淺析按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相關(guān)問(wèn)題

【摘要】雖然我國(guó)《物權(quán)法》第101條以及《民法通則》的規(guī)定共同肯定了按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但是《物權(quán)法》第101條和其他優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相關(guān)法律規(guī)范對(duì)行使該權(quán)利的前提條件，如何行使該權(quán)利以及行使該權(quán)利所導(dǎo)致的合同效力、物權(quán)變動(dòng)影響，侵害該權(quán)利的法律后果卻沒(méi)有做出詳細(xì)規(guī)定。本篇論文就按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使、法律效力以及與其他優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)合三個(gè)方面展開(kāi)論述。

【關(guān)鍵詞】按份共有；優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；權(quán)利競(jìng)合

一、按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使

1、主、客體

按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)權(quán)利行使的主體是除了出賣人之外的其他按份共人，義務(wù)主體包括出賣人，第三人等。出賣人向第三人出賣共有份額時(shí)，其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所針對(duì)的客體是出賣人轉(zhuǎn)讓的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額，所以共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的對(duì)象只能是其他按份共有人欲出讓的共有財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)份額，而非共有財(cái)產(chǎn)。

2、行使條件

（1）行使前提

按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的產(chǎn)生以其他按份共有人轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)份額為前提。然而轉(zhuǎn)讓分為有償和無(wú)償轉(zhuǎn)讓，準(zhǔn)確地說(shuō)，物權(quán)法中的“轉(zhuǎn)讓”只限于以對(duì)第三人以出賣為內(nèi)容的有償轉(zhuǎn)讓行為。

（2）行使方式

權(quán)利的行使方式包括明示和默示。按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)采取明示的方式，即權(quán)利人作出單方意思表示后，與出賣人成立買賣合同關(guān)系。

二、按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律效力

1、對(duì)出賣人的效力導(dǎo)致的合同效力和物權(quán)變動(dòng)的影響

對(duì)出賣人的效力屬于內(nèi)部效力，出賣人在出賣共有物份額時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)其他按份共有人履行通知義務(wù)，使得其他共有人能夠主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

如果出賣人在出賣共有物份額時(shí)沒(méi)有履行通知義務(wù)，而其他按份共有人有行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的意愿，依據(jù)按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的形成權(quán)性質(zhì)，雙方之間形成買賣合同關(guān)系，優(yōu)購(gòu)權(quán)人可根據(jù)此成立生效的買賣合同進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)。若此時(shí)出賣人仍然與按份共有人之外的第三人簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，其他的按份共有人可以向法院提起訴訟，請(qǐng)求判決出賣人與第三人之間的買賣合同無(wú)效，并提出其他按份共有人與出賣人之間的買賣合同成立并生效的確認(rèn)之訴。出賣人未履行告知義務(wù)造成的其他共有人的損失，享有優(yōu)購(gòu)權(quán)的其他共有人可以提起侵權(quán)之訴，向出賣人請(qǐng)求損害賠償責(zé)任，如果按份共有人之間有約定的也可以提起違約之訴。

2、對(duì)按份共有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的效力

對(duì)按份共有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的效力表現(xiàn)在其必須在同等條件下，在合理有效的期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并且該權(quán)利不能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行為無(wú)效。如果其他按份共有人沒(méi)有明確表示或行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，僅僅只是向法院提起訴訟主張出賣人與第三人之間買賣合同無(wú)效的請(qǐng)求，法院是不會(huì)支持其訴訟請(qǐng)求的。

3、對(duì)第三人效力

出賣人無(wú)視其他按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在的事實(shí)而將共有財(cái)產(chǎn)份額出賣給第三人，此時(shí)作為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的其他按份共有人是否有權(quán)撤銷已經(jīng)完成的物權(quán)變動(dòng)，并且以“同等條件”為內(nèi)容取得該共有物份額或者代表共有物份額的財(cái)產(chǎn)，是一大爭(zhēng)議問(wèn)題。

有學(xué)者認(rèn)為，按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有物權(quán)效力，所以對(duì)于出賣人與第三人之間的買賣合同債權(quán)具有優(yōu)先性，可以撤銷。而有的學(xué)者則認(rèn)為在這種情況下應(yīng)類推適用《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定，受讓人終局地取得該出讓份額，即出賣人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同有效。個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為此處可以類推適用善意取得制度，雖然共有人出賣其份額是有權(quán)處分，但是法律對(duì)按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定使得出賣人的出賣共有份額成為附條件的有權(quán)處分，并非完全的有權(quán)處分，所以在這種情況下類推適用善意取得的規(guī)定不悖法理。

