房地產(chǎn)“營(yíng)改增”之我見

【摘要】房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅關(guān)乎每個(gè)房產(chǎn)交易者的稅負(fù)變化，同時(shí)也關(guān)乎整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。本文通過對(duì)房地產(chǎn)交易營(yíng)改增后，納稅人營(yíng)業(yè)稅與增值稅稅負(fù)情況的對(duì)比，以及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素變化對(duì)投機(jī)性投資的影響，分析得出在試點(diǎn)之后納稅人稅負(fù)微降，同時(shí)對(duì)抑制投機(jī)性投資需求調(diào)節(jié)力度不夠的結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)交易稅負(fù) 營(yíng)改增 投資需求

根據(jù)財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，將于2016年5月1日起在全國(guó)全面推行營(yíng)業(yè)稅改增值稅（以下稱營(yíng)改增）試點(diǎn)，繼交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)完成營(yíng)改增之后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)等也納入此次試點(diǎn)的范圍。在這些行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)因涉及個(gè)人繳納增值稅而引人關(guān)注。那么房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增，是否會(huì)加重個(gè)人二手房交易的稅負(fù)？房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)是否會(huì)得到調(diào)控？本文將進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。

一、營(yíng)改增前后 房地產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅規(guī)定

根據(jù)財(cái)政部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，自2016年2月22日起，除北上廣深等地外，個(gè)人購(gòu)買2年內(nèi)的住房對(duì)外銷售時(shí)，全額征收5%的營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買滿2年（含2年，下同）的住房對(duì)外銷售時(shí)，免征營(yíng)業(yè)稅。北上廣深等地個(gè)人將購(gòu)買2年內(nèi)的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人對(duì)外銷售滿2年非普通住房，按其銷售收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；滿2年的普通住房對(duì)外銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。

二、營(yíng)改增后 房地產(chǎn)交易增值稅規(guī)定

根據(jù)財(cái)政部公布的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的非自建不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的原值或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)作價(jià)后的余額，以5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后進(jìn)行納稅申報(bào)。北上廣深等地之外的個(gè)人將購(gòu)買2年內(nèi)的住房對(duì)外銷售時(shí)，就其全額繳納5%的增值稅；滿2年的住房對(duì)外銷售時(shí)，免征增值稅。北上廣深等地的個(gè)人將購(gòu)買2年內(nèi)的住房對(duì)外銷售，就其全額繳納5%的增值稅；滿2年的非普通住房對(duì)外銷售時(shí)，就其差額繳納5%的增值稅；滿2年的普通住房對(duì)外銷售時(shí)，免征增值稅。

三、營(yíng)改增后個(gè)人房產(chǎn)交易實(shí)際稅負(fù)微降

從以上政策可以看出，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)交易增值稅完全平移了營(yíng)業(yè)稅政策，不會(huì)帶來(lái)個(gè)人稅負(fù)的增加。具體稅負(fù)情況，以個(gè)人交易2年內(nèi)的住房來(lái)分析：

個(gè)人銷售一套2年以內(nèi)的住房，銷售價(jià)格為200萬(wàn)（含稅）。那么分別計(jì)算其繳納的營(yíng)業(yè)稅與增值稅。

應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=銷售價(jià)格全額×5%=200萬(wàn)×0.05=10萬(wàn)

應(yīng)納增值稅額=不含稅銷售額×5%=200萬(wàn)÷（1+5%）×5%=9.52萬(wàn)

營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，增值稅是價(jià)外稅，在計(jì)算增值稅時(shí)需要先進(jìn)性價(jià)稅分離，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后，稅率不變的情況下，個(gè)人房產(chǎn)交易稅負(fù)微降，這也正好契合李克強(qiáng)總理關(guān)于營(yíng)改增要確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增的說(shuō)法。

四、目前房地產(chǎn)營(yíng)改增政策無(wú)法抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求

房地產(chǎn)投資屬于投資理財(cái)，是經(jīng)濟(jì)主體對(duì)資金合理分配達(dá)到保值增值的目的，而投機(jī)性投資則會(huì)造成市場(chǎng)混亂。首先對(duì)投機(jī)投資性需求做一個(gè)簡(jiǎn)單的界定，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)的投機(jī)性投資等同于炒房，就是投資者利用相應(yīng)資源短期轉(zhuǎn)手房產(chǎn)獲利的行為。

假設(shè)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)主體都是經(jīng)濟(jì)的，那么投資者做出投資決策主要的影響因素有：成本—收益、供求和預(yù)期。

