地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)有效監(jiān)管分析

范久興

（重慶市銅梁區(qū)國土資源和房屋管理局 重慶銅梁 402560）

地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)有效監(jiān)管分析

范久興

（重慶市銅梁區(qū)國土資源和房屋管理局 重慶銅梁 402560）

近年來，隨著我國房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，當(dāng)?shù)卣绾卧诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮作用已經(jīng)成為一個(gè)重要的問題。本文主要闡述了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效監(jiān)管方面的內(nèi)容。

房地產(chǎn)；市場(chǎng)；地方政府；監(jiān)管

引言

近年來，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲使得我國房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了空前繁榮的發(fā)展。但是房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮給我國的宏觀經(jīng)濟(jì)帶來了一定的問題，這是一項(xiàng)非常復(fù)雜的問題。要解決目前高價(jià)房產(chǎn)以及房地長(zhǎng)市場(chǎng)的問題，必須要通過地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

1 政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的監(jiān)管作用

政府的監(jiān)管主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

（1）對(duì)房屋質(zhì)量的監(jiān)管，從一個(gè)項(xiàng)目的審批，設(shè)計(jì)，施工，到驗(yàn)收，政府都必須起到監(jiān)管的作用。只有這樣，房屋的質(zhì)量才能得到保證。近年來，出現(xiàn)了很多像樓歪歪，樓倒倒的嚴(yán)重的房屋質(zhì)量問題，這說明我們國家對(duì)房屋質(zhì)量的監(jiān)管還存在很多的不足。

（2）對(duì)房屋市場(chǎng)秩序的監(jiān)管。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)暴利的市場(chǎng)，因此這也就催生了很多不合法的房屋交易，以及欺騙性的房屋交易行為，這兩年，很多虛構(gòu)的開發(fā)商，采取欺騙的手段向消費(fèi)者銷售不存在的住房，造成了消費(fèi)者嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。類似這樣的欺騙時(shí)間，每隔一段時(shí)間就會(huì)發(fā)生一起，這也說明國家在市場(chǎng)監(jiān)管方面做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位。

近幾年來房屋價(jià)格可以說是像火箭一樣一飛沖天，根據(jù)全國平均房?jī)r(jià)的上漲幅度，2008年一套價(jià)值50萬元的住房，到現(xiàn)在的價(jià)格大概150萬元左右。在兩三年的時(shí)間里，房屋的價(jià)格上漲了三倍，這樣的速度可以說讓人不可思議。有很多原因?qū)е铝朔績(jī)r(jià)的上漲，但是有一個(gè)很直接很重要的原因就是市場(chǎng)上出現(xiàn)了很嚴(yán)重的房屋投機(jī)現(xiàn)象，很多人一次性買很多套住房，目的不是拿來自己住，而是希望房屋價(jià)格上漲，然后轉(zhuǎn)手賣出去。而出現(xiàn)這樣的投機(jī)現(xiàn)象，政府或多或少有一些責(zé)任，所以現(xiàn)在政府在市場(chǎng)監(jiān)管時(shí)，必須遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模投機(jī)現(xiàn)象的產(chǎn)生。

