中國城市土地市場發(fā)育程度評價(jià)及其時空特征分析*

于強(qiáng)靜，華亞偉，樊鵬飛，梁流濤

（河南大學(xué)環(huán)境與規(guī)劃學(xué)院，河南 開封　475004）

中國城市土地市場發(fā)育程度評價(jià)及其時空特征分析*

于強(qiáng)靜*，華亞偉，樊鵬飛，梁流濤

（河南大學(xué)環(huán)境與規(guī)劃學(xué)院，河南 開封475004）

從城市土地市場化程度、供需均衡度、土地利用集約節(jié)約度、配套機(jī)制完善度、投入產(chǎn)出分析五個方面構(gòu)建城市土地市場發(fā)育評價(jià)模型，利用2003～2014年間30個?。ㄖ陛犑?、自治區(qū)）的數(shù)據(jù)，對我國城市土地市場發(fā)育程度進(jìn)行測算和評價(jià)，并分析其時空分異特征。主要結(jié)論如下：1）東南沿海地區(qū)城市土地市場發(fā)育比較成熟，土地市場發(fā)育程度較其他地區(qū)高。2）中部地區(qū)城市土地市場的發(fā)育正處于逐漸加快階段。3）西部內(nèi)陸地區(qū)城市土地市場的發(fā)育還處于起步階段。4）隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的不斷加快，從時間序列上來看，我國城市土地市場發(fā)育的總體態(tài)勢越來越好。

城市土地市場；時空格局；評價(jià)指標(biāo)體系；AHP分析法

1　問題的提出

土地作為一種基本的生產(chǎn)要素和稀缺資源，其市場配置是否科學(xué)合理將對社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。土地市場作為市場經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，其發(fā)育程度將直接影響著土地資源的配置的效率和水平。從1987年深圳拍賣第一宗土地起，經(jīng)過1989年國家正式開放土地使用權(quán)市場，到2004年國有土地使用權(quán)招掛拍制度的出臺［1］，經(jīng)過多年的發(fā)展，我國的土地市場逐漸完善和成熟，土地市場已經(jīng)成為國家宏觀調(diào)控的重要領(lǐng)域，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著越來越重要的作用。

當(dāng)前我國學(xué)者對于土地市場的研究多集中在土地市場的發(fā)育與土地的集約利用、土地市場發(fā)育程度評價(jià)體系的研究、我國局部地區(qū)土地市場發(fā)育程度研究、土地市場發(fā)育存在問題與對策的研究等。但對于全國范圍內(nèi)城市土地市場發(fā)育的相關(guān)研究相對較少。開展全國土地市場發(fā)育程度的時空格局研究，弄清全國層面土地市場發(fā)育的整體過程和各地區(qū)所呈現(xiàn)的狀態(tài)，對深入了解中國特色的土地制度，因地制宜制定相關(guān)土地政策措施以及深化土地制度改革都具有重要意義。因此，本研究根據(jù)2003～2015年的土地相關(guān)資料，通過建立科學(xué)的評價(jià)體系和計(jì)算模型，在較大的時空尺度內(nèi)對全國城市土地市場發(fā)育程度進(jìn)行測算和時空特征分析。

2　城市土地市場發(fā)育程度評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

2.1指標(biāo)體系的構(gòu)建原則

就評價(jià)指標(biāo)而言，應(yīng)當(dāng)可以直接或間接反映土地市場的發(fā)育程度，指標(biāo)的選取和設(shè)計(jì)應(yīng)遵循如下原則：1）系統(tǒng)性原則：建立的指標(biāo)體系能夠?qū)ν恋厥袌鲞M(jìn)行全面系統(tǒng)的反映。2）動態(tài)性原則：能夠反映城市土地市場的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)和變化趨勢。3）權(quán)威可比原則：指標(biāo)數(shù)據(jù)來源應(yīng)當(dāng)具備權(quán)威性和全國范圍內(nèi)的可比性［2］，因而首選國家和政府部門公開發(fā)布的相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料。

