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    又見“地王”來

    2016-08-02 09:14:51張金娜趙怡雯
    人民周刊 2016年14期

    張金娜++趙怡雯

    今年樓市火爆,不僅僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售上,更在土地拍賣市場上表現(xiàn)得淋漓盡致。今年是地王頻出的一年,甚至是史上地王最多的一年,據(jù)不完全統(tǒng)計,今年共有超過100多幅土地產(chǎn)生了地王。那么,是什么原因?qū)е陆衲甑赝醣虐l(fā)?地王年對樓市有何影響?這場“王的盛宴”還將持續(xù)多久?

    超過百余“三高”地王

    今年以來,中國一二線樓市“地王”頻出,數(shù)量遠遠超過往年。據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示,截至今年5月底,我國22個熱點一二線城市已拍出超過一百余宗“三高”地王,半數(shù)以上溢價超過100%。其中,時代廣場拍得的東莞一地塊,溢價率高達423%。最多產(chǎn)的合肥誕生的3塊“地王”,溢價率均超過了300%。一線城市中,上海拍出的三塊“地王”溢價率也超過了200%。

    隨著一線城市調(diào)控加深,二線熱點城市的土地拍賣紛紛遭到各路房企的“圍獵”。5月13日下午,南京開拍的建鄴區(qū)G11地塊被世茂以88億元拿下,溢價率114.6個百分點,成為5月份全國總價地王;24日,上海建工以總價55.2億元拍下蘇州26號地塊,成交樓面單價19046元每平方米,溢價率更是高達116.44個百分點;27日下午,杭州奧體單元地塊經(jīng)過28輪的競價,最終被信達獲得,成交總價高達123.18億元,溢價率為95.95個百分點,刷新了5月份全國總價地王的紀錄。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示,2016年前5月,全國土地市場總價超過15億元的105宗地塊,成交額為3288.2億元,其中有52宗被國企獲得,合計成交金額達1785.8億元,占比為54%。其中,信達、華僑城、招商蛇口、電建地產(chǎn)、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅地王??梢灶A見的是,最近這批地王,哪怕房價保持目前上漲速度也難有盈利前景可言。盡管如此,不少房企仍然奮不顧身投身于地王搶奪戰(zhàn)。

    方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認為,房企“豪賭式”搶地大致有以下幾點原因:盡管樓市黃金十年已過,基本形勢發(fā)生了逆轉(zhuǎn),但不少房企受近期樓市回暖刺激,信心再次爆棚,整體還以追求規(guī)模為發(fā)展戰(zhàn)略指導,仍過度關(guān)注市場份額。另外,房企資金缺乏出路,銷售回籠資金后沒有新的去向,迫使房企只能繼續(xù)拿地開發(fā)。而且,可以看到的是,三四線城市仍處于痛苦的去庫存階段,多數(shù)房企不敢再碰,于是乎資本高度集中一二線城市,僧多粥少哄搶之下,價格飛速上漲。

    存在潛在風險

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,地王現(xiàn)象頻出,說明房企積極拿地的心態(tài)是比較急迫的,背后體現(xiàn)了房企積極做投資和尋求新一輪戰(zhàn)略擴張的心態(tài)。但是由于地王規(guī)模比較密集,會使得明年預售項目的報價普遍會比較高,對于房企來說也意味著經(jīng)營風險在增加。即如果明年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫,那么此類地王項目的銷售會比較困境,進而加大了此類開發(fā)商的經(jīng)營成本。

    滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰表示,在去年或之前有參與對應(yīng)年份地王競拍的房企,看到今年有這么多地王出來,應(yīng)該是興奮的,因前兩年的土地已進入開發(fā)階段,預計最快今年第四季度或明年初就有新項目上市,可能因現(xiàn)在的地王而出現(xiàn)開盤價堅挺的局面。而對于今年有參與地王競投但沒有成功的房企,則在后面的土地市場參與度上趨向謹慎,畢竟地價成本直接影響其開發(fā)利潤,故不一定能刺激其后續(xù)的參與熱情。

    此外,趕集網(wǎng)負責人指出,購房者普遍具有“買漲心態(tài)”?!暗赝酢钡某霈F(xiàn)往往被視為房價上漲的信號,進而出現(xiàn)一定恐慌情緒。加上目前國內(nèi)投資渠道有限,大部分投資客仍然認為買房是最穩(wěn)妥的辦法。而在二手房產(chǎn)方面,地王也會產(chǎn)生間接影響。58同城的最新調(diào)查報告顯示,近兩個月里,每次地王出現(xiàn),周邊二手樓價都有5%~8%的漲幅,地王附近的中介門店也會在地王出現(xiàn)后的一周內(nèi)迎來購房者咨詢和成交的高峰期。

