無地不歡

龔小鋒

“一二線城市地價高，競爭激烈，拿了有風(fēng)險，可是不拿，沒項(xiàng)目發(fā)展，風(fēng)險更大?！鳖愃频耐虏劭梢娪诟骷议_發(fā)商的口中。

在眾多房企追逐之下，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，地價超過房價已成為一種普遍現(xiàn)象。但房企不太理性地?fù)寠Z地王，可能導(dǎo)致后續(xù)房地產(chǎn)市場醞釀巨大風(fēng)險。

地產(chǎn)業(yè)績饑渴

盡管中國經(jīng)濟(jì)在不斷轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新和制造業(yè)，國家還出臺了一系列措施鼓勵大眾創(chuàng)新等，但在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的前提下，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)的投資仍然在增加。

“現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍然偏弱，房地產(chǎn)行業(yè)一枝獨(dú)秀?！毖胍曍?cái)經(jīng)評論員薛建雄指出，房企融到的錢越多，就越去拿地，地價也越高，形成相互刺激。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)陷入一個奇怪的循環(huán)，大家都覺得房地產(chǎn)有前景。”中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，所有的需求端無論是中低收入者、中產(chǎn)階級還是高收入階層，無論是買房自己住，還是投資，大家都瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)，尤其是中等以上的收入階層。

房地產(chǎn)領(lǐng)域的一枝獨(dú)秀，使得無論大小房企，均鉚足勁頭發(fā)展地產(chǎn)板塊，試圖通過攫取更多優(yōu)質(zhì)土地，換取規(guī)模和利潤的增長，正因此，多數(shù)房企在上半年創(chuàng)造了歷史最好成績。

萬科自3月以來，一直保持著每月300億元以上的銷售額，其今年上半年，銷售金額歷時僅118天即突破1000億元大關(guān)，比去年同期足足縮短了59天，達(dá)到歷史最短水平。截止到6月份銷售額達(dá)到1877.7億元，按照這個速度，全年突破3000億元不在話下

恒大地產(chǎn)以1428.1億元占據(jù)第二。碧桂園以1226.2億元位居第三，增速堪稱強(qiáng)勁。排在第四、第五分別是綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)，銷售額均破千億。這些房企業(yè)績得以迅猛增加，無不是在土地市場上敢于拼搶的結(jié)果。

此前出現(xiàn)的央企搶地潮原因也是如此，無論是水電系的電建地產(chǎn)和葛洲壩、魯能，還是鐵路系的中鐵、中鐵建等，為了擺脫被整合或重組的風(fēng)險，都在積極謀求自己在21家央企地產(chǎn)內(nèi)部的話語權(quán)。

大型企業(yè)如此，小民企也不例外。地產(chǎn)行業(yè)是一個任何企業(yè)都無法茍安的行業(yè)，要么強(qiáng)者愈強(qiáng)，要么等待破產(chǎn)。小企業(yè)只能冒更大的經(jīng)營風(fēng)險，才能實(shí)現(xiàn)自身從小到大的夢想。

中信證券在一份地產(chǎn)報(bào)告中提出，由于金融機(jī)構(gòu)往往只優(yōu)先滿足銷售額排名靠前的大企業(yè)融資需求——大企業(yè)可以享受低資金成本和多元化的融資渠道。而中小企業(yè)只有通過拿地，才能成為銷售額靠前的大企業(yè)。

實(shí)際上，這不僅涉及資金成本的問題，更有團(tuán)隊(duì)職業(yè)生涯持續(xù)性的問題。如果項(xiàng)目斷檔也會導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)無事可干。一些企業(yè)管理層為了保證職業(yè)生涯可持續(xù)發(fā)展，也很容易更激進(jìn)地?fù)寠Z地王。

垂涎一二線

在三四線城市銷售不濟(jì)之際，一二線城市成了房企避險最好的港灣，今年上半年市場火熱很大程度歸功于二線城市的爆發(fā)，尤其傳統(tǒng)強(qiáng)二線城市表現(xiàn)搶眼。

從克而瑞監(jiān)測的2016年上半年57個城市成交數(shù)據(jù)來看，南京、武漢、天津、鄭州等熱門二線城市成交量同比漲幅已超50%，其中南京、天津較去年同期翻了一倍。

在這樣的背景下，房企在一二線城市火力全開，在不少房企的業(yè)績結(jié)構(gòu)中，一二線城市幾乎占據(jù)了絕對主力。

根據(jù)龍湖中報(bào)，今年上半年，龍湖簽約額約為385.9億元，同比增長 78.4%，再創(chuàng)歷史新高。

今年龍湖的銷售結(jié)構(gòu)中，96%的貢獻(xiàn)來自一二線城市，而2015年，龍湖在一線城市及重點(diǎn)二線城市銷售額占比也高達(dá)77%，比2014年相比提高了3個百分點(diǎn)。

旭輝集團(tuán)2016年上半年完成合同銷售金額276億元，同比增長163%，該公司有約77%的銷售收入來源于上海、蘇州、南京、合肥、杭州等長三角區(qū)域城市，有97%的銷售收入來源于一二線城市。

由于房企區(qū)域戰(zhàn)略趨同，專注一二線主流城市業(yè)已成為業(yè)內(nèi)共識。但由此導(dǎo)致拿地難度不斷提升，一二線城市面粉貴于面包，房企在規(guī)模與盈利之間進(jìn)退維谷。

