遼寧省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的土地登記問題與對策研究*

張　晉，董秀茹※，裴久渤，馬慧婷，尚作為， 龔　丹，汪景寬

(1.沈陽農(nóng)業(yè)大學(xué)土地與環(huán)境學(xué)院，遼寧沈陽　110866； 2.遼寧省國土資源廳權(quán)屬中心，沈陽　110032)

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·問題研究·

遼寧省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的土地登記問題與對策研究*

張晉1，董秀茹1※，裴久渤1，馬慧婷1，尚作為2， 龔丹2，汪景寬1

(1.沈陽農(nóng)業(yè)大學(xué)土地與環(huán)境學(xué)院，遼寧沈陽110866； 2.遼寧省國土資源廳權(quán)屬中心，沈陽110032)

土地登記是我國開展最早，覆蓋最廣的登記工作。規(guī)范的土地登記能夠為當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利開展提供制度和信息基礎(chǔ)。隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》[1]的頒布實施，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正式進(jìn)入了實施階段，但遼寧省的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作尚未全面啟動。因此，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》提出的登記依據(jù)、登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、信息平臺“四統(tǒng)一”的新要求，文章對遼寧省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的土地登記存在的問題進(jìn)行研究。結(jié)果表明遼寧省土地登記尚存在部分登記依據(jù)不明確、土地登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一、登記簿的建設(shè)有待完善，信息技術(shù)水平有待提升的問題，建議從健全登記法規(guī)，完善登記業(yè)務(wù)管理制度，統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)并定期匯總?cè)矫嬷鸩浇鉀Q。該研究將為遼寧省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利實施提供合理化建議，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中的土地登記的規(guī)范化提供參考。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記土地登記問題與對策遼寧省

0　引言

不動產(chǎn)登記即經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實[2]?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》的頒布實施標(biāo)志著我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正式進(jìn)入實踐階段[3]。北京市于2015年末全面開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，成為首個全域范圍內(nèi)提供不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的省級單位； 天津市的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記于2016年全面啟動，《天津不動產(chǎn)登記條例》也已列入立法計劃。遼寧省將于2017年全面實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，目前已將不動產(chǎn)登記職能整合到省國土資源廳，并增設(shè)不動產(chǎn)登記局。遼寧省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施不僅是國家政策的要求，也是遼寧省實現(xiàn)物權(quán)公示，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，以及幫助國家有效管理不動產(chǎn)的需要[4]。

作為與人民生活最為息息相關(guān)的不動產(chǎn)——土地，其登記是在所有不動產(chǎn)登記工作中開展最早，經(jīng)驗最豐富，覆蓋最全面的，也是引起不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程出現(xiàn)問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)[5]。因此，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中土地登記的規(guī)范，將為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利實施提供良好的制度和信息基礎(chǔ)，也是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對土地登記工作的新要求。學(xué)者們對新時期下的土地登記工作進(jìn)行了很多探討，林輝針對《物權(quán)法》中提出的建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的要求，提出過渡期土地登記工作的建議與思路[6]； 劉璐考慮不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的發(fā)展趨勢，對《土地管理法》的修訂做出了探索[7]。上述研究都是在不動產(chǎn)登記制度正式實施前，針對制度的構(gòu)建與理論研究的討論，具有較高的理論價值，但難免缺少實踐支持。《不動產(chǎn)登記暫行條例》是首部指導(dǎo)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施的法規(guī)，其最大亮點(diǎn)是對登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊、信息平臺“四統(tǒng)一”的制度設(shè)計[8]。因此，該研究將從《不動產(chǎn)登記暫行條例》提出的“四統(tǒng)一”的要求入手，在實地調(diào)研的基礎(chǔ)上，研究遼寧省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作面臨的土地登記問題，為遼寧省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利實施助力。

