房地產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪新技術(shù)的運(yùn)用

方曉文

（廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪院 廣東廣州 510030）

房地產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪新技術(shù)的運(yùn)用

方曉文

（廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪院 廣東廣州 510030）

伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的持續(xù)發(fā)展，再加上不斷改革的住房制度，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了高效的發(fā)展，并促使房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)不斷增加，從而致使人們對(duì)房產(chǎn)業(yè)務(wù)測(cè)繪水平有了更高的要求，所以房產(chǎn)測(cè)繪新技術(shù)的運(yùn)用有著特別重要的意義。本文主要通過(guò)探究現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)，分析了測(cè)繪新技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)量中的運(yùn)用，以期為相關(guān)人士提供參考。

房地產(chǎn)；測(cè)繪；新技術(shù)

1 引言

房地產(chǎn)測(cè)繪測(cè)定的是與房屋相關(guān)的土地和房屋本身，它借助一定的測(cè)繪手段、測(cè)繪儀器和測(cè)繪技術(shù)，以此來(lái)確定房地產(chǎn)的數(shù)量、位置等等。房地產(chǎn)測(cè)繪是由房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，以及基礎(chǔ)測(cè)繪組合而成，是針對(duì)房產(chǎn)的面積、房產(chǎn)的要素和房產(chǎn)的圖繪。由此來(lái)產(chǎn)生房地產(chǎn)所要用到的各種表、數(shù)據(jù)、圖等。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪，就是在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，整體地構(gòu)造房地產(chǎn)的平面網(wǎng)。由此得到房屋它的位置和狀況的圖紙。房產(chǎn)測(cè)繪工作的涉及面非常的廣，導(dǎo)致了調(diào)查、繪制、測(cè)量的數(shù)據(jù)是否真實(shí)、有效，這會(huì)影響到房地產(chǎn)擁有者的利益。如今，計(jì)算機(jī)技術(shù)在不斷的更新，因此，在城市房地產(chǎn)測(cè)量中，網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)以及攝影測(cè)量技術(shù)等為代表的現(xiàn)代化測(cè)繪技術(shù)，得到廣泛的推廣運(yùn)用?，F(xiàn)在所運(yùn)用的測(cè)繪技術(shù)可以自動(dòng)處理測(cè)量數(shù)據(jù)，并對(duì)所測(cè)量的數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)分析，可以從一定程度上大大加強(qiáng)測(cè)量的精準(zhǔn)度。

2 測(cè)繪新技術(shù)

測(cè)繪其含義為自然界中的地表人工設(shè)施和地理組成要素，對(duì)其中的空間大小以及各種形狀及其內(nèi)部屬性等，進(jìn)行全面的測(cè)量、采集、定位，以及對(duì)所取得的信息數(shù)據(jù)以及結(jié)果加以整合。而目前的測(cè)繪技術(shù)其核心為根據(jù)“3S”技術(shù)（以地理信息系統(tǒng)、衛(wèi)星定位系統(tǒng)以及遙感RS技術(shù)組成）為關(guān)鍵技術(shù)來(lái)源，由地面明顯的特征與界線，運(yùn)用測(cè)量方法獲取能夠?qū)⒌孛鏍顟B(tài)與情況的位置信息圖形反映出來(lái)，進(jìn)而為測(cè)量房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃與建設(shè)所用。房產(chǎn)測(cè)繪屬于專業(yè)測(cè)繪中的重要分支，其測(cè)定的范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的信息。具體而言，就是利用專業(yè)的測(cè)繪技術(shù)、方法與儀器，收集與描述房地產(chǎn)及房屋用地面積等自然環(huán)境、權(quán)屬情況等有關(guān)信息的一項(xiàng)工作。

3 房地產(chǎn)測(cè)繪中的新技術(shù)運(yùn)用

3.1 3S技術(shù)