2.2指標(biāo)體系的建立與說明

本研究在確立評價(jià)指標(biāo)選取和設(shè)計(jì)原則后，分析影響土地市場發(fā)育的因素，以選擇目標(biāo)法構(gòu)建土地市場發(fā)育程度評價(jià)指標(biāo)體系。評價(jià)指標(biāo)體系以土地市場發(fā)育程度作為評價(jià)總目標(biāo)，一級指標(biāo)為市場化程度、供求均衡度、土地利用集約節(jié)約度、配套機(jī)制完善度、投入產(chǎn)出分析等5項(xiàng)，二級指標(biāo)為土地有償使用率、土地公開出讓率、工業(yè)用地的占地比、生活居住用地占地比、地均GDP、地均財(cái)政收入、土地稅收與財(cái)政收入比、建成區(qū)綜合容積率、城市地價(jià)與房價(jià)比、城市地價(jià)增長率、土地違法處理效率、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額比例、住宅投資開發(fā)完成額比例等13項(xiàng)，指標(biāo)體系架構(gòu)見表1。

2.3土地市場發(fā)育程度評價(jià)指標(biāo)內(nèi)涵

2.3.1市場化程度

表1　全國土地市場發(fā)育程度評價(jià)指標(biāo)體系Table 1 System of evaluation indications of the urban market development

土地資源的配置方式分為協(xié)議劃撥和公開出讓。協(xié)議劃撥通常用于政府機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、學(xué)校、城市道路、公共設(shè)施用地等公益性土地配置；公開出讓是通過市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制來實(shí)現(xiàn)土地資源市場化配置的方式，土地市場化程度是評價(jià)土地市場發(fā)育程度的首要因素。

（1）土地有償使用率：是指當(dāng)年有償供給面積扣除掉同年劃撥面積余下的面積與該年土地供給的總面積的比值。

（2）土地公開出讓率：是指當(dāng)年土地公開出讓面積與土地供給總面積的比值，土地公開出讓面積包括土地招標(biāo)、掛牌、拍賣的土地面積。

2.3.2供求均衡度

對于商品市場來說，一對非常重要的關(guān)系就是供給與需求。土地作為一種商品，也同樣存在這樣一對關(guān)系。相對于其他的一般商品，土地自然供給是有限的、無彈性的，而土地的市場供給可以通過擴(kuò)大城市的用地面積、提高土地的集約節(jié)約利用、建立合理的土地供給制度等途徑實(shí)現(xiàn)，呈現(xiàn)出其具有的彈性。總體上來說，土地市場是供不應(yīng)求的，但由于土地經(jīng)濟(jì)供給的彈性使土地市場的供需在局部可以達(dá)到平衡。因此，土地市場供應(yīng)與需求的均衡程度成為評價(jià)土地市場發(fā)育程度的重要方面。

（1）工業(yè)用地的占地比：是指城市工業(yè)用地面積占城市建成區(qū)總面積的份額。

（2）生活居住用地占地比：是指城市生活居住用地面積占城市建成區(qū)的總面積的份額。

2.3.3土地利用集約節(jié)約度

土地集約利用是指在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展過程中，通過增加對單位面積土地的要素投入、優(yōu)化存量土地利用結(jié)構(gòu)、改善土地管理制度等手段，以提高土地利用的產(chǎn)出效率和經(jīng)濟(jì)效益的行為［3］。所以土地的利用集約節(jié)約度也是評價(jià)土地市場發(fā)育程度的方面之一。

（1）地均GDP ：是指城市區(qū)域GDP與城市建成區(qū)面積的比值。

（2）地均財(cái)政收入：是指城市財(cái)政收入量與城市建成區(qū)面積的比值。

（3）土地稅收與財(cái)政收入比：是指城市政府的地方財(cái)政收入與該地區(qū)財(cái)政總收入的比值。

（4）建成區(qū)綜合容積率：指建成區(qū)的建筑面積與該地塊的面積的比值。

2.3.4配套機(jī)制完善度

土地市場的配套機(jī)制包括與其相關(guān)的金融、稅收和中介等政策體制架構(gòu)。配套機(jī)制越完善，則土地市場信息越齊備，傳遞速度越快，市場服務(wù)效率越高，土地市場的發(fā)育程度也就越高。

