又見“地王”來(lái)

張金娜++趙怡雯

今年樓市火爆，不僅僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售上，更在土地拍賣市場(chǎng)上表現(xiàn)得淋漓盡致。今年是地王頻出的一年，甚至是史上地王最多的一年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年共有超過100多幅土地產(chǎn)生了地王。那么，是什么原因?qū)е陆衲甑赝醣虐l(fā)？地王年對(duì)樓市有何影響？這場(chǎng)“王的盛宴”還將持續(xù)多久？

超過百余“三高”地王

今年以來(lái)，中國(guó)一二線樓市“地王”頻出，數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過往年。據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，我國(guó)22個(gè)熱點(diǎn)一二線城市已拍出超過一百余宗“三高”地王，半數(shù)以上溢價(jià)超過100%。其中，時(shí)代廣場(chǎng)拍得的東莞一地塊，溢價(jià)率高達(dá)423%。最多產(chǎn)的合肥誕生的3塊“地王”，溢價(jià)率均超過了300%。一線城市中，上海拍出的三塊“地王”溢價(jià)率也超過了200%。

隨著一線城市調(diào)控加深，二線熱點(diǎn)城市的土地拍賣紛紛遭到各路房企的“圍獵”。5月13日下午，南京開拍的建鄴區(qū)G11地塊被世茂以88億元拿下，溢價(jià)率114.6個(gè)百分點(diǎn)，成為5月份全國(guó)總價(jià)地王；24日，上海建工以總價(jià)55.2億元拍下蘇州26號(hào)地塊，成交樓面單價(jià)19046元每平方米，溢價(jià)率更是高達(dá)116.44個(gè)百分點(diǎn)；27日下午，杭州奧體單元地塊經(jīng)過28輪的競(jìng)價(jià)，最終被信達(dá)獲得，成交總價(jià)高達(dá)123.18億元，溢價(jià)率為95.95個(gè)百分點(diǎn)，刷新了5月份全國(guó)總價(jià)地王的紀(jì)錄。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2016年前5月，全國(guó)土地市場(chǎng)總價(jià)超過15億元的105宗地塊，成交額為3288.2億元，其中有52宗被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)1785.8億元，占比為54%。其中，信達(dá)、華僑城、招商蛇口、電建地產(chǎn)、魯能集團(tuán)、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅地王?？梢灶A(yù)見的是，最近這批地王，哪怕房?jī)r(jià)保持目前上漲速度也難有盈利前景可言。盡管如此，不少房企仍然奮不顧身投身于地王搶奪戰(zhàn)。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，房企“豪賭式”搶地大致有以下幾點(diǎn)原因：盡管樓市黃金十年已過，基本形勢(shì)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，但不少房企受近期樓市回暖刺激，信心再次爆棚，整體還以追求規(guī)模為發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)，仍過度關(guān)注市場(chǎng)份額。另外，房企資金缺乏出路，銷售回籠資金后沒有新的去向，迫使房企只能繼續(xù)拿地開發(fā)。而且，可以看到的是，三四線城市仍處于痛苦的去庫(kù)存階段，多數(shù)房企不敢再碰，于是乎資本高度集中一二線城市，僧多粥少哄搶之下，價(jià)格飛速上漲。

存在潛在風(fēng)險(xiǎn)

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地王現(xiàn)象頻出，說明房企積極拿地的心態(tài)是比較急迫的，背后體現(xiàn)了房企積極做投資和尋求新一輪戰(zhàn)略擴(kuò)張的心態(tài)。但是由于地王規(guī)模比較密集，會(huì)使得明年預(yù)售項(xiàng)目的報(bào)價(jià)普遍會(huì)比較高，對(duì)于房企來(lái)說也意味著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在增加。即如果明年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，那么此類地王項(xiàng)目的銷售會(huì)比較困境，進(jìn)而加大了此類開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成本。

滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，在去年或之前有參與對(duì)應(yīng)年份地王競(jìng)拍的房企，看到今年有這么多地王出來(lái)，應(yīng)該是興奮的，因前兩年的土地已進(jìn)入開發(fā)階段，預(yù)計(jì)最快今年第四季度或明年初就有新項(xiàng)目上市，可能因現(xiàn)在的地王而出現(xiàn)開盤價(jià)堅(jiān)挺的局面。而對(duì)于今年有參與地王競(jìng)投但沒有成功的房企，則在后面的土地市場(chǎng)參與度上趨向謹(jǐn)慎，畢竟地價(jià)成本直接影響其開發(fā)利潤(rùn)，故不一定能刺激其后續(xù)的參與熱情。

此外，趕集網(wǎng)負(fù)責(zé)人指出，購(gòu)房者普遍具有“買漲心態(tài)”。“地王”的出現(xiàn)往往被視為房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)，進(jìn)而出現(xiàn)一定恐慌情緒。加上目前國(guó)內(nèi)投資渠道有限，大部分投資客仍然認(rèn)為買房是最穩(wěn)妥的辦法。而在二手房產(chǎn)方面，地王也會(huì)產(chǎn)生間接影響。58同城的最新調(diào)查報(bào)告顯示，近兩個(gè)月里，每次地王出現(xiàn)，周邊二手樓價(jià)都有5%～8%的漲幅，地王附近的中介門店也會(huì)在地王出現(xiàn)后的一周內(nèi)迎來(lái)購(gòu)房者咨詢和成交的高峰期。

