不動產(chǎn)統(tǒng)一登記背景下地、房數(shù)據(jù)如何關(guān)聯(lián)

袁瑋　胡渝清

根據(jù)國土資源部對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的統(tǒng)一部署和相關(guān)要求，重慶市國土房管局在率先完成機(jī)構(gòu)職責(zé)整合和全市停舊發(fā)新的基礎(chǔ)上，積極推進(jìn)全市40個區(qū)、縣的“不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”上線工作。目前已完成所有區(qū)、縣國有土地、房屋不動產(chǎn)登記的上線工作，其中，渝中區(qū)等14個區(qū)、縣的數(shù)據(jù)成功接入國家平臺。盡管我市的不動產(chǎn)統(tǒng)一工作取得了一定的成績，也得到了部領(lǐng)導(dǎo)的充分肯定，但由于此項工作畢竟是一項新工作，僅就權(quán)籍調(diào)查方面而言，在地、房數(shù)據(jù)的整合、管理及動態(tài)維護(hù)上還需要細(xì)化和規(guī)范。為進(jìn)一步做好我市不動產(chǎn)登記工作，市不動產(chǎn)登記中心對所轄區(qū)渝中區(qū)的地、房數(shù)據(jù)整合工作及時總結(jié)，并結(jié)合實際情況探索了上線后的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)動態(tài)維護(hù)模式。

一、渝中區(qū)數(shù)據(jù)基本情況

渝中區(qū)作為重慶市政治、經(jīng)濟(jì)中心，轄11個街道，陸地面積18.5平方公里。已全部城市化，屬于典型的老城區(qū)，城建工作以舊城改造為主。因此，完成了渝中區(qū)的“不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”上線，在國有土地、房屋數(shù)據(jù)整合方面頗具代表性，因為相對于新區(qū)來說情況更復(fù)雜，歷史跨度更長，所涉及的疑難問題更多。重慶市不動產(chǎn)登記中心在職責(zé)整合前主要負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)的房屋交易和登記工作。直至2015年12月14日正式上線后，土地登記統(tǒng)一納入不動產(chǎn)登記。

回顧渝中區(qū)的登記工作，可以把數(shù)據(jù)情況分為3個有特點的階段。第一階段：2001年前手工辦案且無樓盤表。根據(jù)權(quán)利人的申請辦理房屋登記業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)手次相連歸于戶室中，以戶室為單位進(jìn)行臺賬式管理；第二階段：2001年開始新建樓盤表進(jìn)行客體管理。即以樓盤表作為客體管理對象，以樓盤表中的基本單元受理登記業(yè)務(wù)?？腕w管理不再顯得散落和凌亂，而是通過樓盤表的形式完成了組棟，客體管理有了質(zhì)的提高。2009-2011年花了近一年半的時間對區(qū)域內(nèi)所有有產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行補(bǔ)建樓盤并完成樓盤與宗地的關(guān)聯(lián)，第一次初步完成了地、房數(shù)據(jù)的合一，并于2011年按照全市要求在“地房籍系統(tǒng)”上辦理土地、房屋的登記業(yè)務(wù)。但由于主城區(qū)土地和房屋登記由區(qū)國土局和區(qū)登記中心分別承擔(dān)，因此，時間一長，土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)由于缺乏及時的銜接，導(dǎo)致出現(xiàn)數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)度和關(guān)聯(lián)的正確性均得不到保證。辦證機(jī)構(gòu)在順利辦結(jié)登記業(yè)務(wù)后對土地、房屋的客體管理關(guān)注較少。第三階段：達(dá)到不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)要求。2015年6-12月，用了近半年的時間再次開展數(shù)據(jù)清理工作，在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行清理和補(bǔ)充完善，完成宗地-自然幢（房框） -戶室的正確關(guān)聯(lián)，滿足不動產(chǎn)登記工作的需要。

此次上線“不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”用時較短，是得益于第二階段數(shù)據(jù)已基本完成土地、房屋數(shù)據(jù)的合一，第三階段主要是查漏補(bǔ)缺的工作。重慶國土、房管合并管理多年，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作創(chuàng)造了有力條件。

