太原市小店區(qū)城中村改造的經(jīng)驗(yàn)探討

摘 要： “城中村”問題是一個(gè)復(fù)雜的社會問題，它與城市化進(jìn)程、“城中村”村民切身利益和社會穩(wěn)定大局息息相關(guān)。文章結(jié)合親賢村的基本情況及城中村改造進(jìn)展情況，分析了城中村改造過程中存在的諸多問題，并據(jù)此提出相應(yīng)的對策建議，以推動(dòng)城中村改造工作的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城中村改造 拆遷管理 經(jīng)驗(yàn)與啟示

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）01-067-02

小店區(qū)位于太原市中心地帶，發(fā)展前景甚好，它是城市發(fā)展戰(zhàn)略的主要擴(kuò)張區(qū)域，已成為省內(nèi)外客商投資的沃土、發(fā)展的旺地，被譽(yù)為山西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具優(yōu)勢的地區(qū)。然而，在這樣的環(huán)境中，一些垃圾成災(zāi)、道路狹窄、基礎(chǔ)設(shè)施不完善的“城中村”已經(jīng)嚴(yán)重影響到本區(qū)的發(fā)展。親賢村在小店區(qū)城中村改造的過程中，走在了全區(qū)的前列，并根據(jù)自身的特點(diǎn)總結(jié)出一系列值得借鑒的改造經(jīng)驗(yàn)。

一、太原市小店區(qū)親賢村改造的基本情況

親賢村坐落于長風(fēng)街與體育路的交叉口一帶，日租房林立，小商小販眾多，行人川流不息。隨著太原市改革步伐的加快，長風(fēng)街一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，同時(shí)也帶動(dòng)了親賢村的發(fā)展。目前，親賢村現(xiàn)有總?cè)丝?047人，1208戶，常住人口3801人，流動(dòng)人口約有3萬人，土地總面積614.7畝。本次改造范圍為長風(fēng)街體育路交叉口四個(gè)地塊，其中包括拆遷土地260畝，項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為176614.22平方米，總建筑面積為1356675.36平方米。本次項(xiàng)目規(guī)劃重在打造為太原市城南板塊的集住宅、商業(yè)、辦公于一體的城市新中心。目前，親賢村正在按照此方案逐步實(shí)施，于2014年10月底完成全包拆除任務(wù)。盡管阻力很大，但是政府出臺了相應(yīng)的政策來解決所面臨的問題，例如征地補(bǔ)償、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置措施等。

據(jù)了解，親賢村396處宅基地現(xiàn)在的拆除面積已快達(dá)到規(guī)劃的40%。在太原市政府相關(guān)政策的推動(dòng)下，長風(fēng)畫卷、千禧學(xué)府苑、“百萬莊園”住宅區(qū)和親鳳苑住宅區(qū)已經(jīng)建成。目前，根據(jù)下達(dá)的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，親賢村正在加緊建設(shè)商業(yè)用房，用于經(jīng)營出租，以解決村民樂業(yè)問題。

二、小店區(qū)親賢村改造中存在的主要問題

（一）村民違法建設(shè)，拆遷難度上升

近年來，城市基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目加速推進(jìn)，土地房屋也大大升值，由于90%的“城中村”村民靠房屋出租過活，拆遷范圍內(nèi)一些村民得知自己的房屋要拆遷，可以得到豐厚的補(bǔ)償金，便夜以繼日地加蓋房屋，原來一層的平房蓋成兩層，小二樓加蓋成三層、四層，加上管理部門的疏忽執(zhí)法，導(dǎo)致城中村內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)違法開發(fā)現(xiàn)象屢見不鮮。

（二）拆遷補(bǔ)償估價(jià)的矛盾

根據(jù)《太原市和小店區(qū)平陽路街道親賢城中村改造拆遷安置補(bǔ)償方案》的規(guī)定，結(jié)合親賢村的實(shí)際情況，采取“商業(yè)用房安置+小戶型公寓住宅安置+現(xiàn)金補(bǔ)償”的方法，拆遷安置的期限定為4年（即48個(gè)月）。根據(jù)拆遷居民宅基地的證載面積，拆遷一分地（即0.1畝）可以得到50平方米的商業(yè)用房、80平方米的小戶型公寓住宅和20萬元人民幣。搬遷過渡費(fèi)：只要有宅基地證，即可領(lǐng)取搬遷過渡費(fèi)。每個(gè)宅基地證每年可獲得3萬元，那么四年共計(jì)3×4=12萬，拆遷協(xié)議簽訂時(shí)一次性支付。根據(jù)方案，搬遷過渡費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為每年3萬元，逾期搬遷按月計(jì)算過渡費(fèi)。逾期一年的，0.1畝地補(bǔ)償5萬元，逾期第二年，0.1畝地補(bǔ)償10萬元，仍然按月計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)。

