民間主導(dǎo)、政府配合的超大型都市更新
——東京六本木Hills

文_駱亭伶 / LUO Tingling

民間主導(dǎo)、政府配合的超大型都市更新
——東京六本木Hills

文_駱亭伶 / LUO Tingling

圖1　東京六本木Hills鳥瞰（來源：en.wikipedia.org）

傳統(tǒng)都市更新通常只以提升居住環(huán)境質(zhì)量與解決防災(zāi)設(shè)施不足為目標(biāo)。透過核心價(jià)值的堅(jiān)持與多年的努力，以及政府、民間企業(yè)與在地居民的共同合作，六本木Hills成功實(shí)現(xiàn)了垂直花園城市的愿景。作為日本有史以來規(guī)模最大的由民間主導(dǎo)、政府配合的都市更新案，六本木Hills在尊重小型土地所有者，落實(shí)永續(xù)發(fā)展的價(jià)值與創(chuàng)造城市魅力這幾個(gè)方面，都有許多值得學(xué)習(xí)與借鏡之處。

都市更新 民間主導(dǎo) 垂直花園城市 永續(xù)發(fā)展 六本木Hills

要體驗(yàn)傳統(tǒng)日本典雅精致的生活美學(xué)與寧靜而有禪意的巷弄空間，則非京都莫屬。但如果想捕捉日本的現(xiàn)代感，年輕人的流行趨勢(shì)與城市生活的多彩多姿，鏡頭就絕不能跳過東京六本木Hills。

“Hills族指的是居住于日本的高級(jí)住宅區(qū)，穿著牛仔褲的IT新貴與年輕創(chuàng)投家……”，“每年吸引4 500萬游客，是東京迪士尼的4倍……”，“開放到10點(diǎn)的森美術(shù)館成為東京夜間人氣約會(huì)地點(diǎn)……”從2003年4月開幕以來，六本木Hills就像一個(gè)光華奪目的舞臺(tái)劇場(chǎng)，不斷放送著前衛(wèi)、時(shí)尚、與國際同步的文化流行訊息。

占地11.6hm2的六本木Hills，位于東京港區(qū)①。都市更新之前，這塊基地有一棟老舊的大樓，是朝日電視臺(tái)的總部，一個(gè)沒有特色的辦公街區(qū)、一棟興建于1955年的國民住宅，以及一個(gè)地勢(shì)低洼的住宅區(qū)，巷道狹窄，建物簡(jiǎn)陋，有嚴(yán)重的防災(zāi)問題。

1982年，朝日電視臺(tái)計(jì)劃改建總部大樓。但因?yàn)榈匦尾粔蚍秸嘏c周邊的道路有很大的高低差，單獨(dú)改建效益有限。當(dāng)時(shí)，東京港區(qū)政府希望推動(dòng)這個(gè)地區(qū)的整體更新，于是朝日電視臺(tái)找了街區(qū)所有地主溝通整體更新的想法。他們找上了對(duì)大規(guī)模都市更新經(jīng)驗(yàn)豐富，正在推動(dòng)赤坂Ark Hills都市更新的森集團(tuán)（Mori Building Group），擔(dān)任都市更新的規(guī)劃與整合者。1986年，六本木Hills都市更新案正式展開。

1　民間主導(dǎo)、政府配合的超大型都市更新

六本木Hills都市更新案占地11.6hm2，相當(dāng)于2.35個(gè)東京巨蛋，耗資2 864億日元，不僅是日本有史以來由民間主導(dǎo)規(guī)模最大的都市更新案，也是當(dāng)時(shí)世界上最大規(guī)模的民間更新改建案。更讓人感到驚訝的是，一般而言，日本的都市更新案件規(guī)模多在1hm2左右，權(quán)利人數(shù)最多僅幾十人，六本木Hills的土地權(quán)利關(guān)系人竟達(dá)380位，租戶（包括租地權(quán)人及租屋人）有300戶；協(xié)調(diào)過程還歷經(jīng)了日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，土地價(jià)格發(fā)生劇烈變動(dòng)。整個(gè)更新事業(yè)從開始協(xié)調(diào)到獲得權(quán)利關(guān)系人百分之百同意，最終完成開發(fā)，共耗時(shí)17年，過程之艱巨可稱日本都市更新史之最。

很多人都好奇，為何森集團(tuán)能夠主導(dǎo)一個(gè)連日本政府都很難達(dá)成的大規(guī)模都市更新？

六本木Hills案例之所以能夠歷經(jīng)挑戰(zhàn)，費(fèi)時(shí)17年完成，其關(guān)鍵就在于森集團(tuán)前社長(zhǎng)森稔②的愿景、經(jīng)驗(yàn)與堅(jiān)持。森稔期盼，將這個(gè)都市更新案視為落實(shí)東京新的理想都市型態(tài)——“垂直花園城市”的大好機(jī)會(huì)。

