言，因為有美國上市公司背景，因此當鑫苑有美元負債時，希望可以尋找美元資產(chǎn)與其對沖；而鑫苑的人民幣投資組合，則希望用人民幣資金來支撐，如此一來，便可以最大程度地避免匯率風險。

國際化、金融化和科技化

國際化、金融化和科技化是鑫苑制定的未來戰(zhàn)略發(fā)展方向。劉懷宇具體談到，國際化是指鑫苑充分發(fā)揮紐交所上市地位及美國開發(fā)經(jīng)驗，增加海外業(yè)務比重，并給中國業(yè)務帶來更多的國際化經(jīng)驗。從根本上講，鑫苑自身的國際化色彩非常濃厚，已經(jīng)被美國投資者視為“公司中有一位中國股東”的當?shù)亻_發(fā)商，并且是非常罕有的在美國擁有自己開發(fā)隊伍的開發(fā)商。

在美國進行地產(chǎn)開發(fā)，法治特征更加明顯。成熟區(qū)域的土地，均分散在各個不同的私人業(yè)主手中，如果想獲得土地，必須從各個私人業(yè)主手中購買。劉懷宇舉例說明，在紐約曼哈頓中城獲得的土地上原本是加油站，在開發(fā)這塊土地前需要很多繁瑣的步驟，包括加油站的拆除、地下油庫的清理并需要達到環(huán)保檢測標準，改變土地使用性質(zhì)并且重新規(guī)劃土地用途，最終才能進行開發(fā)。簡言之，在美國獲得土地并成功開發(fā)，除了資金因素外，更重要的是要有當?shù)氐膶I(yè)團隊、良好的綜合業(yè)績表現(xiàn)以及當?shù)氐钠放啤?/p>

在美國，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，很多服務都會進行外包，如設計、質(zhì)控、工程、銷售等等。那么，如何尋找合適的外包商，在保證質(zhì)量高、價格低的同時，配合默契、工作順利是在當?shù)爻晒M行地產(chǎn)開發(fā)的重要因素。鑫苑在這方面經(jīng)驗非常豐富，能夠為項目準確定位適合的外包商。劉懷宇幽默地表示，“想做到這點，其實需要交學費，并沒有什么竅門可言?！?

科技化是指鑫苑在人類進入互聯(lián)網(wǎng)和現(xiàn)代科技時代后，思索如何用自己的產(chǎn)品帶給客戶科技化的享受，如用人臉識別、指紋識別等加強安全管理，用控制手環(huán)對保姆或保潔人員實時定位、用總控智能家具實現(xiàn)客戶下班前隨意開啟空調(diào)和開合窗簾等、實時監(jiān)控孩子的安全、加強清風系統(tǒng)的建設等。這是鑫苑目前的重要發(fā)展方向之一。

近期，鑫苑攜手清華大學五道口金融學院、國際領先的科技企業(yè)和頂尖科研機構，共同組建了聯(lián)合實驗室，率先在國內(nèi)地產(chǎn)領域引入?yún)^(qū)塊鏈等高新科技，全力打造房產(chǎn)數(shù)字化平臺，這也是鑫苑的科技化戰(zhàn)略舉措之一。鑫苑的主要客戶是中產(chǎn)階層，這個人群普遍存在融資難、投資難以及投資和融資后資金流動性差的問題。鑫苑立足于解決此痛點，利用區(qū)塊鏈技術，通過打造房產(chǎn)數(shù)字化平臺，讓普通的地產(chǎn)投資者和融資者可以在此平臺通過區(qū)塊鏈產(chǎn)品的買賣實現(xiàn)投融資。劉懷宇坦言，“在確保安全性和透明度的基礎上，當全中國一百萬、一千萬，甚至一億的投資者都在這個平臺上進行交易時，我們的平臺就能實現(xiàn)獨特的巨大價值?！?/p>

