上海樓市“山雨欲來風滿樓”

張佳竹

“滬九條”執(zhí)行還不到5個月，上海就誕生了歷史上最強地王——融信地王，這無疑又為上海樓市增加了一把火。

業(yè)內認為，從政策發(fā)展趨勢來看，市場火熱及地王頻出有可能加速政策從嚴執(zhí)行，尤其是靜安融信百億地王之后，官方正在密切關注上海樓市的變化，不排除出臺更嚴政策的可能。

地王現(xiàn)身，滬九條效果“打折”

139%的溢價率，10萬元/平方米的名義樓板價，14.3萬元/平方米的可售面積樓面價，未來項目售價或接近20萬元/平方米！8月17日誕生的融信地王，創(chuàng)下中國土地成交史上最貴地王紀錄，也是歷史上樓面價最高地王紀錄。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉感嘆，“滬九條”以后稍穩(wěn)定沒多久的上海樓市又要再起波瀾了。

由于“滬九條”的嚴格執(zhí)行，以及市場需求在前期大量透支，今年4-5月上海樓市的走勢趨于理性，二季度已經呈現(xiàn)出“量跌價穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。但是，由于5月份以來高價地頻出，三季度上海樓市再次量價齊升，“地王”成為干擾上海樓市回歸理性的一個重要因素。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，8月末上海新建商品住宅出現(xiàn)爆發(fā)性增長，成交已經連續(xù)5天破千。根據(jù)中原地產提供的數(shù)據(jù)，8月26日-31日，新建商品住宅成交套數(shù)均達到700套以上，30日-31日兩天成交量更是超過1100套，其中30日新建商品住宅成交量達到1314套，僅次于3月24日的1577套。上海市房地產交易中心數(shù)據(jù)顯示，整個8月，上海共成交一手房22548套。

在成交量暴漲的同時，8月上海新房成交均價已經達到了42384元/平方米。而在7月，上海的新房價格只有37319元/平米，一個月時間里，每平米單價漲了5065元，漲幅高達13.6%。要知道上海新建商品住宅7月成交均價環(huán)比6月的上漲幅度才1.6%。

中原地產數(shù)據(jù)顯示，8月上海成交排名前十項目中超過3萬元/平方米的有6個，占比十分明顯，其中有3個是單價高達7萬元/平方米以上的高端項目。值得注意的是，8月成交量榜單前3排名中有2個項目都是售價超過7萬元/平方米的高端項目，這在以往交易行情中十分罕見。其中位于徐匯南站板塊的徐匯公園道壹號二期8月共成交4.20萬平方米（共計282套），吸金31.74億元，成交均價為75502元/平方米，奪得8月新建商品住宅市場雙料銷冠。

“地王效應帶動了區(qū)域房價的上漲”，中原地產分析師盧文曦表示，地王的頻繁出現(xiàn)和限購傳聞，刺激了中高端項目的成交，從而拉動了上海新建商品住宅成交均價。

8月，除南匯、金山、奉賢及崇明外，上海其余區(qū)域成交均價基本都已超過3萬元/平方米，房價的過快上漲導致原本的青浦、嘉定及松江等區(qū)域，已不再是傳統(tǒng)意義上的剛需之地。

“不能說滬九條完全沒有發(fā)揮作用，但從目前的情況來看，地王頻出讓這效果打了不少折扣?！币晃粯I(yè)內人士坦言。

地王效應推高周邊房價

融信耗資110.1億元拿下中興社區(qū)地塊后，曾公開表示將做出更好的產品，對標國際一線城市。有分析表示，其未來的售價或將達到20萬元/平米。

實際上，中興社區(qū)所在的原閘北內環(huán)（現(xiàn)閘北已與靜安合并）是近年來上海豪宅市場的新興區(qū)域，其在售的樓盤價格都不低，這在一定程度上抬高了融信地王的地價，而融信地王出現(xiàn)后，又推動了周邊樓盤行情看漲。