（1）城市地價(jià)與房價(jià)比=房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置單價(jià)/商品房平均銷售價(jià)格

（2）土地違法處理效率=上年結(jié)案案件/上年發(fā)生案件

（3）城市地價(jià)增長率=（本年度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置單價(jià)-上年度房地產(chǎn)企業(yè)土地購置單價(jià)）/上年度房地產(chǎn)企業(yè)土地購置單價(jià)

2.3.5投入產(chǎn)出分析

城市土地的投入產(chǎn)出分析，實(shí)際就是對房地產(chǎn)行業(yè)的投入產(chǎn)出分析。只有當(dāng)產(chǎn)出大于投入時房地產(chǎn)商才有利可圖，才有人去投資房產(chǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)利用。所以其在評價(jià)土地市場發(fā)育程度中占有一定地位。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額比例=房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際投資額/房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃投資額，表示各種登記注冊類型的房地產(chǎn)開發(fā)公司等單位統(tǒng)一開發(fā)的統(tǒng)代建、拆遷還建的住宅、賓館、辦公樓等房屋建筑物和配套服務(wù)設(shè)施，土地開發(fā)工程的投資的完成情況的指標(biāo)。

（2）住宅投資開發(fā)完成額比例=住宅開發(fā)實(shí)際投資額/住宅開發(fā)計(jì)劃投資額，是指累計(jì)投資在住宅商品房的實(shí)際金額的完成情況的指標(biāo)。

3　土地市場發(fā)育程度評價(jià)過程

3.1數(shù)據(jù)來源

各指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于2004～2015年《中國國土資源年鑒》、《中國國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》以及國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站相關(guān)信息與資料。

3.2各指標(biāo)權(quán)重

權(quán)重可以反映出各個評價(jià)指標(biāo)對土地市場發(fā)育狀況的影響程度，權(quán)重的確定是評價(jià)過程的關(guān)鍵所在。一般權(quán)重確定的方法有德爾菲法、因素成對比較法、變異系數(shù)法以及AHP層次分析法。本研究中采取變異系數(shù)法和AHP層次分析法相結(jié)合的方法確定權(quán)重。其中變異系數(shù)法是客觀性較強(qiáng)的權(quán)重確定方法，而層次分析法是主觀性較明顯的方法，兩者結(jié)合可以使得出的權(quán)重更加準(zhǔn)確，更有說服力。

3.2.1變異系數(shù)法確定權(quán)重

由于評價(jià)指標(biāo)體系中各項(xiàng)指標(biāo)的量綱不同，不宜直接比較，需對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，變異系數(shù)和極差、標(biāo)準(zhǔn)差一樣反映的是數(shù)據(jù)波動的程度。其中對于同一評價(jià)指標(biāo)來說，變異系數(shù)越大，則說明該指標(biāo)越重要。其公式為：

3.2.2AHP層次分析法確定權(quán)重

層次分析法是較主觀地確定權(quán)重的一種方法，它是將一個多目標(biāo)決策問題看成一個整體，并將一個復(fù)雜的問題分為若干層次和因素，從而進(jìn)行定量與定性的分析，最終得出不同方案的重要性程度的權(quán)重。其優(yōu)點(diǎn)是思路簡單，便于計(jì)算和接受。層次分析法計(jì)算判斷矩陣的最大特征根和其對應(yīng)的特征向量的方法有和積法和方根法等，本研究采用的是和積法并利用MATLAB軟件進(jìn)行計(jì)算［4］。層次分析法的步驟如下：

（1）構(gòu)建全國城市土地發(fā)育程度的層次結(jié)構(gòu)模型。模型包括總目標(biāo)、一級指標(biāo)、二級指標(biāo)。

（2）構(gòu)造判斷矩陣。根據(jù)查閱資料或者多個專家的意見進(jìn)行斟酌之后，針對上一層的某個元素而言，確定這個層次中各相關(guān)元素的相對重要性程度，建立判斷矩陣。

（3）通過層次單排序以及層次總排序的方法，利用MATLAB軟件程序計(jì)算出每個評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重值 ，結(jié)果如表2，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)［5］。3.2.3確定綜合權(quán)重

