基于“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式下企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的研究

南楠

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們對(duì)旅游休閑的需求越來(lái)越大，旅游地產(chǎn)業(yè)便應(yīng)運(yùn)而生。在“旅游+地產(chǎn)”獨(dú)特的商業(yè)模式下，企業(yè)是如何實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)和價(jià)值創(chuàng)造，是值得我們深入研究的課題。本文提出了商業(yè)模式→財(cái)務(wù)狀況→財(cái)務(wù)戰(zhàn)略→企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的分析框架，以華僑城為例進(jìn)行全面的分析和研究，探究商業(yè)模式、核心競(jìng)爭(zhēng)力、財(cái)務(wù)決策和活動(dòng)以及價(jià)值創(chuàng)造的內(nèi)在聯(lián)系。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；商業(yè)模式；企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造；華僑城

中圖分類(lèi)號(hào)：F590 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）018-0000-01

我國(guó)城市化進(jìn)程速度不斷加快，同時(shí)，國(guó)家還出臺(tái)了一系列改革住房制度的措施，由于這兩方面因素的影響和推動(dòng)，使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，而且逐漸演變?yōu)槲覈?guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。

“旅游+地產(chǎn)”是一種創(chuàng)新型的商業(yè)模式，這種模式和諧健康的發(fā)展關(guān)系到旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是否能夠更好的融合與協(xié)調(diào)，能否能夠帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。另外一方面，企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造一直以來(lái)是學(xué)術(shù)界和企業(yè)所關(guān)注的話題，是一個(gè)值得進(jìn)行全面分析和深入探討的研究課題。

一、華僑城“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式及其核心競(jìng)爭(zhēng)力的分析

1.華僑城“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式

按照旅游地產(chǎn)的依托形式來(lái)劃分的話，華僑城的旅游地產(chǎn)應(yīng)該屬于人造景觀依托型和自然景觀依托型相結(jié)合的方式。關(guān)于前者，華僑城主要通過(guò)一些人造的旅游景觀而開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，比如，1989年開(kāi)業(yè)的錦繡中華，通過(guò)微縮景觀的表現(xiàn)方式，再現(xiàn)了中國(guó)歷史和文明的80余處名勝古跡，創(chuàng)造了“一步跨進(jìn)歷史，一日游遍中華”的歷史，是中國(guó)主題公園的先河之作。華僑城旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方式是對(duì)全新項(xiàng)目的重新規(guī)劃和定位。例如，旅游主題地產(chǎn)的經(jīng)典--波托菲諾，整個(gè)區(qū)域就是根據(jù)意大利Portofino為藍(lán)本而重新定位規(guī)劃開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積108萬(wàn)平方米。

2.華僑城“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力

華僑城的旅游地產(chǎn)大多數(shù)建在旅游風(fēng)景區(qū)或度假勝地，附近有青山綠水等優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，能夠吸引到游客來(lái)旅游度假，這樣就給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了先天的人氣優(yōu)勢(shì)。華僑城是中國(guó)首批 “國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地”，這是國(guó)家所賦予的神圣的職責(zé)和使命，華僑城集團(tuán)同時(shí)是國(guó)資委批準(zhǔn)把文化產(chǎn)業(yè)納入主營(yíng)業(yè)務(wù)的唯一一家央企，更顯示出華僑城對(duì)于整個(gè)中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)的重要戰(zhàn)略意義。華僑城的成功有一部分無(wú)疑是源于整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的成功，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程。從成立之初到現(xiàn)在，華僑城前后進(jìn)行了三次總體規(guī)劃的編制，每次的規(guī)劃都是緊跟著時(shí)代的潮流，不斷地進(jìn)行改進(jìn)和完善。在經(jīng)營(yíng)管理方面，華僑城以創(chuàng)新精神為經(jīng)營(yíng)理念，完備的人才培養(yǎng)機(jī)制，不斷引入新技術(shù)，同時(shí)依托現(xiàn)代傳媒的多樣形式來(lái)宣傳和營(yíng)銷(xiāo)，最終構(gòu)建出一個(gè)適合華僑城的經(jīng)營(yíng)管理體系。華僑城的成功離不開(kāi)其成功的資本運(yùn)作， “旅游+地產(chǎn)”的資本運(yùn)作模式的核心就是通過(guò)高收益的房地產(chǎn)業(yè)為高投入、高投資的旅游業(yè)提供穩(wěn)定的資金保障和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，從而使得旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游，使得兩種產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展、相得益彰。