二、數(shù)據(jù)整合中的三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼”和國土資源部《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》之規(guī)定，28位編碼承載了行政區(qū)劃、地籍區(qū)子區(qū)、土地、房屋等相關(guān)信息，如下：

340103 002001 GB00025 F00280016

宗地 自然幢 戶室

以上每一個數(shù)段都關(guān)聯(lián)了相應(yīng)的信息。特別是從第15位開始，分別用5位數(shù)段號代表宗地+4位數(shù)段號代表自然幢（房屋外框）+4位數(shù)段號代表戶室，三者之間的正確關(guān)聯(lián)是每一個不動產(chǎn)單元編碼的核心。因此，實現(xiàn)房屋與土地的正確關(guān)聯(lián)后獲得的不動產(chǎn)單元編碼才是做好不動產(chǎn)登記工作的基礎(chǔ)所在。錯誤的編碼由于其隱蔽性強(qiáng)、不影響登記業(yè)務(wù)的辦理從而不易被發(fā)現(xiàn)，但潛在的風(fēng)險極大。為此，我們地、房數(shù)據(jù)整合的目標(biāo)除了定量，更重要的是定性——關(guān)聯(lián)正確。如果僅為滿足辦理登記業(yè)務(wù)需要而隨意編碼，一定會得不償失，會付出數(shù)倍乃至更高的代價來修改，目前很多登記中心對此認(rèn)識不足。從對渝中區(qū)多年來分階段完成的數(shù)據(jù)整合工作來看，要達(dá)到相關(guān)質(zhì)量要求，重點應(yīng)抓好以下三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：

一是補(bǔ)建正確的樓盤表。首先，樓盤表是管理房屋戶室的抓手，對于缺失樓盤表的不動產(chǎn)單元，必須進(jìn)行樓盤表的補(bǔ)建，這一步至關(guān)重要（前提是檔案信息已完成與戶室正確關(guān)聯(lián)）。補(bǔ)建樓盤表的基本原則是按最小棟（邏輯幢）為單元，以獨立的地籍號為基準(zhǔn)，依照現(xiàn)行樓盤表規(guī)范建立。操作步驟首先外業(yè)集中調(diào)查需補(bǔ)建樓盤表的樓棟的分層分戶房號情況，繪制樓層、房屋編號立面圖；其次，填寫樓盤房屋申報表，包含幢、單元、物理層、名義層、房號、面積、用途、產(chǎn)權(quán)人以及各類登記信息；再次，根據(jù)需補(bǔ)建樓盤表房屋情況，查詢預(yù)售登記、產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記、司法查封及行政限制等相關(guān)登記信息；最后，完成樓盤表的補(bǔ)建后開始通過樓盤表進(jìn)行業(yè)務(wù)受理。

二是樓盤與自然幢（房框）的關(guān)聯(lián)。通俗地講就是將樓盤表還原其空間位置。采取以1：500地籍圖為工作底圖，利用最新影像資料室內(nèi)預(yù)判加外業(yè)補(bǔ)充調(diào)查的方式完成。外業(yè)調(diào)查可通過坐落、房號、樓層、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)年代等多項要素的比對來開展。對實地有房屋而地籍圖上沒有的還應(yīng)先行在1：500地籍圖上進(jìn)行地物補(bǔ)測。另外，要處理好邏輯幢與自然幢的對應(yīng)關(guān)系。通常因管理的需要樓盤表是以邏輯幢為單位建立的。邏輯幢與自然幢存在著一對一或多對一的關(guān)系：當(dāng)實地為一幢房屋時表現(xiàn)為一對一，當(dāng)實地有塔樓和裙樓共存時表現(xiàn)為多對一。因此，在完成樓盤表與自然幢的關(guān)聯(lián)時，還要建立多對一情形下的對應(yīng)關(guān)系，以便于追溯。

三是自然幢與宗地的關(guān)聯(lián)。這個環(huán)節(jié)重點是要確定宗地的權(quán)屬正確與否及相關(guān)權(quán)利人的信息有無。由于地、房登記的長期分置，缺乏相互之間基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的有效銜接。因此，需要國土部門對宗地的權(quán)屬和權(quán)利人信息予以核實和完善。