    從以往的經(jīng)驗來看,“地王年”往往對應(yīng)著政策的收緊,為應(yīng)對地價、房價的過快上漲,上海、深圳限購政策已經(jīng)升級,蘇州、南京政府相繼出臺土地市場“熔斷機制”,對于供應(yīng)地塊設(shè)定價格上限,當競價達到限制上限時即造成流拍,在政策出臺后蘇州已有兩宗地塊由于競拍價格觸及規(guī)定上限而導致流拍,南京也有一宗地因此流拍。

    “這一政策的出臺雖然能夠直接影響成交土地的價格,但在土地市場競爭激烈的背景下,不能排除房企蓄意叫價導致土地流拍的可能,能否有效的為土地市場降溫仍然存疑?!敝袊笖?shù)研究院分析師認為,“可以預見的是,部分當前市場過熱的城市后期限制性政策存在繼續(xù)加碼的可能,對于目前想要入市拿地的企業(yè)來說,存在較大風險?!?/p>

    如何才能“解套”

    由于目前地王項目單價屢創(chuàng)新高,因此意味著開發(fā)商想要在如此高的拿地成本上實現(xiàn)盈利,就不得不使產(chǎn)品走向高端化,實現(xiàn)高溢價,而想要從未來供應(yīng)的眾多高端項目中脫穎而出獲得市場份額,就對操盤企業(yè)的產(chǎn)品能力和運營能力提出了極高的要求。

    從目前成交的地王項目看,有一部分項目獲得企業(yè)的高端產(chǎn)品開發(fā)能力較差,此類企業(yè)或不以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù),又或者不以高端項目為主要產(chǎn)品定位,其產(chǎn)品開發(fā)能力無法支撐其產(chǎn)品定位,且由于前期在高端細分市場缺乏積累,也難以獲取優(yōu)質(zhì)客群。這類企業(yè)獲取的地王項目未來將面臨較大的挑戰(zhàn),若自己操盤,自身產(chǎn)品開發(fā)和營銷能力的硬傷或?qū)鬼椖勘皇袌鰭仐?;而若通過合作引入操盤者,又將喪失項目的話語權(quán),這中間的利益權(quán)衡,需要企業(yè)仔細斟酌。

    中國指數(shù)研究院強調(diào),在目前的形勢下,房企拿地投資決策陷入兩難境地,若不拿地,未來經(jīng)營將陷入困境,企業(yè)或成為行業(yè)整合對象;而若積極拿地,目前地價已脫離實際價值,未來能否解套前景不明,而且抱著以時間換空間的態(tài)度拿地王的企業(yè)并不在少數(shù),企業(yè)或?qū)⒚媾R巨大的財務(wù)風險。

    從過往經(jīng)驗來看,雖然過去曾被認為是天價的地王項目多數(shù)借助新地王的掩護成功脫身,但仍有許多地王項目因為本身資質(zhì)或運營問題而被深套,因此房企在選擇拿地對象的過程中還應(yīng)做好系統(tǒng)性評估,盡量規(guī)避量價透支嚴重的城市和區(qū)域,多布局價格上漲空間大的城市,進而在普遍溢價的土地中選擇規(guī)劃前景較好的項目,通過其實際價值的提升來實現(xiàn)未來產(chǎn)品的溢價。同時,在拿地投資中控制好財務(wù)杠桿水平,應(yīng)多通過與大型房企合作的方式分攤風險,以確保企業(yè)財務(wù)安全。還是那句老話,從來沒有只漲不跌的市場,入手地王前,房企要做好應(yīng)對方案,畢竟市場如果出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,地王解套恐怕不是一朝一夕能實現(xiàn)的事。

    最新數(shù)據(jù)顯示,合肥、南京、杭州、蘇州等城市近期又有多宗土地掛牌,顯然地方政府也希望借此機會多賣些土地。而對于房企來講,還是要保持冷靜審慎的態(tài)度拿地,密切關(guān)注地方政府限購限貸政策變化以及貨幣政策的導向,至于已拿到手的地王項目,時間換空間并不能讓所有地王解套,需時刻警惕市場轉(zhuǎn)向帶來的風險。

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