1.1東京的理想都市型態(tài)——“垂直花園城市”作為都更愿景

圖2　六本木Hills的垂直花園愿景（來源：www.roppongihills.com/）

森集團(tuán)挑戰(zhàn)傳統(tǒng)土地細(xì)分式的平面都市規(guī)劃，打破單一的土地使用分區(qū)概念。在這個(gè)都更案中，希望通過垂直化、多元化的設(shè)計(jì)手法大量利用空中與地下空間，將六本木Hills規(guī)劃成日本第一個(gè)綜合居住、工作、商業(yè)、休閑、文化、娛樂、教育、綠化與防災(zāi)機(jī)能的都市更新案。六本木一帶原本酒吧林立的商業(yè)區(qū)，也因這個(gè)大型都市更新案的成功，而提升為兼具國際觀光與藝文機(jī)能的文化都心。

六本木Hills以森大樓為中心，全區(qū)動(dòng)線以柔和的曲線和圓形構(gòu)成。利用19m的落差，配合曲線的動(dòng)線步徑，連結(jié)了不同高度的平臺(tái)、綠地空間與廣場(chǎng)。設(shè)計(jì)者采取日本庭園的回游式設(shè)計(jì)，游走其間有如漫步于一個(gè)景致優(yōu)美的山丘公園，不斷有令人驚喜的空間出現(xiàn)。這一切正是這個(gè)都市更新案“垂直花園城市”的愿景的實(shí)現(xiàn)，也是森集團(tuán)多年來希望在東京實(shí)現(xiàn)的新都市型態(tài)。

1.2都市更新法頒布前森集團(tuán)的都市更新經(jīng)驗(yàn)

六本木Hills更新案的愿景，與森集團(tuán)的地緣、企業(yè)發(fā)展方向以及核心價(jià)值有著密切關(guān)系，從中也可一窺半世紀(jì)以來東京城市發(fā)展不斷省思與辯證的進(jìn)程。

森集團(tuán)并非日本傳統(tǒng)的大型財(cái)閥地產(chǎn)開發(fā)商，而是從辦公室租賃管理起家的小公司。前社長(zhǎng)森稔位于東京港區(qū)虎之門的老家經(jīng)營米行，祖父因受地主信任委托，開始從事房屋租賃管理事業(yè)。當(dāng)時(shí)的社會(huì)價(jià)值觀認(rèn)為房屋中介租賃是不勞而獲的事業(yè)，而有所歧視。1959年森稔與父親創(chuàng)立了森大廈株式會(huì)社，將業(yè)務(wù)定位為“為戰(zhàn)后努力振興的公司企業(yè)提供辦公室租賃服務(wù)”。

因?yàn)槭前资制鸺?，沒有土地資源，所以森集團(tuán)從創(chuàng)業(yè)之初就采取挨家挨戶說服小地主共同合建、創(chuàng)造物業(yè)并長(zhǎng)期租賃的策略。盡管常常吃閉門羹，但他們堅(jiān)信這是一個(gè)可行的策略。森稔從改建老家的經(jīng)驗(yàn)中體悟了共同建筑開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)；位于陋巷、被認(rèn)為毫無用處的基地，一旦結(jié)合面向主要干道的基地改建成面積較大的出租辦公大樓，對(duì)土地持有人和公司雙方都能夠帶來豐厚的利潤(rùn)。

從此，“整合一個(gè)大基地建造一棟辦公大樓”就成為森集團(tuán)的企業(yè)模式，執(zhí)行方式是與地主共同合建，長(zhǎng)期持有產(chǎn)權(quán)，并由森集團(tuán)負(fù)責(zé)租賃管理?；蛟S，共同改建現(xiàn)在已經(jīng)相當(dāng)普遍，但當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)界幾乎都是自地自建，由社長(zhǎng)與員工親自走上街頭與地主懇談的做法被認(rèn)為是異端，幾乎沒有同業(yè)跟進(jìn)。

森集團(tuán)堅(jiān)持這一個(gè)將小建地整合成大基地的策略，在1960、1970年代的約20年里，在新橋與虎之門之間一帶，建造了50～60棟依數(shù)字編號(hào)的大樓，在日本都市更新法頒布前就累積了不少整合地主合建開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。誰也沒想到，這種很少有人愿意干的麻煩事，卻磨練出日后參與大型都更案的耐力與經(jīng)驗(yàn)。也正因?yàn)檎系刂鞯亩几?jīng)驗(yàn)豐富，森稔社長(zhǎng)被日本政府邀請(qǐng)加入委員會(huì)，參與制訂都市更新的相關(guān)法令，為日后日本的都市更新奠定了法律基礎(chǔ)。

森稔曾說過，“從創(chuàng)業(yè)到現(xiàn)在，我們從沒靠轉(zhuǎn)賣土地賺取利益，而是通過與居民共同創(chuàng)造出來的建筑物或城區(qū)價(jià)值來一決勝負(fù)?！?/p>

