房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的新問(wèn)題及對(duì)策探討

俞會(huì)濃

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的新問(wèn)題及對(duì)策探討

俞會(huì)濃

為了改革經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，我國(guó)加強(qiáng)了對(duì)“營(yíng)改增”稅收制度的建設(shè)工作，并且將房地產(chǎn)行業(yè)納入到了“營(yíng)改增”的試點(diǎn)改革中。面對(duì)新的稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)也需要有針對(duì)性地調(diào)整和完善企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作，使財(cái)務(wù)管理工作能力與新的稅收政策相一致，在適應(yīng)新形勢(shì)與新政策的同時(shí)也為企業(yè)的健康打下更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)改增；財(cái)務(wù)管理

“營(yíng)改增”是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改為繳納增值稅，是新形勢(shì)下，黨中央、國(guó)務(wù)院依照我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)做出的重要決策。營(yíng)改增被認(rèn)為是我國(guó)深化財(cái)稅體制改革的“重頭戲”。

一、營(yíng)改增對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，儼然已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是我國(guó)稅收的重要來(lái)源。“營(yíng)改增”以前，房地產(chǎn)企業(yè)所需繳納的營(yíng)業(yè)稅率為5%，測(cè)算下來(lái)的綜合稅負(fù)一般占房企總成本的15%左右，房企所承擔(dān)的稅負(fù)過(guò)重，一定程度上阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。增值稅最大的特點(diǎn)是進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)抵扣，從而改變營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅的弊端。房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”稅收政策，可以顯著改善房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有進(jìn)一步順應(yīng)市場(chǎng)以及國(guó)家政策的形勢(shì)才得以有新的發(fā)展，否則將會(huì)被企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)所累，降低企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二、“營(yíng)改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問(wèn)題

1.對(duì)新稅收政策的不適應(yīng)

“營(yíng)改增”政策本質(zhì)是稅費(fèi)收繳方式與企業(yè)稅收結(jié)構(gòu)的政策調(diào)整，要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)鹘y(tǒng)的會(huì)計(jì)核算方式進(jìn)行改良與創(chuàng)新，一方面提高企業(yè)財(cái)務(wù)核算的精準(zhǔn)程度，另一方面，也為企業(yè)順應(yīng)“營(yíng)改增”政策的基本要求創(chuàng)造有利條件。新稅收政策下，企業(yè)稅費(fèi)的計(jì)算難度也有所增加。傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅核算體系中，企業(yè)只需要將全年總收入乘以5%既可得到稅費(fèi)總額。然而新稅收政策下，增值稅應(yīng)交稅額是通過(guò)銷項(xiàng)稅額扣除進(jìn)項(xiàng)稅額得出的，而增值稅率總共有6%、11%、13%、17%四個(gè)檔次，企業(yè)規(guī)模不同、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)務(wù)模式不同，所處在的增值稅率檔次也不同。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅，既要綜合考慮企業(yè)自身的銷項(xiàng)稅率，更要考慮所取得的上游企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅率。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，面臨各行各業(yè)的上游企業(yè)，有稅率為6%的建安企業(yè)，有稅率為17%的材料供應(yīng)商......這對(duì)企業(yè)稅收管理工作帶來(lái)了前所未有的挑戰(zhàn)。

2.對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)的沖擊

當(dāng)前“營(yíng)改增”的稅收政策已經(jīng)開(kāi)始在房地產(chǎn)企業(yè)全面實(shí)行，相關(guān)企業(yè)也正在通過(guò)各種方式來(lái)改革稅費(fèi)核算方式以適用新稅收政策的各項(xiàng)要求。國(guó)家推進(jìn)營(yíng)改增的目的是為了完善稅制，減少重復(fù)征稅，從而達(dá)到對(duì)企業(yè)整體的減稅效果，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。從實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)，特別是對(duì)某一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)改增所起正面作用存在著一定的差異，甚至?xí)?duì)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)產(chǎn)生較大沖擊。比如，一些企業(yè)的老項(xiàng)目，在4月30日以前已拿到土地并取得施工許可證，大量成本已發(fā)生，取得土地的票據(jù)及原來(lái)的建筑業(yè)發(fā)票業(yè)已入賬，如果不進(jìn)行規(guī)劃，按照增值稅的抵扣規(guī)則顯然會(huì)增大稅收成本。不僅如此，“營(yíng)改增”這一稅收政策的改變，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本清單編制、控制、招投標(biāo)規(guī)則都會(huì)產(chǎn)生重大的影響。