其實(shí)，我們不難發(fā)現(xiàn)，依據(jù)此方案，居民宅基地證范圍內(nèi)，建筑物不管有多少層、房屋面積是多少和地下室多大，都必須按證載面積這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)償，宅基地證載標(biāo)明的紅線割除面積不進(jìn)行補(bǔ)償。據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，村民對以上的補(bǔ)償方式不滿意，他們認(rèn)為商品房的出租效益無法保證，小戶型公寓的水費(fèi)、電費(fèi)、取暖費(fèi)也是一筆很大的支出，因此，他們更愿意現(xiàn)金補(bǔ)償?，F(xiàn)如今，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定上仍然存在著很大分歧，因此，政府必須協(xié)調(diào)各方利益，避免造成施工單位因項(xiàng)目無法竣工上訪，被拆遷戶對拆遷補(bǔ)償費(fèi)不滿上訪的局面。以上情況，不管出現(xiàn)哪一種，都不利于改造工作，都會影響城市化進(jìn)程。

（三）外來人口的生存狀況不容忽視

在城市化進(jìn)程中，外來務(wù)工人員大量涌入城市，尋求更多的就業(yè)機(jī)會。住在城中村的外來人口，有些只是在村里居住，而在村外務(wù)工。親賢村的拆遷迫使他們離開暫住地，低收入流動(dòng)人群受收入水平的限制，無法購買新房，到哪里安家使得外來人員十分迷茫。還有一些人既在城中村居住，又在村里做小本生意，對于他們來說，村子的改造拆遷一方面使他們失去了低租金的房子，另一方面他們苦心經(jīng)營的圈子被打破。改造后的村子各方面都會有所改善，如果要在村里繼續(xù)經(jīng)營，那么租金必定會增加；如果放棄已經(jīng)建立的經(jīng)營圈子，重新尋覓適合生活的地方，又要重新開始，短期內(nèi)效益無法保證，仍然要面臨難以在城市中立足的困境。在調(diào)研時(shí)，筆者采訪了一位來自運(yùn)城的的任先生。任先生今年23歲，家里世代以耕地為生，他因家庭條件制約輟學(xué)后便來太原打工。“我剛來太原的時(shí)候，村里的一間出租房每月還不到200元，還有衛(wèi)生間，我就在附近的一家餐館打工，日子還過得去?！庇捎谟H賢村的改造，任先生迫于無奈，只好另尋住處。“現(xiàn)在附近的房租都很貴，看來在市中心是住不起了，我只能考慮在稍微偏遠(yuǎn)的地方找房子了?！彼麩o奈地說道。最終任先生搬到北張村?！半m然離上班的地方遠(yuǎn)了很多，但房租還算負(fù)擔(dān)得起，一個(gè)月500元?！?/p>

（四）就業(yè)問題嚴(yán)峻，村民對未來深感迷茫

城中村的村民大多以出租房屋獲得的租金維持生活，隨著親賢村的拆遷，大量日租房被拆除，由此產(chǎn)生了大量的剩余勞動(dòng)力。據(jù)調(diào)查，悠閑的年輕人就業(yè)愿望不強(qiáng)。雖然居委會也組織過就業(yè)培訓(xùn)，但是參與率很低，很多年輕人都不愿意去，參與培訓(xùn)的大多是中老年人。年輕人不愿意出去工作，主要是他們認(rèn)為反正有補(bǔ)償款，夠吃夠喝就行。還有一部分村民認(rèn)為，自己沒文化，就能干點(diǎn)體力活，出去也掙不下錢。然而，光靠吃老本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，對于大多缺乏投資理財(cái)意識的村民來說，盡管補(bǔ)償款十分豐厚，但不久之后仍會再次陷入生活的“困窘”。在調(diào)研中，筆者遇到了一位親賢村的南先生，他今年58歲，以賣水果為生，“以前我們靠種地活，一年差不多能掙一萬元?？墒乾F(xiàn)在很多村民因?yàn)榉课莶疬w突然拿到豐厚的補(bǔ)償款，就拿去放高利貸，他們對投資理財(cái)也不懂，不少人又都賠進(jìn)去了?！蹦舷壬缡钦f。