3S技術(shù)涵蓋了遙感RS、地理信息系統(tǒng)GIS、衛(wèi)星定位系統(tǒng)GNSS，其中最核心的是GNSS定位技術(shù)，當(dāng)前，3S技術(shù)的發(fā)展相對(duì)較完善，并進(jìn)一步代替了通過(guò)測(cè)距、測(cè)水準(zhǔn)、測(cè)角為基本手段的地面定位技術(shù)，給現(xiàn)代的房地產(chǎn)測(cè)量定位技術(shù)帶來(lái)了很大的突破。

3.1.1 RS遙感技術(shù)的運(yùn)用

遙感（RS）技術(shù)是指通過(guò)多光譜航空攝影和高分辨率的遙感衛(wèi)星來(lái)進(jìn)行測(cè)繪，從而獲取數(shù)據(jù)信息的一種技術(shù)手段。它能夠?yàn)楦鞣N中小比例尺的地形圖獲取數(shù)據(jù)，測(cè)繪房地產(chǎn)待測(cè)地區(qū)的地形、環(huán)境等，確保各地地形的及時(shí)更新，確保地形圖的完整性。目前，遙感技術(shù)不斷發(fā)展，正向著多頻普、實(shí)時(shí)且迅速的智能信息處理、多時(shí)相的信息獲取方向進(jìn)步，在實(shí)際探測(cè)地面時(shí)，就采用實(shí)時(shí)衛(wèi)星遙感進(jìn)行檢測(cè)，對(duì)規(guī)劃用地范疇，違規(guī)占地的檢查有非常大的幫助，對(duì)城市建筑面積以及城市綠地所包含的規(guī)模調(diào)查方面有非常到位的運(yùn)用。與其他的測(cè)繪方式相比，不僅具備了很好的探測(cè)優(yōu)勢(shì)，而且遙感技術(shù)有非常獨(dú)特的探測(cè)方法。遙感（RS）技術(shù)具有大面積的同步觀測(cè)，數(shù)據(jù)具有綜合性、時(shí)效性和可比性以及經(jīng)濟(jì)實(shí)用的優(yōu)點(diǎn)，這使得它在房地產(chǎn)測(cè)繪工程中快速普及，成為一項(xiàng)重要的新技術(shù)。

3.1.2 GNSS的運(yùn)用

不管是房地產(chǎn)測(cè)量放樣，還是地形測(cè)量，其首要步驟是要先進(jìn)行控制測(cè)量，再對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行放樣或采集?？蛇\(yùn)用GNSS靜態(tài)測(cè)量做初期的控制手段，再采用HNcors以及RTK控制并加以測(cè)量，接著運(yùn)用全站儀、HNcors對(duì)地形數(shù)據(jù)進(jìn)行放樣、采集。與此同時(shí)，它還能夠配合全數(shù)字?jǐn)z影測(cè)量、GIS技術(shù)RS技術(shù)，獲取準(zhǔn)確、及時(shí)與標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)字信息，最終實(shí)現(xiàn)5D產(chǎn)品及地理信息系統(tǒng)。

3.1.3 GIS技術(shù)

地理信息系統(tǒng)，簡(jiǎn)稱GIS，GIS集計(jì)算機(jī)科學(xué)、空間科學(xué)、信息科學(xué)、測(cè)繪遙感科學(xué)、環(huán)境科學(xué)和管理科學(xué)等學(xué)科為一體，是一門多學(xué)科集成的新興學(xué)科，目前廣泛應(yīng)用于各領(lǐng)域中。在房地產(chǎn)的測(cè)量測(cè)繪當(dāng)中，其運(yùn)用的突出特點(diǎn)就在于其擁有范圍非常廣的數(shù)據(jù)庫(kù)管理、分析數(shù)據(jù)能力以及顯輸圖形的優(yōu)勢(shì)；將計(jì)算機(jī)信息技術(shù)、遙感、空間、管理以及環(huán)境技術(shù)充分聯(lián)系起來(lái)；此外，當(dāng)數(shù)據(jù)庫(kù)在存儲(chǔ)相應(yīng)的信息時(shí)，可由測(cè)量測(cè)繪的總體需求，用科學(xué)的方式采集好相應(yīng)的數(shù)據(jù)，對(duì)軟件進(jìn)行高效的處理，這些獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪測(cè)量的構(gòu)圖效率、測(cè)量工作的準(zhǔn)確度、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的整體進(jìn)度、戶外測(cè)量工作量的降低及其測(cè)量測(cè)繪數(shù)據(jù)自動(dòng)化管理的實(shí)現(xiàn)都有著非常關(guān)鍵的作用。

