三明市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究
——以市區(qū)一手住宅為例

舒均治

（三明學(xué)院　　管理學(xué)院，福建 三明 365004）

三明市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究
——以市區(qū)一手住宅為例

舒均治

（三明學(xué)院管理學(xué)院，福建 三明 365004）

自2OO8年金融危機以來，在“4萬億”強刺激下，全國各地樓市一路狂飆，量價齊漲，房價泡沫嚴(yán)重。三明市的房地產(chǎn)市場也與全國各地房地產(chǎn)市場類似，呈現(xiàn)出量價齊漲，隱藏著較深的泡沫。進(jìn)入2O14年，三明市的房地產(chǎn)市場與全國大多數(shù)城市一樣，量跌價跌，民眾對房價預(yù)期產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)，2O15年在“5次降準(zhǔn)和降息”、三明市財政政策的依托下，三明市區(qū)一手住宅以價換量、簽約增長迅猛。盡管如此，當(dāng)前三明市房地產(chǎn)存在的主要問題是庫存高企、房價畸高、去化周期長。三明市必須積極發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴，同時采取多種政策措施，消化存量庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

三明市；房地產(chǎn)市場；一手住宅

當(dāng)前，我國經(jīng)濟已經(jīng)從高速增長階段，逐步調(diào)整進(jìn)入中速增長階段。伴隨著宏觀經(jīng)濟態(tài)勢的轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷著一次轉(zhuǎn)折性的變化，房地產(chǎn)市場逐步降溫，房價從一度的“只漲不跌”開始，出現(xiàn)增速放緩乃至下降，絕大多數(shù)三、四線城市房價下行趨勢明顯。房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中所處的重要地位，使得我國房地產(chǎn)市場更多與宏觀經(jīng)濟環(huán)境緊密相關(guān)。在2014年，三明市的房地產(chǎn)市場也遇到了庫存高企、成交量下滑、價格下跌及觀望情緒強烈的困境，而2015年在政府強力的財政政策推動下，三明市房地產(chǎn)市場成交略有下降，而三明市區(qū)以價換量，一手住宅簽約量相對2014年同比增長迅猛。認(rèn)真研究經(jīng)濟新常態(tài)下三明市房地產(chǎn)市場發(fā)展，并提出可操作性的政策建議，對促進(jìn)三明本地經(jīng)濟發(fā)展有很迫切的現(xiàn)實意義。

一、文獻(xiàn)綜述

國外學(xué)者關(guān)于房價波動的研究主要集中在兩個方面：一是房地產(chǎn)有效性研究；二是房價波動與宏觀經(jīng)濟要素的關(guān)系。在已有的經(jīng)濟學(xué)文獻(xiàn)中，不乏涉及房價波動的研究，主要采取兩個角度：一是基于資產(chǎn)定價和有效市場假設(shè)理論，從理論和實證方面研究房地產(chǎn)市場有效性；二是基于理性預(yù)期和新古典經(jīng)濟學(xué)的分析框架，研究宏觀經(jīng)濟基本面指標(biāo)如利率、人口，實際收入等對住宅價格變化的解釋程度，并且認(rèn)為理性的房價應(yīng)該反映經(jīng)濟基本面。然而，這些研究往往比較片面，“對房地產(chǎn)市場很多方面內(nèi)容的理解都不夠完整，當(dāng)前（2008年金融海嘯前的美國）關(guān)于房價的快速上漲是否形成泡沫的爭論就是一個很好的例子”［1］（P303）。特別地，越來越多研究表明，房地產(chǎn)市場其實并不理性，存在如災(zāi)難近視（disaster myopia），過度自信和僥幸心理等，這些非理性投機行為往往會導(dǎo)致房價過分調(diào)整，從而遠(yuǎn)離其長期均衡值。［2］（P213）目前，很多前沿研究轉(zhuǎn)而從房價波動的微觀機制著手，關(guān)注投機行為在房價波動中扮演的角色。

