“營(yíng)改增”背景下遼寧房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展現(xiàn)存問題及對(duì)策

田效先

(遼寧省國(guó)家稅務(wù)局，沈陽(yáng) 110015)

“營(yíng)改增”背景下遼寧房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展現(xiàn)存問題及對(duì)策

田效先

(遼寧省國(guó)家稅務(wù)局，沈陽(yáng) 110015)

內(nèi)容提要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)一直是遼寧省國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是遼寧省稅收收入的重要組成部分。本文分析了2003年以來遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，通過對(duì)稅收數(shù)據(jù)的橫向、縱向?qū)Ρ?，剖析遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收存在的問題。最后，結(jié)合當(dāng)前“營(yíng)改增”大背景對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，在行業(yè)發(fā)展、稅收征管等方面提出相關(guān)對(duì)策建議，促進(jìn)遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收的良性發(fā)展。

營(yíng)改增房地產(chǎn)行業(yè)稅收稅收征管

近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)始終是社會(huì)的熱點(diǎn)問題，它不僅直接關(guān)系到百姓民生，而且是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的重要一環(huán)。作為遼寧經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要維度，遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)的稅收也有了長(zhǎng)足的發(fā)展，已經(jīng)成為遼寧省的重點(diǎn)稅源之一。為了進(jìn)一步促進(jìn)遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收的良性發(fā)展，本文分析了遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收的各項(xiàng)相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合“營(yíng)改增”的相關(guān)背景，對(duì)遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收情況進(jìn)行了深入研究。

一、遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展?fàn)顩r

(一)房地產(chǎn)行業(yè)稅收現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)稅收不是單指一個(gè)稅種，而是各稅種的集合體，是一個(gè)稅收體系，由土地權(quán)屬轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)的所有稅種收入構(gòu)成。具體涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。值得一提的是，2016年5月1日起，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由征收營(yíng)業(yè)稅改為征收增值稅，因此，現(xiàn)在提到房地產(chǎn)行業(yè)稅收應(yīng)該包括增值稅，而沒有營(yíng)業(yè)稅，但在此之前，營(yíng)業(yè)稅一直是房地產(chǎn)行業(yè)重要組成部分，故在本文的相關(guān)研究中，營(yíng)業(yè)稅仍然占有一席之地。

2015年，遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)共繳納上述各稅收入合計(jì)348.05億元①本文相關(guān)稅收數(shù)據(jù)來自《中國(guó)稅務(wù)年鑒》、《遼寧統(tǒng)計(jì)年鑒》以及遼寧省國(guó)稅局、地稅局統(tǒng)計(jì)資料。，具體收入情況如下(見圖1)：營(yíng)業(yè)稅133.45億元，占38.34%；企業(yè)所得稅57.55億元，占16.53%；個(gè)人所得稅13.13億元，占3.77%；土地增值稅39.82億元，占11.44%；契稅41.74億元，占11.99%；房產(chǎn)稅13.04億元，約占3.75%，城鎮(zhèn)土地使用稅29.51億元，占8.48%；城市維護(hù)建設(shè)稅9.49億元，占2.73%；印花稅2.82億元，0.81%，耕地占用稅0.47億元，占0.14%；其他各附加稅收7.03億元，占2.01%。從上述各稅種稅收情況來看，營(yíng)業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收貢獻(xiàn)最大，占比接近四成，其次是企業(yè)所得稅，土地增值稅排在第三位，經(jīng)計(jì)算，歷年的各稅種比例也大致如此。營(yíng)業(yè)稅比重較大這樣的稅種比例構(gòu)成，預(yù)示著“營(yíng)改增”之后，遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入和比例構(gòu)成將產(chǎn)生較大的變化，值得相關(guān)部門密切關(guān)注。

圖1　2015年遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)稅收收入結(jié)構(gòu)圖

圖2　2003年-2015年遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入趨勢(shì)圖

表1　2003年-2015年遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收情況

(二)近年房地產(chǎn)行業(yè)稅收走勢(shì)及占比變化

2003年，遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入為40.2億元，僅占遼寧省全部稅收的4.7%。隨后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速升溫快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收規(guī)模也不斷提高。2006年，房地產(chǎn)稅收跨過百億元大關(guān)，稅收占比為7.16%。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的2007年和2010年這兩年中，遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入年增幅甚至都達(dá)到了50%以上。同時(shí)，2010年遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收已經(jīng)在遼寧省稅收整體中占比接近一成?！笆濉鼻鞍攵危康禺a(chǎn)行業(yè)稅收比重繼續(xù)增高，2013年遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收達(dá)到680.29億元，占稅收整體比重的13.99%，收入和比重均達(dá)到歷史最高點(diǎn)(見圖2)。2014年，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體下行的影響，遼寧省稅收收入同比下降了15.55%，房地產(chǎn)行業(yè)稅收也同比下降了23.8%，征收規(guī)模為517.68億元，但房地產(chǎn)稅收收入仍然占稅收收入總體的12.62%。