重塑資本市場品牌形象

金融化，是指鑫苑不斷探索如何更加高效地運用和精密控制房地產(chǎn)開發(fā)中形成的密集的資金，以及如何降低融資成本和拓寬融資渠道等。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，因此對現(xiàn)金流的管控和資金運用的效率和效果提出了很高的要求。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的技術和產(chǎn)品均比較成熟，在很多產(chǎn)品都可以外包的情況下，實際上房地產(chǎn)行業(yè)在某種意義上可以稱為“經(jīng)營房地產(chǎn)的金融企業(yè)”，要求企業(yè)在現(xiàn)金管理、資金安全和風險管理上做很多工作。鑫苑采用了“垂直管理，現(xiàn)金為王”的財務架構，運用精煉、高效的管控體系嚴格管控現(xiàn)金、融資、預算、核算、稅籌、報表和合規(guī)等，并最終將所有投入和回報落在現(xiàn)金上。

劉懷宇十分重視財務管理工作，并在精煉、高效的層面上帶領財務團隊上了一個比較大的臺階。在加盟鑫苑一年多以來，鑫苑融資規(guī)模增加了約35%，融資成本下降了約20%，鑫苑的市值大概翻了一番，并且在中國資本市場的品牌形象也逐漸樹立起來了，這些數(shù)據(jù)結(jié)果均彰顯了財務管理給鑫苑帶來的價值。

除了在海外發(fā)股發(fā)債之外，鑫苑在中國資本市場首度亮相，進而增加了鑫苑在中國資本市場的知名度和影響力，并在2016年3月成功發(fā)行三期境內(nèi)公司債券。鑫苑得益于國家關于房地產(chǎn)行業(yè)公開發(fā)行公司債的政策，共發(fā)行了三期總計22億元的小公募債券，一方面降低了鑫苑的融資成本、補充了公司的融資規(guī)模，另一方面也對主營業(yè)務和新業(yè)務的發(fā)展起到了很大的支持作用。對于這部分資金的配置，劉懷宇表示，大部分資金會用來還債，包括高成本債特別是信托和結(jié)構性融資，資金剩下的部分會用于補充流動資金。

在談到近幾年中概股價值被低估現(xiàn)象時，劉懷宇認為中概股未必一定被低估。美國投資者確實容易加高主要業(yè)務在中國的公司的風險系數(shù)，但是隨著高質(zhì)量的中國公司在資本市場中持續(xù)創(chuàng)造價值，這種現(xiàn)象會慢慢改變。并且，劉懷宇表示，鑫苑不會盲目效仿中概股私有化的浪潮，仍會按照既定的戰(zhàn)略規(guī)劃穩(wěn)扎穩(wěn)打、逐步實施。

空降兵帶隊

加入鑫苑之前，劉懷宇曾任第一太平戴維斯亞太區(qū)首席財務總裁，擁有美國康奈爾大學工商管理碩士（MBA）學位，并是香港會計師公會內(nèi)地戰(zhàn)略發(fā)展咨詢委員會成員。

空降鑫苑的一年多時間中，劉懷宇對鑫苑的財務團隊大加贊賞?！柏攧請F隊取得了非常好的成績，融資規(guī)模增大的同時降低了融資成本，市值翻了一倍，并且第一次在中國資本市場亮相，同時建立了更加精煉、高效的財務管控體系，給整個公司的財務管理帶來了明顯的改善。”在此期間，劉懷宇并沒有主動更換過財務管理團隊中任何一位同事，而是在工作中不斷思考如何帶領團隊，以及如何把每一位團隊成員的長處發(fā)揮出來。

令劉懷宇頗感欣慰的是，他得到了從董事長、董事會、業(yè)務團隊到財務團隊全方面的支持，工作的開展非常順利，工作的過程中也很開心。初到鑫苑也面臨了許多挑戰(zhàn)和困難，一度感覺壓力很大，但是最終在眾多同事的支持下，他基本完成了財務團隊的轉(zhuǎn)型，建立起了一個高效的、帶來巨大價值的財務團隊，并會在未來繼續(xù)努力為鑫苑創(chuàng)造更大的價值。