邢海洋：租賃新政

邢海洋

房價日漲，“地王”還在刷新著市場的預期。當土地市場不“解渴”，居民望房興嘆時，作為緩解購房壓力選項的租賃新政出臺了。當我們聽到冬天法國房東不能趕租客出門時，當我們得知英國的占領無人居住空房的“占居權”時，無不為自己“寄人籬下”的弱勢處境深感壓抑，從而激發(fā)出爭做房奴的雄心壯志。這個意義上，租賃新政若能更“偏袒”租客，必能使緊繃的地產和房產市場松扣?？蓤?zhí)行起來，卻非易事。

一個月前，國務院常務會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持。6月初，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出了一系列優(yōu)惠政策措施，用以支持租賃住房建設、鼓勵住房租賃消費。租賃新政的目標是，到2020年租賃與購買一道助城鎮(zhèn)居民居有其屋。具體措施上，租房者可以提取住房公積金用來支付房租;非本地戶籍的租房者，可以享受當?shù)亓x務教育、醫(yī)療等基本公共服務;租房合同期內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。對于租房者，政府則允許按單間出租，承諾減少個人所得稅。在增加房源方面，政府允許商業(yè)用房改建為租賃住房。

現(xiàn)有制度框架下，這堪稱是對租房客最慷慨的施予了。此前，為排擠低端租房者，地方政府曾出臺過多項禁令，如禁隔斷、禁人均居住面積5平方米以下等等。新政中，一項看似低調的政策引來最多的關注，或改變租賃市場供求的格局。具體而言，政府允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應按照居民標準執(zhí)行。如果城市里大量受電商擠壓而閑置的商業(yè)用房“變性”為租賃用房，或極大改變一線城市供不應求的租賃市場。在德國，住房自有率僅43%，租賃住房占據了57%的市場份額。租賃住房的相當一部分是政府通過土地、稅收政策的傾斜，推動企業(yè)建設住房再低價租賃。

問題在于，政府選擇商業(yè)用房而非價值更為低廉的工業(yè)用房來促進租賃或選錯了對象。商業(yè)用地的價值并不一定比住宅用地更低，企業(yè)很可能沒有將商業(yè)用房轉化為租賃用房的動力。因為土地價值受區(qū)位和規(guī)劃左右，很難一塊一塊地比較，這里不妨“以全概偏”做一個簡單的計算：2014年北京住宅用地樓面單價1.667萬元，商服用地平均成交價1.246萬元，表面看宅地更貴，但若把使用年限算進去，宅地70年，商業(yè)用地50年，以年均價格計，商業(yè)用地反而勝出。把更為貴重的商品“變性”為廉價商品，于理不合;若更進一步連流通性能都放棄，只為獲得使用廉價水電的權利，絕大多數(shù)情況下，相信這都不會是一種劃算的選擇。

德國之所以培育出如此龐大的租賃市場，政府向居住者讓渡的絕不是水電費這么一點點小利益?！岸?zhàn)”后，德國共建設1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國總人口才8100萬。在所有1860萬套租賃房屋中，又有1/4是政府公租房，而政府房屋主要面向中低收入階層，其穩(wěn)定而低廉的租金更成為房屋租賃市場的“定海神針”。

租賃不但是獲得住房的兩大主要途徑之一，也是許多社會問題的源頭。為此許多國家的租賃立法早從私法上的契約關系、遵循合同自由的原則轉為以保護承租人為目的的房租管制制度?？刂谱饨?、限制房東退租權、限制個人住房數(shù)量、強制空屋出租等管制措施在西方的立法中普遍存在。在我國古代，還有過“只許客辭主，不許主辭客”的說法。以此觀察，這一次的租賃新政，雖能對出租和承租方不偏不倚，不過是對租賃雙方契約關系的重申，離保護承租人還有距離。