調(diào)控的靴子落地后

文/高榮偉

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調(diào)控的靴子落地后

文/高榮偉

新年伊始，在供給側(cè)改革中房地產(chǎn)去庫存政策最為密集，降低不限購城市房貸首付比例、契稅新政、再一次的降準(zhǔn)、統(tǒng)一上調(diào)住房公積金存款利率等一系列政策接連推出，各地樓市去庫存政策持續(xù)發(fā)力。在政策組合拳的作用下，北上廣深一線城市房價(jià)暴漲，城市公寓、別墅產(chǎn)品均迎來小陽春，量價(jià)齊升，三、四線城市的去庫存效果也在逐漸顯現(xiàn)。

一線城市樓市井噴

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月房價(jià)同比上漲城市數(shù)量增至25個(gè)，占比超30%，漲幅最高的仍是領(lǐng)漲全國房價(jià)14個(gè)月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。到了2月，暴漲的態(tài)勢更加明顯。進(jìn)入3月，一線城市樓市全面井噴。

中國指數(shù)研究院報(bào)告：根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)中百城價(jià)格指數(shù)，對100個(gè)城市新建住宅的全樣本進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，3月百城住宅均價(jià)為11303 元/平方米，環(huán)比上漲1.90%，漲幅較2月擴(kuò)大1.30個(gè)百分點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70城住宅價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，深圳房價(jià)環(huán)比上漲3.6%，同比漲幅高達(dá)57.6%，均位居全國首位。因高價(jià)項(xiàng)目集中入市，上海房價(jià)環(huán)比上漲達(dá)5.09%。來自北京市住建委和中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示：3月北京新房成交9189套，環(huán)比上漲206%；二手房成交環(huán)比上漲111.3%，達(dá)到32009套——繼2013年3月43780套的成交量之后創(chuàng)第二高紀(jì)錄。東莞、惠州、保定漲幅在20%-25%之間；蘇州、珠海等9個(gè)城市漲幅在10%-20%之間；贛州、廈門等8個(gè)城市漲幅在5%-10%之間；柳州、汕頭等21個(gè)城市漲幅在5%以內(nèi)。樓市“小陽春”如期而至。

與此同時(shí)，官方密集發(fā)聲，引來業(yè)內(nèi)及市場層面關(guān)于新的調(diào)控措施的收緊預(yù)期。李克強(qiáng)總理在博鰲亞洲論壇上發(fā)表主旨演講時(shí)提出要“避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。在此背景下，上海市率先發(fā)力，收緊一系列當(dāng)前利好政策，其他一線城市相繼跟進(jìn)。

各地新政相繼實(shí)施

房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，一線城市新一輪調(diào)控政策應(yīng)聲出臺(tái)。3月25日起，上海、深圳相繼宣布實(shí)行更為嚴(yán)格的住房限購政策。

上海：從嚴(yán)執(zhí)行限購政策，非本市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)稅或社保年限由滿2年提高到滿5年；再次購買普通自住房的，其首付款比例不低于50%，對擁有1套住房的居民家庭為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買非普通自住房的，其首付款比例不低于70%；企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需購買滿3年及以上；購房人在申請貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為，信息納入上海市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。

此次上海樓市調(diào)控號稱史上最嚴(yán)。新政的首個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是明確了首套房認(rèn)定“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，即已經(jīng)擁有1套住房的購房群，無論這套房子是否有貸款，或者貸款有無結(jié)清，都視為已有一套住房，再次購房將不再享有首付三成的優(yōu)惠，首付提升至五成（購買普通住宅）或者七成（購買非普通住宅）。中國人民銀行上海總部調(diào)查統(tǒng)計(jì)研究部主任王振營表示，此次政策出臺(tái)，主要是考慮上海整體房屋供給緊張的情況：“要首先保證沒有房子的購買第一套房的需求。一方面，需要繼續(xù)保持相對的金融支持，提供足量的信貸，首付比例維持在30%的水平上；另一方面，要控制高企的房價(jià)，就要進(jìn)行比較嚴(yán)格的甄別，對購買第二套住房的適度提高貸款標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

深圳：3月25日晚，深圳市政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》規(guī)定：本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房；自購房之日前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對購房人家庭名下在本市無房且近兩年內(nèi)無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低三成，對購房人家庭名下在本市無房但近兩年內(nèi)有住房貸款記錄的，或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低四成；購房時(shí)間的認(rèn)定，以在本市房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同的時(shí)間為準(zhǔn)。

北京：雖然沒有像上海那樣以新政的方式大張旗鼓地對樓市出手，但是在3月還是采取了一些行動(dòng)，啟動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專項(xiàng)執(zhí)法檢查，主要針對擅自發(fā)布房源信息、違規(guī)群租、哄抬房價(jià)、陰陽合同、經(jīng)紀(jì)人員不良行為等十個(gè)方面問題。

