房地產(chǎn)去庫存背景及政策

近些年，房地產(chǎn)去庫存引起了中央的重視。在2015年底前召開的一系列中央會(huì)議上，房地產(chǎn)去庫存被多次提及。隨著2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的結(jié)束，一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，房地產(chǎn)去庫存也逐步在各地得到落實(shí)。主要可歸納為六大類：采取寬松的財(cái)政稅費(fèi)政策、積極利用住房公積金杠桿工具 、多舉措鼓勵(lì)支持農(nóng)民進(jìn)城購房、推進(jìn)棚改、商品房回購等工作、實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革、進(jìn)一步拓展購房群體等。

當(dāng)前，受到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，我國經(jīng)濟(jì)增長逐步放緩。在經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)刻，多行業(yè)產(chǎn)品積壓以及產(chǎn)能過剩，成為制約經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長的重要因素。對于房地產(chǎn)而言，前幾年地方政府在土地財(cái)政的影響下大規(guī)模地進(jìn)行開發(fā)，但未能有效消化，從而導(dǎo)致市場庫存逐步走高，明顯阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

從房地產(chǎn)去庫存的意義來看，主要有以下四點(diǎn)：首先，由于房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中作為支柱性產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)去庫存不僅對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有推動(dòng)作用，而且對于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長具有重要意義；其次，房地產(chǎn)去庫存也有助于地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)去拓展新的財(cái)政收入來源；再次，房地產(chǎn)去庫存也有利于產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)型；最后，房地產(chǎn)去庫存有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸“居住”功能，對于老百姓居住問題的改善具有積極意義。

一、全國房地產(chǎn)去庫存政策脈絡(luò)

近些年，房地產(chǎn)去庫存引起了中央的重視。在2015年底前召開的一系列中央會(huì)議上，房地產(chǎn)去庫存被多次提及：

2015年11月10日，習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)提到，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革，要針對突出問題、抓住關(guān)鍵點(diǎn)。要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。這是中央領(lǐng)導(dǎo)首次提及房地產(chǎn)庫存問題。

2015年12月14日，中央政治局會(huì)議再次提出要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

2015年12月18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“化解房地產(chǎn)庫存”作為2016年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，并提出六個(gè)方面的工作部署：一要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；二要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求；三要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口；四要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)；五要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；六要取消過時(shí)的限制性措施。

可見，房地產(chǎn)去庫存已成為2016年中國經(jīng)濟(jì)工作與房地產(chǎn)政策的主要目標(biāo)。從今年以來國家出臺(tái)的降房貸首付比例、調(diào)降房產(chǎn)交易稅費(fèi)等一系列力度更大的政策看，無疑也彰顯了中央刺激樓市、化解房地產(chǎn)庫存的決心。

2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，要求在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

2月2日，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》指出，要加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場。通過實(shí)施土地、規(guī)劃、金融、稅收等相關(guān)支持政策，培育專業(yè)化市場主體，引導(dǎo)企業(yè)投資購房用于租賃經(jīng)營，支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)配置持有住房用于租賃經(jīng)營，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營新建租賃住房；健全房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制，調(diào)整完善差別化住房信貸政策，發(fā)展個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，提高對農(nóng)民工等中低收入群體的住房金融服務(wù)水平；進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造以及其他房屋征收項(xiàng)目貨幣化安置比例，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民在中小城市就近購房。

2月19日，財(cái)政部、國稅總局、住建部就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策發(fā)布通知。該通知自2016年2月22日起執(zhí)行。通知指出，對個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。通知還指出，對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。另外，關(guān)于營業(yè)稅政策，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。通知強(qiáng)調(diào)，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策。

3月5日，李克強(qiáng)總理作兩會(huì)政府工作報(bào)告，其中涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容主要是：推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

4月12日，國土資源部發(fā)布《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，結(jié)合房地產(chǎn)去庫存，實(shí)施有效用地調(diào)節(jié)政策，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)；允許尚未開工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。

4月20日，財(cái)政部官網(wǎng)公布《關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知》指出，對于商品住房庫存量較大、市場房源充足的地方，進(jìn)一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。通過貨幣化安置，由棚戶區(qū)改造居民自主到市場上購買安置住房，或者由市縣相關(guān)部門搭建平臺(tái)，組織棚戶區(qū)改造居民采取團(tuán)購方式購置安置住房，切實(shí)化解存量商品住房。

4月29日，中共中央政治局召開會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。對于房地產(chǎn)方面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

5月4日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會(huì)議指出，實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。會(huì)議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

二、地方房地產(chǎn)去庫存政策的分類與特征

隨著2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的結(jié)束，一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，房地產(chǎn)去庫存也逐步在各地得到落實(shí)。今年以來，截止到4月中旬，全國各地出臺(tái)的以去庫存為目標(biāo)的刺激型政策主要可歸納為六大類。