1　研究方法

該研究的數(shù)據(jù)來源于2015年遼寧省土地權(quán)屬登記規(guī)范性檢查中各市上報的土地登記基本數(shù)據(jù)等。通過數(shù)據(jù)整理與匯總，了解遼寧省各類土地登記數(shù)量、比例，分析土地不規(guī)范登記的種類，并結(jié)合實地調(diào)研(①與一線工作人員座談了解現(xiàn)行土地登記依據(jù)和機(jī)構(gòu)，以期發(fā)現(xiàn)不規(guī)范登記存在的原因； ②審核土地登記卷宗，了解登記簿冊的建設(shè)； ③實地踏查，了解外業(yè)測量現(xiàn)狀)，總結(jié)歸納不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可能面臨的土地登記問題，提出對策建議。技術(shù)路線如圖1。

圖1　技術(shù)路線

2　遼寧省土地登記工作現(xiàn)狀分析

2.1遼寧省土地登記工作的法律依據(jù)

遼寧省的土地登記工作法律依據(jù)主要是根據(jù)國家建立的一系列法律法規(guī)(如表1)。從時間上看， 1996年頒布的《土地登記規(guī)則》[9]是首個專門指導(dǎo)土地登記的法規(guī)。隨著土地登記工作的發(fā)展， 2007年頒布的《土地登記辦法》[10]用以指導(dǎo)新時期下的土地登記工作。《農(nóng)村土地承包法》[11]以及《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)證以及證書提供了指導(dǎo)?！段餀?quán)法》首次明確提出應(yīng)實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布積極推動了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的進(jìn)程[12]。

表1我國現(xiàn)行土地登記法律法規(guī)

法律依據(jù)部門規(guī)章《土地管理法》(1989年頒布,2011年修訂)《土地登記規(guī)則》(1996)(后改為《土地登記辦法》)《土地管理法實施條例》(1998年頒布,2014年修訂)《土地登記資料公開查詢辦法》(2002)《農(nóng)村土地承包法》(2002)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》(2004)《城市房地產(chǎn)管理法》(2007年頒布,2009年修訂)《土地登記辦法》(2007)《物權(quán)法》(2007)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》(2016)《不動產(chǎn)登記暫行條例》(2015)

2.2遼寧省土地登記機(jī)構(gòu)設(shè)置

目前，遼寧省登記機(jī)構(gòu)與證書類型設(shè)置的主要依據(jù)為《土地登記辦法》《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》中的相關(guān)規(guī)定?！锻恋氐怯涋k法》中將土地登記按權(quán)利類型劃分，并以此辦理登記事務(wù)。其中規(guī)定了除農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)之外的所有土地權(quán)利類型的登記事務(wù)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)由《農(nóng)村土地承包法》單獨(dú)規(guī)定，該項土地權(quán)利的登記工作由農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)。由于《土地登記辦法》中“屬地登記原則”的規(guī)定，各項土地權(quán)利的登記事務(wù)應(yīng)由土地所在地的行政部門負(fù)責(zé)，并由登記部門頒發(fā)相應(yīng)的權(quán)利證書(表2)。

2.3遼寧省土地登記簿現(xiàn)狀

對各市上報的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總并與實地調(diào)研結(jié)果相比較后發(fā)現(xiàn)，國有土地使用權(quán)登記相關(guān)資料填寫錯誤的問題較為突出。土地登記表格填寫不規(guī)范占較大比例，也存在部分登記附件(如土地出讓金復(fù)印件等)缺失，以及登記違規(guī)的現(xiàn)象(表3)。同時，更正登記較少開展，全省國有土地使用權(quán)更正登記宗數(shù)也僅占國有土地使用權(quán)登記總數(shù)的0.07%(表4)。

表2遼寧省現(xiàn)行登記機(jī)構(gòu)及權(quán)屬證書

土地權(quán)利類型登記機(jī)構(gòu)證書類型國有土地使用權(quán)土地所在地的縣級以上人民政府國土資源管理部門《國有土地使用權(quán)證》集體土地所有權(quán)《集體土地所有權(quán)證》集體土地使用權(quán)《集體土地使用權(quán)證》土地抵押權(quán)縣級以上人民政府國土資源管理部門《土地他項權(quán)利說明書》土地地役權(quán)土地他項權(quán)利農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》