2015年，受種種因素影響，遼寧經(jīng)濟(jì)下滑明顯，GDP增速僅為3%，排在全國(guó)倒數(shù)第一位，遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入也隨之進(jìn)一步下滑，征收規(guī)模減少到348.05億元，同比下降了34.13%，收入規(guī)模下滑到了2010年的水平。表1是遼寧省歷年稅收收入相關(guān)情況。

(三)房地產(chǎn)行業(yè)稅收地域分布

從遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收分布區(qū)域來看，2014年全省14市房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入情況如下表：沈陽(yáng)和大連兩個(gè)中心城市在遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收中占比都比較大，均達(dá)到超過三成，其中沈陽(yáng)市123.24億元，占比約為35.41%；大連市114.54億元，占比約為32.9%，堪稱省內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的兩極。此外，鞍山收入規(guī)模為19.31億元，占比5.55%；營(yíng)口14.63億元，約占4.2%；朝陽(yáng)13.48億元，約占3.87%；丹東11.55億元，約占3.32%，其余城市收入均在10億元以下，占全省收入總數(shù)的3%以下。遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收情況與各市的經(jīng)濟(jì)、人口、地緣等因素總體上密切相關(guān)，但也不排除個(gè)別城市受當(dāng)年某些因素影響，出現(xiàn)稅收小年的情況。

此外，從遼寧省房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)全國(guó)比較來看，2014年遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收規(guī)模約占全國(guó)的4.37%，雖高于全國(guó)平均值，也高于同處東北地區(qū)的吉林省和黑龍江省，但是已經(jīng)低于東部平均值，在東部地區(qū)10省市中排在第8位(高于河北省、天津市)，同時(shí)還低于西部地區(qū)的四川省，排在全國(guó)第9位。

二、當(dāng)前遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收面臨的突出困境

表2　2014年遼寧省各市房地產(chǎn)行業(yè)稅收情況表

(一)房地產(chǎn)行業(yè)低迷從根本上導(dǎo)致稅收下降

2014年以來，遼寧省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)下行區(qū)間，2015年的情況依然不樂觀。相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料的數(shù)據(jù)顯示，2015年的一些關(guān)鍵指標(biāo)比2014年有進(jìn)一步下滑趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積仍在降低，銷售狀況沒有好轉(zhuǎn)，省內(nèi)部分地區(qū)去庫(kù)存的壓力依然較大，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源也較為緊張。

2015年，遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資僅有3558.6億元，同比下降了32.9%，降幅比2014年又?jǐn)U大了15.1%，低于全國(guó)平均水平33.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在全國(guó)排在倒數(shù)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資占比為73.2%，比全國(guó)平均高出5.9%。2015年第四季度，遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)14市都呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的情況，同比降幅還在提高。同時(shí)，遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源合計(jì)4231.78億元，同比下降了28.2%，降幅比2014年擴(kuò)大7.3%。由數(shù)據(jù)可知，目前，遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)行情不好，投資意愿不強(qiáng)，開工動(dòng)能不足。受投資下滑影響，2015年，遼寧省房屋新開工面積4699.42萬平方米，同比下降了42.6%，降幅比2014年又?jǐn)U大了3.5%。其中沈陽(yáng)和大連兩個(gè)城市全年房屋新開工面積分別同比下降為47.0%和50.3%，降幅分別比2014年擴(kuò)大了11% 和11.3%。低迷的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)需求也產(chǎn)生了影響，2015年，遼寧省新建商品房銷售面積為3916.19萬平方米，同比下降了31.9%，降幅比2014年降低了6.2%，增速比全國(guó)平均水平提高了38.4%。稅收是經(jīng)濟(jì)的投影，經(jīng)濟(jì)存在問題，在很大程度上也必然導(dǎo)致稅收出現(xiàn)問題。從上面的數(shù)據(jù)可以看出，作為征稅客體的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)陷入了低迷，那么稅收規(guī)模的整體下降自然是直接結(jié)果。