綜上，只有真正把樓盤表、自然幢及宗地緊密結(jié)合在一起綜合清理才能達(dá)到地、房數(shù)據(jù)合一，從而確保不動產(chǎn)單元編碼的正確性，為不動產(chǎn)登記提供準(zhǔn)確、可靠的數(shù)據(jù)來源。

三、新系統(tǒng)下的數(shù)據(jù)維護(hù)

新系統(tǒng)下對不動產(chǎn)單元的客體管理重心轉(zhuǎn)為了如何做好權(quán)籍調(diào)查和動態(tài)的數(shù)據(jù)維護(hù)。結(jié)合工作實際，我們把不動產(chǎn)的客體變化重點考慮以下兩個方面：一是新增不動產(chǎn)登記的權(quán)籍調(diào)查；二是原有不動產(chǎn)滅失后的及時注銷。

新增不動產(chǎn)的演變從取得土地開始到項目完成，按其特征可分為土地（無建筑物）、預(yù)售和新建三個階段來進(jìn)行客體管理。因此，每個階段根據(jù)不同的登記需求對權(quán)籍調(diào)查按相應(yīng)的要求開展：一是土地（無建筑物）階段時的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)依據(jù)出讓合同開展。一個出讓合同項目下涉及多個自然宗地的，應(yīng)繪制“宗地分布示意圖”，并標(biāo)注每個宗地的地塊號（或土地座落）且應(yīng)與出讓合同內(nèi)容表述一致；宗地分割、合并的，還應(yīng)繪制“宗地分割示意圖”或“宗地合并示意圖”，圖上須標(biāo)識出宗地分割或合并的前后關(guān)系。二是在房屋預(yù)售階段的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)對預(yù)售樓棟進(jìn)行空間定位，原則上在本宗地內(nèi)第一棟房屋申請商品房預(yù)售（預(yù)租）許可審批前，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖將本宗地內(nèi)所有樓棟圖解到宗地內(nèi)，實現(xiàn)預(yù)售樓棟圖解落地（無須附界址點坐標(biāo)），并依序制作房地合一圖、房產(chǎn)分層圖等，房地合一圖中每個樓棟均應(yīng)標(biāo)注與規(guī)劃總平面圖相一致的樓棟編號。同時，調(diào)查本宗地批準(zhǔn)規(guī)劃方案中公共綠化和公共設(shè)施情況，同一幢內(nèi)分層申請預(yù)售許可的，還應(yīng)明晰多個許可間的關(guān)系。三是房屋新建登記時的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)對竣工房屋的空間位置進(jìn)行實地測量，依序繪制宗地圖、房產(chǎn)分層圖、附圖及現(xiàn)場照片，并上傳不動產(chǎn)登記系統(tǒng)替換預(yù)測階段的土地房屋圖形數(shù)據(jù)。同時，應(yīng)查明竣工房屋的建設(shè)規(guī)模與批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模之間的關(guān)系，若竣工測量的房屋屬本宗地內(nèi)最后一幢的，還應(yīng)依批準(zhǔn)的規(guī)劃方案全面查清本宗地內(nèi)公共設(shè)施的建設(shè)情況。

新增不動產(chǎn)的來源可分為新城拓展和舊城改造兩大類。新城拓展猶如白紙畫圖，客體管理相對清晰；而舊城改造涉及征收范圍內(nèi)原有不動產(chǎn)的滅失。如何保證征收項目區(qū)范圍內(nèi)滅失的不動產(chǎn)與擬注銷登記的不動產(chǎn)單元不錯、不漏，需借助調(diào)查的方法來完成。首先，由征收辦公室在發(fā)布征收公告的同時，向登記中心提供征收項目范圍紅線圖（一般以1：500地形圖為底圖）。然后，登記中心根據(jù)紅線圖，采取空間疊加和區(qū)域分析的方法，形成擬拆遷的樓盤、戶室和產(chǎn)權(quán)證號的列表，以此為控制，對照征收辦申請注銷的列表，若有遺漏，及時對接征收辦并查明原因，確保征收范圍內(nèi)的注銷登記不遺漏。

陳品祿/責(zé)任編輯