物業(yè)小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛的解決

金釗

[摘 要] 小區(qū)停車位已經(jīng)成為物業(yè)小區(qū)必不可缺的一部分，但在實踐中有許多由小區(qū)停車位所引發(fā)的權(quán)屬糾紛。對此，文章結(jié)合相關(guān)案例進行了分析。

[關(guān)鍵詞] 小區(qū)停車位；權(quán)屬糾紛；建筑物區(qū)分所有權(quán)

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2016.28.247

1 小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛案例

南京的李先生等多名業(yè)主購買了由星漢公司開發(fā)的星漢城市花園小區(qū)。在向業(yè)主銷售的過程中開發(fā)商承諾該小區(qū)配建地下車位供業(yè)主使用。在小區(qū)建成入住以后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)只有購買停車位才能享有車位的使用權(quán)。業(yè)主委員會也多次和開發(fā)商進行溝通，主張小區(qū)地下停車位是小區(qū)的共有設(shè)施，應(yīng)當屬于全體業(yè)主共有，要求開發(fā)商把車位的使用權(quán)還給業(yè)主，對于業(yè)主委員會的主張開發(fā)商表示反對。在2003年6月，該小區(qū)的業(yè)主委員會向南京市鼓樓區(qū)人民法院提起訴訟，請求法院判決該小區(qū)停車位的使用、收益、占有、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。經(jīng)法院審理查明，在1998年星漢公司申報工程時，南京市規(guī)劃局要求該小區(qū)應(yīng)當配建停車位。并且，該小區(qū)的國有土地使用權(quán)證上明確記載該小區(qū)的“分攤面積”和“使用權(quán)面積”都是7697.6平方米。鼓樓區(qū)法院認為，首先，按照設(shè)計規(guī)范的要求，小區(qū)的車位應(yīng)當交付給業(yè)主們共同使用。并且，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相互分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有，因此，開發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)。其次，根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施費是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，車庫作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費用已經(jīng)計入商品房成本的事實應(yīng)予認定，被告再行銷售的行為有違誠實信用原則。最后，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有，且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫的許可證明。因此，被告以車庫的建筑面積未分攤給業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由也不能成立。據(jù)此，2003年12月11日法院當庭做出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會管理，并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫的權(quán)益。

2 關(guān)于小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛的分析

本案宣判時，我國《物權(quán)法》并沒有發(fā)布，當時的立法還是相對欠缺的，這起案例也成了全國第一個由法院判決確認歸業(yè)主共有的案例。因為建筑物享有正當?shù)膰型恋厥褂脵?quán)，它為小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)提供了正當?shù)臋?quán)源，所有業(yè)主基于房屋買賣合同關(guān)系同時享有物業(yè)小區(qū)內(nèi)的車位所占土地的使用權(quán)。根據(jù)“地隨房走”的原則，商品房售出以后，商品房所在小區(qū)的土地使用權(quán)自然而然就歸業(yè)主共有。并且在小區(qū)的國有土地使用證中明確規(guī)定了小區(qū)的使用權(quán)面積與分攤面積一致，這就更能確定小區(qū)的車位屬于業(yè)主共有。通過《物權(quán)法》第74條的規(guī)定我們可以得知，無論是法律的規(guī)定還是約定，小區(qū)內(nèi)的車位應(yīng)當屬于配套設(shè)施，而“配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有”，那么小區(qū)的車位就應(yīng)當歸業(yè)主共有，開發(fā)商不應(yīng)當將業(yè)主共有的車位進行二次銷售，應(yīng)當將車位的使用權(quán)歸還給業(yè)主。星漢公司違反合同制的約定，沒有無條件地履行自己應(yīng)有的義務(wù)，造成了很多共有權(quán)人不能行使共有權(quán)利的情況，辜負了業(yè)主歸其的信任，侵害了區(qū)分共有權(quán)人的合法權(quán)利。

筆者認為，業(yè)主在與開發(fā)商進行房屋買賣交易時，一般是處于一個相對于弱勢的地位，沒有與開發(fā)商進行合理周璇的余地。由于我國《物權(quán)法》第74條有關(guān)于小區(qū)停車位的規(guī)定太過于籠統(tǒng)，只起到了原則性的作用，在實踐中保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益時常常會遇到瓶頸。

3 對地面停車位權(quán)屬及費用分攤的分析

地面停車位是經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門發(fā)出的規(guī)劃許可證批準后，在商品房物業(yè)小區(qū)內(nèi)的地面上直接設(shè)立的停車設(shè)施，或是雖未經(jīng)規(guī)劃，在商品房物業(yè)小區(qū)內(nèi)設(shè)置的臨時停車設(shè)施。小區(qū)中的地面停車位一般都是設(shè)置在小區(qū)內(nèi)的土地表面上，而這些土地表面的使用權(quán)是歸區(qū)分所有權(quán)人共有的，那么地面停車的實際產(chǎn)權(quán)性質(zhì)就是土地使用權(quán)。而業(yè)主們按照房屋單元按份擁有小區(qū)土地的使用權(quán)，所以，停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當是小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同擁有的。小區(qū)地面停車位的本質(zhì)屬性決定，其利用的空間一般都是小區(qū)內(nèi)的空白地表空間，業(yè)主基本不需要分攤小區(qū)內(nèi)地面停車位的建造費用。