1.3Ark Hills——街區(qū)更新的首個(gè)實(shí)驗(yàn)

1965～1970年，是日本戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)的起飛期，當(dāng)時(shí)的日本積極發(fā)展鋼鐵、汽車等重工業(yè)，成為世界工廠，朝經(jīng)濟(jì)大國的目標(biāo)大步邁進(jìn)。許多人才涌進(jìn)東京，住宅和辦公空間都嚴(yán)重短缺。為了更有效地使用商業(yè)區(qū)的土地，1968年由日本臺(tái)裔建筑師郭茂林③負(fù)責(zé)規(guī)劃整合的日本第一棟超高層建筑霞關(guān)大樓落成。霞關(guān)大樓突破了31m建筑高度限制的天際線，開啟了超高層大樓的時(shí)代，不管是民間或政府都感受到東京面臨重整都市風(fēng)貌與機(jī)能的必要性。

圖3　日本第一棟超高層建筑霞關(guān)大樓（來源：en.wikipedia.org）

1969年，日本頒訂《都市再開發(fā)法》，1971年森集團(tuán)啟動(dòng)了赤坂地區(qū)Ark Hills更新案，這是森集團(tuán)從合建大樓轉(zhuǎn)向街區(qū)更新的第一步，也是法令頒布后日本第一個(gè)民間都市更新案。對(duì)政府、民間投資者與參與更新的地主來說，都是前所未有的考驗(yàn)，整個(gè)改建案費(fèi)時(shí)17年完成。也正因?yàn)橛辛薃rk Hills的經(jīng)驗(yàn)，日后六本木Hills才能取得大多數(shù)土地所有權(quán)人的信任，而Ark Hills的概念，也成為垂直花園城市設(shè)計(jì)構(gòu)想的原點(diǎn)。

Ark Hills舊址的中央是森集團(tuán)買下的一個(gè)大眾浴池，周邊兩個(gè)地鐵站各距離基地1km。基地兩側(cè)各有一個(gè)彼此不相往來的高級(jí)住宅區(qū)與平民住宅區(qū)，整體環(huán)境猶如孤島，即使改建為大樓也無法吸引企業(yè)進(jìn)駐。不像銀座、新橋一帶早已經(jīng)過調(diào)整規(guī)劃，這里道路蜿蜒、坡度傾斜，如果不進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，幾乎難以利用。森集團(tuán)基于過去改建的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)于公司發(fā)源地港區(qū)的情感與使命感，在當(dāng)時(shí)員工僅120人的情況下，全員投入Ark Hills更新案。

東京都政府當(dāng)時(shí)也在尋找適合整體更新的街區(qū)，獲知森集團(tuán)有意推動(dòng)街區(qū)更新，相當(dāng)支持。在東京，高級(jí)住區(qū)多建于臺(tái)地，低洼谷地則多為老舊的住宅區(qū)。六本木有一片被稱為“崖下之谷町”的老舊街區(qū)，環(huán)境質(zhì)量極差，都政府主動(dòng)提議一起更新。1971年日本都市規(guī)劃學(xué)者高山英華教授以及郭茂林建筑師，曾針對(duì)赤坂、六本木及周邊65hm2地區(qū)進(jìn)行調(diào)查，規(guī)劃出這個(gè)區(qū)域的發(fā)展愿景及應(yīng)該承擔(dān)的都市機(jī)能。森集團(tuán)看過這份由當(dāng)代日本最杰出的都市計(jì)劃專家所描繪的愿景之后，便將其視為投入東京港區(qū)街區(qū)更新的指導(dǎo)藍(lán)圖。

1.4人，才是活化城市的關(guān)鍵

1986年春天，Ark Hills完工，許多外資銀行正在東京尋找據(jù)點(diǎn)，紛紛選擇了Ark Hills，使得Ark Hills仿佛成為世界各國銀行的東京分部。除了樓層面積大、租金比丸之內(nèi)地段便宜之外，更重要的因素是這里擁有24h的生活機(jī)能，包括辦公室、酒店、音樂廳、國際水準(zhǔn)的住宅區(qū)。東京港區(qū)原本就是外交使館集中之地，有可安排子女就學(xué)的國際學(xué)校，也聚集了外國人的社交場(chǎng)所，對(duì)于離開家鄉(xiāng)的外國人來說，是一個(gè)安心與便利的城區(qū)。