(二)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收征管難度較大

在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，稅制復(fù)雜和征納雙方信息不對(duì)稱是產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)的兩大重要因素。在現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系稅種多、程序復(fù)雜，也存在重復(fù)征稅、稅收負(fù)擔(dān)較重等問題。在個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)就涉及增值稅(營(yíng)業(yè)稅)、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅種。前5個(gè)稅種都設(shè)置了專門的稅收優(yōu)惠政策，增值稅(營(yíng)業(yè)稅)、個(gè)人所得稅、契稅相關(guān)優(yōu)惠政策因適用條件設(shè)定比較多，口徑不一致、不明確，很容易引發(fā)納稅爭(zhēng)議，給征管帶來很大難度。例如，“家庭”、“唯一”、“普通住房”、“自用達(dá)5年以上”、“購(gòu)買2年以上”等諸多適用條件同時(shí)存在，讓納稅人很難理解。有的優(yōu)惠條件含義不夠明確，有的優(yōu)惠條件缺少資質(zhì)證明的具體規(guī)定，或取得難度較大，有的優(yōu)惠條件隨時(shí)在變化，還有的優(yōu)惠條件因稅種不同、適用情形不同而存在很大差異，這些都極大地增加了辦稅的復(fù)雜程度。這些客觀問題在一定程度上不但損害了稅法的嚴(yán)肅性，還給稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來了征管難度。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)得到的相關(guān)信息仍然不夠全面，例如，稅務(wù)機(jī)關(guān)很難及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握納稅人戶籍、婚姻狀態(tài)等信息，自然無法對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行有效審核，使個(gè)別納稅人在逃繳稅款時(shí)依然有機(jī)可乘。

三、“營(yíng)改增”為房地產(chǎn)行業(yè)稅收帶來機(jī)遇與挑戰(zhàn)

2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等四大行業(yè)納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅制也迎來了一次重大變革，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收來說既有機(jī)遇，也帶來挑戰(zhàn)。具體來看，“營(yíng)改增”會(huì)對(duì)遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收產(chǎn)生以下影響。

1.房地產(chǎn)行業(yè)稅收規(guī)模會(huì)出現(xiàn)一定程度的下降。由于“營(yíng)改增”的政策取向是進(jìn)行結(jié)構(gòu)性減稅，釋放改革紅利，因此，國(guó)務(wù)院設(shè)定了“營(yíng)改增”所有行業(yè)稅負(fù)只減不增的目標(biāo)。經(jīng)過對(duì)具體政策的判斷后，相關(guān)的分析都可以得出這一結(jié)論，“營(yíng)改增”之后，從宏觀角度看，遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收規(guī)模相比改革前一定會(huì)有所降低。

2.房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)會(huì)得到減輕。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一般納稅人來說，從表面上看，增值稅的稅率為11%，營(yíng)業(yè)稅為5%，“營(yíng)改增”之后，行業(yè)稅負(fù)會(huì)大幅提高，其實(shí)不然?！盃I(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，無論盈虧都須按銷售不動(dòng)產(chǎn)收入額的5%繳納營(yíng)業(yè)稅?！盃I(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)只對(duì)房開項(xiàng)目增值額部分納稅，房地產(chǎn)行業(yè)的上游行業(yè)主要有建筑業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等，分別對(duì)應(yīng)11%、6%和17%的稅率。如果能夠充分取得可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)，只需繳很少、甚至在某些時(shí)點(diǎn)無須繳納增值稅。特別值得一提的是，“營(yíng)改增”試點(diǎn)相關(guān)政策規(guī)定，土地出讓金可以作為抵扣項(xiàng)目進(jìn)行稅前抵扣，而貸款利息不得作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，根據(jù)典型性調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土地出讓金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中可以占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的30%左右，個(gè)別甚至能達(dá)到40%，貸款利息大概是成本的15%左右，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，稅負(fù)還是會(huì)降低。對(duì)小規(guī)模納稅人來說，“營(yíng)改增”之后，5%的營(yíng)業(yè)稅稅率變成了5%的增值稅征收率。這意味著，當(dāng)將應(yīng)稅收入換算成不含稅收入，適用1/(1+5%)×5%即4.76%的稅率，這也是對(duì)小規(guī)模納稅人的稅收減免。

3.財(cái)務(wù)管理能力將影響企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)水平。由于房地產(chǎn)行業(yè)比較復(fù)雜，在“營(yíng)改增”初期，企業(yè)可能會(huì)有進(jìn)項(xiàng)稅額因無法取得增值稅專用發(fā)票而無法抵扣的情況。但是隨著“營(yíng)改增”的深入推進(jìn)，如果企業(yè)不斷提高自身的財(cái)務(wù)管理能力以及供貨渠道管理能力，就能避免出現(xiàn)上述問題。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營(yíng)改增”之前也有一些老項(xiàng)目，過渡期內(nèi)老項(xiàng)目和新項(xiàng)目的不同計(jì)稅方式并存，這也對(duì)企業(yè)內(nèi)部管控水平和財(cái)務(wù)管理水平提出了更進(jìn)一步的要求。總之，更快速、更準(zhǔn)確地吃透“營(yíng)改增”的精神，財(cái)務(wù)管理水平更高、管理更加規(guī)范、稅收負(fù)擔(dān)水平將更低。