表3土地登記簿不規(guī)范類型及數(shù)量

不規(guī)范類型所占比例(%)宗數(shù)未使用國家規(guī)定的土地登記表格及土地登記表格填寫不規(guī)范93949登記附件缺失違規(guī)666登記違規(guī)110合計1001025

表4遼寧省國有土地使用權(quán)各項登記情況

登記種類初始登記變更登記抵押登記更正登記查封登記預(yù)告登記注銷登記合計登記數(shù)量(宗)11341110882495839440856327055160占登記總數(shù)(%)20.5620.1045.250.077.990.105.93100.00 注:各市上報的各項土地登記數(shù)據(jù)為數(shù)據(jù)來源

2.4遼寧省土地登記信息系統(tǒng)的建設(shè)

遼寧省現(xiàn)行的土地登記管理系統(tǒng)的主要功能為數(shù)據(jù)采集，坐標(biāo)轉(zhuǎn)換，登記流程管理，查詢統(tǒng)計等。具體做法是依據(jù)宗地唯一編碼建立宗地代碼數(shù)據(jù)庫，同時將宗地編碼反映在地籍調(diào)查表，宗地草圖，地籍圖，土地登記審批卡等必要文件與宗地檔案袋上。不同地區(qū)的宗地數(shù)據(jù)庫建立標(biāo)準(zhǔn)不一，尚未實現(xiàn)省內(nèi)登記信息共享，信息平臺與登記資料公開查詢制度建立有待完善。

3　遼寧省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的土地登記問題分析

通過對匯總數(shù)據(jù)的比較分析與實地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)目前遼寧省土地登記工作進(jìn)展較為順利，但仍存在一些問題。其中，登記依據(jù)缺失，登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一違背了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的“統(tǒng)一性”原則； 登記簿與信息管理系統(tǒng)的建設(shè)不夠完善，不利于不動產(chǎn)登記信息的查詢與共享[13]。

3.1部分土地登記依據(jù)有待明確完善

一是部分土地登記法律規(guī)定模糊，導(dǎo)致登記工作隨意性很大。遼寧省登記工作的主要法律依據(jù)為《土地登記辦法》?！锻恋氐怯涋k法》是《物權(quán)法》實施之后有關(guān)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的部門規(guī)章，但其中部分規(guī)定不夠細(xì)致明確，缺少操作性。例如，《土地登記辦法》中“國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認(rèn)為必要的，可以就有關(guān)登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進(jìn)行實地查看”。其中審查哪些資料并無明確規(guī)定，實地查看的條件也僅是在“必要的”情況下，如此含糊的規(guī)定難以為登記工作提供明確的指導(dǎo)。加之遼寧省缺乏詳細(xì)的部門管理規(guī)范來指導(dǎo)日常工作，導(dǎo)致遼寧省的登記工作隨意性大，難以保證登記結(jié)果的準(zhǔn)確性。

二是農(nóng)用地確權(quán)登記法律缺失，導(dǎo)致無合法來源的宅基地、超面積宅基地發(fā)證困難，宅基地發(fā)證率不高。遼寧省大部分宅基地是按村里出具的《土地權(quán)屬來源證明書》作為權(quán)屬來源資料登記發(fā)證，但目前存在宅基地很多無權(quán)屬來源證明。例如，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》(1982)頒布前建造的房屋，未辦理宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)登記，無法查到建房審批相關(guān)資料，難以確定其權(quán)屬來源，就無法為其登記發(fā)證。另外，依《土地管理法》中的規(guī)定，“每戶村民只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。但事實上，農(nóng)民私自新建、翻建宅基地改善生活條件成為非常普遍的現(xiàn)象，很多宅基地的面積遠(yuǎn)超過省內(nèi)的規(guī)定，因此無法為其登記?！蛾P(guān)于開展國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)工作的通知》中已將宅基地和農(nóng)房納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，所以部分宅基地發(fā)證難的問題亟待解決。

