不動(dòng)產(chǎn)登記中應(yīng)注意的幾個(gè)問題

牟偉　于磊

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）出臺(tái)后，房地合一的不動(dòng)產(chǎn)登記開始躍上歷史舞臺(tái)，與以前房地分開的登記有許多變化。加之《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡(jiǎn)稱《〈物權(quán)法〉解釋一》）的出臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)登記中的很多工作應(yīng)隨之變化。

一、調(diào)查權(quán)的賦予是否證明不動(dòng)產(chǎn)需實(shí)質(zhì)審查

《條例》第十九條對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看或者調(diào)查時(shí)，申請(qǐng)人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合?！斗课莸怯涋k法》第十九條規(guī)定，辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看：（一）房屋所有權(quán)初始登記；（二）在建工程抵押權(quán)登記；（三）因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記。房屋登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)予以配合。

可以看出明顯的變化是，以前是房屋登記機(jī)構(gòu)需要實(shí)地查看未提及調(diào)查的事，現(xiàn)在就是登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為可能存在爭(zhēng)議，或者涉及他人利害關(guān)系的，都可以啟動(dòng)調(diào)查程序。但可以調(diào)查是否就認(rèn)為登記部門應(yīng)該實(shí)質(zhì)審查，筆者認(rèn)為不能簡(jiǎn)單理解。

不動(dòng)產(chǎn)登記是行政確認(rèn)行為，因申請(qǐng)而啟動(dòng)，是將物權(quán)記載于登記簿發(fā)生公示效力的一種行政行為?！稐l例》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)對(duì)其提交的申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)?？梢钥闯?，材料的真實(shí)性主要由申請(qǐng)人負(fù)責(zé)，但是否就表示登記機(jī)構(gòu)不需要對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)呢？從登記簿取代房產(chǎn)證具有最高效力之后，登記簿的公信力也提升到一個(gè)新的高度，從《〈物權(quán)法〉解釋一》可以看出，基于對(duì)登記簿信任的善意取得人的物權(quán)是受保護(hù)的，因此登記部門必須重視對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行合理審慎的審查。但從目前不動(dòng)產(chǎn)登記部門的人員組成和登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀來看，無法完成不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查?！秾?shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看，重點(diǎn)查看下列情況：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況?；狙永m(xù)了以前《房屋登記辦法》的查看規(guī)定，另外從前述法律法規(guī)來看，應(yīng)該也是考慮了登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀之后出臺(tái)的，登記部門的審查還應(yīng)該以是否做到了合理審慎責(zé)任來判斷。

二、無需申請(qǐng)直接啟動(dòng)登記程序

《實(shí)施細(xì)則》第十九條規(guī)定，有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記：（一）人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的；（二）人民檢察院、公安機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的； （三）人民政府依法做出征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定生效后，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

此規(guī)定系出《物權(quán)法》第二十八條，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力的具體體現(xiàn)?？梢钥闯觯ㄒ唬ㄈ﹥刹糠?，即使不登記也產(chǎn)生物權(quán)效力，賦予登記部門直接登記的權(quán)力，保證登記簿和物權(quán)現(xiàn)狀的一致性，提升登記簿的公信力。

《刑事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，人民檢察院、公安機(jī)關(guān)根據(jù)偵查犯罪的需要，可以依照規(guī)定查詢、凍結(jié)犯罪嫌疑人的存款、匯款、債券、股票、基金份額等財(cái)產(chǎn)。最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、國(guó)家安全部、司法部、全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)《關(guān)于實(shí)施刑事訴訟法若干問題的規(guī)定》第三十八條規(guī)定，犯罪嫌疑人、被告人死亡，現(xiàn)有證據(jù)證明存在違法所得及其他涉案財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以沒收的，公安機(jī)關(guān)、人民檢察院可以進(jìn)行調(diào)查。公安機(jī)關(guān)、人民檢察院進(jìn)行調(diào)查，可以依法進(jìn)行查封、扣押、查詢、凍結(jié)。登記部門有責(zé)任協(xié)助查封，登記部門收到協(xié)助執(zhí)行書后，查封隨即產(chǎn)生效力。

《房屋登記辦法》第七十五條規(guī)定，賦予房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿記載錯(cuò)誤但不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的情況下，可以在履行相關(guān)程序后依職權(quán)予以更正，但是如果房屋登記簿記載的錯(cuò)誤涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容，房屋登記機(jī)構(gòu)無依職權(quán)進(jìn)行更正的權(quán)利，而應(yīng)書面通知權(quán)利人申請(qǐng)更正登記，權(quán)利人不更正的，登記機(jī)構(gòu)只能暫緩辦理。

綜上所述，《實(shí)施細(xì)則》讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)更明晰，登記簿公信力更強(qiáng)，對(duì)于直接啟動(dòng)的登記，登記部門要高效辦理，避免引發(fā)更大糾紛。

三、受理中需要明確的幾點(diǎn)

《條例》第十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理?！斗课莸怯涋k法》中，不予受理未明確要求書面出具不予受理通知單，業(yè)內(nèi)一般都是口頭告知不予受理，現(xiàn)在《條例》明確必須書面，受理人員必須改正習(xí)慣，出具書面證明，否則容易被申請(qǐng)人投訴辦理超時(shí)，影響登記機(jī)構(gòu)形象。

《條例》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。對(duì)此條規(guī)定，筆者認(rèn)為不能簡(jiǎn)單機(jī)械理解。設(shè)想一下，如果當(dāng)事人因腿腳不便或者意識(shí)清醒但躺于病榻，不能到辦公場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)，現(xiàn)代信息技術(shù)已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公，濟(jì)南房管局的流動(dòng)服務(wù)車就是明證。流動(dòng)服務(wù)車已經(jīng)可以拓展成為辦公場(chǎng)所的一部分，房屋登記部門的上門服務(wù)執(zhí)行了多年，在百姓心目中也是根深蒂固，筆者認(rèn)為應(yīng)該可以作為辦公場(chǎng)所的拓展。

《實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定，因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。該內(nèi)容的出臺(tái)，讓以前辦理繼承、遺贈(zèng)必須公證的房屋登記人員無所適從，辦理此類登記，僅憑登記受理人員的知識(shí)水平和業(yè)務(wù)能力進(jìn)行判斷，的確風(fēng)險(xiǎn)太大，如果強(qiáng)制要求公證又有行政不作為的風(fēng)險(xiǎn)。是否強(qiáng)制公證，希望在技術(shù)規(guī)程中能對(duì)此內(nèi)容進(jìn)行明確。

四、部分不動(dòng)產(chǎn)的首次登記并非一次

《實(shí)施細(xì)則》第三十五條規(guī)定，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料。第二十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

房屋所有權(quán)首次登記，必須提交所在土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，辦理房屋的首次登記時(shí)對(duì)土地來說已經(jīng)是第二次辦理登記了，所以這個(gè)房屋的所有權(quán)登記首次登記，對(duì)土地來說是第二次登記，對(duì)房屋和土地遵循房地一致的不動(dòng)產(chǎn)來講仍屬首次登記，進(jìn)行林業(yè)登記的不動(dòng)產(chǎn)登記也是如此。

不動(dòng)產(chǎn)登記中牽扯最多的還是房屋登記，厘清幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)便可順利實(shí)現(xiàn)從房屋登記向不動(dòng)產(chǎn)登記的過渡。

陳品祿/責(zé)任編輯