2 地方政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，地方政府發(fā)揮著十分重要的作用，在房地長(zhǎng)市場(chǎng)中具有重要的監(jiān)管作用。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：①地方政府手中掌控著城市的土地供給、規(guī)劃布局、交易成本、房地產(chǎn)政策優(yōu)惠以及輿論導(dǎo)向等；②地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行起到了直接監(jiān)管的作用；房地產(chǎn)行業(yè)與地方政府的財(cái)政收入、地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及政府官員的業(yè)績(jī)都有著十分密切的關(guān)系，各地方政府都重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)。一個(gè)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展能夠?qū)Φ胤浇?jīng)濟(jì)的有效增長(zhǎng)產(chǎn)生直接的帶動(dòng)，而經(jīng)濟(jì)的有效增長(zhǎng)與地方政府官員的政績(jī)考核息息相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)還具有顯著的地方政府行政壟斷行為，在土地所有權(quán)上，我國的土地是屬于國家所有的，房地產(chǎn)開發(fā)商通過招拍掛等方式獲得土地的使用權(quán)，向國家繳納土地出讓金，這其中，土地出讓金的70%歸地方政府所有。土地出讓金的收入和各種房地產(chǎn)市場(chǎng)交易稅費(fèi)是許多地方政府主要的收入來源，許多地方甚至超過了50%，這種“土地財(cái)政”導(dǎo)致地方政府嚴(yán)重的依賴地方房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，地方政府之間也會(huì)在發(fā)展經(jīng)濟(jì)之間進(jìn)行博弈，因此，在發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)的這種利益驅(qū)動(dòng)下，各個(gè)地方政府都會(huì)或明或暗地助推房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。加之地方政府尤其是地方官員的政績(jī)至上觀念，使得這一現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。此外，從地方政府官員個(gè)人來說，由于他們占據(jù)著信息優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，絕大多數(shù)人及其親友都購買了許多房產(chǎn)，站在他們自身經(jīng)濟(jì)利益的角度，要想讓他們抑制房?jī)r(jià)，實(shí)在有點(diǎn)難。具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：①控制土地供給，通過土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等方式抬高土地價(jià)格，從基礎(chǔ)上推高房?jī)r(jià)；②大搞城市拆迂改造，創(chuàng)造房地產(chǎn)剛性需求，加大供需缺口，拉高房?jī)r(jià)，有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)一些不合理的形象工程，既提高了政績(jī)，又減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供給；③對(duì)國家一些旨在增加房屋供給、抑制房?jī)r(jià)的政策措施陽奉陰違、拖拖拉拉，如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)緩慢等，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的囤地囤房行為睜一只眼閉一只眼。在地方經(jīng)濟(jì)利益面前，地方政府成了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的助推器，而忽視了其本身應(yīng)有的監(jiān)管和調(diào)控職能。

3 地方政府做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的措施

地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中需要擺脫對(duì)高利潤的過分追求，從“經(jīng)濟(jì)人”回歸“政治人”的身份，發(fā)揮其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理職能，加強(qiáng)秩序規(guī)范，創(chuàng)造一個(gè)健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

3.1 加大監(jiān)管力度

在不影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的情況下，加大對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。對(duì)消費(fèi)者和開發(fā)商在房屋交易過程中可能出現(xiàn)的權(quán)益不對(duì)等現(xiàn)象進(jìn)行打壓，嚴(yán)防霸王條款的存在；對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不法交易、暗箱操作等進(jìn)行有效遏制；對(duì)房產(chǎn)中介市場(chǎng)加強(qiáng)管理，打擊非法中介，使二手房交易服務(wù)市場(chǎng)秩序得以規(guī)范。

3.2 加強(qiáng)房屋建造質(zhì)量監(jiān)督

需要加強(qiáng)對(duì)于房屋建造的工程質(zhì)量監(jiān)督，提高住房的整體質(zhì)量。要求房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)符合安全質(zhì)量要求，在房屋建造過程中對(duì)建筑材料的質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)謹(jǐn)防豆腐渣工程的出現(xiàn)，在完工之后要求提高對(duì)房屋驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，總之，需要完善整個(gè)建筑工程的質(zhì)量監(jiān)管體系，使工程質(zhì)量能夠達(dá)到各方標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)消費(fèi)者的利益。

3.3 要建立健全的信息披露體系

房地產(chǎn)市場(chǎng)中開發(fā)商和消費(fèi)者之間的信息常常是不對(duì)稱的，這是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)性導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)商相對(duì)于住房消費(fèi)者的信息優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商可以在一定程度上影響消費(fèi)者地未來預(yù)期，而反方向作用則幾乎不存在。信息的不透明化會(huì)造成市場(chǎng)信息紊亂，消費(fèi)者出現(xiàn)非理性的投資購買等，不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此地方政府應(yīng)當(dāng)盡可能保障消費(fèi)者可以獲得較為準(zhǔn)確、完整的各種信息，使其可以對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀和自己的需求有比較正確的判斷，在交易過程中能夠處于平等的地位。

