房地產(chǎn)價(jià)格泡沫與貨幣政策調(diào)控

侯欣佳

(廣東技術(shù)師范學(xué)院 天河學(xué)院,廣東 廣州 510540)

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房地產(chǎn)價(jià)格泡沫與貨幣政策調(diào)控

侯欣佳

(廣東技術(shù)師范學(xué)院 天河學(xué)院,廣東 廣州 510540)

受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響,我國(guó)很多地區(qū)的房地產(chǎn)表現(xiàn)出價(jià)格泡沫,雖然短時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮,不過(guò)一旦泡沫破裂會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的崩盤(pán)。因此政府為保證房地產(chǎn)的健康發(fā)展,需要積極做好貨幣政策調(diào)控。文章簡(jiǎn)要介紹我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫調(diào)控面臨的問(wèn)題,并在此基礎(chǔ)上探討相應(yīng)的貨幣政策措施。

房地產(chǎn)；價(jià)格泡沫；貨幣政策；調(diào)控；措施

2003年之后我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格不斷上漲,房地產(chǎn)泡沫同20世紀(jì)80年代末的日本存在著很多相同點(diǎn)[1]。因?yàn)閮蓢?guó)的融資體系主要是銀行融資,房地產(chǎn)的資金來(lái)源高度依賴銀行信貸,所以貨幣政策能夠借助于利率以及信貸影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

1 房地產(chǎn)價(jià)格泡沫問(wèn)題

第一,過(guò)度調(diào)控有可能影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從房地產(chǎn)行業(yè)的屬性而言,有著產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高以及經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效果顯著等方面的特點(diǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)如果迅速下降容易導(dǎo)致產(chǎn)能過(guò)剩[2]。發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)顯示,需求不足導(dǎo)致的通貨緊縮是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中的重要阻礙。要是調(diào)控力度過(guò)大,借助于一系列的傳導(dǎo)機(jī)制,會(huì)導(dǎo)致總供給超過(guò)總需求,從而發(fā)生通貨緊縮問(wèn)題[3]。在新的調(diào)控政策下,開(kāi)發(fā)投資以及土地購(gòu)置等方面的指標(biāo)都出現(xiàn)一定程度的下降,房地產(chǎn)的上、下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)也受到明顯的影響,再加上宏觀經(jīng)濟(jì)存在的不確定性,有可能進(jìn)一步影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第二,放松調(diào)控會(huì)導(dǎo)致泡沫愈演愈烈。任何國(guó)家以及地區(qū)調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格都需要一個(gè)比較長(zhǎng)的過(guò)程,通常情況下需要連續(xù)調(diào)整貨幣政策才可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的軟著陸[4]。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響非常顯著,在泡沫初期各國(guó)政府往往會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策避免房地產(chǎn)泡沫持續(xù)擴(kuò)大,不過(guò)因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期太過(guò)樂(lè)觀,會(huì)影響到政策的調(diào)控效果。隨著房地產(chǎn)泡沫的加劇,會(huì)進(jìn)一步加大政府壓力,從而頒布更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。市場(chǎng)預(yù)期也會(huì)隨之改變,導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格不斷下降,行業(yè)降溫產(chǎn)生明顯的負(fù)面影響,不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。政府迫于通貨緊縮的壓力而不得不繼續(xù)實(shí)施寬松貨幣政策[5]。在這一情況下,如果資金缺乏更加理想的投資渠道,容易繼續(xù)涌進(jìn)房地產(chǎn),從而產(chǎn)生新一輪的泡沫。要是政府選擇嚴(yán)厲調(diào)控,有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)陷入持續(xù)的蕭條。房地產(chǎn)有著投資性以及消費(fèi)性兩種特點(diǎn),我國(guó)的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)主要側(cè)重其消費(fèi)品屬性。同美國(guó)的房地產(chǎn)金融比較而言,我國(guó)應(yīng)當(dāng)走德國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展模式。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)背景下,應(yīng)當(dāng)完善消費(fèi)品主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及其相關(guān)機(jī)制。