三是《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施后，適合遼寧省省情的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作辦法并未研究出臺，難以實現(xiàn)土地登記與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利銜接。

3.2國有土地與農(nóng)用地登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一

由于國家缺少一部針對所有類型農(nóng)用地登記工作的法律，導(dǎo)致農(nóng)用地登記尚未納入國土資源管理部門的登記范疇，造成了多頭登記，多頭管理的局面[14-17]。農(nóng)用地種類多樣，主要包括耕地，水面養(yǎng)殖用地，林地等。依《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，應(yīng)為耕地頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證； 依《中華人民共和國漁業(yè)法》規(guī)定，為水面養(yǎng)殖用地頒發(fā)漁業(yè)證； 依《中華人民共和國森林法》規(guī)定，為林地頒發(fā)林業(yè)證。同為農(nóng)用地，依據(jù)種類的不同而由多個行政部門負(fù)責(zé)登記管理事務(wù)，肯定會造成登記與管理標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，不但無法與國土資源管理部門頒發(fā)的土地證書有效整合，還可能出現(xiàn)因?qū)ν蛔诘卣J(rèn)定不同，多個部門頒發(fā)不同權(quán)屬證書的情況，違背土地登記的統(tǒng)一性。

3.3登記簿的填寫及管理有待規(guī)范

《物權(quán)法》規(guī)定“登記簿作為物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)”，因此登記簿直接影響登記公信力與交易安全[18]。在登記簿填寫方面，遼寧省部分登記簿的填寫未能完全按照國家的規(guī)定，存在缺少附件的現(xiàn)象。在登記簿的管理方面，登記機(jī)構(gòu)普遍較為重視登記資料的立案，對登記資料的更新與注銷不夠及時。例如拆遷老城區(qū)改建新城區(qū)后，往往老城區(qū)的土地證書收回卻未及時注銷，在頒發(fā)新的土地證書時就會造成權(quán)利疊加。另外，部分地區(qū)疏于對登記資料的歸檔與管理，也存在早期登記資料遺失的現(xiàn)象。

《土地登記辦法》要求登記人員應(yīng)實行持證上崗的制度，對工作人員入職高要求，管理高標(biāo)準(zhǔn)能夠有效降低登記錯誤的發(fā)生[19]。遼寧省登記任務(wù)繁重，各地都不同程度上存在登記人員缺乏的現(xiàn)象，其中專業(yè)的持證登記人員更是少之又少，不利于登記工作保質(zhì)保量地完成。同時，登記簿記錄的信息不完善極易造成登記錯誤。《不動產(chǎn)登記暫行條例》提出要建立登記錯誤賠償制度，但遼寧省目前缺乏登記錯誤賠償機(jī)制，一旦發(fā)生登記損害不利于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

3.4土地登記信息技術(shù)水平有待提升

一是工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，無法實現(xiàn)省內(nèi)信息共享。由于遼寧省未規(guī)定統(tǒng)一的測量標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致各市在進(jìn)行登記測量工作時自行選擇不同的坐標(biāo)系，采用的允許誤差值也不同，導(dǎo)致登記結(jié)果難以實現(xiàn)省內(nèi)共享，不利于登記信息平臺的建立。同時在地籍測量規(guī)程中也未具體說明需要哪些發(fā)證要素，造成很多測量工作白做或少做，必要時還需返工，浪費(fèi)人力物力財力。

二是部分地區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)地籍信息不夠完備準(zhǔn)確。在第二次全國土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫中，存在很多現(xiàn)存數(shù)據(jù)與現(xiàn)實情況不符的情況。例如，部分房屋在二調(diào)其間翻建拆除后，并未立即改建而是臨時種上作物，所以二調(diào)數(shù)據(jù)庫里該地塊是耕地，實際則是宅基地。該地塊如有登記需求，因其與調(diào)查數(shù)據(jù)不符所以無法發(fā)證。錯誤數(shù)據(jù)的存在為登記工作增添了困擾、也不利于保護(hù)問題地塊權(quán)利人的合法權(quán)益。

