劉閣：“地王游戲”是一個“擊鼓傳雷”的游戲

丁愛波

在過去的一段時間里，中國房地產(chǎn)市場迎來了一個新的發(fā)展熱潮。其主要表現(xiàn)形式便是各地“地王”層出不窮。上海、鄭州、廣州、無錫紛紛誕生歷史單價地王，“面粉比面包貴”的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。

以濟(jì)南為例，6月29日，唐冶片區(qū)圍子山組團(tuán)地塊以254624萬元成交，其中最貴的住宅地塊樓面價達(dá)7100元/平方米，一舉成為當(dāng)時的“地王”；8月12日，工業(yè)北路張馬屯住宅用地，被萬科以9613元/平方米的樓面價成交，新拍地塊周邊在售的5大樓盤均已封盤。

與此同時，隨著土地市場的不斷升溫，一些房企也不斷爆出“質(zhì)量門”事件，這也從一個層面折射了目前火爆房地產(chǎn)市場的一個隱憂。

當(dāng)下房地產(chǎn)市場的繁榮存在哪些問題？未來房地產(chǎn)走向如何？帶著這些問題，記者專訪了北大資源集團(tuán)副總裁、山東公司董事長劉閣。

長期看好，短期嚴(yán)重背離市場

《齊魯周刊》：作為房地產(chǎn)企業(yè)老總，您如何看待當(dāng)前以及未來的房地產(chǎn)走勢？

劉閣：短期內(nèi)，我不看好如今的房地產(chǎn)市場，但在更長的歷史時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場必然是向好的。有幾個關(guān)鍵趨勢決定了未來房地產(chǎn)的走勢。

首先，城市化的大趨勢不可逆轉(zhuǎn)。這是決定房地產(chǎn)市場持續(xù)向好的關(guān)鍵因素。我們可以看到，農(nóng)村人口仍然在持續(xù)地向城市流動，向著公共服務(wù)更為健全的區(qū)域流動。村里的人想搬到鎮(zhèn)上去，鎮(zhèn)上的人想搬到城里，城里的想搬到省會，省會的想搬到北京。對一個近14億的人口大國來說，城鎮(zhèn)化下的人口流動才剛剛開始。

隨著城市化進(jìn)程的加快，土地資源必然會越來越少，以濟(jì)南為例，地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)到邢村立交橋以外的地方進(jìn)行開發(fā)了。城市的體量在逐漸攤大，這種趨勢不可改變。作為稀缺資源，土地價格一定會呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，與之相應(yīng)的，房子的價格在未來一段時間內(nèi)，肯定是上漲的。

其次，房地產(chǎn)價格的上漲還取決于我們國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)形勢。你應(yīng)該能夠看到，當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是制造業(yè)都非常不景氣，資本不愿意進(jìn)入這些領(lǐng)域，在這種情形下，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的，就是土地資源。這幾年，實(shí)體經(jīng)濟(jì)一直在呼吁轉(zhuǎn)型，但轉(zhuǎn)型成功的，案例不多。

再者，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢不好，老百姓的投資渠道相當(dāng)單一，藝術(shù)品投資跟他沒關(guān)系，炒股基本都是賠。只有兩個方面，老百姓愿意進(jìn)入。一個是存銀行，但是利息低。第二個就是買房子，房子是看得見摸得著的，而且能夠變現(xiàn)。

但是短期內(nèi)我不看好房地產(chǎn)市場，很簡單的一個道理，如今的土地價格、房子價格已經(jīng)嚴(yán)重背離了市場，面粉比面包貴，其代價必然要由買房者來承擔(dān)，但普通居民的實(shí)際收入能夠支撐他買得起房子嗎？說實(shí)話，當(dāng)今的房子價格，市長買不起房都是正常的。

《齊魯周刊》：在一些學(xué)者看來，地王的不斷出現(xiàn)預(yù)示著如今的房地產(chǎn)市場在玩一個很危險的游戲，共同把房地產(chǎn)的氣球吹的無比巨大。這個氣球承受不了如此巨大的壓力，就要崩掉了。