國內(nèi)研究房地產(chǎn)的論著頗多，但多數(shù)集中在整體宏觀層面的研究，即使有對具體城市的研究，也多集中在一二線城市的房地產(chǎn)市場，很少有學(xué)者專門研究四線城市的房地產(chǎn)市場。況偉大對中國35個大中城市1996—2007年數(shù)據(jù)的實證結(jié)果表明，預(yù)期及其投機對中國城市房價波動都具有較強的解釋力，研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟基本面對房價波動影響大于預(yù)期和投機。［3］（P67）丁祖昱運用位序—規(guī)模分析法對 2006—2010年中國287個地級以上城市房價收入比進(jìn)行計量分析，并應(yīng)用主成分分析法、聚類分析法等將中國 287個地級以上城市劃為一線、二線、三線、四線、資源型城市五種類型，在此基礎(chǔ)之上分析中國房價收入比的城市差異。［4］（P121）吳思斌、劉細(xì)發(fā)對新常態(tài)下中國房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟增長關(guān)系作了研究，認(rèn)為短期內(nèi)，政府應(yīng)該穩(wěn)定房價波動，在中長期建立反周期的金融監(jiān)管框架。［5］（P007）謝經(jīng)榮認(rèn)為，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲僅是經(jīng)濟快速發(fā)展期的一種現(xiàn)象。進(jìn)入供需均衡的市場成熟階段，房地產(chǎn)價格波動是常態(tài)，房地產(chǎn)快速增值時代終將過去。應(yīng)理性面對市場變化，根據(jù)自己的經(jīng)濟實力、家庭需求決定購房、投資等行為。［6］（P69）席楓、孫鈺、劉雙良通過建立房地產(chǎn)供需模型，分析我國房價下行的原因，并描述了我國房地產(chǎn)市場價格新常態(tài)的基本特征及對宏觀經(jīng)濟的影響。［7］（P52）任興洲就如何認(rèn)識房地產(chǎn)市場新常態(tài)作了多方面的解讀，并對2015年的房地產(chǎn)市場作出展望。［8］（P25）

所謂新常態(tài)，就是區(qū)別于過去粗放式增長的“舊常態(tài)”，強調(diào)增長的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，強調(diào)科學(xué)、可持續(xù)的增長。［9］（P172）新常態(tài)，更多的意味著，將結(jié)束之前那種兩位數(shù)的野蠻式增長。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的晴雨表，未來的樓市，不會再像以前那樣大起大落，房地產(chǎn)市場會越來越理性，房價的變化也會不斷趨穩(wěn)。未來城市的房價分化嚴(yán)重，不會齊漲齊跌，各地的房價是否會上漲，最終取決于住房的供求關(guān)系。而集中了較多優(yōu)質(zhì)公共資源、人口不斷增長的一線城市和部分二線城市，房價很難下降或會出現(xiàn)小幅上漲，而對于未來經(jīng)濟缺乏增長的動力、優(yōu)質(zhì)公共資源又比較匱乏、對于人口沒有吸引力的三四線城市，仍然是一個以價換量的過程，房價很難上漲。 ［10］（P79）

二、近幾年三明市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況

三明市地處閩中，轄區(qū)面積2.29萬平方公里，轄9縣2區(qū)1縣級市，梅列區(qū)、三元區(qū)屬于市區(qū)，全市2014年常住人口251萬，比2005年的264萬減少了13萬，從全市看，屬于人口凈流出的地級市，市區(qū)人口從2009年到2014年分別為：40.1萬、37.55萬、37.69萬、37.74萬、37.8萬、37.8萬，全國有290個地級及以上的城市，市轄區(qū)人口在50萬以下的有54個，三明市市轄區(qū)人口僅為37.8萬，人口增長停滯不前，屬于典型的四線城市。2008年我國政府面對世界性的金融危機，啟動了“4萬億”的強刺激經(jīng)濟計劃，導(dǎo)致各地房價迅猛上漲。從三明市市區(qū)的一手住宅簽約數(shù)及均價看出，雖然2009—2014年成交量（套數(shù)及成交面積）波動頻繁，但房價卻呈現(xiàn)節(jié)節(jié)上升的態(tài)勢。（見表1）