4　遼寧省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的土地登記問題的對策與建議

在分析上述問題的基礎(chǔ)上，該研究從健全明確登記法規(guī)，完善登記業(yè)務(wù)管理制度和統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)3個方面入手，以期為遼寧省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利開展提供幫助。

4.1健全明確登記法律體系

第一，明確登記依據(jù)。以《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《土地登記辦法》為指導(dǎo)，制定《遼寧省土地登記業(yè)務(wù)管理規(guī)范》。規(guī)范應(yīng)明確提交的登記申請材料的種類，審查申請材料的方式，核準(zhǔn)的程序等具體流程。針對工作中經(jīng)常遇到的典型問題，也應(yīng)研究出臺相應(yīng)的解決方案。使登記機(jī)構(gòu)在辦理登記事務(wù)時達(dá)到有章可循，同時在制定的過程中應(yīng)考慮與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的銜接。

第二，以土地登記為基礎(chǔ)，結(jié)合《不動產(chǎn)登記暫行條例》的要求，研究制定《遼寧省不動產(chǎn)登記條例》。由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)已整合到遼寧省國土資源廳，因此省國土資源廳應(yīng)結(jié)合省情與土地登記工作經(jīng)驗，盡快完善遼寧省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系，以期指導(dǎo)過渡時期的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

第三，將宅基地登記納入土地登記工作。將有關(guān)農(nóng)用地登記的法律法規(guī)，尤其是針對農(nóng)用地的使用權(quán)、權(quán)利流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)登記，整合到土地登記制度中。同時統(tǒng)一農(nóng)用地的登記機(jī)構(gòu)，將各類農(nóng)用地的登記職能統(tǒng)一整合到國土資源管理部門，保證土地登記的完整性與統(tǒng)一性，同時與即將實施的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記順利銜接。

4.2完善登記業(yè)務(wù)管理制度

第一，加強(qiáng)土地登記人員專業(yè)性建設(shè)。首先，嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度，提高職業(yè)準(zhǔn)入門檻，對登記人員的考核要全面。考核內(nèi)容應(yīng)包括土地登記相關(guān)規(guī)章制度，登記具體流程和相關(guān)法律知識等。入職后應(yīng)定期組織培訓(xùn)，確保每名登記人員都具備較高的專業(yè)技術(shù)水平。還可參照日本不動產(chǎn)登記制度中“除斥登記人員”的規(guī)定[20]，即不僅對登記人員有專業(yè)技能方面的要求，而且還要求他們具備較高道德素質(zhì)，使其從事登記工作時做到專業(yè)而公正。

第二，健全登記機(jī)關(guān)的責(zé)任承擔(dān)機(jī)制。如果登記人員行為違法導(dǎo)致登記損害，首先由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)該損失，責(zé)任認(rèn)定后登記機(jī)關(guān)再向責(zé)任人內(nèi)部追償。賠償資金的來源可以在國家賠償金和登記機(jī)關(guān)賠償儲備金的基礎(chǔ)上，引入保險機(jī)制[21]。由登記人員向保險公司投保，或設(shè)立職業(yè)責(zé)任保險，當(dāng)發(fā)生錯誤登記時，保險公司可以第一時間為登記人員承擔(dān)部分責(zé)任。

4.3統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，開展定期匯總制度

首先，統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立電子檔案存儲機(jī)制。結(jié)合現(xiàn)存地籍信息數(shù)據(jù)庫，在省內(nèi)制定統(tǒng)一的土地登記信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，要求所有測量單位按照該標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行地塊的測量，登記信息的錄入。由此形成可公開查詢的電子檔案存儲機(jī)制，使土地登記從單一的手工操作轉(zhuǎn)向電子化存儲，為實現(xiàn)省內(nèi)土地登記信息共享，與建立登記信息平臺打下基礎(chǔ)。