3月31日，北京3宗土地被掛出，其中1宗是位于大興的綜合性金融服務(wù)用地，另外2宗為昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的宅地。掛牌文件中明確規(guī)定：本次掛牌出讓宗地除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中，套型建筑面積90平方米以下的所占比重需達(dá)到70%以上。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是暫停了7年的“90/70”政策重新回歸，也被有關(guān)人士解讀為一項(xiàng)去“豪宅化”的措施。

買賣雙方博弈加劇

受新政影響，此前一路猛漲的一線城市樓市均出現(xiàn)退燒信號，一線城市市場的先導(dǎo)指標(biāo)集體下滑，購房者進(jìn)入觀望狀態(tài)。調(diào)控的靴子落地后，在深圳樓市看似平靜的表面之下，買賣雙方的博弈在加劇。業(yè)主此前強(qiáng)硬的叫價(jià)心態(tài)亦開始動(dòng)搖。數(shù)據(jù)顯示，在四月中上旬的一周，深圳有兩成業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)。一手房方面，在推售的5個(gè)樓盤中，大部分銷售率均不太理想，有4個(gè)項(xiàng)目銷售率低于七成，其中又有2個(gè)項(xiàng)目銷售率低于五成。

在北京，樓市波動(dòng)也相當(dāng)明顯。4月第一周北京全市新房、二手房網(wǎng)簽量均環(huán)比下降近四成，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)：全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1931套，環(huán)比下降38.5%；全市二手住宅共網(wǎng)簽5136套，環(huán)比下降37.3%。房價(jià)方面，3月二手房成交均價(jià)一路高漲突破4萬元/平方米后也開始回落，4月第一周跌回到4萬元/平方米以下水平。鏈家研究院認(rèn)為：“高價(jià)格使得部分客戶回歸理性，隨著入市需求的減少，業(yè)主的觀望情緒正在增加?！?/p>

一名地產(chǎn)界人士稱，近日北京房地產(chǎn)中介紛紛將高價(jià)房源下架，總數(shù)高達(dá)萬套。據(jù)了解，近日鏈家官網(wǎng)上出現(xiàn)了大批量價(jià)格為每平方米14萬元的學(xué)區(qū)房，而此前掛出的每平方米動(dòng)輒數(shù)十萬的高價(jià)房源現(xiàn)已不見蹤影。北京鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們將部分高價(jià)房源下架，其中主要是學(xué)區(qū)房。這些高價(jià)房源給市場造成了不良的影響，他們將不再委賣單價(jià)高于15萬元的房源，繼續(xù)委賣的學(xué)區(qū)房標(biāo)價(jià)一律不超過15萬元。

在上海，有房源一夜暴跌160萬。在樓市新政的影響下，上海已有不少業(yè)主先后調(diào)低報(bào)價(jià)。如在碧云板塊，有一名置換型客戶，房子剛定好，本來二手房可以慢慢賣的，結(jié)果政策出來后，原來掛牌1150萬元的別墅現(xiàn)在愿降價(jià)到990萬元，而且還可以談價(jià)格。東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁表示，短期內(nèi)，上海收緊房市政策對于其他城市有情緒上的影響，也會(huì)讓其他一線城市房價(jià)降溫。

樓市新政后續(xù)影響

本輪收緊政策一定程度上抑制了購房需求，大量投資性購房被擋在門外的同時(shí)，也有大批剛需和改善性需求者難以進(jìn)入市場。地產(chǎn)界一資深人士指出：“預(yù)計(jì)這輪收緊政策會(huì)在未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，對過熱的市場形成打壓?！?/p>

根據(jù)上海中原、深圳鏈家的一線數(shù)據(jù)，限貸政策升級對需求的直接影響在20%-30%之間，更多的影響還在于購房者整體預(yù)期的轉(zhuǎn)變和觀望情緒的提升，一些恐慌性需求和投資性需求可能會(huì)短期退出市場，而首次置業(yè)和改善性需求則有可能暫緩置業(yè)計(jì)劃。不過，需要注意的是，限購政策對市場的影響是有限的——需求并沒有減少，只是暫時(shí)被遏制。由于全國各地的市場表現(xiàn)不同，未來政策將會(huì)分化，因城施策，過熱時(shí)進(jìn)行適度收緊，過冷時(shí)繼續(xù)注資去庫存。保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，支撐宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，是政策的初衷和目標(biāo)。

展望一線城市樓市前景，由于2015年滬深兩市成交都明顯上漲，有分析認(rèn)為，2016年剩余三個(gè)季度滬深成交量或同比下跌50%左右。鑒于目前的房貸寬松政策，且鼓勵(lì)正常住房消費(fèi)的政策并未轉(zhuǎn)向，再加上滬深此輪房價(jià)調(diào)整幅度有限，預(yù)計(jì)至年底，上海的房價(jià)將下降10%-15%，深圳下降20%-25%。從長遠(yuǎn)來看，在城鎮(zhèn)化過程中，加強(qiáng)調(diào)控的目的在于實(shí)現(xiàn)大中小城市的均衡發(fā)展，但由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū)，所以城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。

作者單位：（河南省南陽市社旗縣委黨校）