（五）利益關(guān)系協(xié)調(diào)問題

“城中村”在改造過程中，主要涉及三方面的利益：政府、村民和開發(fā)商。政府代表的是公共利益，所扮演的角色是“掌舵”而不是“劃槳”，因此政府在城中村改造安置中要把握好“度”，既要發(fā)揮其積極的作用，保證市場健全和社會穩(wěn)定，又不要“越位”，政府所無力涉及的地帶，要放權(quán)給其他組織。在房屋拆遷的過程中，一些地方政府濫用行政權(quán)力，違法違規(guī)強(qiáng)制拆遷，嚴(yán)重侵害了村民的合法權(quán)益，引發(fā)群眾大量上訪，從而影響了社會穩(wěn)定。在征地拆遷過程中，村民處于弱勢，其利益損失最大，他們的要求是在改造過程中保護(hù)自己的合法既得利益； 開發(fā)商追求的是利潤最大化。基于各利益主體的出發(fā)點(diǎn)不同，難免存在矛盾和分歧。因此，處理并協(xié)調(diào)好三方利益主體的關(guān)系，對于“城中村”改造非常重要。

三、親賢村改造的策略與經(jīng)驗(yàn)

（一）政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作

實(shí)施掘“金”三部曲。第一步：道路通，百事通。第二步：建市場，招商引資，店鋪?zhàn)赓M(fèi)收入持續(xù)增長。第三步：調(diào)結(jié)構(gòu)，邁大步。采取多方資金籌集方式，邀請優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)參與城中村改造。

（二）充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)班子榜樣作用

據(jù)調(diào)查，親賢村有黨員100多名，在太原市80多個(gè)“城中村”中人數(shù)最多。親賢村長期注重黨員及骨干分子的培養(yǎng)，兩委班子具有極強(qiáng)的凝聚力和向心力，在拆遷的過程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。

（三）結(jié)合親賢村的實(shí)際情況，因地制宜

從最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)、甄選改造模式、資金籌集方式等方面加強(qiáng)指導(dǎo)，及時(shí)解決改造過程中遇到的困難和問題，以全面推進(jìn)親賢村的改造工作。

四、構(gòu)建和諧太原，加快“城中村”改造的對策建議

（一）改造中以維護(hù)村民基本利益為出發(fā)點(diǎn)

首先，在村民最關(guān)心的補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)上，要充分調(diào)研，聽取各方意見制定科學(xué)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一方面要防止開發(fā)商隨意壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，造成對村民利益的損害；另一方面還要避免部分村民漫天要價(jià)，從而降低整村拆除的難度。在土地收儲價(jià)格上要公平，要合理，最好保持彈性價(jià)格。

其次，征地拆遷領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)從始至終都要保證標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，該給村民的一分不少，不該補(bǔ)的堅(jiān)決不補(bǔ)，嚴(yán)格按照定好的政策執(zhí)行到底。針對政策不一、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相差極大這一問題，應(yīng)征求各方意見，由專門機(jī)構(gòu)確認(rèn)到底采取哪個(gè)政策作為執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。

（二）政府主導(dǎo)解決外來人口安置問題

現(xiàn)在的城中村流動(dòng)人員異常繁雜，如何安置外來人員已經(jīng)成為不容忽視的一大問題。為了解決此問題，可以由政府主導(dǎo)，村集體配合，建立一批廉租住房，用以外來人員居住。當(dāng)然，也可以借力于太原市房屋租賃市場來解決太原市流動(dòng)人口的住房問題。這樣從根源上抑制外來人口租房帶來的利益誘惑，有利于整村拆遷的順利進(jìn)行。

（三）強(qiáng)力反腐，優(yōu)化審批，提升效能

對參與改造拆遷的各有關(guān)部門、單位要制定嚴(yán)格的考核辦法，明確各部門的工作職責(zé)和工作責(zé)任，并限期按時(shí)辦結(jié)，防止腐敗現(xiàn)象的發(fā)生?！俺侵写濉备脑熘械氖掷m(xù)審批問題深深地阻礙了改造的進(jìn)行。市政府應(yīng)將有關(guān)單位，如建設(shè)、發(fā)改、規(guī)劃、國土等部門派出數(shù)名工作人員集中辦公、集中審批，形成“一站式服務(wù)”，并明確手續(xù)辦理具體流程。

（四）加快村民從安置到安居的轉(zhuǎn)變

“城中村”改造要實(shí)現(xiàn)的目的、要達(dá)到的效果不僅僅是改善村子的環(huán)境，提高村民的生活質(zhì)量，更重要的是要使每個(gè)村民都安居樂業(yè)，從根本上改變村民的精神面貌，讓村民享有與市民同等的待遇。因此，在“村改居”的同時(shí)，新社區(qū)要加強(qiáng)現(xiàn)代化管理，成立社區(qū)服務(wù)中心，完善社區(qū)的各類設(shè)施，為居民創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒適、健康的生活環(huán)境，使改造后的城中村居民逐步融入城市環(huán)境，過上幸福的生活。

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（作者單位：山西大學(xué) 山西太原 030006）

（作者簡介：陳婕，山西大學(xué)政治與公共管理學(xué)院，碩士研究生）

（責(zé)編：若佳）