表1三明市區(qū)一手住宅簽約數(shù)、均價及成交面積

從表1可以看出，自2008年到2014年，市區(qū)一手住宅簽約數(shù)有兩個高峰年份：2010年及2012年，簽約數(shù)分別達(dá)到5 688、5 242套，并不是穩(wěn)步增長的，但從均價看，2009—2013年一直是上漲的。2008年市區(qū)一手住宅簽約數(shù)為1 996套，而2009年簽約數(shù)達(dá)到3 960套，成交面積為41.83萬平方米，同比增長98.4%、93.66%，幾乎翻倍，但均價卻只增長7.0%，充分說明政府救市效果明顯。同樣，2010年簽約數(shù)達(dá)到5 688套、成交面積為56.07萬平方米，同比增長43.64%、34.04%，均價僅增長3.33%。從2008年到2010年這3年市區(qū)一手住宅的簽約數(shù)、均價及成交面積來看，簽約數(shù)、成交面積大漲，均價增長平穩(wěn)。到了2011年形勢大變，當(dāng)年簽約數(shù)達(dá)3 613套、成交面積為36.55萬平方米，同比減少36.48%、34.81%，均價卻增長33.83%。2012年簽約數(shù)達(dá)5 242套、成交面積為49.94萬平方米，同比增長45.09%、36.63%，均價增長9.34%，2013年簽約數(shù)達(dá)3 933套、成交面積為37.90萬平方米，同比減少24.97%、24.11%，均價卻增長13.74%，2014年簽約數(shù)達(dá)2 515套、成交面積為27.35萬平方米，同比減少36.05%、27.84%，均價同比略微下降。

建國以來直到20世紀(jì)90年代末，我國城市居民的住房問題基本靠供給制，導(dǎo)致歷史欠賬沉重，人均住房面積很少。自從我國將住房商品化后，住房的供給缺口巨大，老百姓的住房需求井噴，而中國城鎮(zhèn)的土地屬于國有，實質(zhì)是地方政府所有，地方政府對城鎮(zhèn)土地有獨家壟斷的權(quán)力，自然就有天然的牟利性，在房屋短缺的市場結(jié)構(gòu)中，地方政府賣地 （出讓土地使用權(quán)）就有漲價的沖動，地價漲—房價漲—地價再漲……循環(huán)往復(fù)，惡性循環(huán)。地方政府逐漸形成對房地產(chǎn)的深度依賴，以致很多地方政府賣地收入占財政收入超過三分之一，房地產(chǎn)一家獨大，高房價格局形成。但高房價的危害卻是巨大的，它擾亂了商品市場的比價關(guān)系，擠占了老百姓的其他消費，綁架了國民經(jīng)濟。其實，房地產(chǎn)可以是支柱產(chǎn)業(yè)，可以占國民經(jīng)濟一席之地，只不過，現(xiàn)在這個產(chǎn)業(yè)壓制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三明市2008年以來房價飆漲的最根本的原因在于全國大環(huán)境的影響，全國各地的房價都在瘋狂上漲，而廈門福州兩市的房價在全國各大城市中排名近年來一直很高，尤其是廈門，島內(nèi)用地局限又有很好的氣候生態(tài)資源及發(fā)達(dá)的經(jīng)濟做支撐，房價一直堅挺。三明市離這兩個城市的直線距離皆在300千米左右，各種信息交流迅速，福廈兩地的房產(chǎn)信息很容易傳導(dǎo)到三明，三明的樓市也就深受這兩個城市的影響，在房產(chǎn)供給小于需求的年份，福廈房價的上漲必然影響三明房價，至少從心理預(yù)期方面影響購房者。再加之，三明市地形復(fù)雜，各縣區(qū)市基本都要依山而建，建安成本較高。三明市是以冶金、林產(chǎn)、機械、采礦、紡織、化工、建材及生物醫(yī)藥等八大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近幾年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級十分緩慢，在新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上遠(yuǎn)不如本省其他地市，許多資金就流向了房地產(chǎn)等非實體領(lǐng)域。在房價飆漲的年份，投資者眾多，導(dǎo)致泡沫越吹越大。政府和企業(yè)從房價上漲中嘗到了甜頭，反過來沒動力發(fā)展好實體經(jīng)濟。在這種情況下，區(qū)域經(jīng)濟特別是地方財政收入對房地產(chǎn)的依賴度較大。

從表2可以看出，三明市地方公共財政收入對土地出讓金的依賴比較大，特別是2011年，土地出讓金收入幾乎占地方公共財政收入的一半。也可以看出，自2011年，土地出讓金收入逐年下降，進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)形勢嚴(yán)峻，土地出讓金收入下降到10億元，所占比重僅為11%。

表2三明市土地使用出讓金占地方公共財政收入比重

三、三明市房地產(chǎn)市場存在的問題

2014年，三明市區(qū)的樓市經(jīng)歷了風(fēng)云變幻。年初，民眾信心滿滿，期待碧桂園的開盤，結(jié)果碧桂園開出一個8 058元/平方米的均價，開盤當(dāng)月（2014年3月）市區(qū)一手住宅簽約數(shù)達(dá)到585套，均價高達(dá)8 328.75元/平方米，好景不長，隨著碧桂園開盤后的兩個月，三明市區(qū)的簽約數(shù)急劇下滑，盡管價格堅挺，但已現(xiàn)疲態(tài)。直到9月份，碧桂園果斷降價到均價6 400元/平方米左右，三明市區(qū)簽約數(shù)才有起色，9－12月每月月均簽約數(shù)不到300套。