綜合權(quán)重值：

3.3數(shù)據(jù)無量綱化處理

數(shù)據(jù)的無量綱化處理使不同單位的指標(biāo)數(shù)據(jù)處于同一數(shù)量級別上，使所得到的數(shù)據(jù)具有可比性，從而可以進(jìn)行綜合分析。對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理常用的方法主要有總和標(biāo)準(zhǔn)化、極大值標(biāo)準(zhǔn)化和極差標(biāo)準(zhǔn)化等。本研究采用的是極差標(biāo)準(zhǔn)化的方法來處理數(shù)據(jù)［6］，由此處理后所產(chǎn)生的新的數(shù)據(jù)數(shù)值都位于0和1之間（包括0和1）。其公式為：

3.4數(shù)據(jù)的計(jì)算

利用如下公式計(jì)算城市土地市場發(fā)育度綜合指數(shù)：

表2　各類指標(biāo)權(quán)重值Table 2　Weight values of indications

其中Yi是各省土地市場發(fā)育度指數(shù)， Vi是最終權(quán)重值，是無綱量化處理后的指標(biāo)數(shù)值。

4　結(jié)果分析

利用上述方法計(jì)算2003～2014年間各地區(qū)城市土地市場發(fā)育綜合指數(shù)，匯總計(jì)算出全國城市土地市場發(fā)育綜合指數(shù)，在此基礎(chǔ)上分析城市土地市場發(fā)育的時空特征。

4.1時序變化

4.1.1全國總體變化趨勢

圖1展示的是我國城市土地市場發(fā)育程度隨時間變化的趨勢。不難看出，我國土地市場發(fā)育程度雖有小幅波動但總體呈上升趨勢，按時間序列來看，我國城市土地發(fā)育綜合指數(shù)由2003年的31.8%上升到2014年的48.9%，提高了大約17.1個百分點(diǎn)。其間總體表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化建設(shè)步伐不斷加快，土地市場交易量不斷攀升，城市配套機(jī)制完善度和土地投入產(chǎn)出效率也在不斷提高，城市土地市場呈現(xiàn)出繁榮景象。2004～2006年土地市場發(fā)育綜合指數(shù)有所下降2006年僅以29.2%的綜合指數(shù)創(chuàng)近年來歷史新低。筆者認(rèn)為2004年我國開始了以宏觀調(diào)控手段調(diào)節(jié)土地市場的摸索階段［7］，受政策措施的不穩(wěn)定性以及非典疫情的影響，使得2004～2006年間的城市土地市場發(fā)育度呈現(xiàn)下降趨勢。2006年以后，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和宏觀調(diào)控手段的不斷優(yōu)化，以及房地產(chǎn)交易市場的迅猛發(fā)展，2006～2008年間全國土地市場的有償使用率和公開出讓率不斷提高，城市地價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷刷新著紀(jì)錄，城市土地市場發(fā)育度不斷提升。然而，過熱的房產(chǎn)市場引起了諸多問題，從2008年奧運(yùn)會以后國家加大了土地市場的監(jiān)管力度，采取嚴(yán)厲措施遏制低價(jià)拿地高價(jià)售房的現(xiàn)象，加之受國際金融危機(jī)的影響，國內(nèi)土地市場出讓率和房地產(chǎn)開發(fā)投資額瘋漲的勢頭開始減緩，土地市場發(fā)育度開始了2008～2012年間的穩(wěn)步調(diào)整階段。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，我國經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)回升，國家支持房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策也開始實(shí)施。同時，深化戶籍制改革逐步推進(jìn)，國家出臺措施鼓勵二、三線城市建設(shè)，區(qū)域城鎮(zhèn)化步伐加快，房地產(chǎn)市場開始了新一輪復(fù)蘇，使得2012年以后我國土地市場發(fā)育程度逐漸上升。

我國各?。ㄊ校┩恋厥袌霭l(fā)育變化趨勢大都呈現(xiàn)持續(xù)增長的趨勢。但不同區(qū)域又表現(xiàn)出不同的特征。

圖1　全國城市土地市場發(fā)育程度變化趨勢Fig.1　The changing trends of the development of urban land market in China