通過近距離接觸觀察外籍商務(wù)人士的生活型態(tài)，森集團(tuán)認(rèn)為，在港區(qū)建造一個(gè)符合國際人士生活及商務(wù)需求的城區(qū)，有極大的潛力。這個(gè)想法大幅改變了六本木Hills的開發(fā)方向。事實(shí)上，在早期推動(dòng)辦公大樓合建時(shí)，森稔已經(jīng)意識(shí)到，“人”才是活化城市的關(guān)鍵，當(dāng)充滿活力的人們進(jìn)駐之后，整個(gè)地區(qū)就會(huì)變得有魅力。因此，城市規(guī)劃者應(yīng)該細(xì)心體察，盡力滿足人的需求，以吸引高品質(zhì)的人才進(jìn)駐，共同創(chuàng)造出有活力的城市。

1.5垂直花園城市愿景與核心理念逐漸成形

森集團(tuán)在Ark Hills完工后，立即投入了六本木Hills更新規(guī)劃。森稔前往國外城市考察，觀察國外企業(yè)人士的生活型態(tài)與價(jià)值，尋求靈感。他認(rèn)為，日本人之所以每天需要耗費(fèi)2.5h的通勤時(shí)間，是因?yàn)榱?xí)慣了由歐美現(xiàn)代城市所發(fā)展出來的住商分離的都市計(jì)劃模式。其實(shí)，在日本江戶時(shí)期或是歐洲傳統(tǒng)都市并非如此。當(dāng)社會(huì)發(fā)展到了后工業(yè)信息時(shí)代，應(yīng)該增加都市地區(qū)的土地利用效能，讓人與企業(yè)能回歸到城市的中心。而一般人即使是在東京，也希望住在獨(dú)門獨(dú)戶的房子，導(dǎo)致土地不斷細(xì)分，無法有效的利用。這些課題，都必須有新的解決方案與都市模式才能解決。

森集團(tuán)確立了垂直發(fā)展與多元利用的都市設(shè)計(jì)方針，并決定將六本木Hills打造為國際文化都心。

圖4　六本木櫸樹坂大道（攝影：ROY ICHI）

森稔曾在其著作中完整闡述了六本木Hills的核心理念：在規(guī)劃為混合使用的城區(qū)或城市中心的同時(shí)，我們應(yīng)提出一種新的超高層集約城市型態(tài)，將工作、居住、娛樂、商業(yè)、學(xué)習(xí)、休憩、文化、交流等多項(xiàng)城市機(jī)能立體疊加，使得人們能夠在徒步圈內(nèi)完成各種生活機(jī)能。我們應(yīng)將以往住商分離型城市轉(zhuǎn)變成住商混合型城市，以實(shí)現(xiàn)城市空間、自由時(shí)間、綠化面積、安全與選擇都倍增的目標(biāo)。推動(dòng)這樣一個(gè)大型的都市更新再造，首先要提出區(qū)域的整體都市規(guī)劃，再整合被細(xì)化分割的土地，提高容積率，同時(shí)也要防止建筑密度過高。若能把建筑的建蔽率控制在最小范圍內(nèi)，就能留下較大面積的土地和人工地盤，作為綠化及公共的開放空間，從而設(shè)計(jì)出與紐約曼哈頓完全不同的、綠意盎然的超高層城市。通過垂直花園城市的概念，可以實(shí)現(xiàn)知識(shí)信息社會(huì)的生活方式，具備多元的生活機(jī)能，一天24h都能充分利用，對(duì)女性和高齡者非常友善的城市空間。此外，讓人口向城市中心集中也能夠提高環(huán)境效率，讓周邊和郊外的自然環(huán)境恢復(fù)原貌，從整體來看，能夠達(dá)到降低地球環(huán)境負(fù)荷的效果。

1998年底，森集團(tuán)開始展開六本木Hills建筑及景觀設(shè)計(jì)工作，邀請(qǐng)了許多日本及國際一流的建筑師，以垂直花園城市的愿景作為指導(dǎo)原則協(xié)調(diào)整合、共同創(chuàng)作。整合正是森集團(tuán)的專長(zhǎng)，也因此創(chuàng)造出六本木Hills多元、豐富的建筑風(fēng)格。

森大樓由美國東岸的KPF（Kohn Pedersen Fox）事務(wù)所負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，底層商業(yè)空間采取了美國西岸杰帝（Jon Jerde）建筑師事務(wù)所提出的暖色調(diào)自由曲線設(shè)計(jì)，頂樓美術(shù)館與展望臺(tái)則由建筑師格魯克曼（Richard Gluckman）設(shè)計(jì)。朝日電視臺(tái)總部由日本建筑師稹文彥設(shè)計(jì)，新一代的日本建筑師青木醇、隈研吾也參與了部分的設(shè)計(jì)。六本木Hills就像一場(chǎng)建筑大師的設(shè)計(jì)盛會(huì)。

1.63年的工程、14年的溝通協(xié)調(diào)

更新過程中最困難的部分就是取得土地所有權(quán)人的同意。六本木Hills從一開始動(dòng)工興建到完工，只花了3年時(shí)間，整合溝通所有的權(quán)利關(guān)系人的意見，卻歷時(shí)14年。