進(jìn)入2015年，三明市房地產(chǎn)市場形勢依舊嚴(yán)峻。根據(jù)三明市統(tǒng)計局公布的《2015年12月三明統(tǒng)計月報》，2015年三明市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資130.22億元，同比下降26.3%，同時，房屋施工面積為1 417.20萬平方米，同比下降2.2%。2015年三明市商品房新開工面積189.48萬平方米，同比下降26.4%，其中，竣工面積210.76萬平方米，同比下降7.3%。商品房屋待售面積78.56萬平方米，同比增加39.4%，待售1～3年的面積達(dá)到46.82萬平方米，同比增加81.8%。盡管如此，在國家支持住房消費、降低住房貸款首付比例、政府契稅返還、央行五次降息及兩次降準(zhǔn)等一系列優(yōu)惠政策刺激下，2015年三明市商品房銷售量略微下降，商品房屋銷售面積達(dá)到232.42萬平方米，同比下降2.2%，商品房屋銷售額為132.62億元，同比下降10.8%，均價為5 706元/平方米，說明房價有所下降。再看三明市區(qū)一手住宅的情況，2015年市區(qū)一手住宅簽約5 235套（見表3），面積58.4萬平方米，同比分別增長108.15%、113.53%，但均價降為6 619.44元/平方米，下降14.33%。截至2016 年1月26日12時，三明市區(qū)一手住宅取得預(yù)售許可證的庫存為4 495套，加上在建工程、已拿地待建的工程，市區(qū)一手住宅估計有18 000套，按2015年月均436套，去化周期為41個月，這充分說明，市區(qū)的去庫存形勢嚴(yán)峻，三明市房地產(chǎn)市場過剩嚴(yán)重，已由賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場，房價下行的趨勢不可阻擋。

表3 2015年三明市區(qū)一手住宅簽約數(shù)、均價及成交面積

當(dāng)前三明市房地產(chǎn)市場存在的問題主要有：

一是庫存高企、去化周期長及在建工程數(shù)量大。以市區(qū)為例，截止到2016年1月1日零時，市區(qū)一手住宅庫存4 747套，在建、將建工程（2016—2017年能取得預(yù)售許可證的樓盤）住宅量龐大：君御豪庭+書院香?。ǜ拿麨樯剿鶊@三期A地塊）800套、書生世家211套、水舞半山郡1 870套（含別墅）、左岸名都300套、康城酈景180套、佳和人家300套、西江悅976套、瑞泉花園400套、碧水藍(lán)天1 196套，碧桂園二期后有4 363套，萬達(dá)二期600套，東乾路北側(cè)的那塊地（2015年 12年 18日拍地成交）至少2 000套，總和將近有18 000套。如果按2015年的月均簽約量（437套），18 000套夠賣41個多月。

再來看部分郊縣的庫存與去化情況，沙縣前12個月月均住宅簽約數(shù)149套，庫存2 580套，去化周期17.3個月。同樣，可以通過網(wǎng)絡(luò)查詢并計算出，截止到2016年1月1日，大田縣前12個月月均住宅簽約數(shù)175套，庫存1 261套，去化周期7.2個月；明溪縣前12個月月均住宅簽約數(shù)24.5套，庫存734套，去化周期30個月；清流縣前12個月月均住宅簽約數(shù)132套，庫存2 039套，去化周期15.4個月。列舉的幾個郊縣數(shù)據(jù)都表明，三明市的住宅庫存高、去化周期長。

二是房價畸高，投機炒房者眾多。盡管三明市自2014年以來房價在緩慢下行，但房價依舊偏高，就以2015年來說，三明市區(qū)的均價在這一年達(dá)到6619.44元/平方米，而長沙市政府與城鄉(xiāng)建設(shè)局公布的數(shù)據(jù)，長沙市2015年全年新建純商品住宅網(wǎng)簽均價5758元/平方米，同比上漲1.49%；其中，內(nèi)六區(qū)新建純商品住宅網(wǎng)簽均價為6 192元/平方米，同比下跌3.17%。比較一下三明市與長沙市在全國的地位，就很清楚地看出，三明市的房價畸高。房價畸高的很大一部分原因就是投機炒房者眾多，只要看看趕集網(wǎng)、58同城有很多新樓盤掛牌出售，就可窺見一斑。再看人均可支配收入，2013年三明市區(qū)城鎮(zhèn)居民的可支配收入28 047元，就可以知道，三明市區(qū)城鎮(zhèn)居民的可支配收入其實并不高，一年的可支配收入如果按市區(qū)2013年的均價7 790元/平方米來計算，只能買到3.6平方米的房子，100平方米一套的房子，需要27.8年的可支配收入才能買到。

