眾創(chuàng)空間泡沫破滅？

單素敏

“創(chuàng)業(yè)空間越來(lái)越多、越來(lái)越大，反倒是創(chuàng)業(yè)者不夠用了”

2016年8月的一個(gè)周五，下午6點(diǎn)，下班高峰期出現(xiàn)，北三環(huán)東路的擁堵拉開(kāi)了序幕。

此時(shí)，三元橋的無(wú)界空間里，卻是另外一番景象。

這個(gè)以北京老胡同、王府大院命名各個(gè)辦公區(qū)域的新型辦公空間內(nèi)，一間咖啡廳旁邊是一個(gè)下沉式小廣場(chǎng)休閑區(qū)，懶人沙發(fā)、可伸縮變形的創(chuàng)意長(zhǎng)椅、投影幕布和小黑板隨意擺放，散坐在其間的幾個(gè)年輕人正在進(jìn)行熱烈討論。

方糖小鎮(zhèn)

用環(huán)保材料麥秸板搭建起來(lái)的大大小小數(shù)十個(gè)會(huì)客間，幾乎把2000多平方米空間面積的“邊角料”統(tǒng)統(tǒng)“變廢為寶”。

“這里入駐的企業(yè)，80%以上是創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。”無(wú)界空間創(chuàng)始人萬(wàn)柳朔告訴《瞭望東方周刊》。

像這樣裝修富有設(shè)計(jì)感、個(gè)性化、環(huán)境開(kāi)放、工作氛圍活躍的辦公區(qū)，是眾創(chuàng)空間的典型特色。

“截至目前，保守統(tǒng)計(jì)全國(guó)大概有3000家眾創(chuàng)空間?！笨硕鹱稍冎行目偙O(jiān)陳玨告訴《瞭望東方周刊》，但由于統(tǒng)計(jì)口徑不一，不同機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)存在巨大差別。

對(duì)任何一個(gè)眾創(chuàng)空間的運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，接近于滿租、以創(chuàng)業(yè)者居多的空間使用情況，都堪稱理想的商業(yè)狀態(tài)。但這并非常態(tài)。

2016年以來(lái)，部分空間倒閉、老板跑路、拖欠業(yè)主租金被強(qiáng)拆等消息不時(shí)見(jiàn)諸媒體，眾創(chuàng)空間一度陷入了“泡沫破滅”的陰影。

大筐里裝了太多“蘿卜”

“之所以存在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的不同，是因?yàn)楸妱?chuàng)空間這個(gè)概念從來(lái)也沒(méi)有被明確定義過(guò)，這個(gè)大筐里裝了太多需要分成不同類別的‘蘿卜。”辦公租賃平臺(tái)優(yōu)辦創(chuàng)始人兼CEO盧陽(yáng)告訴《瞭望東方周刊》。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這些“蘿卜”至少涵蓋了創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)咖啡館、孵化器、聯(lián)合辦公、商務(wù)中心等多種辦公業(yè)態(tài)。

“商務(wù)中心可以算是今天大部分眾創(chuàng)空間的初級(jí)模型，但與后者在理念上完全不同。商務(wù)中心更注重隱私感，眾創(chuàng)空間則是開(kāi)放式社區(qū)，強(qiáng)調(diào)人和人、團(tuán)隊(duì)與團(tuán)隊(duì)之間的互動(dòng)。”盧陽(yáng)說(shuō)。

“而真正的眾創(chuàng)空間，其實(shí)最開(kāi)始指的是面對(duì)一些極客、硬件愛(ài)好者的Makerspace或者叫Hackerspace，即創(chuàng)客空間?！甭?lián)合創(chuàng)業(yè)辦公社（又名People Squared）創(chuàng)始人鄭健靈向《瞭望東方周刊》介紹說(shuō)。

以其位于上海靜安寺的創(chuàng)客中心項(xiàng)目為例，“里面就有一些自發(fā)組織的興趣小組，他們自己動(dòng)手做車、做模擬飛行器等等，會(huì)員可以使用空間里面所有的材料、3D打印機(jī)、激光切割機(jī)等電子、機(jī)械設(shè)備?！?/p>

