資產(chǎn)荒助推地產(chǎn)股重估

楊秀紅

在政策引導(dǎo)資金“脫虛向?qū)崱钡拇蟊尘跋?，金融資產(chǎn)相對(duì)實(shí)物資產(chǎn)處于劣勢(shì)；股票資產(chǎn)并不是“錢(qián)多”背景下的最優(yōu)選擇

“資產(chǎn)荒”配置行情正迅速蔓延，近期地產(chǎn)板塊成為其追逐的重要標(biāo)的。這一現(xiàn)象導(dǎo)致整個(gè)地產(chǎn)板塊的估值被市場(chǎng)重新審視。

8月以來(lái)，資本市場(chǎng)上最熱門(mén)的板塊首推房地產(chǎn)。自7月下旬恒大入局萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)后，包括萬(wàn)科A、廊坊發(fā)展、嘉凱城等在內(nèi)的恒大概念股持續(xù)上揚(yáng)，整個(gè)地產(chǎn)板塊也被迅速激活。作為兩市權(quán)重板塊之一，該板塊的啟動(dòng)推動(dòng)了整個(gè)資本市場(chǎng)的反彈。

其推動(dòng)作用在8月15日的市場(chǎng)行情中表現(xiàn)得尤為突出，當(dāng)日金融地產(chǎn)兩大權(quán)重板塊領(lǐng)銜，帶動(dòng)滬指上攻到3100點(diǎn)上方，創(chuàng)下近七個(gè)月的新高。彼時(shí)伴隨地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科A封上漲停板，涌入資金助推板塊內(nèi)多只個(gè)股漲停。整個(gè)地產(chǎn)板塊日漲幅逾4.5%，在全部行業(yè)中位居第二。此后幾日，地產(chǎn)板塊繼續(xù)走強(qiáng)，當(dāng)周漲逾5%，居各行業(yè)漲幅榜前列。

地產(chǎn)板塊為何在資本市場(chǎng)異軍突起？多家機(jī)構(gòu)將此輪地產(chǎn)股行情歸因于“資產(chǎn)荒”的推動(dòng)。

興業(yè)證券甚至在近日斷言，資產(chǎn)荒有望引爆地產(chǎn)股超級(jí)行情。國(guó)海證券也在8月15日的研報(bào)中稱，近兩周地產(chǎn)板塊反彈的催化因素并非基本面驅(qū)動(dòng)，而是以恒大為代表的市場(chǎng)增量資金不斷舉牌推動(dòng)的，并直言產(chǎn)業(yè)資本頻繁舉牌背后的推動(dòng)因素源自資產(chǎn)荒。

所謂的“資產(chǎn)荒”，可借鑒著名私募重陽(yáng)投資的解釋，“簡(jiǎn)單說(shuō)就是錢(qián)很多，但合意的資產(chǎn)很少?！辟Y產(chǎn)荒配置難題始于去年下半年，彼時(shí)險(xiǎn)資頻繁在資本市場(chǎng)舉牌，被認(rèn)為是資產(chǎn)荒顯現(xiàn)的例證。

之所以稱當(dāng)前行情并非地產(chǎn)公司基本面驅(qū)動(dòng)，主要因?yàn)榻诘禺a(chǎn)板塊利空消息頻現(xiàn)。8月12日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀，數(shù)據(jù)顯示，今年7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及新開(kāi)工面積增速持續(xù)下行。與此同時(shí)，南京、蘇州等二線城市出臺(tái)了樓市調(diào)控新政，提升了二套房首付比例。此外，7月末證監(jiān)會(huì)傳出消息，房企再融資不得用于買(mǎi)地和還貸。

國(guó)海證券認(rèn)為，地產(chǎn)股的啟動(dòng)背后還包含另一層面的資產(chǎn)荒——即擁有存量?jī)?yōu)質(zhì)土地資產(chǎn)的地產(chǎn)企業(yè)極為稀缺，當(dāng)前板塊的催化核心邏輯即為資產(chǎn)重估。

中信證券認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)板塊估值不能說(shuō)非常貴，但也不是特別便宜。所謂地產(chǎn)股的價(jià)值低估，很大程度上是和其他大類資產(chǎn)相比而言相對(duì)便宜。比如和招拍掛市場(chǎng)相比，地產(chǎn)股的估值可以說(shuō)處于“良心價(jià)”，因?yàn)樵谡信膾斓耐恋厥袌?chǎng)上土地溢價(jià)率很高。

與此相呼應(yīng)的是，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上地王頻現(xiàn)，一級(jí)土地市場(chǎng)的火爆行情令人側(cè)目。8月17日，位于上海靜安區(qū)的一幅住宅地塊被民企融信中國(guó)以110.1億元拍下。該地塊溢價(jià)率達(dá)139%，可售樓板價(jià)達(dá)到14.3萬(wàn)元/平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)估保本價(jià)需15萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上最貴單價(jià)地王紀(jì)錄。此前一天，廣州荔灣區(qū)新地王引發(fā)的熱議尚未消弭。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)50個(gè)主要城市誕生了219宗“地王”，其統(tǒng)計(jì)口徑為單宗土地金額超過(guò)10億元的地塊。同時(shí)，上半年全國(guó)主要的50大城市土地出讓金總額首次突破萬(wàn)億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。2016年也被認(rèn)為是中國(guó)有史以來(lái)“地王”最密集的年份。

業(yè)內(nèi)人士將此歸因于“在資金超涌動(dòng)下的資產(chǎn)荒”：在信貸寬松的背景下，市場(chǎng)上流動(dòng)資金增多，但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相對(duì)匱乏，無(wú)處可投的資金開(kāi)始謀劃布局土地市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)面包貴過(guò)面粉、地價(jià)超越房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。

興業(yè)證券認(rèn)為，銀行、保險(xiǎn)、股市機(jī)構(gòu)三方面的資產(chǎn)荒將推動(dòng)地產(chǎn)股繼續(xù)上行。其邏輯為，銀行資產(chǎn)荒導(dǎo)致銀行大規(guī)模配置按揭，如今年7月銀行業(yè)即加大了對(duì)相對(duì)高收益的住房按揭貸款的投放力度，這將使得一二線核心城市房地產(chǎn)基本面長(zhǎng)期趨勢(shì)向上；保險(xiǎn)資產(chǎn)荒導(dǎo)致其大規(guī)模配置核心城市物業(yè)、或者在核心城市有大量土地布局的地產(chǎn)公司；股市投資機(jī)構(gòu)將跟隨保險(xiǎn)增量資金布局優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股直至股價(jià)達(dá)到均衡。

平安證券也表示，受優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒影響，保險(xiǎn)公司會(huì)更加注重股票市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2016年下半年險(xiǎn)資可能會(huì)繼續(xù)舉牌藍(lán)籌公司。

對(duì)于此輪資產(chǎn)荒引發(fā)的行情持續(xù)性，市場(chǎng)上也存有異議。廣發(fā)證券研究認(rèn)為，在政策引導(dǎo)資金“脫虛向?qū)崱钡拇蟊尘跋拢鹑谫Y產(chǎn)相對(duì)實(shí)物資產(chǎn)處于劣勢(shì)；而股票資產(chǎn)作為金融資產(chǎn)之一，不是“錢(qián)多”背景下的最優(yōu)選擇。