整合之初，輿論出現(xiàn)了“森集團(tuán)在六本木圈地”的質(zhì)疑，甚至在1986年，“Ark Hills”和“圈地”都當(dāng)選年度流行語，可見社會(huì)負(fù)面反應(yīng)之劇烈?！叭Φ亍敝咐猛恋刭I賣來獲利，雖然森集團(tuán)希望與居民共同合建，但顯然當(dāng)時(shí)社會(huì)大眾無法辨別其中的差別。森集團(tuán)說明理念的唯一辦法，就是逐門逐戶與十幾個(gè)街廓的400多名權(quán)利關(guān)系人一一溝通。

曾親自參與更新作業(yè)14年的森集團(tuán)干部御廚宏靖提及協(xié)調(diào)溝通的艱辛過程。一開始，由朝日電視臺(tái)與森集團(tuán)兩家公司各自選派7人擔(dān)任溝通的工作。朝日電視臺(tái)派出較年長(zhǎng)且與當(dāng)?shù)鼐用裼薪磺榈膯T工，搭配森集團(tuán)的年輕員工，兩人一組，每一組負(fù)責(zé)50～60位權(quán)利關(guān)系人。溝通能力較好者負(fù)責(zé)主要干道地區(qū)，對(duì)于高齡的住宅區(qū)則選派親和力較佳的員工。訪談之前先搜集權(quán)利人的資料，務(wù)必記住受訪者的相貌與名字，再展開訪談與記錄。

在電視行業(yè)有豐富經(jīng)驗(yàn)的工作人員放低身段融入當(dāng)?shù)匦^(qū)，居民漸漸被他們的熱情感動(dòng)。他們通過每月兩次的都更會(huì)刊發(fā)送，以及利用籌備秋季祭典、放煙火活動(dòng)的機(jī)會(huì)，與權(quán)利關(guān)系人進(jìn)行交流，在互動(dòng)的過程中認(rèn)識(shí)并說服當(dāng)?shù)厣探纸M織的意見領(lǐng)袖。

圖5　六本木櫸樹坂大道夜景（來源：en.wikipedia.org）

1988年，東京都廳政府將六本木列為“更新誘導(dǎo)區(qū)域”，予以容積獎(jiǎng)勵(lì)，并以“文化都心”作為地區(qū)更新的主題，在交通道路與地鐵站的規(guī)劃設(shè)置上給予支持。

1990年，展開更新溝通3年后，終于取得了80%的居民的同意，組成更新籌備會(huì)。根據(jù)日本法令④，取得土地權(quán)利人2/3同意即可組成更新會(huì)進(jìn)行更新，但實(shí)際狀況并非如此。即使同意人數(shù)已經(jīng)超過了法律規(guī)定，只要還有反對(duì)聲音，仍難以獲得政府批準(zhǔn)。剩下20%的反對(duì)者，組成了思考會(huì)，后來轉(zhuǎn)型為反對(duì)會(huì)。1996年，雖然反對(duì)比率只剩下10%，大約30人，行政部門仍希望將反對(duì)人數(shù)降至10人以下。

前社長(zhǎng)森稔曾說，和土地所有權(quán)人的交涉要有誠意，充分聽取對(duì)方的意見，找出對(duì)方的不安、不滿或者誤解與反感的由來，并站在對(duì)方的立場(chǎng)提出解決方案，如果仍被拒絕，則要仔細(xì)聽取對(duì)方的意見，將意見帶回討論。就是這樣一個(gè)不斷重復(fù)的過程，“雖然如此，還是有無法獲得對(duì)方理解的時(shí)候，無論對(duì)方是誰，該說的話還是得說，千萬不能退縮，必須真心和對(duì)方碰撞?！?/p>

更新過程緩慢的另一個(gè)原因是，這段期間歷經(jīng)了泡沫經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌，使權(quán)利整合與變換的難度大幅增加。最后，權(quán)利變換的土地價(jià)格只剩下1991年試算版本的1/4，加上更新面積廣大，不同區(qū)位下跌率又不同，情況非常復(fù)雜。為此，森集團(tuán)分別于1991、1993、1995、1996年提出4個(gè)版本的權(quán)利變換試算書，一一向權(quán)利人說明。

前社長(zhǎng)森稔在1996年更新會(huì)成立前，對(duì)權(quán)利人提出了權(quán)利變換的保證。這個(gè)承諾使森集團(tuán)遭受了500億日元的損失，卻也因此獲得土地權(quán)利人的信賴。最后，10名成員的反對(duì)會(huì)指名與前社長(zhǎng)森稔進(jìn)行對(duì)話。社長(zhǎng)雖親自到場(chǎng)說明立場(chǎng)，仍然沒有立即取得對(duì)方的認(rèn)同，但是彼此的對(duì)話并沒有中斷，多次的會(huì)談與協(xié)商繼續(xù)進(jìn)行，終于得到100%同意。