3.發(fā)票管理方式缺乏

“營(yíng)改增”的稅收政策下，企業(yè)發(fā)票管理方式發(fā)展了明顯的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員需要將企業(yè)以往的舊稅種直接去除掉，利用新的會(huì)計(jì)核算方式來(lái)確定納稅總金額。通過(guò)情況下，增值稅與營(yíng)業(yè)稅都是流轉(zhuǎn)稅制，但它們卻有著完全不同的核算形式。增值稅又屬于價(jià)外稅的一種，其處理方式為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣法，這種處理方式以企業(yè)對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中取得的增值稅專用發(fā)票為依據(jù)。然而房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法在所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中取得增值稅專用發(fā)票，企業(yè)需要自行對(duì)這些普遍發(fā)票進(jìn)行分類和記錄，以便于日后的稅費(fèi)核算提供依據(jù)；并且，房地產(chǎn)上游供應(yīng)商的參與者形形色色，一不小心，企業(yè)就會(huì)陷入假發(fā)票的陷阱。因此，“營(yíng)改增”以后，給房地產(chǎn)的發(fā)票管理提出更高的要求。

4.風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的轉(zhuǎn)變

首先，營(yíng)業(yè)稅是一種價(jià)內(nèi)稅，而增值稅卻是價(jià)外稅。營(yíng)改增以后，房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略，采購(gòu)合同中對(duì)有關(guān)稅收承擔(dān)及提供的發(fā)票都要進(jìn)行重新調(diào)整，否則很容易引起合同糾紛。再則，增值稅的抵扣程度決定企業(yè)的稅負(fù)高低，而根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收規(guī)定，企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)抵扣必須符合“資金流”、“發(fā)票流”、“物流”，一致，即“三流一致”，否則將不予抵扣。所以，對(duì)增值稅的管理，不僅要求企業(yè)自身核算的規(guī)范，也需要對(duì)上游供應(yīng)商的資質(zhì)與業(yè)務(wù)能力進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查和考核。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理措施

1.強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)及財(cái)務(wù)核算能力

實(shí)施“營(yíng)改增”的稅收政策后，賬務(wù)管理人員的工作難度進(jìn)一步增加，財(cái)務(wù)管理人員要不斷加強(qiáng)有關(guān)于“營(yíng)改增”政策的學(xué)習(xí)，深入理解營(yíng)改增政策的基本原理。財(cái)務(wù)管理部門要積極聯(lián)系國(guó)家稅務(wù)部門，關(guān)注稅收政策的新動(dòng)向，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作思路，通過(guò)開(kāi)展稅務(wù)知識(shí)技能培訓(xùn)的方式來(lái)提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)與核算能力。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)還可以聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)計(jì)師講解“營(yíng)改增”稅收制度的基本要領(lǐng)和具體要求。另外，企業(yè)要不斷完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的考核機(jī)制，通過(guò)改良評(píng)估方案的方式來(lái)調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)管理人員的工作積極性，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的運(yùn)行效率。

2.關(guān)注稅收政策合理籌劃企業(yè)稅收

營(yíng)改增的稅收政策改變了房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格體系，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)行層層抵扣，企業(yè)必須根據(jù)稅收政策重新設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)流程，合理調(diào)整內(nèi)部架構(gòu)，對(duì)合同、工程、銷售實(shí)施精細(xì)化管理。這不僅要求企業(yè)的財(cái)務(wù)工作者能夠全面有效地運(yùn)用好營(yíng)改增稅收政策，在深入理解新稅收政策基本原理的情況下，對(duì)稅收籌劃工作進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃；同時(shí)，也要求房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理者盡快熟悉增值稅稅收體系，立足于全面的企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，將增值稅稅收籌劃貫穿于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)細(xì)節(jié)，做好預(yù)算管理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)以及工程工藝設(shè)計(jì)等方面的工作。

3.優(yōu)化發(fā)票管理措施

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在增值稅專用發(fā)票取得不全面的問(wèn)題，這方面問(wèn)題的改善可以從兩個(gè)方面著手，一是針對(duì)企業(yè)自身增值稅專用發(fā)票加強(qiáng)管理，提高增值稅發(fā)票的使用效率，建立專用發(fā)票管理制度，妥善保管增值稅發(fā)票。面對(duì)對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快梳理合作供應(yīng)商，盡量選擇管理體系健全，能夠提供增值稅專用發(fā)票的單位并與之建立長(zhǎng)期關(guān)系；對(duì)取得的發(fā)票從源頭上加以識(shí)別、控制……因此，營(yíng)改增后，增值稅發(fā)票的使用和管理切實(shí)關(guān)系到企業(yè)自身利益，企業(yè)必將重視起來(lái)。

結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在“營(yíng)改增”全面實(shí)施的新稅收背景下，面對(duì)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題，可以通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)能力和工作素養(yǎng)，利用科學(xué)的手段進(jìn)行稅收籌劃工作，加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理，優(yōu)化企業(yè)的供應(yīng)商選擇等措施來(lái)加以調(diào)整和改善。

[1]王志鋒.試析房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的新問(wèn)題及對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2015，08（20）:193-194.

[2]林馬國(guó).實(shí)施“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將面臨的問(wèn)題及對(duì)策探討[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2015，10（10）：182-183.

（作者單位：杭州紫元置業(yè)有限公司）