三是有關(guān)部門監(jiān)管不力，房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)操作時有發(fā)生，房鬧、開發(fā)商跑路事件時有發(fā)生。商品房在未獲得預(yù)售許可證的情況下，開發(fā)商不得以任何形式進(jìn)行預(yù)售或內(nèi)部認(rèn)購，不得以任何形式收取定金、誠意金、會員費等。2014年年初，三明碧桂園就涉嫌未取得預(yù)售許可證的情形下違規(guī)收取認(rèn)籌金 1萬元，2014年底三明君御豪庭就違規(guī)認(rèn)籌，收取準(zhǔn)業(yè)主8 000～38 000元不等的錢款，尤其嚴(yán)重的是，該樓盤未取得預(yù)售許可證等證書的情況下，在2015年3月初竟然逼迫準(zhǔn)業(yè)主繳納首付款，此事經(jīng)福建東南網(wǎng)曝光后，有關(guān)部門也未對君御豪庭的開發(fā)商做出任何處罰。2014年10月，三明碧桂園降價近2 000元/平方米，激怒降價前的購房者，導(dǎo)致大規(guī)模的群體性事件。由于房價下行，開發(fā)商售樓緩慢，資金斷裂，開發(fā)商跑路事件也時有發(fā)生，在郊縣尤其明顯。

四、促進(jìn)三明市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議

2014年底中國社科院發(fā)布的《社會藍(lán)皮書》調(diào)查顯示，房價問題居我國社會問題關(guān)注度首位，多年累積的房價飆漲及2013年全國房價的快速上漲，加劇了普通老百姓對高房價的擔(dān)憂。據(jù)介紹，2003年以來中國民眾房價的關(guān)注度一直位于前三，2009年和2014年更是位列榜首。如何制定正確的住房政策，如何使房地產(chǎn)市場恢復(fù)到健康的水平，如何使房價合理回歸讓普通百姓買得起房，理所當(dāng)然的應(yīng)該成為負(fù)責(zé)任政府必須重點解決的問題。

針對當(dāng)前三明市房地產(chǎn)市場存在的問題，筆者提出如下建議：

首先，正確認(rèn)識市場供需關(guān)系，擺脫房地產(chǎn)依賴癥。必須認(rèn)識到，高房價只是一個歷史階段性的房產(chǎn)供給不足、“土地財政”的產(chǎn)物，不可能一直存在下去。目前高房價泡沫帶來的經(jīng)濟壓力已為切膚之痛。高房價泡沫猶如橫亙在經(jīng)濟面前的堰塞湖，抬高著經(jīng)濟運行和轉(zhuǎn)型的成本，壓低了投資的邊際收益率，使不動產(chǎn)等占據(jù)了大部分經(jīng)濟增長的有限收益，加重了國內(nèi)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，使全社會新增融資規(guī)模的相當(dāng)一部分陷入貨幣“空轉(zhuǎn)”，并正對業(yè)已起航的供給側(cè)改革和雙創(chuàng)形成掣肘。作為一級政府，必須逐步開拓新的行業(yè)，開創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)，減少對房地產(chǎn)的過度依賴。當(dāng)前，三明市一、二、三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，工業(yè)比重偏高 ，財稅對房地產(chǎn)依賴較深，隨著房地產(chǎn)供過于求進(jìn)入到買方市場，高房價、高地價難以長期維持。優(yōu)先發(fā)展服務(wù)業(yè)、新能源、環(huán)保等產(chǎn)業(yè)，逐步擺脫對房地產(chǎn)的深度依賴是今后三明經(jīng)濟發(fā)展的應(yīng)有路徑。