（1）西部地區(qū)各省市土地市場發(fā)育整體水平不高，但是最近幾年發(fā)展勢頭良好。隨著我國“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略決策的深入推進(jìn)，西部地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了顯著提升，在東部地區(qū)土地、勞動力等要素價(jià)格的快速上升的背景下，越來越多的經(jīng)濟(jì)主體選擇了產(chǎn)業(yè)西移，帶來了西部地區(qū)土地市場的活躍。土地市場化整體水平略低的甘肅、青海、貴州、陜西及新疆等?。ㄗ灾螀^(qū)）從2008年開始有了較快的發(fā)展。區(qū)域內(nèi)的土地違法案件處理效率有所提高，違法案件數(shù)持續(xù)下降，如甘肅省土地違法案件數(shù)從2003年的1175件下降到2014年的228件。2007年國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立重慶市和成都市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，逐步建立較為成熟的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，走出一條適合中西部地區(qū)的發(fā)展道路。2012年國家同意建設(shè)寧夏內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)，為發(fā)展內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)、完善區(qū)域開放格局探索了新路徑。另外，西部地區(qū)各地區(qū)的土地稅收占土地財(cái)政收入的份額也在逐年加大，顯示了西部地區(qū)城市的土地市場開始由不成熟走向起步活躍階段。

（2）中部地區(qū)人口、土地、區(qū)位等條件較好，各地區(qū)土地市場一直處于進(jìn)步和過渡發(fā)展階段，并且近幾年有進(jìn)入成熟階段的趨勢。中部地區(qū)的河南、安徽、河北等省作為我國中部崛起的基礎(chǔ)力量，近年來加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，努力承接?xùn)|部地區(qū)的資金、技術(shù)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力推進(jìn)本地區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)，城市土地市場呈現(xiàn)繁榮景象。特別是2007年以來“武漢城市圈”、“長株潭城市群”、“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”的相繼設(shè)立，為中部地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐不斷加快，區(qū)域內(nèi)市場化程度、供求均衡度和配套機(jī)制完善度都有了很大的提高，中部地區(qū)城市土地市場發(fā)育開始逐步走向成熟。

（3）東部地區(qū)城市土地市場發(fā)育一直處于成熟階段，區(qū)域內(nèi)城市土地集約節(jié)約度較高，市場化程度較為規(guī)范，土地投入產(chǎn)出效率較高，配套機(jī)制完善度也相對較高，如上海市幾乎每年的土地違法案件都較少而且處理效率達(dá)到90%以上。整個東部沿海地區(qū)，在2003～2014年期間土地市場發(fā)育程度一直較高且波動幅度較小。東部各省的資金、技術(shù)和人才稟賦優(yōu)異，作為改革開放先行區(qū)，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，土地市場發(fā)展相對比較成熟，各地區(qū)土地市場化運(yùn)作機(jī)制也較為完善，土地市場發(fā)育一直呈現(xiàn)成熟穩(wěn)健狀態(tài)。此外，隨著長三角、珠三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的深入發(fā)展，以及上海、廣東、福建等地自貿(mào)區(qū)建設(shè)的逐步發(fā)力，東部地區(qū)的城市土地市場將會更加的成熟和完善。

4.2空間分異特征

本研究收集了30個省（直轄市、自治區(qū)）的2003～2014年有關(guān)有效數(shù)據(jù)和資料，利用所構(gòu)建的指標(biāo)體系和研究方法計(jì)算各地區(qū)的土地市場發(fā)育程度。一個市場的最終形成需要多年的穩(wěn)定積累，為更加科學(xué)的顯示出我國土地市場發(fā)育程度的空間分異情況，本研究通過計(jì)算各省份這12年間發(fā)育程度的均值來表現(xiàn)區(qū)域差異。并借助ArcGIS空間分析技術(shù)中的自然斷點(diǎn)法將我國各省市土地市場發(fā)育程度劃分為5個階段等級（表3）。為更加直觀的表現(xiàn)出全國層面的空間差異，本研究利用ArcGIS軟件做出了全國各省市的城市土地市場發(fā)育空間格局圖（圖2）。需要說明的是，鑒于數(shù)據(jù)的可得性，本研究只對省域尺度的市場發(fā)育程度進(jìn)行測算，不對省域內(nèi)的市縣作深入分析。