其次，開展定期匯總制度，針對登記數(shù)據(jù)中現(xiàn)存的錯誤統(tǒng)一進(jìn)行修改。實施匯總制度以統(tǒng)一的登記信息匯總軟件為平臺，各村土地所登記數(shù)據(jù)匯總到鄉(xiāng)，各鄉(xiāng)級數(shù)據(jù)匯總到縣，逐級上報，最后在省級層面完成全省登記數(shù)據(jù)的匯總。匯總數(shù)據(jù)的同時上報錯誤數(shù)據(jù)，經(jīng)核實后及時改正，以保證登記數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和時效性。

5　結(jié)語

多年來各類不動產(chǎn)分別登記，登記部門間權(quán)力交叉錯綜復(fù)雜，實行完備的遼寧省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記仍是個漫長的過程[22]。該研究從“四統(tǒng)一”的視角，對遼寧省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中面臨的土地登記問題進(jìn)行了分析，并提出對策建議，這將為遼寧省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利實施奠定基礎(chǔ)，對遼寧省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中土地登記的規(guī)范化提供研究參考。

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PROBLEMS AND COUNTERMEASURES OF LAND REGISTRATION FOR THE UNIFIED REAL ESTATE REGISTRATION OF LIAONING PROVINCE*

Zhang Jin1, Dong Xiuru1※, Pei Jiubo1, Ma Huiting1, Shang Zuowei2, Gong Dan2, Wang Jingkuan1

(1. College of Land and Environment, Shenyang Agricultural University, Shenyang 110866, China;2.land ownership center，Land and resources of Liaoning province, Shenyang 110032, China)

The establishment of an unified real estate registration system is not only the necessary requirement to promote the reform of government institutions and transformation of functions, further perfect the socialist market economic system and frame a modern market system, but also the basic work to implement the "strengthen the natural resource asset management system" proposed by the 3rd Plenary Session of 18th.It has a great strategic significance to protect the legitimate property rights of real property rights holders, guarantee the transaction security of real estate market, improve the efficiency and level of governance and facilitate the masses, especially to further promote a modern property rights system and market-based economy with clear attribution, definitude responsibilities and rights, strict protection and smooth circulation.Land registration is one of the earliest and the most widely registration work in China. The normalized land registration is able to provide supports of institution and information for the current unified real estate registration. With the promulgation of the Interim Regulations of Real Estate Registration, the Chinese real estate registration entered the implementation stage. Nevertheless, it has not been fully launched in Liaoning Province. Consequently, according to the new requirements in the Interim Regulations of Real Estate Registration regarding the four unifications of registration basis, agency, book and information platform,this study investigated the problems of land registration for the unified real estate registration of Liaoning Province. The results showed that the land registration work of Liaoning province still had problems including part of unclear registration basis, disunities of registration agency, imperfect registration book and low information technology level. Therefore, the suggestions including improving the registration regulations and registration management institution, and unifying technical standards were put forward to provide rational proposals for the smooth implementation of unified real estate registration of Liaoning province and

for the land registration standardization in this unified registration process.

unified real estate registration; land registration; problems and countermeasures; Liaoning province

10.7621/cjarrp.1005-9121.20160612

2016-03-05

張晉(1991—)，女，遼寧沈陽人。碩士研究生，研究方向：土地資源管理方面的研究?！ㄓ嵶髡撸憾闳?1972—)，女，遼寧沈陽人。副教授、碩士生導(dǎo)師。研究方向：土地資源管理方面的研究。Email：xr_dong@163.com

遼寧省國土資源廳項目“遼寧省土地登記存在的問題與對策研究”； 國家公益性行業(yè)(農(nóng)業(yè))專項課題資助(201303126)

F321.1

A

1005-9121[2016]06-0076-06

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