房屋產(chǎn)權“自動續(xù)期”的關鍵在于細則出臺

劉源隆

有關“溫州20年產(chǎn)權房屋到期續(xù)費”的各種報道，經(jīng)過了一段時期的公眾“情緒膨脹期”后，目前已逐步回歸理性，但是參與討論的各方對于各種觀點仍然莫衷一是。

日前，《小康》雜志就此話題對北京市社會科學院經(jīng)濟研究所研究員、法治研究中心主任、北京大學經(jīng)濟學院產(chǎn)業(yè)與文化研究所研究員韓忠亮教授進行了專訪。

《小康》：前些天媒體熱炒的“溫州20年產(chǎn)權房屋到期續(xù)費占房價三分之一”的消息，經(jīng)過一段時間后熱度大減，現(xiàn)在看來，當時媒體的報道解讀是否過度？

韓忠亮：“溫州20年產(chǎn)權房到期續(xù)費占房價三分之一”經(jīng)媒體報道后，之所以會得到廣泛關注，是因為公眾簡單地把這個事件中“產(chǎn)權房到期續(xù)費”與《物權法》第一百四十九條規(guī)定的“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”的闡述之間的“矛盾”聯(lián)系在一起了，這涉及到受讓人，也就是消費者的切身利益。因此，被媒體熱炒也在情理之中。

對房屋產(chǎn)權到期續(xù)費的質(zhì)疑正是通過媒體的熱議和解讀才引起了業(yè)內(nèi)以及全社會的關注和重視。圍繞溫州市一批土地使用權期限僅20年的房屋產(chǎn)權到期后是否應該補繳土地出讓金問題而進行的廣泛討論，不僅能為法律、法規(guī)的制定者提供不同的視角，也讓民眾在辯論中明白了該事件歸根結底是一個法律問題。

《小康》：對于《物權法》規(guī)定的“住宅建設用地使用權限期間屆滿的，自動續(xù)期”，應該如何理解？

韓忠亮：《物權法》從表面上看只有寥寥四個字泛泛地規(guī)定了“自動續(xù)期”，究竟該如何續(xù)期，并沒有附加限制條件，也就是說，需要還是不需要重新交納土地出讓金或者需要交納的標準都沒有明確規(guī)定，而且迄今為止，關于房屋到期土地出讓續(xù)期的實施細則也尚未出臺，國家也沒有對住宅建設用地使用權續(xù)期的土地出讓金收取標準作出明確規(guī)定，這就引起了對“自動續(xù)期”的不同理解。

一種理解為，“自動續(xù)期”并沒有說不繳納土地出讓金，政府可以制定法律條文規(guī)定續(xù)費，并制定續(xù)繳土地出讓金的實施辦法。

另一種可以理解為，既然《物權法》很明確地指出自動續(xù)期，至少說明在法律上并沒有規(guī)定到期后需要續(xù)費，這就意味著住宅建設用地使用權期間屆滿時，應該是無條件續(xù)期的，因此，是應該無償續(xù)期的。

對于“應該無償續(xù)期”可以從三個方面理解其合理性。首先，住宅建設用地使用權到期自動續(xù)期，就意味著這個法律效力賦予受讓人無需申請也無需經(jīng)由相關行政部門確認或重新批準，它的有效期是無限的。

其次，該法條沒有增設“但書”條款，也就是立法表述中沒有“但”或“但是”以下的部分。自動續(xù)期的情形沒有附加任何條件對其進行說明和限定，表達清晰明了。

第三，為了與住宅建設用地區(qū)別，該法條第二款設有“但書”條款，表述上出現(xiàn)了明顯的差異，其規(guī)定：“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。非住宅用地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”，這與該法條第一款的“住宅建設用地期滿自動續(xù)期”的表述有明顯的不同。如果自動續(xù)期還要附加條件也就不能稱其為“自動”了，《物權法》中的第149條第二款“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”也就是畫蛇添足，多此一舉了。

因此，從上述三個方面的邏輯推斷來看，我們將“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”理解為住宅用地到期后續(xù)期無需繳納土地出讓金具有一定的合理性。

《小康》：現(xiàn)有法律下，如果產(chǎn)權到期后，我們應不應該有償續(xù)期？《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《物權法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等幾部法律，我們該聽哪個的？

韓忠亮：這是問題的核心和精要，但其實，這個問題最難回答。首先我們來看《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十一條續(xù)繳的規(guī)定，與《物權法》相比較，從立法層次屬于行政立法，后者為人大立法，應遵循后者。而且按照新法優(yōu)于舊法的適用原則，前者是1990年由國務院令第55號發(fā)布的，晚于后者《物權法》2007年的發(fā)布時間，不具有對物權法約束的效力，因此，應當適用《物權法》規(guī)定，即房屋土地使用權期滿后續(xù)期不續(xù)費。

《物權法》為第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過并于2007年10月1日頒布實施的。而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的修改版，是第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議于2007年8月30日通過并實行的，與《物權法》同屬人大立法，而且立法通過時間晚于《物權法》，無論是按照新法優(yōu)于舊法的適用原則，還是對《物權法》的補充原則，《城市房地產(chǎn)管理法》（修改版）都應該具有效力。如果確有效力，那么住宅建設用地使用權到期后雖然自動續(xù)期但需要補繳土地出讓金。

《小康》：如果有償續(xù)期，在您看來，應該如何續(xù)費？溫州續(xù)繳土地出讓金模式和曾經(jīng)青島、深圳出現(xiàn)的續(xù)繳情況會不會成為模板？

韓忠亮：如果我們假定上面分析的法律適用確有效力應該續(xù)繳，那么就存在如何續(xù)繳的問題了。我們可以從三個方面來考慮續(xù)繳。第一，產(chǎn)權人可以重新辦理土地使用權出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同，按照土地的市場價格向國家繳納土地出讓金；第二，盡量降低收取標準，按照基準價的一個百分比收取出讓金；第三，由于房屋使用壽命有所不同，有的房屋使用壽命不一定能達到70年，所以繳納標準應該根據(jù)房屋使用安全測試得出的數(shù)據(jù)所確定的可續(xù)期受讓年限來繳納，這樣，對受讓人，也就是消費者可能會更公平些。

總之，國家盡快出臺住宅建設用地使用權期間屆滿后有關續(xù)期的實施細則已經(jīng)是現(xiàn)實的需要，這關乎到民心的安寧和社會的安定。

《小康》：國際經(jīng)驗對我國房屋使用權的法律改進有無借鑒？

韓忠亮：我們可以借助國際上的一些經(jīng)驗來做一下對比討論。一些國家是通過稅費的形式來實現(xiàn)房屋使用持續(xù)性續(xù)費的，房屋能使用多少年就交多少年的稅，不能使用了，稅費也就終止了，這樣就不存在“到期續(xù)費”的問題了，同時能確保房屋使用的本元屬性，即“居住屬性”，也能遏制房屋的金融杠桿屬性。

還可以按階梯稅率繳稅，比如英國百姓在購買第一套房產(chǎn)時，國家給予一定比例的補貼，第二套房不但不補貼，反而稅收很高，第三套房稅率就更高了。英國的經(jīng)驗是否能夠?qū)ξ覈牡狡诶m(xù)費有一些啟示呢？當然，西方國家和我們的國情不同，但多一些借鑒也是取長補短、虛懷樂鑒的美德。