第三,微觀主體影響貨幣政策的執(zhí)行效果。微觀主體的行為有可能挑戰(zhàn)貨幣政策執(zhí)行的效果。通常情況下,市場(chǎng)主體會(huì)根據(jù)自身的判斷來(lái)根據(jù)調(diào)控政策決定自身行為。要是違背調(diào)控政策的目的,就會(huì)影響到貨幣政策的順利執(zhí)行。消費(fèi)者的行為往往會(huì)擴(kuò)大效果[6]。要是房地產(chǎn)主體的消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期太長(zhǎng),結(jié)果就會(huì)背離調(diào)控的最初目標(biāo)。例如當(dāng)年“國(guó)十條”發(fā)布之后,購(gòu)房者的觀望色彩濃重,不少人甚至退房違約來(lái)規(guī)避房?jī)r(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)價(jià)格的貨幣政策調(diào)控措施

第一,完善貨幣政策的傳導(dǎo)。傳導(dǎo)機(jī)制可以說(shuō)是貨幣政策調(diào)控過(guò)程當(dāng)中非常關(guān)鍵的一個(gè)步驟,傳導(dǎo)機(jī)制的效率在很大程度上決定著貨幣政策調(diào)控的執(zhí)行效果。所以完善貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。時(shí)滯可以說(shuō)是阻礙貨幣調(diào)控政策發(fā)揮效果的重要影響因素。當(dāng)前環(huán)境下,我國(guó)實(shí)施官方利率政策,同時(shí)利率市場(chǎng)化的進(jìn)程比較緩慢,從而不利于利率調(diào)控來(lái)達(dá)到貨幣政策調(diào)控目標(biāo)的效果。除此之外,貨幣政策在具體執(zhí)行的過(guò)程當(dāng)中有著很大的滯后性,房地產(chǎn)的價(jià)格難以及時(shí)做出反應(yīng),導(dǎo)致貨幣政策也就失去意義。貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制效果低下,需要從以下兩個(gè)方面著手改進(jìn)：一方面是要健全金融市場(chǎng),推動(dòng)利率的市場(chǎng)化進(jìn)程。貨幣價(jià)格可以說(shuō)是貨幣政策最為主要的組成內(nèi)容之一,我國(guó)的貨幣價(jià)格利率并沒(méi)有徹底地市場(chǎng)化。所以貨幣政策傳導(dǎo)的方法受到明顯的阻礙,使得貨幣政策執(zhí)行力大打折扣。為確保貨幣政策的傳導(dǎo)通暢,需要進(jìn)一步放松利率管制,推進(jìn)利率的市場(chǎng)化改革,調(diào)整利率結(jié)構(gòu),最大限度體現(xiàn)利率在實(shí)施貨幣政策過(guò)程當(dāng)中的價(jià)值。另一方面是要強(qiáng)化控制外匯儲(chǔ)備的力度,從而控制貨幣的供給。我國(guó)當(dāng)前實(shí)施的貨幣政策一個(gè)重要作用就在于控制貨幣的供應(yīng)量,同時(shí)需要保證貨幣的供應(yīng)高度可控。不過(guò)我國(guó)的對(duì)外貿(mào)易頻繁,導(dǎo)致大量的熱錢(qián)涌入國(guó)內(nèi),使得外匯儲(chǔ)備不斷增加,影響到貨幣供應(yīng)量控制,進(jìn)而不利于貨幣政策效果的傳導(dǎo)。這就需要控制外匯規(guī)模的上升,減少熱錢(qián)的持續(xù)涌入,提高金融市場(chǎng)的抗干擾性。