4.稅源有望得到深入培育。稅收的根本在于稅源，稅源的質(zhì)量高低最終決定了稅收規(guī)模的大小?！盃I(yíng)改增”之后，占比較大的建筑安裝成本納入進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，將激勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)將項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃、材料采購(gòu)?fù)獍?，有利于提高精裝修房屋占比和住宅產(chǎn)業(yè)化，有利于開發(fā)商以社區(qū)環(huán)境、物業(yè)配套等高附加值服務(wù)贏得競(jìng)爭(zhēng)力，這些政策都將激勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商從過去單純追求地價(jià)房?jī)r(jià)增值收益，向追求項(xiàng)目品質(zhì)收益轉(zhuǎn)變，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，這是稅源從本質(zhì)上的自我提高，為將來房地產(chǎn)行業(yè)稅收的進(jìn)一步發(fā)展提高奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、促進(jìn)遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展的對(duì)策建議

(一)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，夯實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)稅源基礎(chǔ)

稅收的發(fā)展離不開經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，向經(jīng)濟(jì)要稅收是根本性的邏輯。根據(jù)目前遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)，建議相關(guān)部門從以下幾個(gè)方面入手，加強(qiáng)對(duì)遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)的管理和引導(dǎo)，促進(jìn)遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，以夯實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源基礎(chǔ)。

1.以點(diǎn)帶面，促進(jìn)遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展水平的提高。沈陽(yáng)和大連是沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)和沿海經(jīng)濟(jì)帶的中心城市，同時(shí)也是省內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)龍頭，如何進(jìn)一步挖掘沈陽(yáng)、大連兩大中心城市作用是需要著重考慮的問題?？梢陨钊胩剿髟谪?cái)稅、金融等方面對(duì)沈陽(yáng)、大連予以優(yōu)先支持，以發(fā)揮兩市影響帶動(dòng)作用，以點(diǎn)帶面，引領(lǐng)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)帶中的其他城市快速發(fā)展。與此同時(shí)，對(duì)于區(qū)域內(nèi)的其他城市，要注重結(jié)合本地特點(diǎn)大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，提高城市生活便捷度，增強(qiáng)生活幸福指數(shù)，吸引外來人口購(gòu)房置業(yè)。

2.加大去庫(kù)存的力度，提高房產(chǎn)交易量。當(dāng)前一個(gè)時(shí)期，遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)，仍然是去庫(kù)存，要努力降低房屋空置率，要盡力拓寬房地產(chǎn)銷售渠道，通過政策的指引，吸引外地人口購(gòu)買本地住房，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，落實(shí)購(gòu)房落戶政策，落實(shí)居住證制度，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口享受平等的市民化公共服務(wù)。積極發(fā)展本地區(qū)的旅游地產(chǎn)，推廣本地區(qū)全裝修、精裝修住宅，做大房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)。此外，還要進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，全面落實(shí)貨幣化安置，構(gòu)建棚改房、保障房、拆遷安置房、存量房之間的轉(zhuǎn)化通道，力爭(zhēng)2-3年內(nèi)將房地產(chǎn)庫(kù)存控制在合理范圍內(nèi)。

3.增強(qiáng)商品房的性價(jià)比，提振市場(chǎng)需求。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的反饋來看，雖然行業(yè)整體并不景氣，但是位置好、品質(zhì)佳的房源仍然十分搶手，供不應(yīng)求。建議相關(guān)管理部門加強(qiáng)對(duì)行業(yè)相關(guān)資質(zhì)的管理，整合房地產(chǎn)企業(yè)資源，與市場(chǎng)形成合力，完善供給側(cè)改革，針對(duì)不同市場(chǎng)細(xì)分多打造一些質(zhì)量高、品質(zhì)好的樓盤。利用市場(chǎng)的力量，將一些質(zhì)量差、資質(zhì)差、信譽(yù)差的不良房企嚴(yán)加管控，甚至淘汰出去，造福廣大購(gòu)房者。

(二)進(jìn)一步加強(qiáng)管理，提高房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收征管質(zhì)量和效率