與房企熱衷優(yōu)質(zhì)土地相對的是，一二線城市土地的短缺，使得核心區(qū)域一地難求的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。北京年內(nèi)已有3個月份無宅地推出、4個月份無宅地成交。

上海方面，年初以來，上海宅地入市量整體走低，至5月起才有所回暖，上半年也僅完成不到三分之一的土地供應(yīng)，二線城市也是如此，土地供不應(yīng)求，使得這些城市成為2016年地王出現(xiàn)最多的區(qū)域，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等城市，地價超過房價已經(jīng)是行業(yè)普遍現(xiàn)狀。

“保利在廣州布局很簡單，中軸線、市中心的寫字樓用地、住宅用地堅(jiān)決拿。有一塊拿一塊?！北＠禺a(chǎn)集團(tuán)副總、保利東南區(qū)域董事長余英近日在談及拿地之道時坦言。

在他看來，二線城市拿地同樣要選市中心，因?yàn)槿藗冞€是習(xí)慣住在市中心。此外，鄰近大城市的片區(qū)比如東莞、中山、惠州靠近深圳的片區(qū)，我們在東莞拿的地靠近深圳就賣得非常火爆。

“從歷史看，除了三線城市，房企買高價地塊都可以賺錢，以前這個行業(yè)的波動是爬山型的波動，這一輪的低點(diǎn)比上一輪的高點(diǎn)還要高，所以只要捂得住，現(xiàn)金流足夠，就可以賺錢?！备吆唾Y本董事長蘇鑫認(rèn)為，但目前地價居高已使得風(fēng)險明顯上升。

融資環(huán)境寬松

房企搶地積極性大漲，寬松的貨幣政策是一大原因。在過去幾個月，整體信貸政策寬松，在貨幣超發(fā)、流動性過剩的背景下，房企借錢的成本變得越發(fā)低廉，缺地不缺錢成了房企的共性。

薛建雄認(rèn)為，現(xiàn)在的市場環(huán)境下，很多資金都愿意給開發(fā)商錢，“既然如此為什么不抓住擴(kuò)張的機(jī)會呢？就算后面不賺錢，規(guī)模在也有利于后續(xù)融資與項(xiàng)目的開發(fā)?！?/p>

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究小組首席分析師樂加棟表示，上半年貨幣政策持續(xù)寬松，而整個市場缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，導(dǎo)致大規(guī)模的低成本資金借道資產(chǎn)管理公司、基金公司等進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動性的重要載體。

從開發(fā)貸的定價來看，銀行幾乎是通過“倒貼”方式支持房企爭當(dāng)?shù)赝?。去年金地集團(tuán)整體平均融資成本為5.32%，有著國資背景的廈門國貿(mào)銀行融資利率最低至3%左右，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)銀行的一年期貸款利率。

房企融資渠道也更加多元化，相比過去依賴銀行的開發(fā)貸款和銷售資金回籠。不少房企融資來源于公司債和企業(yè)債等，還有相當(dāng)一部分資金則來源于各類資金托管計(jì)劃、地產(chǎn)信托等融資渠道。

以風(fēng)頭正勁的融信為例，今年1月登陸港股IPO融資17億港元，上半年的銷售額為174.1億元，通過發(fā)行公司債等手段，完成了超過100億元的間接融資。

大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至在3%左右，這也使得上市公司融資洶涌。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發(fā)債就達(dá)125只。

土地調(diào)控在路上

盡管一二線城市項(xiàng)目火熱，但高企的地價也嚴(yán)重透支了未來的發(fā)展空間。薛建雄指出，如今的土地市場已經(jīng)嚴(yán)重過熱，特別是一線城市和熱點(diǎn)二線城市，土地市場已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了應(yīng)有的投資價值。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，對于一二線城市來說，未來一年房價上漲不超過50%，拿下高價地的企業(yè)都將面臨入市難題。未來三年，如果周圍房價上漲不超過100%，這些地塊都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。

不少房企都表示出了謹(jǐn)慎態(tài)度，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌對土地市場一直抱有審慎態(tài)度，他一直強(qiáng)調(diào)融創(chuàng)未來要“判斷”，謹(jǐn)慎選擇城市、區(qū)域以及產(chǎn)品。在其看來，房地產(chǎn)市場風(fēng)險很大，盡管利率越來越低，但利率不會永遠(yuǎn)下降，2011年前后出現(xiàn)的房地產(chǎn)低谷也表明，房價不可能像大家想象的一樣“一漲起來就停不住”。

對于一線城市土地市場頻現(xiàn)的地王現(xiàn)象，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌近期強(qiáng)調(diào)：“我們一定不會拿面粉比面包貴的土地，這是我們的原則，也是公司的一條紀(jì)律?！庇嘤⒁蔡寡?，碰到個別特別瘋的開發(fā)商就回避。很多特別瘋的拿了地王，最后基本都是虧的。

樓市和土地層面政策的收緊，也讓業(yè)界多了一重?fù)?dān)憂。

一線城市中，上海因?yàn)榈赝躅l出引來各方關(guān)注，自融信110億元拍下地王之后一周，上海陸續(xù)暫停4地塊的出讓。關(guān)于將收緊調(diào)控的傳言在上海廣泛流傳。北京、深圳也有類似的風(fēng)聲傳出，政策繼續(xù)從緊將不可避免。