房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題及解決方法

王小明

（南充綠地申川置業(yè)有限公司 四川南充 637000）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題及解決方法

王小明

（南充綠地申川置業(yè)有限公司 四川南充 637000）

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了顯著的成效，其中房地產(chǎn)行業(yè)由于其自身代表土地所有權(quán)的特性，持續(xù)而飛快地發(fā)展，成為了對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有舉足輕重影響的一個(gè)行業(yè)。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要板塊，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)卻存在很多實(shí)際的問題與弊端，比如沒有完善的法律體系規(guī)范，也沒有出臺(tái)相應(yīng)的政策約束，更沒有實(shí)事求是的發(fā)展規(guī)劃，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)的庫存現(xiàn)象嚴(yán)重，價(jià)格虛高，城市間差異巨大等現(xiàn)象顯著，還有出現(xiàn)泡沫的潛在危險(xiǎn)。針對(duì)其中存在的問題，要妥善處理的話就需要相關(guān)人員綜合考慮很多影響因素，權(quán)衡各方利益，還要遵從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身的運(yùn)行規(guī)律，這是一個(gè)有難度的工作。然而必須要聯(lián)合各方，從加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，到企業(yè)自身有序經(jīng)營，到社會(huì)有效監(jiān)督，到法律法規(guī)上的完善，對(duì)實(shí)際居民住房需求進(jìn)行調(diào)研，以及合理開發(fā)的多途徑進(jìn)行問題的解決，進(jìn)而有力地提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展水平，促進(jìn)其健康、有序發(fā)展?；诖朔N目的，本文對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀與問題進(jìn)行了簡要介紹，對(duì)其解決方法進(jìn)行了一定的探討，希望有所助益。

房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟(jì)管理；解決辦法

引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了顯著的成效，以及市場化改革的加深，房地產(chǎn)行業(yè)也順應(yīng)趨勢不斷發(fā)展，逐漸成為對(duì)國民經(jīng)濟(jì)能產(chǎn)生重要影響的一個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)不僅對(duì)于廣大人民的居住水平與條件有著重要影響，更與許多人的經(jīng)濟(jì)收入息息相關(guān)。而且，房地產(chǎn)企業(yè)還是重要的納稅大戶，對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)與政府財(cái)政有著重要的影響。盡管我國房地產(chǎn)行業(yè)目前正朝著市場化、科學(xué)化與可持續(xù)化發(fā)展，但是仍然有很多問題亟需解決，這就成為了本文的撰寫源動(dòng)力，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，如何有效解決。

1 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的現(xiàn)實(shí)問題

1.1 缺乏連續(xù)性政策，目標(biāo)模糊不清

隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，市場化的程度不斷增加，受于資本驅(qū)動(dòng)以及盲目樂觀，近年來供求失衡的現(xiàn)象已經(jīng)愈發(fā)明顯，作為宏觀調(diào)控的主要力量，政府開始加強(qiáng)去庫存化，努力調(diào)節(jié)房市的供需平衡，希望可以抑制住過快的房價(jià)增長，并且緩解房屋閑置現(xiàn)象。盡管政府的方向是正確的，但是在具體落實(shí)上，不僅沒有一個(gè)明確數(shù)字的管理目標(biāo)，甚至政策制定上都有前后矛盾的地方，導(dǎo)致政策的實(shí)施缺乏連續(xù)性，不僅不能達(dá)到抑制非正常的房地產(chǎn)需求與炒房情況，而且對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)問題解決起來也很無力，無法有效管理。所以說，在政府的短期規(guī)劃與長期政策出現(xiàn)了目標(biāo)沖突的情況下，就難以履行政府的管理職能，不僅會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展，還會(huì)打亂整個(gè)市場的正常發(fā)展，從而使得不法分子有機(jī)可乘，投機(jī)倒把。舉例說明的話，在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房以及執(zhí)行國五條等政策的宏觀調(diào)控下，我國的房地產(chǎn)狀況仍然沒有明顯改善，而持續(xù)的政策落實(shí)不力就是一大原因。

1.2 經(jīng)濟(jì)管理流于形式，缺乏完善的監(jiān)督制度

實(shí)質(zhì)上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。但是我國的很多經(jīng)濟(jì)管理手段最終都只是形式化、表面化的東西，執(zhí)行效果不大，而且也沒有一個(gè)完善的監(jiān)督體系來督促落實(shí)。

