瘋狂的樓市：濟(jì)南東部樓盤調(diào)查

賈文佳+秦夢琪

幾年前，提起位于濟(jì)南繞城高速東邊的唐冶片區(qū)，很多人還把它定位在少人問津的農(nóng)村。如今受地鐵、奧特萊斯等“潛力股”影響，它已成為濟(jì)南土地市場新“網(wǎng)紅”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房價突飛猛進(jìn)，開盤即售罄的“日光盤”現(xiàn)象成為濟(jì)南東部多數(shù)住宅項目的新常態(tài)，開盤沒賣完反倒成了稀罕事。

9月26日南京正式開始實施限購令。早在之前，蘇州、廈門、杭州就已經(jīng)出臺了限購政策。濟(jì)南樓市限購令將在何時到來？不過，假如限購令來了，濟(jì)南的房價會不升反降嗎？

從“愛答不理”到“高攀不起”

9月22日，記者驅(qū)車沿濟(jì)南市經(jīng)十路一直往東，通過繞城高速后很快就進(jìn)入了唐冶新區(qū)。記者看到一邊是滿眼的樓盤廣告宣傳，一邊是遍地開花的高層住宅動工建設(shè)，處處彰顯著這座新城在眾多房企眼中“璞玉”的價值。

記者走進(jìn)位于經(jīng)十東路與唐冶西路交叉口西北側(cè)的和潤幸福城售樓處，大廳里有些“冷清”，工作人員告訴記者，“現(xiàn)在房子一期售罄，二期已經(jīng)封盤，預(yù)計2017年加推。到時房價大約13000-14000左右，但是不確定。”據(jù)了解，幸福城的房價5月份約為8000/㎡，本打算一年內(nèi)賣完，“因為市場實在火爆，一下就賣光了，我們真是賣虧了。”

隨后，記者行至圍子山附近的銀豐唐郡售樓處。工作人員各自在處理手頭的工作，記者上前詢問得知，目前只有三套房源對外出售，“分別在49號樓的2層和11層，其余房源均已售罄。”據(jù)了解，該樓盤毛坯房價格在14000/㎡左右，“后期還會加推，但一共也就80來套，定價還沒出。”短短5分鐘的談話期間，已有兩組看房者前來詢問情況，其中一位女士告訴記者：“這個位置賣到一萬多已經(jīng)超出了心理價位，沒想到竟然沒有房源了?！?/p>

記者隨即驅(qū)車來到在唐冶片區(qū)內(nèi)規(guī)劃面積最大的綠地城，接近中午時分，售樓處外的車輛排成長隊，售樓處內(nèi)也是人來人往，一片熱鬧景象。工作人員匆匆介紹了基本情況后，便迎來了新一撥的訪客。據(jù)了解，綠地城最近有一場認(rèn)籌活動，“高層價格在9800/㎡左右，小高層12000/㎡。這兩天來看房的顧客一直很多?！?/p>

據(jù)悉，9月17日，綠地城以北的魯能泰山七號項目在濟(jì)南奧體中心開盤，首期推出1224套房源，兩個半小時便被一搶而空，銷售額達(dá)11.06億，刷新了東部樓市開盤新紀(jì)錄。記者了解到，此次開盤整盤均價在8431元/㎡，高層均價8374元/㎡，小高層均價在9650元/㎡。有網(wǎng)友感嘆：在淘寶上買個東西都貨比三家的買主們，到了這里卻被逼著揮舞著銀行卡與時間賽跑，只用幾秒鐘的時間就選定了房子。

而在漲價的同時，也有開發(fā)商高層表達(dá)了自己的看法，“價格并非是我們推高的，而是市場規(guī)律造成的，過去不少開發(fā)商都是協(xié)議拿地，拿地成本較低，所以唐冶片區(qū)一直以來房價都比較低，而現(xiàn)在，把土地放到市場上讓眾多開發(fā)商競爭，看到這邊未來前景的開發(fā)商必定會擠破頭。”

北起膠濟(jì)鐵路，南至經(jīng)十路，西至繞城高速東環(huán)線，東至圍子山，在濟(jì)南的片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中，唐冶片區(qū)定位是濟(jì)南東部城區(qū)的城市二級中心、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心和新興產(chǎn)業(yè)承載地。粗略一算，從先前進(jìn)駐的恒大名都、魯商鳳凰城、銀豐唐郡等樓盤，到近年新增的華夏帝苑、地華鴻府、和潤幸福城、綠地城等幾個項目，目前已有十幾家房企扎堆搶占地盤。

