地方樓市調(diào)控陷兩難窘境

梁倩 董建國

8月26日，連續(xù)兩個月房價漲幅第一的廈門迎來6幅土地的集中出讓，為謹(jǐn)防房企躁動難抑，一方面，廈門市國土局規(guī)定參與土拍的房企最多只能拿一塊地，另一方面，同時緊急喊話提醒相關(guān)方理性看待市場，防范高風(fēng)險拿地。廈門國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廈門房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作從嚴(yán)從緊，根據(jù)市場情況，不排除未來會在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面出臺更加嚴(yán)格的措施。

值得注意的是，在土地市場火熱難抑的同時，與其相依存的房價漲幅卻出現(xiàn)連續(xù)3個月下滑現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)階段房企已“瘋”，在寬松的流動性支持下，早已不計成本拿地，資產(chǎn)價格不斷被推升，抑制資產(chǎn)泡沫刻不容緩。

形勢 土地市場“瘋牛”

8月24日下午，經(jīng)過兩個小時360輪激烈的競拍應(yīng)價，合景泰富以57.7億元拿下天津濱海中心商務(wù)區(qū)一地塊，樓面價達(dá)22014元/平方米，超過目前周邊在售項目房價，溢價率高達(dá)312%。同日，上海出讓松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)涉宅類地塊，路勁以總價42.5億元將該地塊拿下，成交樓板價20934元/平方米，溢價率158%。若剔除公共設(shè)施、保障房等，可售部分實際樓板價則高達(dá)25418元/平方米。

這只是8月土地市場的一個縮影。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，樓面價開始全面超過房價，如果說2016年出現(xiàn)了一次密集地王勢頭，8月則是最密集的月份。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，如果將總價超過10億元的地塊看作地王的話，截至8月25日，年內(nèi)全國已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過10億元的地塊303宗，其中溢價率超過100%的地王達(dá)到了153宗。僅8月單月，總價超10億元地塊數(shù)量就達(dá)47宗，溢價率超100%的多達(dá)33宗。

同時，高總價地王頻現(xiàn)。截至目前，單宗地超過100億元的總價地王達(dá)到了4宗，超過50億元的有24宗，超過30億元的有77宗。其中，208宗溢價率超過50%的地王分布在25個城市，全部為一二線城市或者輻射區(qū)。

值得一提的是，地王均分布在房價漲幅較高地區(qū)。張大偉認(rèn)為，這種不理性行為趨勢將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場面臨巨大風(fēng)險，去杠桿已成必然課題。

風(fēng)險 資產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)

據(jù)測算，以北京土地市場為例，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬元/平方米地塊合計59宗，合計土地出讓金1919.38億元，以此計算其平均成本樓面價將約為3.8萬元/平方米。張大偉表示，這意味著，未來上述地塊銷售均價需達(dá)6萬元/平方米。而目前北京的房價銷售均價在3.5萬元/平方米左右，這部分地王入市的難度依然非常大。

同時，張大偉認(rèn)為，現(xiàn)階段已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，樓面價超過房價已成為常態(tài)?！半m然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響?！?/p>

“造成現(xiàn)狀的主要原因，是寬松流動性下信貸的支持?！睆埓髠フf，2016年前7個月房貸釋放了2.8萬億元，刷新了歷史紀(jì)錄，是2009年全年個人按揭貸款1.4萬億元的2倍。數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度以來個人房貸增速均高于整體房地產(chǎn)貸款增速，2016年上半年個人購房貸款余額更是同比增長31%，占全部房地產(chǎn)貸款的比例高達(dá)81%。

的確，連續(xù)多次的降準(zhǔn)降息為房企與購房者帶來了低廉的融資利率和貸款利率。融360最新數(shù)據(jù)顯示，8月全國首套房平均房貸利率為4.44%，進(jìn)入2016年后首次止跌。同比去年8月的5.16%下降0.72%。