1.采取寬松的財(cái)政稅費(fèi)政策

多地出臺(tái)了包括減免稅收、清理房企開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費(fèi)等措施，為房企減輕負(fù)擔(dān)，推動(dòng)市場和企業(yè)走出低潮期。列舉如下：

重慶市：對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

江西?。喝嫦抡{(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率，具體到南昌市，在市區(qū)范圍內(nèi)多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率，由原來的24%調(diào)整為22%，其他經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房計(jì)稅毛利率由7%調(diào)整為3%。

遼寧?。航档烷_發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，將非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到1.5%。

同時(shí)，在房地產(chǎn)需求端，為購房者降低交易稅費(fèi)或者實(shí)施交易契稅補(bǔ)貼等措施。列舉如下：

甘肅?。簩⒆》哭D(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼。

新疆維吾爾自治區(qū)：將商業(yè)個(gè)人住房貸款利率比照公積金貸款利率計(jì)算，確定補(bǔ)貼年限后，差額部分由政府財(cái)政予以補(bǔ)貼。

2.積極利用住房公積金杠桿工具

住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地住房公積金貸款率超過50%。推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地住房公積金新政的“標(biāo)配”。列舉如下：

江西省和甘肅?。洪_始落實(shí)住房公積金貸款全省“一體化”政策。

四川省：與全國20家省級住房公積金管理中心簽訂了互貸互認(rèn)協(xié)議，積極推進(jìn)異地購房，并推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋。

湖北?。禾剿髟卩l(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度。

陜西?。夯罨俗》抗e金的用途，支持職工租房、購房、“養(yǎng)房”提取，允許在住房公積金所有人同意的條件下直系親屬“互提”，允許職工本人、配偶及直系親屬因重大疾病、家庭困難提取住房公積金。

3.多舉措鼓勵(lì)支持農(nóng)民進(jìn)城購房

去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。今年的政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)，要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推動(dòng)農(nóng)民工在中小城市安家。截至今年4月，全國已有20余省先后出臺(tái)政策鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購房。主要舉措包括：將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍、發(fā)放購房租房等補(bǔ)貼、允許申請公租房、推出針對性的信貸支持等。列舉如下：

江西、湖北、四川等省份：逐步將包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民納入住房公積金制度范圍。

河南省和甘肅省：要求用工單位要將建立穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的農(nóng)民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策。

河南、山東、江蘇等省份：通過發(fā)放購房補(bǔ)貼、租賃補(bǔ)貼、搬遷補(bǔ)貼、物業(yè)補(bǔ)貼等方式，展示出吸引農(nóng)民工來當(dāng)?shù)刭彿康恼\意。

廣東、湖南、吉林、浙江等省份：多地與當(dāng)?shù)剞r(nóng)行分行展開合作，推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，可以較為靈活地處理貸款業(yè)務(wù)。

四川?。簩ｉT拿出30%的公租房房源用于解決農(nóng)民工住房問題，而且房租比市場租金低50%。

4.推進(jìn)棚改、商品房回購等工作

不少地區(qū)利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。列舉如下：

甘肅?。河?jì)劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購。

福建、新疆、湖南等省區(qū)：要求棚改貨幣化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通過盤活存量商品房的形式作為保障房，鼓勵(lì)開發(fā)商自持、各類機(jī)構(gòu)投資者購買存量房開展住房租賃業(yè)務(wù)，扶持以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)。

河南?。撼雠_(tái)新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

湖北?。簩?shí)行“市場租金、分類補(bǔ)貼”，力爭通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房20萬套，并堅(jiān)決打擊小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售，嚴(yán)格規(guī)范私人建房。

珠海市：積極鼓勵(lì)社會(huì)力量投資建設(shè)保障性住房，政府按規(guī)定給予稅費(fèi)減免等政策支持，多渠道籌集保障性住房房源。

5.實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革

鼓勵(lì)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營等措施，已經(jīng)逐步在庫存量較大的地區(qū)出臺(tái)。列舉如下：

山東、海南、遼寧、新疆、江西等省區(qū)：探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租客棧等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間”等；還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃、允許調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

新疆、遼寧、江西等省區(qū)：鼓勵(lì)企業(yè)通過兼并重組等方式整合資源，提高產(chǎn)業(yè)集中度，做大做強(qiáng)。

6.進(jìn)一步拓展購房群體

北京市：允許港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的，境外個(gè)人在境內(nèi)工作的，可在北京市購買一套用于自住的住房；境外機(jī)構(gòu)在北京市設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外）可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

沈陽市：支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房，對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì)政策。

海南省：鼓勵(lì)高知人員購房，并給予補(bǔ)貼，國家985和211高校畢業(yè)生等在?？谑泄ぷ鞑⒗U納3年（含）以上社保的，購買首套新建普通商品住房的，政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補(bǔ)貼資助。

廣東?。涸试S有條件的城市可放開香港、澳門居民購房限制。

王春敏/責(zé)任編輯