淺談房價(jià)合理回歸

梁凱鵬

【摘要】隨著幾年來房地產(chǎn)價(jià)格的高漲，住房問題成了人民生活的重要問題，房價(jià)的下降迫在眉睫?，F(xiàn)行房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，然而房地產(chǎn)市場(chǎng)又涉及到金融市場(chǎng)，就業(yè)，中央和地方關(guān)系等社會(huì)的各個(gè)方面，改革的阻力頗大。本文通過對(duì)中國40個(gè)主要城市的房價(jià)收入比和主要房地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)報(bào)表調(diào)查，分析怎么做到房地產(chǎn)價(jià)格的合理回歸。

【關(guān)鍵詞】房價(jià)收入比 房地產(chǎn)利潤 合理價(jià)位

住房問題不不僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是民生問題。無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達(dá)國家，在城鎮(zhèn)化發(fā)展中，都不可避免地會(huì)發(fā)生房價(jià)上漲。從1998年到2010年，中國商品房平均售價(jià)從2063元/平方米上漲到5032元/平方米，上漲了2.5倍左右。其中住宅價(jià)格從1854元/平方米上漲到4725元/平方米。從供求關(guān)系來說，土地資源在城市長期是固定的，因此房屋的供給是有限的，但城市人口逐步增加，對(duì)住房的需求越來越大，因此房價(jià)隨之發(fā)生上漲。住房問題關(guān)系到人民的日常生活，尤其是在社會(huì)主義國家，更要以人為本，關(guān)注民生問題，政府一方面要享有出售土地帶來的財(cái)政收入，另一方面也要促進(jìn)社會(huì)的公平和穩(wěn)定。

2014年11月至2015年10月，央行共六次降息，10月23日更是宣布放開商業(yè)銀行存貸款利率上限。在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的2015，此次降息將增加市場(chǎng)流動(dòng)性，降低購房者的貸款成本，或進(jìn)一步刺激房價(jià)上漲。

要做到房價(jià)收入比的合理回歸，一方面，要使房價(jià)與居民可支配收入相適應(yīng)；另一方面，要是房地產(chǎn)公司的利潤達(dá)到“合理水平”。

一、房價(jià)收入比

所謂房價(jià)收入比，是指一個(gè)地方或城市每戶居民的家庭購房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于描述一個(gè)地區(qū)居民購房的支付能力。20世紀(jì)90年代，世界銀行提出適合中國合理的房價(jià)收入比應(yīng)為3～6之間。如果考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，我國多數(shù)城市的房價(jià)都屬于過高范疇，一線城市房價(jià)收入比更是遠(yuǎn)高于這一水平。搜集中國40個(gè)主要城市的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2010年12月40個(gè)主要城市的90平方米商品房價(jià)格平均為872221.5元，而三口之家的平均年可支配收入為67458.8，90平方米的房價(jià)收入比為12.43。其中房價(jià)最高的是深圳，高達(dá)25000元/平方米以上。

以杭州為例，2010年12月商品房均價(jià)為20458，90平方米價(jià)格為1841220，而2010年杭州城鎮(zhèn)居民的平均可支配收入為34065，三口之家的收入為102195，住房收入比高達(dá)18.0167。以7.05%的基準(zhǔn)利率計(jì)算家庭可支配收入的30%為年金示30年的現(xiàn)值為378539.5017，這意味著首付的價(jià)格高達(dá)147萬元。這將對(duì)家庭購房帶來極大的困難。

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長郭松海則認(rèn)為，我國房價(jià)收入比6～8是比較合適的。也就是說，人們用六七年的家庭全部收入來買一套90平方米的普通商品房，這個(gè)房價(jià)就算是比較合理的。正如溫家寶在答記者問里面所說，中國擁有13的人口而且處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，房價(jià)收入比應(yīng)該適當(dāng)高一些，至于合理的房價(jià)收入比，不同人的意見不同。對(duì)土地以及住房的歸屬感，使得我國購房人對(duì)居住支出的容忍度非常高，大城市經(jīng)常出現(xiàn)幾代人、兩個(gè)家庭支持一個(gè)年輕人家庭購房的情況。在城鎮(zhèn)化的過程中，這種傳統(tǒng)的文化使得中國年輕人的住房壓力格外大。

二、房價(jià)利潤

以萬科和濱江企業(yè)為例，2010年兩大房地產(chǎn)公司的主營業(yè)務(wù)凈利率分別為17.5%，23.2%。

在人們的印象中，房價(jià)是“無良”開發(fā)商和政府炒作的結(jié)果。降低房價(jià)似乎是政府行政手段可以做到的。這是普通大眾對(duì)高房價(jià)的曲解。實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率并不高。2010年房地產(chǎn)上市公司的報(bào)告顯示，房地產(chǎn)公司的平均毛利率不到25%，凈利率10%。如果扣除通貨膨脹，那么實(shí)際收益率更低。然而，與其他商品不同，房價(jià)似乎從來都不是單純由成本決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱藏利潤在于，房地產(chǎn)商過早的囤積了大量的土地，在土地價(jià)格較低的時(shí)候購買，在有巨大住房需求的時(shí)候再開發(fā)土地，開發(fā)時(shí)候的土地價(jià)格實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購買時(shí)的價(jià)格。因此房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際利潤高于財(cái)務(wù)報(bào)表公布的利潤。

三、建議

以杭州為例，按照現(xiàn)有的家庭可支配收入102195元計(jì)算，再考慮到杭州作為全國著名的旅游城市，房價(jià)收入比不妨設(shè)定為10，那么90平方米的房價(jià)應(yīng)該為100萬左右，商品房均價(jià)為1.1萬元左右。1.1萬元甚至不夠土地價(jià)格，因此土地價(jià)格需要大幅度降低。拱墅區(qū)申花花園R21-17地塊，土地面積為24308平方米，容積率為2.7，最終拍賣價(jià)為116500萬元，每平方米高達(dá)4.79萬元/平方米。

由上面的分析可以看出，我國較高的房地產(chǎn)價(jià)格首先源于房地產(chǎn)的高額成本，其次是我國居民的可支配收入并不高，另外，持續(xù)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲給民眾帶來了的心理壓力增加了商品房的需求，從而導(dǎo)致價(jià)格的上漲。調(diào)控促使房價(jià)繼續(xù)下降的同時(shí)，提升居民的住房支付能力也很重要。一方面要想方設(shè)法持續(xù)提高居民收入水平，另一方面，對(duì)居民合理的自住型購房需求應(yīng)予以保護(hù)和鼓勵(lì)。

要做到房價(jià)的“合理回歸”，一方面要降低房價(jià)水平，最重要的是降低土地價(jià)格，完善生產(chǎn)要素市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性，能促進(jìn)土地價(jià)格達(dá)到均衡水平。此外，還要引導(dǎo)財(cái)稅改革，地方財(cái)政的拮據(jù)是導(dǎo)致土地價(jià)格上漲最直接的因素。另一方面，還需要提高居民整體收入水平，加強(qiáng)分配制度改革，縮小居民收入差距，做到大多數(shù)人有房可住。