該投房地產(chǎn)了嗎？

孟德陽

今年下半年，房地產(chǎn)是否依然能夠延續(xù)上半年的火熱行情？對于投資者來說，半年之后是否需要“調(diào)倉”？

房地產(chǎn)持續(xù)了小半年的火熱行情，已經(jīng)開始降溫。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月全國商品房銷售面積和銷售額分別同比增長50.7%和33.2%，盡管同比仍然有較高增幅，但增速卻是今年以來的首次下滑。

而在價格方面，國家統(tǒng)計局表示，5月全國70個大中城市住宅銷售價格體現(xiàn)出兩個主要特點：一是環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，漲幅有所收窄；二是同比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，但一線城市漲幅首現(xiàn)雙收窄（新房和二手房），二、三線城市漲幅則繼續(xù)擴大。

面對過去一年個別一線城市——比如深圳，新房同比去年價格漲幅達(dá)54%，二手房漲幅即接近49%——的巨幅增長，以及其他一線城市及部分二線城市的“量價齊飛”，人們不禁開始感嘆，一些城市買房就賺錢的時代又回來了。

與此同時，正值“股災(zāi)”一周年之際，A股三大板塊指數(shù)跌幅均超過40%，針對二級市場的基金在今年上半年能夠取得正收益則已經(jīng)是“謝天謝地”了。

高投資收益對于資金的吸引力不言而喻，今年下半年，房地產(chǎn)是否依然能夠延續(xù)上半年的火熱行情？對于投資者來說，半年之后是否需要“調(diào)倉”？

風(fēng)頭轉(zhuǎn)向

一位海外私募基金的負(fù)責(zé)人在接受《英才》記者采訪時直言，過去一段時間，房地產(chǎn)的高投資收益率多少已經(jīng)“慣壞了”中國的高凈值投資人群。

“對于年化收益率低于20%的投資，對方多是質(zhì)疑的態(tài)度?！彼硎?，但實際上，目前風(fēng)險和收益相匹配的資產(chǎn)包，年化收益率約在15%左右就十分不錯了。

而這樣的投資收益率對于普通投資者卻是“渴望而不可得”，貨幣基金、理財?shù)裙潭ㄊ找娈a(chǎn)品的回報率一般在3%-5%左右，門檻更高的信托產(chǎn)品收益率也不過10%上下（今年以來多在8%左右徘徊）。

中國資金市場正在迎接一個低利率時代。

而從去年各大上市銀行的財報中可以看出，2015年末個人住房貸款余額達(dá)11.87萬億，同比增長23.44%，遠(yuǎn)高于貸款總額10.33%的增速。同時，去年下半年，國有銀行個人住房貸款占到貸款增量的97.62%，換言之，新增貸款幾乎全部來自房貸。

如此來看，開發(fā)商收到的購房款有很大一部分（首套房自付比例約三成）來自銀行的低利率貸款，如果從2015年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金到位情況來看，2015年1-6月，資金到位同比開始由負(fù)轉(zhuǎn)正，并一路升高。

資本市場的投資收益率逐漸走低、較低的融資成本，以及調(diào)控政策上的寬松，催生了新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮。但從最新的消息來看，以上三支“催化劑”都正在變得模糊。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資正本開始上升。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，A股上市房地產(chǎn)企業(yè)公司債的平均票面利率為6.16%，相比4月增加了0.9個百分點，增幅為17%。

另一方面，貨幣供應(yīng)量，截至今年4月末，廣義貨幣（M2）余額144.52萬億元，同比增長12.8%，增速比上月末低0.6個百分點；社會融資規(guī)模存量為145.59萬億元，同比增長13.1%。當(dāng)月社會融資規(guī)模增量為7510億元，比去年同期少3072億元，對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，貨幣政策走向開始改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮。

另外，北京、上海等地正在逐漸收緊房地產(chǎn)限購政策，此前上海已經(jīng)將外地購房繳納社保的年限延長至5年；而北京方面也正在加大力度規(guī)范租賃市場秩序，遏制房地產(chǎn)投資需求。

收益率的可能

如果說資金、政策決定房地產(chǎn)的大勢，而供求狀況則決定了城市房地產(chǎn)市場的冷熱。

近一段時間，在一些二線城市，地王頻出，房價、土地價格暴漲。其中廈門、蘇州、南京、合肥等4座城市甚至被人們稱作“房價四小龍”，其地價、房價大有接過一線城市漲幅勢頭。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廈門環(huán)比上漲5.5%位居第一，合肥環(huán)比上漲5.1%位居第二，南京上漲4.1%。

而在庫存方面，包括武漢在內(nèi)，幾座房價大漲的二線城市庫存去化周期均小于一線城市，即有“供不應(yīng)求”之勢。根據(jù)廣發(fā)證券的統(tǒng)計，北京房地產(chǎn)去化庫存需14個月，上海11個月，廣州16個月，深圳13個月；而南京、杭州、蘇州、武漢、廈門、合肥6座二線城市去化，分別需要2個月、6個月、4個月、6個月、7個月和8個月，均低于10個月；這樣看來，在南京等地開發(fā)商拼命“搶地王”也就不足為奇了。

有人認(rèn)為，人口流動是唯一影響城市房地產(chǎn)興衰的原因。隨著中國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，一些經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市必然將成為人口流動的主要目的地。

反觀部分一些主要城市如成都（需27個月去化）、青島（20個月去化）、長春（19個月去化）、西安（18個月去化），均是房地產(chǎn)供應(yīng)過剩或經(jīng)濟發(fā)展水平對于人才的吸引力下滑的地區(qū)。

不過，從5月整體成交的數(shù)據(jù)來看，廣發(fā)證券統(tǒng)計的70個城市顯示月度成交環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)了7%的下滑。

而一些城市也在從政策方面著手推進(jìn)“去庫存”目標(biāo)的執(zhí)行，比如大連就提出了一系列政策，但根據(jù)易居數(shù)據(jù)顯示，其需16個月才能去化的庫存量不可能在短期使房地產(chǎn)價格大幅上漲。