改建工程于2000年4月展開，2003年4月完工，僅僅花了3年的時(shí)間就完成了全部工程⑤。經(jīng)過十多年的漫長(zhǎng)等待，原來八成的住戶也遷入了新區(qū)，甚至還有居民捧著親人的牌位前來領(lǐng)取新房子的鑰匙。

圖6　森美術(shù)館入口（來源：Wikipedia user -Wpcpey）

2　精彩多元的垂直花園城市設(shè)計(jì)

六本木Hills緊鄰地鐵出入口，區(qū)位條件極佳。規(guī)劃內(nèi)容包括樓高54層的辦公大樓、4棟住宅大樓，以及君悅酒店、朝日電視臺(tái)、維珍TOHO影城、圖書館、書店，甚至還有一座寺廟。整個(gè)地區(qū)的公共空間非常豐富，有庭園、廣場(chǎng)，以及特色商店林立的櫸樹坂大道。整體設(shè)施比例為：辦公室38%、住宅17%、商業(yè)設(shè)施12%、綠化空間26%。區(qū)內(nèi)工作與居住人口兩者各約2 100人左右。

六本木Hills開幕后，受到各界矚目。完整的人工地盤、寬敞的開放空間、垂直化的高度利用，在世界一流建筑師的合作下，六本木的建筑規(guī)劃與空間配置相當(dāng)精彩，富有特色。

2.1大面積的辦公樓層

森大廈的單一樓層面積有5 400m2，占了整個(gè)基地約1/2的面積，辦公室就像攝影棚一樣寬敞。森社長(zhǎng)認(rèn)為大面積的辦公空間有利于知性創(chuàng)造，同一家企業(yè)無須使用兩個(gè)樓層，溝通上較為方便。

2.2頂樓設(shè)置美術(shù)館

不同于追求利潤(rùn)的開發(fā)案，六本木Hills將租金最昂貴的頂樓規(guī)劃為森美術(shù)館，并特別設(shè)置一座塔型出入口及專用高速電梯，可以直達(dá)館內(nèi)，讓文化都心的理念一目了然。這個(gè)美術(shù)館落實(shí)了在生活、工作與休閑中自然接觸世界頂尖藝術(shù)的愿景，參觀完的游客還可到瞭望臺(tái)眺望東京街景及遠(yuǎn)處的富士山，同時(shí)感受城市景觀與自然之美。

開幕后，森美術(shù)館一年有300萬的參觀人次，與鄰近中城的新國家美術(shù)館，以及三得利美術(shù)館，形成所謂的“東京藝術(shù)金三角”。

2.3多元的美食購物空間

全區(qū)共有5個(gè)不同主題區(qū)，聚集了200家以上的餐廳與商店。不同的空間設(shè)計(jì)與穿插其中的公共藝術(shù)裝置，形成寬敞舒適的購物環(huán)境。櫸樹坂大道吸引了各大國際名店進(jìn)駐。

圖7　地面層半露天廣場(chǎng)（來源：en.wikipedia.org）

2.4開放的半露天廣場(chǎng)

地面層的戶外廣場(chǎng)是六本木Hills人潮最多的空間。廣場(chǎng)緊鄰朝日電視臺(tái)、君悅飯店和商店街。圓形的舞臺(tái)與半頂式屋頂，搭配完善的燈光與音響設(shè)施，可以舉辦現(xiàn)場(chǎng)演唱會(huì)、文化活動(dòng)。廣場(chǎng)的露天咖啡座與音樂噴泉，假日總是吸引大批人潮。

2.5優(yōu)質(zhì)的住宅大樓

4棟住宅大樓由英國知名的泰倫斯 · 康藍(lán)爵士（Terence Conran）旗下公司設(shè)計(jì)。大樓位于基地的幽靜地區(qū)，與商業(yè)購物區(qū)有所區(qū)隔。

2.6朝日電視臺(tái)

由日本知名建筑師稹文彥設(shè)計(jì)，外觀具有現(xiàn)代主義式的簡(jiǎn)潔透明感。一樓大廳展示著知名的卡通人物與明星，廣受觀光客歡迎。

2.7符合日本人感性的庭園景觀設(shè)計(jì)

位于森大廈東側(cè)的毛利庭園，保存了歷史豪宅遺跡的水池綠地，種植了不同品種的櫻花。櫸木坂大廈的屋頂花園設(shè)置菜園及稻田，每年都邀請(qǐng)當(dāng)?shù)氐暮⒆雍屯鈬笥岩黄痼w驗(yàn)插秧與收割的樂趣。

2.8交通與公共建設(shè)

本案促成了環(huán)狀3號(hào)線快速道路與六本木大街的平面銜接，改善了該地區(qū)的聯(lián)外交通?；貎?nèi)步行空間四通八達(dá)，極為方便。為了讓人行更為順暢，在日比谷線六本木站與六本木Hills基地間興建了一氣呵成的地下通道，電扶梯可由地下2層直達(dá)地上2層。