這一類型的停車位所用的空間是小區(qū)內(nèi)業(yè)主的土地，那么想要在地面停車位上收取一定的停車費用應(yīng)當包括以下兩種費用：第一，土地租金收入，這筆收入應(yīng)當歸全體業(yè)主共有；第二，車輛看管費用，該筆費用應(yīng)當歸提供看管服務(wù)的物業(yè)公司或開發(fā)商所有。但不管是物業(yè)公司還是開發(fā)商都不能擅自在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共有道路上設(shè)置地面停車位，如果物業(yè)公司開發(fā)經(jīng)過業(yè)主大會許可并由業(yè)主委員會同意，并且和業(yè)主們約定好設(shè)置停車位獲得利益分配問題的情況下，物業(yè)公司或開發(fā)商才可以在共有部分設(shè)置停車位。雖然，物業(yè)公司為全體業(yè)主提供服務(wù)，但實際上它與業(yè)主們的關(guān)系是委托代理關(guān)系。物業(yè)對地面停車費用的收取，實際是代理全體業(yè)主進行的，這筆費用應(yīng)當歸全體業(yè)主共有，并應(yīng)當作為物業(yè)管理費用應(yīng)用到物業(yè)公司對小區(qū)管理中。

4 對地下停車位權(quán)屬及費用分攤的分析

地下停車位是開發(fā)商利用土地空間使用權(quán)，在建筑的地下空間建造的車位。地下空間并不是依附于地上建筑物存在的，其是相對獨立的空間。為了能夠加大土地的利用率開發(fā)商都會參照一定比例建造小區(qū)內(nèi)的停車位，有時還對超出核定的車位數(shù)量多建造車位。這些超出比例的車位，大多數(shù)都是用了建筑物的地下空間。核定比例范圍內(nèi)的配套車位為地上的建筑物進行配套服務(wù)，方便小區(qū)內(nèi)業(yè)主停車。而超出核定比例的車位很多時候不僅可以滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的停車需求，同時還可以滿足小區(qū)周圍的其他小區(qū)、單位的停車需求，進行獨立經(jīng)營并獲得不錯的收益。但是這些車位在建筑規(guī)劃中之規(guī)劃了其功能性，而關(guān)于車位的權(quán)屬問題并沒有規(guī)定。地下停車位的建立需要開發(fā)商付出很多的費用，所以其權(quán)利歸屬者應(yīng)當是小區(qū)開發(fā)企業(yè)。

在現(xiàn)實生活中開發(fā)商一般先是將所有的地下車庫發(fā)包給物業(yè)公司，物業(yè)公司再對發(fā)包來的車位向停車的業(yè)主進行收費。這種模式本質(zhì)上就是開發(fā)商把建造地下車庫的成本轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，而物業(yè)公司再將這一成本分攤給使用車位的業(yè)主。雖然，這種模式看起來十分的公平，但也存在很多的問題。第一，開發(fā)商可能已經(jīng)把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本內(nèi)，這一成本在出售房屋時已經(jīng)分攤到業(yè)主的身上，而之后使用車位的業(yè)主再一次分攤了這一成本，造成重復(fù)分攤的現(xiàn)象。第二，物業(yè)對使用停車位的收費標準不好確定，小區(qū)內(nèi)有多少業(yè)主需要車位開發(fā)商在建造車位時并不知 情，車位可能會發(fā)生大量空置，也可能供不應(yīng)求，造成物業(yè)的收費標準不合理的現(xiàn)象。所以，對于開發(fā)商把地下車位發(fā)包給物業(yè)公司的情形，應(yīng)當予以限制，避免業(yè)主的權(quán)利受到侵害。

筆者認為，可以采用把車位建造的成本加入總建筑成本內(nèi)，提高專有部分建筑面積的單價，該項費用由全體業(yè)主承擔。對于這樣的解決模式可能有人會提出來兩點質(zhì)疑：第一，這會提高小區(qū)內(nèi)房產(chǎn)的銷售價格；第二，小區(qū)內(nèi)有很多不需要使用車位的業(yè)主承擔這一費用，十分的不合理。筆者認為，小區(qū)地下車位作為配套設(shè)施能給小區(qū)業(yè)主提供很多的方便之處。購買房屋在中國人眼中基本上可以算是人生中的一件大事，并不會草率地做出決定。購房者既然選擇去當帶有公用地下車位小區(qū)的業(yè)主，就要為自己的選擇負責，其承擔較高的購房費用的同時，能獲得與之費用相匹配的地下車位使用權(quán)。對于沒有購買車輛的業(yè)主，雖然其分擔了該地下車庫的建造費用，但是隨著時間的推移、經(jīng)濟水平的提高，可能在未來的多少年內(nèi)汽車就得到了普及，其也會使用停車位，假如沒有車的業(yè)主生活在一個沒有停車位或者車位全部出售的小區(qū)，其買車后的停車問題很難得到有效的解決。筆者認為，任何事物都沒有絕對的公平，而相對的公平常常都會得到共贏的效果，所以把小區(qū)地下車位建造的成本由全體業(yè)主分攤的解決模式絕對是可行的。