其次，認(rèn)真落實中央關(guān)于穩(wěn)定住房消費的各項政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。2014年9月，三明市公布了《三明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》，該意見有效期一年，至2015年7月31日止，但后來一再延期，現(xiàn)延期到2016年7月31日，該意見規(guī)定，凡在市區(qū)購買普通商品住房（含二手房）、商業(yè)營業(yè)用房（不含二手房）的，由財政按其所繳納的契稅金額等額予以獎勵。在優(yōu)惠政策執(zhí)行期間，對個人轉(zhuǎn)讓普通商品住房，并在市區(qū)重新購買新建普通商品住房的，原轉(zhuǎn)讓舊房環(huán)節(jié)繳納的營業(yè)稅由財政予以全額獎勵。優(yōu)先滿足首次利用住房公積金貸款的購房需求，做到足額發(fā)放。這些規(guī)定如能嚴(yán)格執(zhí)行，可減輕購房者負(fù)擔(dān)。但三明市公積金貸款額度太低，且多年未調(diào)整。而自2014年以來，全國各地包括福建省多個地市都有調(diào)整公積金貸款額度，唯獨三明市、南平市尚未進(jìn)行較大幅度調(diào)整，全省公積金貸款最高額度最低的是三明市區(qū)、南平市區(qū)，寧德市區(qū)都可以達(dá)到60萬～80萬。

再次，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，嚴(yán)格管理土地，控制土地供應(yīng)。鑒于三明市房產(chǎn)庫存高企，政府可以考慮暫停新建各類保障房，可直接收購存量商品房用于保障房，通過回購商品房盤活存量等方式提供住房保障。既可以消化現(xiàn)有商品房庫存，又可以完成保障房的建設(shè)指標(biāo)，起到盤活存量的作用。對住房的建設(shè)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局和開發(fā)進(jìn)度等統(tǒng)籌安排，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應(yīng)比例。住房供過于求的縣、區(qū)，要適當(dāng)控制住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度。合理確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，并對保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保。對住房供應(yīng)明顯偏多的區(qū)、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)。

最后，加強房地產(chǎn)執(zhí)法監(jiān)管，切實維護房地產(chǎn)市場秩序，保護廣大購房者的合法利益。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目面臨諸多法律、經(jīng)濟風(fēng)險，如果開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂或遇到房地產(chǎn)市場震蕩，可能出現(xiàn)開發(fā)商“跑路”“一房多賣”等情況，導(dǎo)致購房者錢房兩空。如果房地產(chǎn)項目土地、規(guī)劃手續(xù)不齊或者建設(shè)質(zhì)量有問題，可能導(dǎo)致購房戶無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或不能按時接房入住。對違法銷售的企業(yè)，沒收違法銷售所得，并處以違法收取預(yù)售定金的1%的處罰。有關(guān)部門不能因為土地財政的原因?qū)﹂_發(fā)商曖昧不清，不應(yīng)害怕“嚴(yán)格執(zhí)法就是打壓房地產(chǎn)”的謬論。

本文詳細(xì)回顧了三明市近年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展概況，對經(jīng)濟新常態(tài)形勢下三明市房地產(chǎn)市場的問題作了較為詳細(xì)的分析，并針對三明市房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題，提出了促進(jìn)三明市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策建議，希望能促進(jìn)三明市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

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（責(zé)任編輯：劉建朝）

Studies on the Development of Real Estate Market in Sanming City: Take the First-hand House in Urban Area as an Example

SHU Junzhi
（College of Management，Sanming University，Sanming 365004，China）

Since the financial crisis in 2008， both the volume and the price of real property stimulated by the "4 trillion yuan" have skyrocketed， subsequently generating a serious housing bubble. Similar to the real estate market across the county， Sanming city has also seen a surge in volume and price of real estate market with an insidious bubble. Since 2014， Sanming city， like most cities， has undergone a sharp decline in the volume and the price of housing market. And the public expectation on housing price has gone into reverse. However， with the stimulation of the "five times of cuts in RRR and interest rates，" and the fiscal policy of Sanming city， the signing rate of housing market has increased significantly guided by the policy of price-for-volume. Nevertheless， the main problems facing by the current real estate of Sanming city are the high inventory， the extremely high price and a long-term sales cycle. Sanming city must actively develop new industries to free itself from over-reliance on real estate. Meanwhile a variety of policies and measures should be taken to reduce the stock of inventory and promote the healthy development of real estate.

Sanming city； the real estate market； the first-hand house

F293.35

A

1673-4343（2O16）O3-OO35-O6

10.14098/j.cn35-1288/z.2016.03.007

2O16-O1-18

三明市社科規(guī)劃立項課題（Y15O8）

舒均治，男，湖南洪江人，副教授。主要研究方向：區(qū)域經(jīng)濟、臺灣經(jīng)濟。