2.9綠化和防災(zāi)的整合

六本木Hills的綠化面積共有19 000m2，種植了68 000棵樹。人工地盤規(guī)劃出空中花園，利用土壤、植栽、水池的重量降低建筑體的擺動(dòng)，減少地震的橫向沖擊。規(guī)劃了可供10萬人使用的防災(zāi)物資儲(chǔ)存設(shè)施及緊急水井，讓傳統(tǒng)上遇到地震需要逃離的大樓，搖身一變成為周邊民眾的防災(zāi)避難所。

圖8　地面層半露天廣場(chǎng)夜景（攝影：Jacob Ehnmark）

圖9　配套的住宅大樓（來源：Wikipedia user -Wpcpey）

圖10　毛利花園（來源：Wikipedia user -Wpcpey）

3　長(zhǎng)達(dá)半世紀(jì)的在地深耕

在日本，森集團(tuán)的城市論點(diǎn)并未全然被接受，批評(píng)的聲音包括地價(jià)昂貴、消費(fèi)藝術(shù)、助長(zhǎng)消費(fèi)主義等。但六本木Hills在歐美各國卻深受好評(píng)，因此，森集團(tuán)的發(fā)展腳步也拓展至其他亞洲城市，包括大連與上海。2008年落成的上海環(huán)球經(jīng)貿(mào)大樓即為森集團(tuán)跨足國際的代表作。

森集團(tuán)表示，任何新產(chǎn)品在剛出現(xiàn)時(shí)都是昂貴的。如果被市場(chǎng)接受認(rèn)同，普及生產(chǎn)，價(jià)錢就會(huì)下降。森集團(tuán)的歷史使命在于不斷地向不可能挑戰(zhàn)，開發(fā)尖端的創(chuàng)新產(chǎn)品。而且越是處于經(jīng)濟(jì)低迷的時(shí)期，越能以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光為日后打下基礎(chǔ)。景氣循環(huán)自有周期，當(dāng)世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)，人力、資源、財(cái)富、知識(shí)、訊息會(huì)再次聚集到具備開放的價(jià)值觀的城市。“我們提出建設(shè)更美好的街區(qū)與城市的愿景，并逐步落實(shí)，以此貢獻(xiàn)我們的社會(huì)。這正是森集團(tuán)存在的意義?！?/p>

財(cái)團(tuán)法人都市更新研究發(fā)展基金會(huì)顧問何芳子指出，六本木Hills成功的關(guān)鍵，除了森集團(tuán)在赤坂、六本木長(zhǎng)達(dá)半世紀(jì)的在地深耕，具備整合規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)與永續(xù)經(jīng)營的Know-How之外，中央與地方政府的態(tài)度也影響至巨。一棟建筑不僅是私人產(chǎn)業(yè)，也牽動(dòng)城市的整體景觀與機(jī)能，因此在日本，區(qū)公所獲知轄區(qū)內(nèi)民眾有意進(jìn)行大樓改建時(shí)，就會(huì)主動(dòng)前往了解與督導(dǎo)。六本木Hills更新案也是因?yàn)閰^(qū)公所居中協(xié)調(diào)，將朝日電視臺(tái)的大樓改建案誘導(dǎo)為六本木地區(qū)的街區(qū)更新，才有今日的成果。六本木更新會(huì)的籌備期間，共開了超過1 000次的會(huì)議，區(qū)公所代表全程參與其中。

傳統(tǒng)都市更新通常只以提升居住環(huán)境質(zhì)量與解決防災(zāi)設(shè)施不足為目標(biāo)。何芳子表示，雖然六本木Hills的開發(fā)時(shí)間漫長(zhǎng)，在日本也評(píng)價(jià)不一，但是通過政府、民間企業(yè)與在地居民共同合作，成功實(shí)現(xiàn)了垂直花園城市的愿景。六本木Hills在細(xì)膩的參與過程中，尊重小地主，落實(shí)永續(xù)發(fā)展的價(jià)值與創(chuàng)造城市魅力這幾個(gè)面向，都有許多值得學(xué)習(xí)與借鏡之處。

注釋

① 港區(qū)是日本東京都內(nèi)23個(gè)特別區(qū)之一，位于東京東南方、緊鄰東京灣，是一個(gè)聚集諸多外國大使館、國際氣氛濃厚的地區(qū)。境內(nèi)著名的市街包括赤坂、新橋、濱松町、外國觀光客與酒吧云集的六本木、高級(jí)住宅區(qū)的麻布和白金臺(tái)、青山、臺(tái)場(chǎng)，以及2003年開發(fā)完成的六本木Hills、東京中城和汐留Sio-Site；東京最重要地標(biāo)東京鐵塔亦位于此區(qū)內(nèi)。