三、按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)合

按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在法學(xué)理論界以及司法實(shí)踐中因遭受各種實(shí)際或想象的權(quán)利競(jìng)合而不能順利實(shí)現(xiàn)，當(dāng)同一共有財(cái)產(chǎn)上的數(shù)個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人同時(shí)主張相排斥的權(quán)利時(shí)，按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)面臨的沖突便難以調(diào)和，其主要表現(xiàn)為以下兩種情形。

1、按份共有人與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)合

《合同法》第230規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)力。由此，當(dāng)租賃房屋是共有人按份共有的房屋時(shí)，便可能出現(xiàn)是承租人的購(gòu)買權(quán)更優(yōu)先還是按份共有人的購(gòu)買權(quán)更為優(yōu)先的沖突。

對(duì)此個(gè)人傾向于認(rèn)為：按份共有人與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不存在競(jìng)合問(wèn)題，出賣人轉(zhuǎn)讓的是共有份額，并非租賃物整體，兩個(gè)權(quán)利發(fā)生的條件并不相同，兩者權(quán)利的競(jìng)合為假想競(jìng)合。

首先，根據(jù)《物權(quán)法》第101條規(guī)定，按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)客體是份額，《合同法》第230條規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)客體為租賃房屋整體，這兩者的權(quán)利客體是完全不同的。當(dāng)按份共有人轉(zhuǎn)讓其共有份額而非房屋整體時(shí)，是不適用承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。

其次，按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律設(shè)定目的在于維系共有人之間的緊密關(guān)系及簡(jiǎn)化共有關(guān)系，從而減少經(jīng)濟(jì)糾紛，維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的設(shè)定目的是站在承租人立場(chǎng)考慮，避免房屋所有人的變更影響承租人的居住利益。

但是這種觀點(diǎn)依舊存在漏洞，實(shí)踐中存在一種情況讓原本不相競(jìng)合的權(quán)利出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的沖突?！段餀?quán)法》第97條規(guī)定確立了處分共有物的多數(shù)決原則，當(dāng)房屋共有人之間無(wú)特別約定時(shí)，占共有份額三分之二以上的按份共有人有權(quán)在其他共有人反對(duì)的情況下處分房屋整體，在這種轉(zhuǎn)讓共有物整體的情況下，反對(duì)共有物轉(zhuǎn)讓的按份共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而享受居住利益的承租人同樣對(duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。兩個(gè)優(yōu)購(gòu)權(quán)發(fā)生競(jìng)合，解決此種競(jìng)合又讓問(wèn)題回到了最初對(duì)按份共有人與承租人的先買權(quán)的效力優(yōu)先判定上，按照時(shí)間效益說(shuō)，按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)更優(yōu)先，而按照另外的理論以及實(shí)踐中的通俗做法：在共有物整體轉(zhuǎn)讓的情況下，基于物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)于基于債權(quán)產(chǎn)生的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，與此同時(shí)承租人通過(guò)“買賣不破租賃”的法律規(guī)定保護(hù)其權(quán)益。

2、多個(gè)按份共有人內(nèi)部的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)合

兩個(gè)及以上按份共有人均主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，就出現(xiàn)了內(nèi)部競(jìng)合。處理該問(wèn)題的觀點(diǎn)有三種：第一種，充分尊重出賣人的自主意志，由出賣人決定誰(shuí)來(lái)購(gòu)買，不產(chǎn)生按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，亦無(wú)權(quán)利沖突；第二種，按照表示意思或者時(shí)間效益來(lái)確定權(quán)利，由行使或最先行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人獲得；第三種，協(xié)商解決，協(xié)商不成則由各按份共有人按照各自的財(cái)產(chǎn)份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

個(gè)人贊成第三種觀點(diǎn)，通過(guò)協(xié)商的方式解決問(wèn)題最有利于各方利益最大化，協(xié)商不成按照各自在共有物中所占的比例來(lái)取得轉(zhuǎn)讓的份額，這種做法實(shí)際上是對(duì)我國(guó)《公司法》第72條第三款的借鑒和適用。這種做法既合理解決權(quán)利競(jìng)合問(wèn)題，又實(shí)現(xiàn)了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使，更符合優(yōu)先購(gòu)買權(quán)設(shè)定時(shí)簡(jiǎn)化共有關(guān)系的初衷。

【參考文獻(xiàn)】

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【作者簡(jiǎn)介】

杜夏荷（1991—），女，漢族，河南三門峽人，單位：江西師范大學(xué)政法學(xué)院，主要研究方向：法律。