在唐冶新區(qū)隨處可見的宣傳語中，一句“唐冶新區(qū)六年城熟”，似乎代表著不少投資唐冶的房企和購房者的心聲?！艾F(xiàn)在在唐冶買房，買的就是未來”，去年入住銀豐唐郡的朱先生仍充滿信心的期待著，“樓下就有幼兒園，小區(qū)邊的小學(xué)已經(jīng)可以入學(xué)了，初中也正在建，等周邊配套設(shè)施一配齊，這里的環(huán)境就會好起來?！卑凑找?guī)劃，片區(qū)內(nèi)十字形軸線劃分出四個大型居住組團(tuán)；大型居住組團(tuán)正隨著各大房企紛紛入駐逐漸成熟起來。

不過記者采訪中也注意到在唐冶公交樞紐站點(diǎn)，沿路近300米長的距離依次排列著幾百輛電動車、自行車，從公交站點(diǎn)下車后再騎車回家，是附近居民常用的出行方式。附近居民肖女士告訴記者，“以前周末基本就宅在家里，想要逛街、看電影都要花上半個多小時的車程，今年高新萬達(dá)和大潤發(fā)博物館店開業(yè)，這已經(jīng)是最近的了?！背酥?，距離唐冶新區(qū)最近的大型醫(yī)院，則是十公里外的省立醫(yī)院東院，乘公交就需要花費(fèi)1個多小時。

“日光盤”成為新常態(tài)

“一開始是奔著東部新城去的，今年受東部CBD和萬達(dá)城等因素的影響，房價漲的太快了。”在濟(jì)南名士豪庭附近學(xué)校工作的趙女士告訴記者，年初她把位于閔子騫路的小三室賣掉，打算在東部買一套大點(diǎn)的房子?？捶窟@半年，因為地理位置、戶型大小等各種因素一直沒有選定合適的房源，卻經(jīng)歷了東城房價連連“跳漲”。

“后來好不容易選中的又被告知賣完了，這倆月眼看著中意的景和山莊從一萬二漲到了一萬五，”進(jìn)入9月，趙女士索性在名士豪庭買了一套兩室兩廳的二手房，“年初房子賣了135萬，新房也沒住成，自己還添了60多萬！”

在景和山莊，記者注意到，售樓大廳內(nèi)放置了兩塊大展板，一塊印有媒體關(guān)于東部房價瘋漲的報道，一塊公示了包括預(yù)售證在內(nèi)的相關(guān)證件。據(jù)了解，景和山莊一共20棟樓，目前在售的只有1號樓和11號樓兩棟，且均為大戶型，動輒140多平米、180多平米乃至200平米以上。至于普通戶型，置業(yè)顧問始終沒有給出任何細(xì)節(jié)。置業(yè)顧問明確透露，“目前小區(qū)的房子基本都已封頂，明年年底就能交房，有的預(yù)售證已經(jīng)拿到了，但沒有開始賣，就沒有公示。”

記者走訪東部漢峪片區(qū)的幾個樓盤，在旅游路與舜華南路交會處南側(cè)，緊挨在一起的三處樓盤均處于未開盤狀態(tài)。其中，高新區(qū)綠城玉蘭花園、三盛國際公園正在認(rèn)籌中，鄰近的華皓英倫聯(lián)邦稱預(yù)計下周開始認(rèn)籌。

“一期已售罄，二期預(yù)計9月底或是10月初開盤，具體日期未定，只開一棟樓，目前已認(rèn)籌到600多號?！?月25日華皓英倫聯(lián)邦置業(yè)顧問表示，但因為未開盤，置業(yè)顧問始終沒有給出具體價格?！邦I(lǐng)導(dǎo)不跟我們說，我們也沒法跟你說，區(qū)間價在15000/㎡-16000/㎡之間，一期房子賣完時的價格是14400元?！?/p>

同樣高新區(qū)綠城玉蘭花園的置業(yè)顧問在價格、開盤日期上也是不確定?！爸荒芨阏f，預(yù)計十月初開盤。目前認(rèn)籌的兩棟樓，一共100多套房子，面積有120㎡、140㎡、160㎡。已經(jīng)認(rèn)籌670號左右，購房選房都是按認(rèn)籌號碼來的，您要買的話，抓緊來。最近領(lǐng)導(dǎo)說隨時封籌，具體日期沒有定?！?/p>

“我們的房子共180套左右，預(yù)計十月中旬開盤，價格也是區(qū)間價，大約在15000/㎡-17000/㎡。房價漲勢兇猛，一個月內(nèi)這邊漲了5000多塊錢。現(xiàn)已認(rèn)籌一個多月了，目前排了600多號。”三盛國際公園置業(yè)顧問告訴記者“一定早來”。

“其實我們開發(fā)商真的沒有預(yù)估到現(xiàn)在能漲到這個價，本來6月份開盤的時候，我們預(yù)計年底能漲到一萬五就很不錯了，沒想到現(xiàn)在才9月份就到一萬四了，年底一萬八沒問題?！睔v下區(qū)鳳山路東部的銀盛泰金域藍(lán)山置業(yè)顧問這樣告訴記者。