就現(xiàn)實(shí)反應(yīng)的情況來看：①我國房地產(chǎn)行業(yè)由于土地價(jià)格上漲、建筑材料價(jià)格上漲、建筑工人成本上漲以及供求不平衡等原因，房價(jià)上漲情況不斷，很多有購房需求的居民根本無力承擔(dān)高價(jià)的房屋。而在商品房價(jià)不斷飆升的同時(shí)，很多投機(jī)者因此投入大量資本，將房屋當(dāng)成投機(jī)商品進(jìn)行投機(jī)倒把，不僅加大房屋的供求失衡，還導(dǎo)致房屋價(jià)格被虛假抬高，再一次打擊了正常購房需求的普通人。而對(duì)于如何打擊這類投機(jī)商人，政府管理部門并沒有有效的方法，也沒有專門的監(jiān)管人員，這就導(dǎo)致政策成為一紙空文的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。②房地產(chǎn)管理政策很多時(shí)候原則制定和實(shí)施相違背。這主要體現(xiàn)在，中央出臺(tái)的政策方針主要由地方政府落實(shí)，而管理主體的差異，使得各級(jí)政府的權(quán)責(zé)不明，相互推諉的現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，這就導(dǎo)致中央政策的落實(shí)不力，相互間的合作出現(xiàn)了間隙。③房地產(chǎn)政策變成了一個(gè)下發(fā)的文件，只存在與政府辦公室桌上，地方政府為了自己的財(cái)政收入，不愿意落實(shí)政策抑制本地房地產(chǎn)商的過度投資。還有一點(diǎn)就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度本身就不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。房地產(chǎn)自身的收益是十分可觀的，這就導(dǎo)致很多地方政府將引入房地產(chǎn)投資作為獲取財(cái)政收入，拉動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要目標(biāo)。然而如果不能為房地產(chǎn)企業(yè)提供政策支持，就不能引入他們的投資，這就導(dǎo)致政府在限制不合理房價(jià)上處于先天劣勢的地位，甚至有些房地產(chǎn)商為了自身利益最大化，對(duì)政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行行賄，出現(xiàn)權(quán)色交易等違法行為，借此獲得更高的自主權(quán)力，這就導(dǎo)致房價(jià)更加難以降下來，大大阻礙了中央對(duì)房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)管理。在這種情形下，如果中央想要政策措施有力地落實(shí)，就必須要加強(qiáng)監(jiān)管力度，完善制度上的管理，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況出臺(tái)符合各方利益的投資管理、建筑管理、價(jià)格調(diào)控、產(chǎn)權(quán)管理制度，借此加強(qiáng)制度的可操作性。

1.3 法律體系不夠完善

房地產(chǎn)行業(yè)飛速崛起導(dǎo)致了很多法律問題的產(chǎn)生，而相關(guān)法律體糸建設(shè)上卻慢了好幾拍，從而導(dǎo)致相關(guān)管理主體在對(duì)一些問題進(jìn)行執(zhí)法的時(shí)候，無法可依或者是就算進(jìn)行了懲戒，卻因?yàn)榉蓷l文落后，懲罰力度過小，起不到應(yīng)有的作用?，F(xiàn)階段我國政府對(duì)房地產(chǎn)的管理主要是通過政策文件、地方法規(guī)、相關(guān)辦法與意見的形式進(jìn)行管理，但是很多管理方法都不是依據(jù)實(shí)際情況，不合理的情況越來越明顯。這就需要政府在實(shí)際房地產(chǎn)的各類問題上進(jìn)行調(diào)研，然后據(jù)此進(jìn)行立法工作，建立一套完整的法律體系，使得管理工作法律化。

2 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議和對(duì)策

2.1 制定連續(xù)性政策，明確管理目標(biāo)

當(dāng)前我國正在深化改革的關(guān)鍵時(shí)期，新經(jīng)濟(jì)形態(tài)也在發(fā)展中，十八大后提出的深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式的課題成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也不例外。政府不僅要清楚地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的地位以及意義，還要從政府角度上，配合市場自發(fā)調(diào)節(jié)來促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)居民居住與生活條件的改善。

