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    淺談房價(jià)合理回歸

    2016-09-10 04:15:56梁凱鵬
    時(shí)代金融 2016年2期

    梁凱鵬

    【摘要】隨著幾年來房地產(chǎn)價(jià)格的高漲,住房問題成了人民生活的重要問題,房價(jià)的下降迫在眉睫?,F(xiàn)行房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位,然而房地產(chǎn)市場(chǎng)又涉及到金融市場(chǎng),就業(yè),中央和地方關(guān)系等社會(huì)的各個(gè)方面,改革的阻力頗大。本文通過對(duì)中國40個(gè)主要城市的房價(jià)收入比和主要房地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)報(bào)表調(diào)查,分析怎么做到房地產(chǎn)價(jià)格的合理回歸。

    【關(guān)鍵詞】房價(jià)收入比 房地產(chǎn)利潤 合理價(jià)位

    住房問題不不僅是經(jīng)濟(jì)問題,也是民生問題。無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達(dá)國家,在城鎮(zhèn)化發(fā)展中,都不可避免地會(huì)發(fā)生房價(jià)上漲。從1998年到2010年,中國商品房平均售價(jià)從2063元/平方米上漲到5032元/平方米,上漲了2.5倍左右。其中住宅價(jià)格從1854元/平方米上漲到4725元/平方米。從供求關(guān)系來說,土地資源在城市長期是固定的,因此房屋的供給是有限的,但城市人口逐步增加,對(duì)住房的需求越來越大,因此房價(jià)隨之發(fā)生上漲。住房問題關(guān)系到人民的日常生活,尤其是在社會(huì)主義國家,更要以人為本,關(guān)注民生問題,政府一方面要享有出售土地帶來的財(cái)政收入,另一方面也要促進(jìn)社會(huì)的公平和穩(wěn)定。

    2014年11月至2015年10月,央行共六次降息,10月23日更是宣布放開商業(yè)銀行存貸款利率上限。在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的2015,此次降息將增加市場(chǎng)流動(dòng)性,降低購房者的貸款成本,或進(jìn)一步刺激房價(jià)上漲。

    要做到房價(jià)收入比的合理回歸,一方面,要使房價(jià)與居民可支配收入相適應(yīng);另一方面,要是房地產(chǎn)公司的利潤達(dá)到“合理水平”。

    一、房價(jià)收入比

    所謂房價(jià)收入比,是指一個(gè)地方或城市每戶居民的家庭購房總價(jià)與家庭年收入的比值,該指標(biāo)用于描述一個(gè)地區(qū)居民購房的支付能力。20世紀(jì)90年代,世界銀行提出適合中國合理的房價(jià)收入比應(yīng)為3~6之間。如果考慮住房貸款因素,住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。如果按照這一標(biāo)準(zhǔn),我國多數(shù)城市的房價(jià)都屬于過高范疇,一線城市房價(jià)收入比更是遠(yuǎn)高于這一水平。搜集中國40個(gè)主要城市的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),2010年12月40個(gè)主要城市的90平方米商品房價(jià)格平均為872221.5元,而三口之家的平均年可支配收入為67458.8,90平方米的房價(jià)收入比為12.43。其中房價(jià)最高的是深圳,高達(dá)25000元/平方米以上。

    以杭州為例,2010年12月商品房均價(jià)為20458,90平方米價(jià)格為1841220,而2010年杭州城鎮(zhèn)居民的平均可支配收入為34065,三口之家的收入為102195,住房收入比高達(dá)18.0167。以7.05%的基準(zhǔn)利率計(jì)算家庭可支配收入的30%為年金示30年的現(xiàn)值為378539.5017,這意味著首付的價(jià)格高達(dá)147萬元。這將對(duì)家庭購房帶來極大的困難。

    山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長郭松海則認(rèn)為,我國房價(jià)收入比6~8是比較合適的。也就是說,人們用六七年的家庭全部收入來買一套90平方米的普通商品房,這個(gè)房價(jià)就算是比較合理的。正如溫家寶在答記者問里面所說,中國擁有13的人口而且處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中,房價(jià)收入比應(yīng)該適當(dāng)高一些,至于合理的房價(jià)收入比,不同人的意見不同。對(duì)土地以及住房的歸屬感,使得我國購房人對(duì)居住支出的容忍度非常高,大城市經(jīng)常出現(xiàn)幾代人、兩個(gè)家庭支持一個(gè)年輕人家庭購房的情況。在城鎮(zhèn)化的過程中,這種傳統(tǒng)的文化使得中國年輕人的住房壓力格外大。

    二、房價(jià)利潤

    以萬科和濱江企業(yè)為例,2010年兩大房地產(chǎn)公司的主營業(yè)務(wù)凈利率分別為17.5%,23.2%。

    在人們的印象中,房價(jià)是“無良”開發(fā)商和政府炒作的結(jié)果。降低房價(jià)似乎是政府行政手段可以做到的。這是普通大眾對(duì)高房價(jià)的曲解。實(shí)際上,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率并不高。2010年房地產(chǎn)上市公司的報(bào)告顯示,房地產(chǎn)公司的平均毛利率不到25%,凈利率10%。如果扣除通貨膨脹,那么實(shí)際收益率更低。然而,與其他商品不同,房價(jià)似乎從來都不是單純由成本決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱藏利潤在于,房地產(chǎn)商過早的囤積了大量的土地,在土地價(jià)格較低的時(shí)候購買,在有巨大住房需求的時(shí)候再開發(fā)土地,開發(fā)時(shí)候的土地價(jià)格實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購買時(shí)的價(jià)格。因此房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際利潤高于財(cái)務(wù)報(bào)表公布的利潤。

    三、建議

    以杭州為例,按照現(xiàn)有的家庭可支配收入102195元計(jì)算,再考慮到杭州作為全國著名的旅游城市,房價(jià)收入比不妨設(shè)定為10,那么90平方米的房價(jià)應(yīng)該為100萬左右,商品房均價(jià)為1.1萬元左右。1.1萬元甚至不夠土地價(jià)格,因此土地價(jià)格需要大幅度降低。拱墅區(qū)申花花園R21-17地塊,土地面積為24308平方米,容積率為2.7,最終拍賣價(jià)為116500萬元,每平方米高達(dá)4.79萬元/平方米。

    由上面的分析可以看出,我國較高的房地產(chǎn)價(jià)格首先源于房地產(chǎn)的高額成本,其次是我國居民的可支配收入并不高,另外,持續(xù)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲給民眾帶來了的心理壓力增加了商品房的需求,從而導(dǎo)致價(jià)格的上漲。調(diào)控促使房價(jià)繼續(xù)下降的同時(shí),提升居民的住房支付能力也很重要。一方面要想方設(shè)法持續(xù)提高居民收入水平,另一方面,對(duì)居民合理的自住型購房需求應(yīng)予以保護(hù)和鼓勵(lì)。

    要做到房價(jià)的“合理回歸”,一方面要降低房價(jià)水平,最重要的是降低土地價(jià)格,完善生產(chǎn)要素市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性,能促進(jìn)土地價(jià)格達(dá)到均衡水平。此外,還要引導(dǎo)財(cái)稅改革,地方財(cái)政的拮據(jù)是導(dǎo)致土地價(jià)格上漲最直接的因素。另一方面,還需要提高居民整體收入水平,加強(qiáng)分配制度改革,縮小居民收入差距,做到大多數(shù)人有房可住。

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