GIS的使用方法主要有三種，分別是掃描矢量化、手扶跟蹤數(shù)字以及GPS數(shù)據(jù)輸入，這三種方法的定位方式各不相同，掃描矢量化是通過(guò)掃描儀掃描到的圖像對(duì)物體矢量追蹤得到物體的空間位置；手扶跟蹤數(shù)字則是通過(guò)計(jì)算機(jī)的數(shù)字化儀和相關(guān)軟件跟蹤；而GPS數(shù)據(jù)輸入是依靠GPS技術(shù)進(jìn)行定位。GIS能夠進(jìn)行數(shù)據(jù)采集、存儲(chǔ)、管理、分析、三維可視化顯示和成果輸出，可以滿足測(cè)繪房地產(chǎn)中對(duì)測(cè)繪數(shù)據(jù)的各方面需求，因而被應(yīng)用于房地產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域，對(duì)數(shù)據(jù)測(cè)量有其不可替代的作用。

3.2 數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)

根據(jù)房地產(chǎn)測(cè)繪數(shù)字化技術(shù)的形式不同，一般分為三種組合：①將電子記錄薄和全站儀組合；②利用全站儀和便攜式計(jì)算機(jī)組合；③全站儀與掌上電腦組合。根據(jù)不同的匹配方式可以應(yīng)用到不同的房地產(chǎn)測(cè)繪環(huán)境，來(lái)提供最適合的測(cè)繪方案。全站儀測(cè)繪示意圖如圖1所示。

圖1 全站儀測(cè)繪示意圖

3.2.1 電子記錄薄和全站儀組合

全站儀和電子記錄簿可以有效地利用收集到的數(shù)據(jù)，然后使用電子記錄簿記錄收集的數(shù)據(jù)。通過(guò)相關(guān)軟件分析處理數(shù)據(jù)，并最終轉(zhuǎn)化成所需的數(shù)據(jù)文件格式的文件，通過(guò)繪圖軟件來(lái)處理相應(yīng)的數(shù)據(jù)，并繪制成測(cè)繪圖。全站儀和電子記錄簿可以實(shí)現(xiàn)距離和角度的自動(dòng)測(cè)量，操作特別簡(jiǎn)單，一般測(cè)繪人員進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的培訓(xùn)就可以使用這種形式的測(cè)繪。但由于設(shè)備很容易受到周圍天氣條件等環(huán)境的影響，所以不保證測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

3.2.2 全站儀和便攜式計(jì)算機(jī)組合

全站儀和便攜式電腦結(jié)合使用，主要使用全站儀測(cè)量全方位的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，然后將測(cè)量的數(shù)據(jù)輸入到便攜式電腦中，通過(guò)計(jì)算機(jī)處理所需的圖像信息來(lái)收集數(shù)據(jù)。經(jīng)過(guò)計(jì)算機(jī)處理的數(shù)據(jù)可以備份，便于將來(lái)使用。這種組合方法能快速生成所需要的房地產(chǎn)測(cè)繪圖，具有快速、高效的優(yōu)點(diǎn)。但這種結(jié)合的投入更大，設(shè)備在野外作業(yè)能力差，所以這種方法沒(méi)有廣泛傳播。

3.2.3 全站儀與掌上電腦組合

全站儀和掌上電腦是近年來(lái)使用的一種新的研究方式，測(cè)繪技術(shù)是利用全站儀采集數(shù)據(jù)和測(cè)繪，收集到的數(shù)據(jù)可以通過(guò)藍(lán)牙技術(shù)傳輸?shù)秸粕想娔X中。掌上電腦具有可移植性的優(yōu)點(diǎn)，可通過(guò)掌上電腦實(shí)現(xiàn)很多功能。用掌上電腦來(lái)代替計(jì)算機(jī)，能夠加快智能和電子測(cè)繪技術(shù)的發(fā)展。與其他測(cè)繪技術(shù)相比，這種方法的結(jié)合需要較少的測(cè)繪成本，適應(yīng)環(huán)境的能力也更強(qiáng)，易于操作，可以現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行成像處理。因此，該方法被廣泛應(yīng)用于測(cè)繪。