更早出現(xiàn)的創(chuàng)客空間在深圳。成立于2011年的深圳柴火空間因?yàn)槔羁藦?qiáng)總理2015年初的一次考察而名聲大噪。此后，包括柴火空間、上海新車間、杭州洋蔥膠囊、北京創(chuàng)客空間等在內(nèi)的一批企業(yè)備受追捧，國(guó)內(nèi)的“創(chuàng)客”群體也因此得以集聚、壯大。

創(chuàng)業(yè)咖啡館最有知名度的莫過(guò)于3W，“讓創(chuàng)業(yè)者以一杯咖啡的成本，得到一天的免費(fèi)開(kāi)放式辦公環(huán)境及其他創(chuàng)業(yè)服務(wù)”是其口號(hào)。其早期的盈利來(lái)源也確實(shí)以賣咖啡和餐點(diǎn)的日常經(jīng)營(yíng)收入、會(huì)員服務(wù)費(fèi)、場(chǎng)地租金為主，但隨著提供培訓(xùn)、安排路演、對(duì)接投資人等業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大，部分咖啡館也開(kāi)始參與對(duì)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的股權(quán)投資，逐漸演化成了孵化器。

談及孵化器，鄭健靈認(rèn)為更值得關(guān)注的是與之相關(guān)的另一個(gè)概念——加速器。

“這種商業(yè)模式對(duì)服務(wù)方的專業(yè)性要求非常強(qiáng)，他需要知道一個(gè)項(xiàng)目在什么階段需要什么樣的資源，并進(jìn)行快速、準(zhǔn)確的匹配。比如中國(guó)最早的加速器之一中國(guó)加速，光是來(lái)自世界各地的導(dǎo)師團(tuán)隊(duì)就有200多人。所以，這種業(yè)態(tài)在國(guó)內(nèi)其實(shí)并不多?！编嵔§`說(shuō)。

他告訴本刊記者，常見(jiàn)的孵化器以政府或國(guó)資背景的企業(yè)居多，部分投資機(jī)構(gòu)為了方便培育、觀察所投項(xiàng)目，也以孵化器的形式運(yùn)營(yíng)了一些空間，“孵化器是個(gè)通用的詞，但是這種模式這兩年正在往下走?！?p>

無(wú)界空間北京朝陽(yáng)大悅城店

站在創(chuàng)業(yè)的風(fēng)口

在盧陽(yáng)看來(lái)，一個(gè)頗有意思的現(xiàn)象是，很多之前標(biāo)榜自己是眾創(chuàng)空間的運(yùn)營(yíng)商，如今因?yàn)閯?chuàng)業(yè)熱開(kāi)始降溫，便開(kāi)始急于與這一概念撇清關(guān)系。

2015年1月28日，中央文件第一次提到“眾創(chuàng)空間”，之后一系列以“推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)”、“服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)”等為目的，鼓勵(lì)發(fā)展眾創(chuàng)空間的支持政策從中央到地方陸續(xù)出臺(tái)。

天津市政府《關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策措施》（津政發(fā)〔2015〕9號(hào)）就明確規(guī)定，“到2016年，全市每所普通本科高校、獨(dú)立設(shè)置的高職學(xué)院、獨(dú)立學(xué)院至少建設(shè)1個(gè)眾創(chuàng)空間，各區(qū)縣、濱海新區(qū)各功能區(qū)至少建設(shè)3至4個(gè)眾創(chuàng)空間，全市眾創(chuàng)空間超過(guò)100個(gè)?！?/p>

杭州則要求“到2017年，全市創(chuàng)建市級(jí)眾創(chuàng)空間60家以上”，并提出“2015～2017年期間，每年分別給予國(guó)家、省、市級(jí)各眾創(chuàng)空間30萬(wàn)元、25萬(wàn)元、20萬(wàn)元的資助，專項(xiàng)用于房租、寬帶等企業(yè)運(yùn)行費(fèi)用的補(bǔ)貼”。此外，眾創(chuàng)空間開(kāi)展創(chuàng)業(yè)活動(dòng)，空間內(nèi)企業(yè)獲得融資或者被其他公司收購(gòu)等情況，也將獲得相應(yīng)資助和補(bǔ)貼。