這就需要政府對(duì)管理職能與目標(biāo)進(jìn)行一個(gè)明確。①根據(jù)不同的城市等級(jí)以及城市發(fā)展定位對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)進(jìn)行管理。舉例南京，作為一個(gè)沿長江的長江中下游城市，長三角地區(qū)的核心城市，南京是一個(gè)十分重要的城市，在結(jié)合其房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展歷史，土地資源的前提下，要支持南京的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，促使其南京都市圈的核心地位，擴(kuò)大其城市影響。②各級(jí)政府在進(jìn)行房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，一定要有一個(gè)連續(xù)性的計(jì)劃書，以保證不會(huì)前后矛盾，影響房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。制定一個(gè)連續(xù)性的計(jì)劃書，就需要明確管理目標(biāo)與職責(zé)，比如制定的目標(biāo)是在城市化進(jìn)程中，讓房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的存在，增強(qiáng)農(nóng)村的房地產(chǎn)市場化，加強(qiáng)郊區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)與配套設(shè)施建設(shè)，緩解城市住房緊張。制定符合人民群眾利益的房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，有利于社會(huì)穩(wěn)定以及經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任。③房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)長久的行業(yè)，有人就有住房需求，所以說規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一個(gè)長期工作，政府要有一個(gè)長期規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)能可持續(xù)地發(fā)展。我國的現(xiàn)狀很明顯，總體土地面積大，但是人均占有土地少，這就需要政府積極引導(dǎo)房地產(chǎn)商的開發(fā)行為，并且宣傳合理的住房消費(fèi)，可以與房地產(chǎn)商合作，對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)保障房進(jìn)行投入建設(shè)，完善住房體系，使人民有房可住。④政府的相關(guān)部門一定要積極打擊投機(jī)倒把行為，對(duì)囤房、炒房的現(xiàn)象進(jìn)行規(guī)范與懲戒。

2.2 開展實(shí)際勘察，了解土地住房居住情況

我國的土地使用情況現(xiàn)階段很復(fù)雜，為了保證耕地、林地的數(shù)量，就需要嚴(yán)格控制商業(yè)用地以及居住用地的審批與流入市場。土地資源一直以來都是最重要的資源，要對(duì)其具體情況進(jìn)行實(shí)際勘測與準(zhǔn)確把握，了解各地居住情況與使用情況，加強(qiáng)土地管理，對(duì)土地閑置情況進(jìn)行回收或者再規(guī)劃，要避免空房、爛尾房的過量存在，保證土地資源的合理可持續(xù)利用。

2.3 完善相關(guān)法律、法規(guī)體系

正如前文提到的，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)沒有完善的法律體系，這就需要建立起符合中國國情的完整法律法規(guī)體系。法律體系的建立，可以保障房地產(chǎn)市場的規(guī)范運(yùn)行與依法操作，管理起來也可以有法可依。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)行業(yè)的市場性質(zhì)特別強(qiáng)，法律的制定同時(shí)要考慮市場規(guī)律與實(shí)際需求。還有一個(gè)很重要的問題就是，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、物業(yè)等方面經(jīng)常出現(xiàn)糾紛，不僅是財(cái)產(chǎn)問題，還有社會(huì)問題，這就需要完善的法律體系進(jìn)行規(guī)范，這樣一來調(diào)解起來或者是訴訟之時(shí)就可以有法可依，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題時(shí)各執(zhí)一詞，影響其有序發(fā)展。

3 結(jié)語

從上文可以看出，我國的房地產(chǎn)發(fā)展迅速，但是問題也有很多。這就需要各方努力，加強(qiáng)調(diào)控從法律體系與現(xiàn)實(shí)管理入手，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的管理水平。我國政府還可以借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提高自身房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

[1]趙琳.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題及其解決對(duì)策[J].學(xué)術(shù)交流，2013（5）：125～126.

[2]崔光燦．房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系實(shí)證研究——基于我國31個(gè)省份面板數(shù)據(jù)分析[J]．經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2014（1）：22．

[3]林國富.房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)如何適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的市場經(jīng)濟(jì)[J].監(jiān)督與選擇，2013（3）：36.

F293.3

A

1004-7344（2016）17-0214-02

2016-5-14

王小明（1982-），男，大學(xué)本科，主要從事財(cái)務(wù)管理工作。