從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“地王年”往往對(duì)應(yīng)著政策的收緊，為應(yīng)對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)的過快上漲，上海、深圳限購(gòu)政策已經(jīng)升級(jí)，蘇州、南京政府相繼出臺(tái)土地市場(chǎng)“熔斷機(jī)制”，對(duì)于供應(yīng)地塊設(shè)定價(jià)格上限，當(dāng)競(jìng)價(jià)達(dá)到限制上限時(shí)即造成流拍，在政策出臺(tái)后蘇州已有兩宗地塊由于競(jìng)拍價(jià)格觸及規(guī)定上限而導(dǎo)致流拍，南京也有一宗地因此流拍。

“這一政策的出臺(tái)雖然能夠直接影響成交土地的價(jià)格，但在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，不能排除房企蓄意叫價(jià)導(dǎo)致土地流拍的可能，能否有效的為土地市場(chǎng)降溫仍然存疑?！敝袊?guó)指數(shù)研究院分析師認(rèn)為，“可以預(yù)見的是，部分當(dāng)前市場(chǎng)過熱的城市后期限制性政策存在繼續(xù)加碼的可能，對(duì)于目前想要入市拿地的企業(yè)來(lái)說，存在較大風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

如何才能“解套”

由于目前地王項(xiàng)目單價(jià)屢創(chuàng)新高，因此意味著開發(fā)商想要在如此高的拿地成本上實(shí)現(xiàn)盈利，就不得不使產(chǎn)品走向高端化，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，而想要從未來(lái)供應(yīng)的眾多高端項(xiàng)目中脫穎而出獲得市場(chǎng)份額，就對(duì)操盤企業(yè)的產(chǎn)品能力和運(yùn)營(yíng)能力提出了極高的要求。

從目前成交的地王項(xiàng)目看，有一部分項(xiàng)目獲得企業(yè)的高端產(chǎn)品開發(fā)能力較差，此類企業(yè)或不以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，又或者不以高端項(xiàng)目為主要產(chǎn)品定位，其產(chǎn)品開發(fā)能力無(wú)法支撐其產(chǎn)品定位，且由于前期在高端細(xì)分市場(chǎng)缺乏積累，也難以獲取優(yōu)質(zhì)客群。這類企業(yè)獲取的地王項(xiàng)目未來(lái)將面臨較大的挑戰(zhàn)，若自己操盤，自身產(chǎn)品開發(fā)和營(yíng)銷能力的硬傷或?qū)?huì)使項(xiàng)目被市場(chǎng)拋棄；而若通過合作引入操盤者，又將喪失項(xiàng)目的話語(yǔ)權(quán)，這中間的利益權(quán)衡，需要企業(yè)仔細(xì)斟酌。

中國(guó)指數(shù)研究院強(qiáng)調(diào)，在目前的形勢(shì)下，房企拿地投資決策陷入兩難境地，若不拿地，未來(lái)經(jīng)營(yíng)將陷入困境，企業(yè)或成為行業(yè)整合對(duì)象；而若積極拿地，目前地價(jià)已脫離實(shí)際價(jià)值，未來(lái)能否解套前景不明，而且抱著以時(shí)間換空間的態(tài)度拿地王的企業(yè)并不在少數(shù)，企業(yè)或?qū)⒚媾R巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

從過往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，雖然過去曾被認(rèn)為是天價(jià)的地王項(xiàng)目多數(shù)借助新地王的掩護(hù)成功脫身，但仍有許多地王項(xiàng)目因?yàn)楸旧碣Y質(zhì)或運(yùn)營(yíng)問題而被深套，因此房企在選擇拿地對(duì)象的過程中還應(yīng)做好系統(tǒng)性評(píng)估，盡量規(guī)避量?jī)r(jià)透支嚴(yán)重的城市和區(qū)域，多布局價(jià)格上漲空間大的城市，進(jìn)而在普遍溢價(jià)的土地中選擇規(guī)劃前景較好的項(xiàng)目，通過其實(shí)際價(jià)值的提升來(lái)實(shí)現(xiàn)未來(lái)產(chǎn)品的溢價(jià)。同時(shí)，在拿地投資中控制好財(cái)務(wù)杠桿水平，應(yīng)多通過與大型房企合作的方式分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，以確保企業(yè)財(cái)務(wù)安全。還是那句老話，從來(lái)沒有只漲不跌的市場(chǎng)，入手地王前，房企要做好應(yīng)對(duì)方案，畢竟市場(chǎng)如果出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，地王解套恐怕不是一朝一夕能實(shí)現(xiàn)的事。

最新數(shù)據(jù)顯示，合肥、南京、杭州、蘇州等城市近期又有多宗土地掛牌，顯然地方政府也希望借此機(jī)會(huì)多賣些土地。而對(duì)于房企來(lái)講，還是要保持冷靜審慎的態(tài)度拿地，密切關(guān)注地方政府限購(gòu)限貸政策變化以及貨幣政策的導(dǎo)向，至于已拿到手的地王項(xiàng)目，時(shí)間換空間并不能讓所有地王解套，需時(shí)刻警惕市場(chǎng)轉(zhuǎn)向帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。