從全國尺度來看，我國城市土地市場發(fā)育程度空間差異明顯，呈現(xiàn)出片狀和條帶狀交叉分布格局。其中，東部沿海、長江經(jīng)濟(jì)帶部分地區(qū)以及海南省發(fā)育程度最高，廣大中部、北部和西南部地區(qū)較高，而西北部、東北部和西南部分地區(qū)發(fā)育程度較低，這樣的分布一定程度上與我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間格局和對外開放空間格局相一致（圖2）。

圖2　全國城市土地市場發(fā)育空間格局Fig.2　The spatial pattern of urban land market development in China

表3　城市土地市場發(fā)育程度分階段表Table 3　Stages of urban land market development

從地區(qū)尺度來看，全國各省的土地市場發(fā)育程度區(qū)域分異明顯。上海市、浙江省、江蘇省、廣東省和北京市的土地發(fā)育程度最高，處于成熟階段。首都北京作為國家政治和文化中心，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較高，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐也相對較快，特別是在京津冀城市群的集合效應(yīng)下，區(qū)域內(nèi)土地出讓率較高，土地供需均衡度和基礎(chǔ)設(shè)施完善度也相對較高，土地市場發(fā)育程度處于成熟階段。處于東南沿海地區(qū)的上海市、浙江省、江蘇省和廣東省作為改革開放先行地區(qū)，土地市場化程度相對較高，土地市場化運(yùn)行機(jī)制也較為完善，再加上多年來城鎮(zhèn)化建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，區(qū)域內(nèi)市場化程度、供需均衡度、配套機(jī)制完善度、投入產(chǎn)出效率水平都比較高，土地市場發(fā)育程度處于一直成熟狀態(tài)［7］。

山東省、天津市、重慶市、海南省、湖北省、福建省和遼寧省處于土地市場發(fā)育的過渡階段，城市土地市場有待進(jìn)一步發(fā)育。這些省的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平雖然較沿海地區(qū)較低，但與廣大中西部地區(qū)相比仍然處于領(lǐng)先地位。各省份的土地市場發(fā)育程度內(nèi)部分值，有個別項(xiàng)目較低，如山東和遼寧的投入產(chǎn)出比，天津和福建的供需均衡度，重慶和湖北的配套設(shè)施完善度，海南的土地集約利用度相對較低，從而拉低了所在省份的土地市場發(fā)育整體水平。

與前邊的成熟和過渡階段相比，還有一些省份處于進(jìn)步階段，這些省份的后發(fā)潛力相對較強(qiáng)，具體包括了湖南、江西、安徽、河南、河北、山西、內(nèi)蒙、四川和云南九個地區(qū)。這些省都處于中部和西部地區(qū)，盡管與東部地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距還較大，但由于資源稟賦相對較高，借助資金、技術(shù)和產(chǎn)業(yè)西移的機(jī)遇，其社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，城?zhèn)化建設(shè)步伐的加快也會促進(jìn)城市土地市場的繁榮發(fā)展。進(jìn)步階段等級內(nèi)排名第一的湖南省城市土地發(fā)育綜合指數(shù)為45.2%，而排名末尾的云南省的綜合指數(shù)也有43.4%，兩者僅相差1.8%。可以看出進(jìn)步階段范圍內(nèi)各省份的土地市場發(fā)育程度相差不大，通過承接?xùn)|部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動區(qū)域內(nèi)大中小城市的城鎮(zhèn)化發(fā)展，建立和完善土地市場運(yùn)行保證機(jī)制，活躍一級和二級土地市場，將帶動區(qū)域內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場發(fā)育完善［8］。