劉閣：“面粉比面包貴”的現(xiàn)象已經(jīng)從一線城市蔓延到二線城市，對后市房地產(chǎn)市場將帶來巨大風(fēng)險，前面的利潤會不斷被后邊的地王吞噬。這種情形是非常危險的，現(xiàn)在看，問題不單單是“擊鼓傳花”這么簡單，現(xiàn)在已經(jīng)變成了一個“擊鼓傳雷”的游戲。

這個“雷”到底什么時候會“炸”不知道，但這種態(tài)勢肯定是個“雷”，因?yàn)樗鼑?yán)重背離了我們的市場。從大勢來看，房地產(chǎn)市場漲是肯定的，但不是現(xiàn)在這種漲法。我是天津大學(xué)金融學(xué)博士，是山東財大金融學(xué)專業(yè)碩士研究生合作導(dǎo)師，近期我們對美國房地產(chǎn)市場做過一些研究，據(jù)我們觀察，美國十年前買的房子，現(xiàn)在只漲了40%，這要是在北京的話，已經(jīng)漲了十幾倍了。美國的這種緩慢上漲就是良性的，當(dāng)然，它的其他行業(yè)也都是這種良性上漲的態(tài)勢。

現(xiàn)在我們的房地產(chǎn)市場像一匹脫韁的野馬，這匹野馬怎么樣才能停下來？我想作為政府來講，還是有很多措施可以調(diào)控，并不是說這匹脫韁的野馬是沒招的。我認(rèn)為馬都可以殺了，跑都不讓跑，這個都來得及。如果這樣發(fā)展下去，這種脫韁的野馬帶來的是什么？就是全面失控。

宏觀經(jīng)濟(jì)尚在尋底，房地產(chǎn)市場卻一騎絕塵

《齊魯周刊》：為什么大家對土地市場如此熱衷？

劉閣：經(jīng)濟(jì)形勢不好，只有土地還能增值，還能產(chǎn)生利潤。很多企業(yè)為什么寧可虧損也要拿地？它現(xiàn)在拿過來，還有活兒干，虧損也是五年后的事兒，現(xiàn)在不拿，現(xiàn)在這些人就沒飯吃。在很多企業(yè)的思維中，“等死”不如“找死”?！罢宜馈笨赡苓€會搏殺出一個機(jī)會。

現(xiàn)在可以說是全民炒地產(chǎn)的時代，各行各業(yè)都有地產(chǎn)業(yè)務(wù)。做汽車的搞房地產(chǎn)，石油也有，電力也有。他們都認(rèn)為拿了土地，有了現(xiàn)金流，會避過一時處理不了的經(jīng)濟(jì)問題。從長期來說，這對中國經(jīng)濟(jì)的傷害肯定很大。

當(dāng)全國人民都在集中力量做一個產(chǎn)業(yè)的時候，這種熱情必然是存在著大量虛妄的泡沫。經(jīng)濟(jì)需要百花齊放，需要百家爭鳴，需要高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、需要制造業(yè)的崛起。

我們最需要注意的是，宏觀經(jīng)濟(jì)尚在尋底，房地產(chǎn)市場卻一騎絕塵，這種危險的經(jīng)濟(jì)模式不但沒有改觀反而愈行愈遠(yuǎn)。

《齊魯周刊》：北大資源如何看待“面粉貴過面包”的現(xiàn)象？

劉閣：我們從不到市場上去抬高“面粉”的價格。我們拿地的成本不高，這就使得我們能夠把很多的利潤以及我們公司獨(dú)有的資源返還給老百姓。比如說教育、科技、文化資源，我們現(xiàn)在做文化社區(qū)的東西，來跟政府合作，做一個城市運(yùn)營商的概念。

現(xiàn)在尚品燕園的價格也是當(dāng)?shù)刈畹偷模?dāng)初我們拿地價格也低，我們賣的也低，我們沒隨著市場的價格賣上去，我們最后收尾8000元左右，旁邊的樓盤已經(jīng)到1.2萬、1.3萬。我們不是不想賺這個利潤，我們把這個利潤還給市場，還給老百姓，因?yàn)槲覀兪堑蛢r拿的地，我們既然拿到低價土地，我們賣的一定是平價的東西，以自身資源來跟進(jìn)市場，來還給老百姓，來為社會造福，來為政府分憂，