這三種組合目前各有各的優(yōu)缺點(diǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)測(cè)繪的不同要求和實(shí)際情況，可以選擇不同的測(cè)繪方式。靈活運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)，既能保證測(cè)繪的需要，又能節(jié)省人力和物力的投入。

3.3 數(shù)字測(cè)圖技術(shù)

數(shù)字測(cè)圖技術(shù)是指以計(jì)算機(jī)及其軟件為核心，在外接輸入輸出設(shè)備的支持下，對(duì)地形空間數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、輸入、成圖、繪圖、輸出、管理的測(cè)繪系統(tǒng)。測(cè)繪房地產(chǎn)涉及的測(cè)繪數(shù)據(jù)很多，不同數(shù)據(jù)之間繪制的比例也不一致，使用傳統(tǒng)的繪制方法繪制需要消耗大量的人力，也容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，數(shù)字測(cè)圖技術(shù)可以解決這一難題。同時(shí)，由于計(jì)算機(jī)技術(shù)在測(cè)繪房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用，和電子全站儀、GPS RTK等測(cè)量?jī)x器的廣泛應(yīng)用，地形測(cè)量向自動(dòng)化和數(shù)字化方向發(fā)展，測(cè)繪數(shù)據(jù)主要以電子數(shù)據(jù)的形式存在，這使得數(shù)字測(cè)圖取代了傳統(tǒng)測(cè)圖技術(shù)，成為主要的測(cè)圖技術(shù)，與圖解法測(cè)圖相比，數(shù)字測(cè)圖以其特有的高自動(dòng)化、全數(shù)字、高精度的顯著優(yōu)勢(shì)而具有廣闊的發(fā)展前景，而且數(shù)據(jù)測(cè)圖的管理與更新相比傳統(tǒng)繪圖更為方便，數(shù)據(jù)測(cè)圖技術(shù)采集的信息不僅能夠在計(jì)算機(jī)中進(jìn)行分析，還能夠通過(guò)繪圖儀轉(zhuǎn)移到紙上。數(shù)字測(cè)圖技術(shù)還處于蓬勃發(fā)展階段，國(guó)內(nèi)外多家公司推出了類似的地面數(shù)字測(cè)圖系統(tǒng)，在國(guó)內(nèi)，清華大學(xué)和清華山維新技術(shù)開(kāi)發(fā)公司創(chuàng)造性地開(kāi)創(chuàng)了電子平板測(cè)繪模式，做到了測(cè)圖內(nèi)外業(yè)一體化。

4 結(jié)束語(yǔ)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷興起，在市場(chǎng)中占據(jù)舉足輕重的地位。想要做好房屋測(cè)量，應(yīng)當(dāng)健全完善質(zhì)量檢測(cè)保證體系，相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)繪測(cè)工作的重視，不斷加強(qiáng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)間交流和學(xué)習(xí)。做好房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)人員技能的培訓(xùn)工作，提高房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)人員的專業(yè)技術(shù)水平，培養(yǎng)復(fù)合型人才。房地產(chǎn)測(cè)繪新技術(shù)將信息化技術(shù)聯(lián)系起來(lái)，將可以加快新技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用與發(fā)展，加快房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的前進(jìn)與發(fā)展。應(yīng)用新的技術(shù)手段使得我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪工作長(zhǎng)久發(fā)展。

[1]趙亞男，鞠志強(qiáng)，基于GIS技術(shù)的房地產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2011（04）：05～08．

[2]何永亮.房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的發(fā)展探究[J].城市地理，2015，14（3）：85.

[3]張文偉.數(shù)字技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用[J].青海國(guó)土經(jīng)略，2012，02：47～48.

P25

A

1004-7344（2016）32-0190-02

2016-10-23