提高房地產(chǎn)行業(yè)稅收，特別是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收征管質(zhì)量和效率是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展的重要內(nèi)容，也是當(dāng)前急需解決的問題。

1.做好稅收政策相關(guān)解釋、宣傳工作。近些年，出于調(diào)控的需要，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)相關(guān)政策調(diào)整相對(duì)頻繁，有關(guān)部門應(yīng)該做好對(duì)相關(guān)稅收政策變化的宣傳、解讀工作，使廣大納稅人能夠最大限度地及時(shí)了解、掌握政策特別是關(guān)鍵條件的變化情況，使納稅人的合法權(quán)益得到滿足，提高納稅人遵從度和滿意度，降低納稅人逃繳稅款的主觀動(dòng)機(jī)和愿望。

2.加快信息化建設(shè)，完善價(jià)格審核機(jī)制。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，更進(jìn)一步借助第三方力量，盡快建立稅務(wù)部門、公安部門、房產(chǎn)管理部門、土地管理部門涉房信息聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息全面共享，保證稅務(wù)部門能夠及時(shí)獲取相關(guān)涉稅信息，對(duì)欠繳稅款能夠及時(shí)跟蹤追繳。同時(shí)，稅務(wù)部門要積極利用植根于大數(shù)據(jù)的評(píng)估模型，建立房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)差錯(cuò)校驗(yàn)和共享比對(duì)機(jī)制，提高房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集的準(zhǔn)確性、完整性、及時(shí)性，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)由“以票管稅”向“綜合管稅”的轉(zhuǎn)變，提高房地產(chǎn)行業(yè)稅收的征管質(zhì)量和效率。

(三)引導(dǎo)企業(yè)牢牢把握“營(yíng)改增”有利契機(jī)，為稅源向質(zhì)變提升打好基礎(chǔ)

“營(yíng)改增”對(duì)所有房地產(chǎn)企業(yè)來說，是一次難得的發(fā)展良機(jī)，稅務(wù)部門一定要提高納稅服務(wù)水平，幫助企業(yè)準(zhǔn)確掌握“營(yíng)改增”政策。同時(shí)，有關(guān)部門還要齊心協(xié)力引導(dǎo)企業(yè)精準(zhǔn)捕捉政策信號(hào)，加強(qiáng)自身的管理和核算能力，提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的水平，理解政策精髓，把握改革實(shí)質(zhì)，作好稅務(wù)籌劃，重視可抵扣發(fā)票的取得，爭(zhēng)取最大限度地抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，降低企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。隨著“營(yíng)改增”的深入推進(jìn)，減稅的紅利不斷釋放，有能力的房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試從傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，向上下游行業(yè)擴(kuò)張，在從事一般房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，嘗試物業(yè)管理、裝修設(shè)計(jì)、家具及家電零售等行業(yè)的投資，打造房地產(chǎn)企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。這樣，“營(yíng)改增”就將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生質(zhì)的升級(jí)與變革，為將來房地產(chǎn)行業(yè)稅收的進(jìn)一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

〔1〕 侯江玲.遼寧房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析［J］.沈陽(yáng)師范大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2013，（2）.

〔2〕 齊錫晶等.遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)不均衡發(fā)展分析與對(duì)策［J］.東北大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2013，（5）.

〔3〕 彭曉潔，肖強(qiáng).“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響預(yù)測(cè)［J］.財(cái)會(huì)月刊，2014，（11）.

〔4〕 宋春蘭.房地產(chǎn)稅制改革與稅基評(píng)估體系的構(gòu)建［J］.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013，（08）.

〔5〕 劉開瑞，高艷波.對(duì)上海、重慶房產(chǎn)稅征收的深思考-基于不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買者分析視角［J］.經(jīng)濟(jì)與管理，2012，（09）.

〔6〕 陳瑩瑩.關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的研究綜述［J］.經(jīng)濟(jì)研究參考，2012，（6）.

〔7〕 李銘.中國(guó)房地產(chǎn)稅改革的相關(guān)問題研究［J］.金融與經(jīng)濟(jì)，2011，（7）.

〔8〕 陳小安.房產(chǎn)稅的功能、作用與制度設(shè)計(jì)框架［J］.稅務(wù)研究，2011，（4）

〔9〕 薛志勇.基于預(yù)期理論的房地產(chǎn)宏觀政策效果的影響分析［D］.中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)，2012.

【責(zé)任編輯寇明風(fēng)】

F812.42

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1672-9544（2016）08-0067-05

2016-05-21

田效先，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主任科員，研究方向?yàn)槎愂照摺?/p>