3.4 建立有效健全的監(jiān)督管理體系

在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中，并沒有合理有效的監(jiān)督管理?xiàng)l例，對(duì)于地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過程中的行為沒有相關(guān)法律給予強(qiáng)制性規(guī)定，以至于常常出現(xiàn)“合理不合法、合法不合理”的現(xiàn)象，使對(duì)地方政府的違法行為等的監(jiān)督管理無法得到保障。并且，作為最廣泛的監(jiān)督主體人民群眾而言，因?yàn)槿狈Ψ傻脑S可以及迫于地方政府的強(qiáng)權(quán)，很難真正參與到對(duì)地方政府的監(jiān)督上來，這無疑會(huì)使地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的行為不被約束，降低其因?qū)嵤┻`法行為而被查處的概率和風(fēng)險(xiǎn)。建立有效健全的監(jiān)督管理體系，對(duì)地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不合理不合法行為進(jìn)行監(jiān)督，可以防止其出現(xiàn)角色錯(cuò)位的現(xiàn)象而損害人民的利益并督促其正確地進(jìn)行角色定位。中央要制定相關(guān)法律并加大懲罰力度，以督促地方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理干預(yù)以及對(duì)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)執(zhí)行；地方要建立單獨(dú)的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，保證公平客觀的對(duì)地方政府的行為進(jìn)行監(jiān)督裁判；同時(shí)要發(fā)揮社會(huì)公眾及新聞媒體的作用，讓廣大的群眾參與其中，賦予他們一定的權(quán)利自由，為他們提供對(duì)地方政府的違法行為檢舉、揭發(fā)的合法有效渠道。

3.5 加強(qiáng)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)管理

嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)資格制度，推行房地產(chǎn)中介服務(wù)人員持證上崗，全面清理、整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)查未取得資質(zhì)證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務(wù)以及中介行為不規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

3.6 建立健全投訴處理機(jī)制

積極做好涉及商品房逾期交付、老小區(qū)辦證等方面的投訴，實(shí)行“專人、專責(zé)、專類”的辦法，保證投訴處理的效率和質(zhì)量。

3.7 做好房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析

多渠道地對(duì)商品房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、保障性住房建設(shè)等方面的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，定期形成房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告，為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)決策提供參考依據(jù)。

3.8 加快房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)

對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)進(jìn)行更新、改造和升級(jí)，搭建起一體化管理的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。如可以將商品房預(yù)售網(wǎng)上備案、產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記、房產(chǎn)測(cè)繪等子系統(tǒng)先后兼容并網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息共享，較好地發(fā)揮信息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)作用。

4 結(jié)語

政府是社會(huì)總體利益的代表，以實(shí)現(xiàn)全社會(huì)資源的最優(yōu)配置和維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展為目標(biāo)，不能成為房地產(chǎn)商協(xié)同行為中利益相關(guān)者的一員，進(jìn)一步的政策調(diào)控要更加直接地作用于房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和企業(yè)行為，更加直接地針對(duì)產(chǎn)業(yè)中的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，打破區(qū)位范圍內(nèi)的價(jià)格協(xié)同，催化區(qū)位范圍內(nèi)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

[1]陳標(biāo)金，李穎欣.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制與政策調(diào)控效果——兼評(píng)房地價(jià)格關(guān)系[J].華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2005（03）：66～67.

[2]蘇發(fā)金.香港特區(qū)政府控制房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)驗(yàn)與啟示[J].商業(yè)研究，2007（06）：45～46.

[3]李木韋，王素珍.我國房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的必要性研究[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2006（08）：89～90.

[4]林德華.我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地方政府行為研究[D].四川大學(xué)，2007（06）：45～46.

D630

A

1004-7344（2016）14-0018-02

2016-4-26

范久興（1970-），男，中級(jí)，大學(xué)本科，主要從事不動(dòng)產(chǎn)登記及國土管理方面工作。