中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟已經(jīng)陷入一個奇怪的循環(huán)。一方面，大家都覺得房地產(chǎn)有前景，所有的需求端無論是中低收入者、中產(chǎn)階級還是高收入階層，無論是買房自己住，還是投資，大家都瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)，尤其是中等以上的收入階層。因此，在居民的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，60%以上的資產(chǎn)都是房地產(chǎn)?！岸@也使房價在不斷走高的同時，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟之間的隱患與風(fēng)險也在不斷放大?！?/p>

困境 地方處境尷尬

值得注意的是，在廈門等城市房市火熱、庫存急速下滑的同時，另外一些城市庫存卻只增不減。

上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，2016年7月，在22個城市庫存下滑的同時，13個城市庫存卻出現(xiàn)了大幅增長的現(xiàn)象。具體來看，合肥、南京和蘇州分別同比下調(diào)63.3%、58.4%和39.6%，而茂名、太原和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到58.3%、55.3%和55.1%。

從房地產(chǎn)庫存存銷比來看，在南京、合肥存銷比不足3個月的同時，北海存銷比卻高達(dá)30個月，西寧也需要26個月以上。

的確，現(xiàn)階段地方市場難抑與庫存難消兩個極端并存，且市場越差的地方庫存越難消。沙縣國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，沙縣已從2014年基本停止住宅用地的供應(yīng)，主要是為去庫存。一些地產(chǎn)商拍出去的地至今沒有動工。也正因如此，從去年開始沙縣已開始兩輪鼓勵農(nóng)民買房政策，今年沙縣繼續(xù)出臺化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的實施意見，要求從7月開始，購房可領(lǐng)補貼。

倪鵬飛表示，現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟高度依賴房地產(chǎn)，盡管中國經(jīng)濟要轉(zhuǎn)型，一直說要轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新、轉(zhuǎn)向制造業(yè)，鼓勵大眾創(chuàng)新等，但從實踐效果來看，在財源不足的背景下，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)在增加。

事實上，據(jù)記者了解，在經(jīng)濟整體疲軟的背景下，目前仍將房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟主要抓手的地區(qū)不在少數(shù)。某省會城市相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾表示，受整體經(jīng)濟下行影響，房地產(chǎn)投資下滑，商品房銷售面積增長遲緩，部分項目進(jìn)展緩慢，少數(shù)項目停工待建。如果不采取積極穩(wěn)妥措施解決，該市整體經(jīng)濟發(fā)展將會因房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率大幅下降而受到重要影響。

“現(xiàn)如今熱點區(qū)域的發(fā)展紅利和潛力往往很快被房地產(chǎn)透支。比如，一個區(qū)域有一個重要的利好，很快就被房地產(chǎn)商進(jìn)行炒作，往往這個利好還沒兌現(xiàn)，房價就上去了?！蹦啭i飛說。目前大家普遍認(rèn)為其他產(chǎn)業(yè)都不行，其他投資都沒有賺錢的機會，都向房地產(chǎn)方面投資，經(jīng)濟越來越依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)越來越影響經(jīng)濟。目前宏觀經(jīng)濟的房地產(chǎn)化十分嚴(yán)重，當(dāng)經(jīng)濟房地產(chǎn)化到一定程度，持續(xù)不下去的時候，那么經(jīng)濟就會出現(xiàn)停滯。

“當(dāng)然，在大家都有信心的情況下，虛假的需求可能還會繼續(xù)。房地產(chǎn)泡沫很大程度上是這種信心造成的，但從根本上說，信心不可能離開真實需求太遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場根本上還是來源于真實需求?！蹦啭i飛表示，根據(jù)預(yù)測，2025年長期的拐點可能要出現(xiàn)。

因此，地方政府正面臨著政策調(diào)控兩難窘境：一方面，市場火熱，泡沫堆積，另一方面，則是市場冷淡下的去庫存難題。[ ]