第二,協(xié)調(diào)貨幣政策以及其他政策。我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控一方面需要通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段,另一方面還需要立法手段以及行政手段。房地產(chǎn)調(diào)控的過(guò)程當(dāng)中,不同的調(diào)控措施各有其價(jià)值。貨幣政策調(diào)控的力度較小,那么貨幣政策對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生的影響也就比較小。雖然在制定貨幣政策的時(shí)候更加自由,不過(guò)貨幣政策的實(shí)施較為煩瑣,往往涉及各種各樣的間接調(diào)控方法,因此存在著比較明顯的滯后性。財(cái)政方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控較為直接,不過(guò)因?yàn)槭杖胍约爸С稣呷菀子绊懙狡渌矫娴慕?jīng)濟(jì)變量,波及的范圍比較廣。稅收手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格需要實(shí)施房產(chǎn)稅,調(diào)控的效果顯著不過(guò)持續(xù)的時(shí)間較短。同時(shí)我國(guó)的房產(chǎn)稅機(jī)制不夠健全,不能單一依靠稅收。投資手段容易受各方面政策的影響,缺乏足夠的獨(dú)立性。行政手段的效果顯著,不過(guò)需要政府制定并且負(fù)責(zé)實(shí)施,不同政府的制度以及方針往往各不相同,影響到房?jī)r(jià)的調(diào)控效果。因?yàn)椴煌績(jī)r(jià)調(diào)控的方法各有長(zhǎng)處以及短處,在實(shí)施貨幣政策調(diào)控的時(shí)候,需要綜合應(yīng)用其他的方法,從而確保貨幣調(diào)控措施能夠執(zhí)行到位,協(xié)調(diào)使用不同的政策,強(qiáng)化其他政策同貨幣政策之間的配合。

第三,改進(jìn)市場(chǎng)主體的反應(yīng)力。我國(guó)當(dāng)前金融市場(chǎng)的建設(shè)較為滯后,使得市場(chǎng)主體對(duì)金融政策的反映不夠明顯,同時(shí)解讀金融政策的時(shí)候也不夠清楚。因?yàn)槭袌?chǎng)主體忽視金融政策,同時(shí)貨幣政策調(diào)控的反應(yīng)并未達(dá)到調(diào)控需要的狀態(tài),從而影響貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的效果。在這一背景下,需要提高市場(chǎng)各類主體的金融意識(shí),加強(qiáng)銀行對(duì)貨幣調(diào)控政策的反應(yīng),幫助市場(chǎng)主體準(zhǔn)確把握貨幣政策的執(zhí)行目的。通過(guò)確保市場(chǎng)主體合理反應(yīng)貨幣政策,才可以緩解對(duì)貨幣政策調(diào)控產(chǎn)生的干擾,通過(guò)爭(zhēng)取市場(chǎng)主體的主動(dòng)配合來(lái)發(fā)揮貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。

第四,提高中央銀行的調(diào)控靈活性。中國(guó)人民銀行是國(guó)務(wù)院的下屬機(jī)構(gòu),雖然近年來(lái)獨(dú)立性有著持續(xù)增強(qiáng)的發(fā)展勢(shì)頭,不過(guò)仍然缺乏足夠的獨(dú)立性以及靈活性。房地產(chǎn)作為重要的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱,打壓房地產(chǎn)價(jià)格容易影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以中央銀行制定貨幣調(diào)控政策的時(shí)候不能僅僅考慮房?jī)r(jià)的問(wèn)題,還需要參考政府的各種政策,從而達(dá)到價(jià)格調(diào)控的目的。為改進(jìn)貨幣政策調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果,需要不斷提高中央銀行的調(diào)控靈活性以及自主性,只有這樣才可以確保中央銀行出臺(tái)貨幣政策的時(shí)候綜合考慮房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,發(fā)揮價(jià)格調(diào)控的作用。

綜上所述,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展,但是在此過(guò)程當(dāng)中政府并未出臺(tái)相應(yīng)的機(jī)制控制價(jià)格,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫問(wèn)題,甚至出現(xiàn)惡性循環(huán),給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不良影響。因此政府需要出臺(tái)針對(duì)性的貨幣政策調(diào)控,從而平衡房地產(chǎn)的價(jià)格,實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

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[5]李宗怡.貨幣政策如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫——中日比較分析[J].亞太經(jīng)濟(jì),2015,6(4):105-106.

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10.13939/j.cnki.zgsc.2016.47.147

侯欣佳(1977—),女,滿族,江蘇南京人,研究生,助教。研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì),貨幣政策,經(jīng)濟(jì)一體化。于2012年2月起就職于廣東技術(shù)師范學(xué)院天河學(xué)院。