土地市場發(fā)育程度綜合值小于42.8%的省區(qū)都處于起步和不成熟發(fā)展級別，其中廣西、陜西、吉林、黑龍江、貴州和寧夏處于起步階段，新疆、甘肅和青海處于不成熟階段。從空間分布可以看出，這兩個階段等級主要分布在西北、東北和西南部地區(qū)。作為內(nèi)陸欠發(fā)達(dá)地區(qū)，人口、資金、技術(shù)、交通等條件相對落后，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較低，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐緩慢，土地市場開發(fā)程度不夠，這些地區(qū)的城市土地市場發(fā)育程度各項(xiàng)評價(jià)值都比較低。但也應(yīng)該看到，最近幾年借助國家所提供的優(yōu)惠政策，這些地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)有了較快的發(fā)展，如貴州、陜西和廣西的城鎮(zhèn)化建設(shè)有了很大的提升，土地市場發(fā)育程度也有了長足發(fā)展。有理由相信，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與西移和一路一帶的建設(shè)會給這些省份城市發(fā)展帶來機(jī)遇，同時也會促進(jìn)城市土地市場的發(fā)育和完善。

5　主要結(jié)論和政策啟示

（1）我國東南沿海地區(qū)借助其得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐較快，相應(yīng)的土地市場發(fā)育程度也較高。作為社會主義市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制改革的先行區(qū)域，政府需要認(rèn)真貫徹十八屆三中全會所制定的改革目標(biāo)，繼續(xù)先行先試破解當(dāng)前土地改革所面臨的困境，優(yōu)化對土地市場的監(jiān)督和管理措施，完善土地市場運(yùn)行機(jī)制，活躍土地市場氣氛，促進(jìn)土地市場的發(fā)育成熟。

（2）中部地區(qū)要緊緊抓住產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移和“武漢城市圈”“長株潭城市群”“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”等建設(shè)的歷史機(jī)遇，加快推動區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐，提高土地市場化程度和配套機(jī)制完善度，增加土地的投入產(chǎn)出比，提高城市土地的利用效率，促進(jìn)中部地區(qū)城市土地市場邁向成熟階段。

（3）西部地區(qū)城市土地市場發(fā)育程度還較低處于起步階段，西部省份要結(jié)合自身實(shí)際情況，穩(wěn)步推進(jìn)符合區(qū)域特點(diǎn)的城鎮(zhèn)化，支持和鼓勵中東部地區(qū)參與本區(qū)域的城鎮(zhèn)化建設(shè)，抓住國家的“西部大開發(fā)”和“一帶一路”戰(zhàn)略，大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，加快城市建設(shè)步伐，促進(jìn)土地市場的逐漸成熟。

（4）從時間尺度來看，我國城市土地市場發(fā)育程度正逐步走向成熟，隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快和社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度改革的深入，有理由相信我國城市土地市場會越來越成熟和完善。

/References

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［8］楊萬利.土地政策與經(jīng)濟(jì)增長研究［D］.申請清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位論文， 2007.

Evaluation of the Development of Urban Land M arket and its Spatial and Temporal Pattern Analysis in China

Yu Qiangjing， Hua Yawei， Fan Pengfei， Liang Liutao
（Environment and Planning College ofHenan University， Kaifeng Henan475004）

An evaluation model to development of urban land market in five aspects is established，which consist of the urban land marketization， supply and demand balance， intensity of urban land use，perfection of the support mechanisms， input-output analysis. At the same time， we evaluate the degree of the urban market development and analyze differentiation of spatial and temporal pattern of them with data of 30 provinces （municipalities directly under the central government， autonomous regions） from 2003 to 2014. Main conclusions are as follows∶ 1） the degree of urban land market development is relatively mature in southern coast and the land use efficiency is higher than any other areas. 2）The stage of growth to urban land market in the central part of our country is speeding up. 3）The urban land market in western inland areas is still at a nascent stage. 4）From the point of view of time series， the urban land market of our country becomes better each passing day depending on longitudinal propulsion of the level of urbanization.

urban land market； spatial and temporal pattern； system of evaluation indication； AHP theory

F301.2

A

1672-5603（2016）03-053-7

國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（41301641）、教育部人文社會科學(xué)研究一般項(xiàng)目（11YJC790095）、國家博士后科學(xué)基金項(xiàng)目（2012M510175和2013T60695）

*第一作者簡介于強(qiáng)靜，女，1992年生，自然地理與資源環(huán)境專業(yè)。E-mail：454651187@qq.com

2016-6-21；改回日期：2016-7-25。