類似的支持力度和大手筆，在北京、上海、深圳等創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚的一線城市更是尋常，就連青島市嶗山區(qū)都開(kāi)出了“新建眾創(chuàng)空間最高補(bǔ)助500萬(wàn)元”的誘人條件。

于是，原本為數(shù)不多的咖啡館、孵化器等眾創(chuàng)空間迅速在全國(guó)遍地開(kāi)花。

科技部火炬中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，全國(guó)眾創(chuàng)空間數(shù)量達(dá)到2300多家。而投中研究院給出的數(shù)字為1.6萬(wàn)家，相比之下，2015年初，這一數(shù)字僅為70余家。

其中既有一些做空間的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，也有很早就存在的商務(wù)中心。借創(chuàng)業(yè)東風(fēng)，受困于商業(yè)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)剩的開(kāi)發(fā)商似乎找到了去庫(kù)存的妙招。

“做眾創(chuàng)空間，一方面可以獲得政策優(yōu)惠，另一方面也是為了讓投資人相信自己就站在風(fēng)口。”盧陽(yáng)透露。

但尷尬隨之而來(lái)。

“創(chuàng)業(yè)空間越來(lái)越多、越來(lái)越大，反倒是創(chuàng)業(yè)者不夠用了?！北R陽(yáng)笑稱，一些三四線城市乃至北京、上海等熱點(diǎn)城市的偏遠(yuǎn)郊區(qū)，創(chuàng)業(yè)空間空置率居高不下，甚至出現(xiàn)免費(fèi)也招不來(lái)租客，僅靠政府補(bǔ)貼勉強(qiáng)維持運(yùn)營(yíng)的企業(yè)。

盈利困境

實(shí)際上，幾乎在“雙創(chuàng)”風(fēng)潮漸勁的同時(shí)，美國(guó)聯(lián)合辦公空間鼻祖WeWork的全球擴(kuò)張步伐也在加快，而伴隨著WeWork的估值一路走高，一些號(hào)稱面向創(chuàng)業(yè)者的國(guó)內(nèi)眾創(chuàng)空間紛紛改口，自稱是聯(lián)合辦公。

“聯(lián)合辦公空間不只是面向創(chuàng)業(yè)者，WeWork的客戶中只有20%是創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，其余則是成熟的中小企業(yè)、有靈活辦公需求的自由職業(yè)者，等等?！标惈k對(duì)《瞭望東方周刊》說(shuō)。

因此，過(guò)去兩年充斥著盲目跟風(fēng)者、投機(jī)分子的眾創(chuàng)空間行業(yè)，逐漸演變形成了兩大陣營(yíng)?！耙慌蓛A向于以投資、孵化項(xiàng)目為驅(qū)動(dòng)，一派是做共享辦公或社區(qū)運(yùn)營(yíng)?！标惈k總結(jié)稱。

而在盧陽(yáng)看來(lái)，無(wú)論哪種形式的眾創(chuàng)空間，盈利都是一個(gè)普遍難題。

“從商業(yè)模式上來(lái)看，有些空間運(yùn)營(yíng)商以低租金甚至免租金的形式吸引創(chuàng)業(yè)者，以投資或直接占有其股權(quán)的未來(lái)收益作為盈利來(lái)源是不可持續(xù)的?！鄙虾７教切℃?zhèn)創(chuàng)始人萬(wàn)里江對(duì)《瞭望東方周刊》分析，“好的企業(yè)不太愿意讓你占股，那些差的公司你投它也沒(méi)用，投完它倒閉了還是你的損失。另外，即使有資金，只投空間里的企業(yè)也是不對(duì)的，應(yīng)該去找全國(guó)、全世界最優(yōu)秀的企業(yè)來(lái)投?！?/p>

因此，市場(chǎng)上側(cè)重于為創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、資金與技術(shù)對(duì)接等專業(yè)服務(wù)，通過(guò)投資占股獲取回報(bào)的新型孵化器常常以成熟基金、大型企業(yè)的面目出現(xiàn)。