二、“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式下華僑城價(jià)值創(chuàng)造的分析

結(jié)合朱魏商業(yè)模式與企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的理論模型以及陳志斌（2006）提出的基于自由現(xiàn)金流管理視角的創(chuàng)值動(dòng)因解析模型，綜合上述的理論研究以及華僑城獨(dú)特的商業(yè)模式所具有的特點(diǎn)，提出關(guān)于“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式下價(jià)值創(chuàng)造的分析模型。其中陳志斌教授提出的自由現(xiàn)金流的視角下創(chuàng)造價(jià)值的分析模型中，強(qiáng)調(diào)了企業(yè)價(jià)值主要是由自由現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)和折現(xiàn)率決定的，而折現(xiàn)率又取決于企業(yè)的資本成本，由企業(yè)的融資活動(dòng)以及相關(guān)的融資政策等決定；自由現(xiàn)金流包含經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，分別取決于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)所涉及的投資效率以及投資資本。

首先從企業(yè)所面臨的環(huán)境入手，商業(yè)模式的構(gòu)建是從企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的角度出發(fā)，其中內(nèi)部環(huán)境還包括企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和整體戰(zhàn)略、公司治理結(jié)構(gòu)等，企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境決定了相應(yīng)的財(cái)務(wù)決策和行為，而財(cái)務(wù)行為即財(cái)務(wù)活動(dòng)，包括投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資活動(dòng)。驅(qū)使投資活動(dòng)的因素包括營(yíng)運(yùn)資本和固定資產(chǎn)的投資，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要是銷(xiāo)售增長(zhǎng)率、營(yíng)業(yè)毛利率等，融資活動(dòng)主要是融資的成本，包括債務(wù)融資成本和股權(quán)資本成本。而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)決定了自由現(xiàn)金流的多少，融資活動(dòng)決定了折現(xiàn)率的大小，自由現(xiàn)金流和折現(xiàn)率最終決定了企業(yè)價(jià)值的創(chuàng)造。

本文主要針對(duì)的內(nèi)部環(huán)境因素是商業(yè)模式，所以主要以華僑城的“旅游+地產(chǎn)”模式的創(chuàng)新設(shè)計(jì)以及動(dòng)態(tài)的規(guī)劃和維持與財(cái)務(wù)活動(dòng)的關(guān)系入手，自由現(xiàn)金流在其中起到了連接企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造和商業(yè)模式橋梁的作用，綜合上述企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的分析框架和朱魏商業(yè)模式的理論模型，提出本文大體的分析框架：商業(yè)模式的構(gòu)建和維持→財(cái)務(wù)活動(dòng)→企業(yè)值創(chuàng)造。

三、基于華僑城模式下企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的未來(lái)展望

目前，華僑城的戰(zhàn)略規(guī)劃是“旅游+地產(chǎn)”的模式，但是如今旅游地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，要想達(dá)到可持續(xù)的發(fā)展和實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的目標(biāo)，而且面臨著資金緊張、市場(chǎng)加劇的狀況，華僑城必須加快創(chuàng)新的速度，在現(xiàn)有的商業(yè)模式下尋找新的突破點(diǎn)。

首先，華僑城在發(fā)展旅游地產(chǎn)的同時(shí)，也逐漸在攝入文化產(chǎn)業(yè)。其次，華僑城可以試著打造網(wǎng)絡(luò)游戲帶動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過(guò)虛擬和現(xiàn)實(shí)的有機(jī)結(jié)合，從而帶來(lái)新的活力和生機(jī)。再者，華僑城在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施擴(kuò)張的戰(zhàn)略，資本的需求量較大，對(duì)于融資戰(zhàn)略的選擇，華僑城應(yīng)該采用多元的融資方式。最后，由于華僑城的核心旅游產(chǎn)品仍舊是歡樂(lè)谷等主題公園，但是主題公園如果數(shù)量過(guò)多或者是過(guò)于密集，都有可能造游客們的審美疲勞。所以，針對(duì)不同地區(qū)的歡樂(lè)谷，應(yīng)該結(jié)合地方的風(fēng)土人情，建設(shè)具有地域特色的歡樂(lè)谷等主題公園，而不是一味的簡(jiǎn)單復(fù)制深圳歡樂(lè)谷。