② 森稔（1934－2012），森集團(tuán)的創(chuàng)辦人及社長(zhǎng)。六本木Hills、表參道Hills，、上海環(huán)球金融中心為其代表作，曾被2008年美國財(cái)星雜志評(píng)選為2007年“亞洲年度企業(yè)家”，榮獲北極星勛章、大英榮譽(yù)勛章等獎(jiǎng)項(xiàng)。

③ 郭茂林（1920－2012），日本臺(tái)裔建筑師與建筑學(xué)者。二戰(zhàn)后在日本從事建筑研究，并創(chuàng)辦KMG建筑師事務(wù)所，突破日本當(dāng)時(shí)建筑法規(guī)的高度限制，設(shè)計(jì)第一棟摩天大樓——霞關(guān)大樓，因而被稱為“巨塔之男”。他也多次在臺(tái)灣從事高層建筑的設(shè)計(jì)工作，如新光摩天大樓。

④ 日本的更新會(huì)制度根據(jù)日本都市再開發(fā)法，更新會(huì)成立的條件，必須由更新地區(qū)的土地所有權(quán)人及承租人（至少5人以上）發(fā)起更新籌備會(huì)，取得土地所有權(quán)人及承租人總數(shù)2/3以上同意，才能通過政府的更新事業(yè)計(jì)劃核定，正式成立更新會(huì)。更新會(huì)成立即可著手進(jìn)行更新事業(yè)。更新會(huì)的成員除了地主和承租人之外，還包括投資的民間業(yè)者或協(xié)助推動(dòng)更新取得樓地板的地方政府相關(guān)機(jī)構(gòu)。更新地區(qū)如經(jīng)都市計(jì)劃程序核定為高度利用地區(qū)，就可以增加容積率。因此更新事業(yè)實(shí)施之后，總樓地板面積會(huì)分為兩種，一是權(quán)利面積，原有的地主可以分回；另外為保留面積，也就是容積獎(jiǎng)勵(lì)多出的樓地板面積，由參與更新的民間業(yè)者或相關(guān)機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)分回，以籌措更新建設(shè)費(fèi)用。更新會(huì)制度創(chuàng)造了一個(gè)公平、開放、透明的平臺(tái)，所有會(huì)員包括地主、承租戶、投資者、地方政府等，都有一樣的投票權(quán)，透過密集的開會(huì)溝通協(xié)調(diào)，達(dá)成共識(shí)。小地主的權(quán)益被保障，能公平地參與都更的決策過程。

⑤ 六本木之丘開發(fā)歷程

1986.11　六本木六町目地區(qū)經(jīng)東京都廳指定為更新誘導(dǎo)區(qū)1988　成立造街懇談會(huì)1990　成立造街協(xié)議會(huì)，12月成立更新籌備會(huì)1995　都市計(jì)劃核定1998.10　成立更新會(huì)，12月開始建筑設(shè)計(jì)1999.05　完成建筑設(shè)計(jì)，10月完成權(quán)利變換計(jì)劃，辦理公開展覽2000.02　權(quán)利變換計(jì)劃核定，4月陸續(xù)開工2000.09　六本木Hills名稱確定2003.03　更新工程全部完工，4月開業(yè)

[1] 何芳子，丁致成.日本都市再生密碼——都市更新的案例與制度[M].臺(tái)北：都市更新研究發(fā)展基金會(huì)，2006.

[2] 森稔.Hills垂直花園城市——未來城市的整體構(gòu)想設(shè)計(jì)[M].北京：五洲傳播出版社，2011.

致謝及版權(quán)說明：本文文字節(jié)選自臺(tái)北市都市更新處出版的《都市再生的20個(gè)故事》。感謝臺(tái)北市都市更新處、《都市再生的20個(gè)故事》總策劃林崇杰先生以及作者的大力支持！

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圖1～4、7、9、10 Wikimedia Commons

駱亭伶，畢業(yè)于輔仁大學(xué)中文系，資深采訪寫作者，現(xiàn)為《小日子》享生活志主筆

2016-03-16

THE COMMUNITY-DRIVEN MEGA-URBAN RENEWAL WITH GOVERNMENT COORDINATION: A CASE STUDY ON THE ROPPONGI HILLS, TOKYO

The traditional urban renewal usually only to improve the quality of living environment and disaster-preventing infrastructure. While with the adherence to the core values and unremitting efforts, the Roppongi Hills project was fulfilling the vision of vertical garden city successfully in collaboration with the government, private enterprises and local residents. As the biggest community-driven urban renewal with government coordination in Japanese history, The Roppongi Hills has many advantages worth to be learned in respecting the rights of small holder, putting the value of sustainable development into practice and creating attractive urban environment.

Urban Renewal, Community-driven, Vertical Garden City, Sustainable Development, Roppongi Hills