（一）成本—收益分析

1.貨幣成本降低。我國(guó)目前整體房?jī)r(jià)偏高，大多數(shù)剛性需求消費(fèi)者是沒有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)的，即使利率降低也是如此，從而在國(guó)內(nèi)仍然是以住房投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)。2015年來(lái)央行進(jìn)行了5次降息，五年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從2015年年初的6.15%，降至目前的4.9%，幾乎為10年歷史新低。央行降息具有普適性，不僅直接降低了剛性需求買房者的還貸成本，同時(shí)也降低了投機(jī)性買房者的貨幣成本。

2.稅費(fèi)的降低。房地產(chǎn)交易主要涉及十項(xiàng)稅費(fèi)：契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、交易手續(xù)費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、過戶費(fèi)用等。

2016年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易契稅和營(yíng)業(yè)稅發(fā)布了優(yōu)惠政策：90平米以下的住房契稅降為1%，最高降了2個(gè)百分點(diǎn)。而營(yíng)業(yè)稅關(guān)于交易年限的劃分由2015年的5年為界限，降低為2年，稅率不變。房地產(chǎn)營(yíng)改增后增值稅只是平移現(xiàn)在的營(yíng)業(yè)稅政策，沒有增加稅負(fù)。

根據(jù)中國(guó)典型城市住房同質(zhì)價(jià)格指數(shù)（CQCHPI）顯示，2015年第四季度典型城市新建商品住房?jī)r(jià)格比上一季度上漲了3.0%，盡管漲速有所下降，但房?jī)r(jià)仍比上年同季度上漲10.3%①。可以看出在房?jī)r(jià)上漲的情況下，成本費(fèi)用的降低，會(huì)使得投資的總體收益增加。

（二）供求關(guān)系不均衡

根據(jù)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，商品的價(jià)格與需求負(fù)相關(guān)，與供給正相關(guān)。然而，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有其獨(dú)特性：需求與價(jià)格正相關(guān)，即價(jià)格上漲時(shí)買房者多，價(jià)格下降時(shí)大多數(shù)買房者持觀望態(tài)度，這種現(xiàn)象在一線城市更為突出。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截止2015年末，商品房庫(kù)存達(dá)到71853萬(wàn)平米，面對(duì)如此高庫(kù)存，市場(chǎng)在供大于求的情況下，房?jī)r(jià)并沒有下降。市場(chǎng)的狀態(tài)就處于一種僵局，即開發(fā)商賣不出去房子，購(gòu)房者等待房?jī)r(jià)下降。

（三）預(yù)期

根據(jù)凱恩斯預(yù)期理論，預(yù)期是影響總供給和總需求的重要因素，房地產(chǎn)的投資也與預(yù)期房?jī)r(jià)漲或跌有極大的關(guān)系。在極端的情況下，如果所有人都預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房需求增加，會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；若所有人都預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)買者等待房?jī)r(jià)下跌，短期需求降低，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌。

1.房地產(chǎn)需求預(yù)期。在我國(guó)，受傳統(tǒng)的儒家成家立業(yè)文化的影響，年輕人結(jié)婚購(gòu)買住房成為剛性需求，特別是對(duì)學(xué)區(qū)房的需求居高不下，從而形成了投資者預(yù)期房地產(chǎn)需求會(huì)持續(xù)增加。

2.土地價(jià)格預(yù)期。在我國(guó)公有制經(jīng)濟(jì)條件下，土地歸國(guó)家和集體所有，地方政府實(shí)行土地財(cái)政，新樓盤所需城市建設(shè)用地供給嚴(yán)重不足，從而對(duì)土地價(jià)格的預(yù)期是上漲的。

從以上分析可以看出，房地產(chǎn)仍然有投機(jī)的空間，因此，此次房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增并不能從稅收上很好的調(diào)節(jié)投機(jī)投資性需求，進(jìn)而不能有效的抑制房?jī)r(jià)上漲。

注釋

①數(shù)據(jù)來(lái)源：清華大學(xué)恒隆當(dāng)?shù)禺a(chǎn)研究中心與北京大學(xué)—林肯研究院城市與發(fā)展與土地政策研究中心，2015年第四季度中國(guó)典型城市住房同志價(jià)格指數(shù)報(bào)告。

參考文獻(xiàn)

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[3]本報(bào)記者陳雪檸.二手房營(yíng)改增未必多繳稅[N].北京日?qǐng)?bào)，2016-03-15007.

作者簡(jiǎn)介：程星星（1991-），女，山西呂梁，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)2014（財(cái)政學(xué)）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：稅收理論與實(shí)物。