以微軟創(chuàng)投加速器為例，“其目的其實(shí)是培育與自身業(yè)務(wù)有關(guān)的用戶，它更希望未來(lái)這些小企業(yè)可以更早地使用微軟的平臺(tái)和產(chǎn)品。”鄭健靈對(duì)本刊記者介紹說(shuō)。

更多對(duì)標(biāo)WeWork的國(guó)內(nèi)眾創(chuàng)空間普遍不參與對(duì)空間內(nèi)企業(yè)的投資，而是以出租辦公場(chǎng)地、工位為基礎(chǔ)，同時(shí)還提供包括法務(wù)、工商注冊(cè)、招聘、融資牽線等增值服務(wù)，從中收取租金、服務(wù)費(fèi)或會(huì)員費(fèi)，乃至融資傭金等。

“二房東”靠譜嗎

從運(yùn)營(yíng)方式上來(lái)看，聯(lián)合辦公通常是先從業(yè)主手中把空間整租下來(lái)，然后設(shè)計(jì)、改造、再出租。在所有的眾創(chuàng)空間業(yè)態(tài)中，這被認(rèn)為是門檻最低的一種。

“其實(shí)說(shuō)白了就是‘二房東。”萬(wàn)柳朔對(duì)本刊記者直言。

但這樣的“二房東”并不意味著好當(dāng)。

“首先你得有錢?！比f(wàn)柳朔說(shuō)，聯(lián)合辦公空間前期投入主要在于租金和裝修成本，以無(wú)界空間三元橋店為例，“我們拿到的物業(yè)是5年起租，空間內(nèi)租戶的工位租金只需要‘押一付三，設(shè)計(jì)、裝修的花費(fèi)就達(dá)到400多萬(wàn)元。”

按照萬(wàn)柳朔的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)聯(lián)合辦公空間只有在出租率達(dá)到60%以上，租金收入才有可能覆蓋經(jīng)營(yíng)成本?！靶麻_(kāi)的空間要養(yǎng)，但對(duì)于很多本身也是創(chuàng)業(yè)公司的眾創(chuàng)空間來(lái)說(shuō)，由于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，2015年下半年以來(lái)融資已經(jīng)變得越來(lái)越難?！北R陽(yáng)告訴本刊記者。

2016年2月，深圳一家名為地庫(kù)的聯(lián)合辦公空間在運(yùn)營(yíng)4個(gè)月、燒掉100萬(wàn)元之后宣布倒閉，原因是空置率高、運(yùn)營(yíng)商幫助創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)接資源的能力不足，等等。

僅兩個(gè)月之后，被認(rèn)為是深圳最早出現(xiàn)的聯(lián)合辦公空間孔雀機(jī)構(gòu)，因拖欠業(yè)主租金、物業(yè)費(fèi)等被拆除。

2016年8月，上海一家經(jīng)營(yíng)13年的大型聯(lián)合辦公空間又被媒體曝出疑因資金鏈斷裂導(dǎo)致網(wǎng)點(diǎn)全關(guān)閉、老板失聯(lián)。

在陳玨看來(lái)，即使是在行業(yè)內(nèi)有品牌知名度的眾創(chuàng)空間，現(xiàn)階段也很難因?yàn)橐粌蓚€(gè)項(xiàng)目運(yùn)作成功，就判定其模式成功。盧陽(yáng)也認(rèn)為，“但凡有點(diǎn)社交資源，在朋友圈發(fā)發(fā)廣告，把一個(gè)空間、幾百個(gè)工位填滿不是什么難事，難的是怎么把十個(gè)空間、幾千個(gè)工位填滿?！?/p>

對(duì)于空間運(yùn)營(yíng)商本身來(lái)說(shuō)，要吸引到租戶或會(huì)員，當(dāng)然不能只靠租金價(jià)格優(yōu)勢(shì)或者辦公空間的“高大上”。

“經(jīng)營(yíng)聯(lián)合辦公空間更主要的是經(jīng)營(yíng)生態(tài)，初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)、成熟企業(yè)甚至是自由職業(yè)者，更希望從空間里得到資源、機(jī)會(huì)，這就要看運(yùn)營(yíng)商能提供給他們什么樣的服務(wù)、資源和氛圍，這才是最大的考驗(yàn)?！编嵔§`告訴本刊記者。