記者了解到，目前濟(jì)南東部新城主要分為高新區(qū)片區(qū)、漢峪片區(qū)、雪山片區(qū)及唐冶新區(qū)四大片區(qū)。房價突飛猛進(jìn)，開盤即售罄的“日光盤”現(xiàn)象成為濟(jì)南東部多數(shù)住宅項目的新常態(tài)，開盤沒賣完反倒成了稀罕事。一位“快的看房”公司的劉姓工作人員告訴記者：“現(xiàn)在每天接待看房者平均3組左右，周六周天格外火爆，買房者多來自濟(jì)南，外地的也有不少?！?/p>

濟(jì)南某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人也告訴記者，今年以來，部分剛需購房者已經(jīng)轉(zhuǎn)向南部、西部等區(qū)域。除了價格因素，東部一些樓盤的不確定性過多也讓不少剛需者望“樓”興嘆?！安淮_定，開盤時間和開盤價格都不確定，大致的時間都沒有，更別說具體的時間了?！?/p>

會不會限購？

記者發(fā)現(xiàn)，今年濟(jì)南銷售的新房中，大部分位于東部。上半年濟(jì)南市6個城區(qū)共網(wǎng)簽商品房10.6萬套，其中，僅歷下區(qū)、歷城區(qū)和高新區(qū)便占到65%。位于濟(jì)南東部的樓盤至少賣出了上半年6成的房子。而在相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的上半年在售樓盤30強(qiáng)名單中，位于二環(huán)東路以東的多達(dá)17家。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士表示，2016年濟(jì)南房地產(chǎn)市場尤其是東部樓盤供需兩旺，成交價格穩(wěn)中有升。受成交加速的影響，庫存量持續(xù)在低位；當(dāng)前客戶入市積極，預(yù)計在供求兩旺的背景下，庫存周期將持續(xù)在低位。此外，由于地閘口收緊，供應(yīng)面積急劇下降。土地市場若無大量供應(yīng)，未來1-2年將呈現(xiàn)供不應(yīng)求，甚至“無貨可賣”的局面。

“濟(jì)南房價這么個漲法，說實話，我們做房地產(chǎn)的都心虛?！睗?jì)南本土一房地產(chǎn)公司老板說，地產(chǎn)市場起起落落這么多年，濟(jì)南樓市一直比較平穩(wěn)，沒像外地一些城市那樣大起大落。

“我們最不希望市場出現(xiàn)大幅波動，房地產(chǎn)一過熱，政府就要收緊政策，特別是信貸。銀行一收緊銀根，就有資金鏈緊張的同行要倒下。三四年前，一批過度膨脹的開發(fā)商死在半路上，有的雖沒死，可到現(xiàn)在還沒緩過勁來。數(shù)數(shù)前些年留下的那些爛尾樓盤就知道了?！彼硎?，市場一折騰，倒霉的不光是購房者，還有開發(fā)商。

面對節(jié)節(jié)高升的房價，濟(jì)南地產(chǎn)圈一位資深人士認(rèn)為：“有些樓盤壓根就不值這個價，趁著市場火，隨便找個理由就敢漲幾千。樓市是典型的買漲不買跌?，F(xiàn)在有些樓盤漲得沒道理，缺乏支撐，漲得越高，摔得越慘。開發(fā)商提前透支了未來五年甚至十年的升值空間?！?/p>

不過，金九銀十是樓市旺季，業(yè)內(nèi)人士預(yù)判濟(jì)南房價還要漲，但在漲多少上意見并不一致。有的認(rèn)為房價虛火旺盛，再漲可能真的有價無市，有的認(rèn)為，成交量居高不下，跟周邊其他省份同類城市相比，濟(jì)南房價才剛起步。

9月25日下午5點(diǎn)，南京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)控我市房地產(chǎn)市場實施主城區(qū)限購措施的通知》（簡稱《通知》），宣布針對南京主城范圍內(nèi)實施限購：外地戶籍家庭，最多允許在南京購買一套住房；南京本地戶籍家庭擁有2套及以上住房的，將無法購買新商品房。新政將從9月26日正式開始實施。早在南京出現(xiàn)限購令之前，蘇州、廈門、杭州就已經(jīng)出臺了限購政策。

濟(jì)南是否也會限購？有消息稱，前期調(diào)研工作已展開。但記者向多個職能部門求證，均未獲證實，“沒聽說要改變現(xiàn)有政策?！瘪v濟(jì)各大銀行對房貸仍敞開供應(yīng)，利率仍為史上最低。公積金政策也處于最寬松狀態(tài)，繼續(xù)支持居民購房。不過，限購令來了，濟(jì)南的房價會不升反降嗎？