國企為何愛地王？

《齊魯周刊》：某種程度上說，高昂的土地價格對地方政府是有利的。

劉閣：土地市場的短暫繁榮，短期來看，對政府是好事兒，但長期來看，這是飲鴆止渴，會造成兩個很惡劣的后果。首先，虛高的土地市場必然會造成虛高的房價，這會讓老百姓買不起房，這自然會影響社會穩(wěn)定。其次，這會造成區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不真實(shí)、不協(xié)調(diào)，會讓銀行產(chǎn)生大量的呆壞賬。如今，不僅房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率高的可怕，就連購房者的杠桿也很高。如果“擊鼓傳雷”的游戲中斷，它帶來的連鎖反應(yīng)是相當(dāng)恐怖的。

股市玩高杠桿導(dǎo)致了股災(zāi)，如今樓市又玩起了杠桿，再加上高負(fù)債隱藏的高風(fēng)險，尚未成功復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)能經(jīng)受得住風(fēng)吹草動嗎？

在目前的形勢下，地方官員的壓力就凸顯出來，他們既要面對百姓的實(shí)際買房需求，也要從長遠(yuǎn)考慮房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展和一個城市正常發(fā)展的密切關(guān)系。這也就要求，地方官員不能急功近利，貪圖眼下多賣點(diǎn)地錢；也不能無所作為，放任地價和房價暴漲；而是應(yīng)該以一個負(fù)責(zé)任的態(tài)度來看待今年的“地產(chǎn)風(fēng)云”，看看自己治下的土地是否真值那么多錢，思考一下這樣的地王對城市以后的發(fā)展到底是禍?zhǔn)歉＃?/p>

《齊魯周刊》：以去年6月為例計算起點(diǎn)，中海、中航、三金、北京北辰、中建東孚、魯能、保利、上海建工、葛洲壩、招商、電建、金茂等一批國企相繼在河西、江北、江寧、城北等各個板塊拿下“地王”，而這些只是最終拿到的國有房企，在這些“地王”背后，還有一批曾參與舉牌的“中字頭”房企。為什么國企如此熱衷于制造中國地王？

劉閣：為什么國企參與這種地王游戲？第一，資金來的容易。流動性充裕，銀行錢多沒地方去，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資需求少，而且壞賬率也高，銀行不愿意貸給實(shí)業(yè)，很多行業(yè)還處在過剩去產(chǎn)能階段，資金又只能往房地產(chǎn)流；而貸給央企、國企、大房企、上市房企是最安全的。這跟2009年4萬億時候相似，央企的融資成本低，到處拿地。第二，有些個別企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不負(fù)責(zé)任。他干這一屆拿到政績就可以，未來怎樣他不管。

《齊魯周刊》：近期，不斷有一些房企爆出“質(zhì)量門”的新聞，其中還不乏一些知名開發(fā)商。您認(rèn)為其根本原因是什么？

劉閣：高昂的土地價格，必然會導(dǎo)致企業(yè)成本的壓縮，必然會產(chǎn)生低劣的產(chǎn)品。以我們的尚品清河為例，當(dāng)時低價拿地，現(xiàn)在有一個反映質(zhì)量問題的嗎？沒有。我們低價拿地，便有充足的空間來把質(zhì)量做好、做優(yōu)。只要拿地成本高的，它一定會把建設(shè)成本以及未來的裝修等所有的綜合成本全部降低，這自然便會導(dǎo)致后期質(zhì)量問題的出現(xiàn)?！懊娣鄱急让姘F”的時候，他會管質(zhì)量嗎？他的面粉里面肯定要摻加一些劣質(zhì)糧食才能把面包做起來，這是最簡單的道理。

對于我們北大資源而言，品質(zhì)是企業(yè)的生存紅線，資源是我們獨(dú)一無二的產(chǎn)品特色。早在2013年，我們就提出了“新文化社區(qū)”戰(zhàn)略，由社區(qū)的“新文化中心”“社區(qū)健康管理中心”和“資源家”平臺組成“兩中心、一平臺”，向社區(qū)業(yè)主持續(xù)輸出包括文化、教育、醫(yī)療等內(nèi)容多樣的社區(qū)服務(wù)。我相信在這種理念的引導(dǎo)下，北大資源集團(tuán)將厚積薄發(fā)，變革人居夢想，完成事業(yè)宏愿。