據(jù)記者了解，目前地王所在的區(qū)域內有華僑城蘇河灣、萬科翡翠雅賓利、新湖青藍國際、圣和靜安公館等高端樓盤在售，其均價無一低于8萬元。其中，萬科翡翠雅賓利目前在售198-307平方米的3-4居售價已經達到11萬元/平方米，而在8月初，同樣的3-4居均價為9萬元/平方米，漲幅高達22.2%。

在融信拿下地王前，華僑城蘇河灣塔尖住宅280平方米的3居售價為18萬元/平方米，現(xiàn)在，同樣的戶型在售均價已經跳漲到19萬元/平方米。而據(jù)第一太平戴維斯7月12日公布的數(shù)據(jù)顯示，華僑城亞洲開發(fā)的上海華僑城蘇河灣11號樓成交的一聯(lián)排別墅單價高達34.49萬元/平方米，創(chuàng)造中國歷史最高單價銷售紀錄。

地價推動房價上漲，房價反過來也會推動地價的上漲。中原地產首席分析師張大偉認為，現(xiàn)在上海普遍出現(xiàn)了地價超過房價的現(xiàn)象，這種不理性不健康的拿地行為導致房地產市場后續(xù)醞釀巨大風險。

“從當前上海土地市場特征來看，今年以來上海地王現(xiàn)象已與往年不同。往年一般是一個城市出一個或少數(shù)幾個地王，一旦市場遇到調整，這幾個地王或許會存在操盤的風險，最糟的結果就是項目降價銷售或股權轉讓，整個市場風險被控制在局部范圍內，還不至于是整個市場的?！睆埡陚ヌ寡?，而現(xiàn)在上海土地市場，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使像青浦、奉賢、崇明等郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價拍出，這也就意味著市場風險不是單個項目的，而是整個市場的，一旦有風險就是系統(tǒng)性的風險。

“對于上海土地市場來講，一旦樓市入調整的階段時，整個市場有可能會出現(xiàn)跌聲一片，大批的‘地王項目有可能因此而陷入困局?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進指出。

另一種可能是，上海地王的出現(xiàn)或許將刺激北京、深圳地價上漲。

“融信此次拿地，已經鎖定了土地成本，未來其他企業(yè)再在此地拿地，成本將要超過融信此類地塊?！眹儡S進稱。

滬九條或繼續(xù)收緊

“‘地王頻出導致7-8月市場再次出現(xiàn)量價齊升，其實是削弱了‘滬九條政策的執(zhí)行效果，也延后了市場調整期的到來。這也進一步促使官方在‘滬九條政策執(zhí)行層面進一步收緊。”張宏偉告訴記者，不久前上海市市委書記韓正及住建委相關領導指出，房地產市場“滬九條”不是權宜之計，必須長期堅持，實施過程中要做到違規(guī)必處，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“這也暗示‘滬九條政策將從執(zhí)行的角度從嚴?！?/p>

從市場去化壓力來看，截至2016年8月16日，上海市商品住宅庫存量已經降至814.60萬平方米，按照3個月移動存銷比來計算，市場去化周期已經縮短至6.40個月，雖然短期內上海商品住宅基本面仍然沒有去庫存壓力，但是，隨著政策面執(zhí)行的從嚴，市場去化周期會因為供應量的增加、銷售量的減少而持續(xù)回升。

業(yè)內認為，從政策發(fā)展趨勢來看，市場火熱及地王頻出有可能加速政策從嚴執(zhí)行，尤其是靜安融信百億地王之后，官方會密切關注上海樓市變化。預計9月份前后樓市調控政策有可能會進一步從嚴執(zhí)行，新一輪的“控地王”降杠桿等措施也會來臨，房地產市場調整極有可能會因此而來臨。

從調整的時間來看，由于下半年以來的“地王”頻出再次推升市場熱度延后了市場調整期，政策9月份前后再次從嚴執(zhí)行后，有可能使本應下半年就進行調整的市場延后至明年上半年。

“如果9月份前后新政從嚴執(zhí)行，市場成交量勢必會出現(xiàn)下滑，伴隨著供應量的增加，為‘金九銀十的市場帶來一些不確定性。”張宏偉預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在下半年出現(xiàn)下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大，中高端樓盤以及外環(huán)沿線“地王”頻出的板塊極有可能率先降價。