房地產(chǎn)抵押登記中的若干問題探析

【摘 要】在城市現(xiàn)代化發(fā)展的進(jìn)程中，房地產(chǎn)“熱”讓房地產(chǎn)價值迅速升高，房地產(chǎn)抵押成為了一種有效的融資途徑。本文立足于房地產(chǎn)抵押登記的現(xiàn)狀，從房地產(chǎn)抵押超額、民間借貸抵押登記和抵押期限等方面，闡述了房地產(chǎn)抵押登記中存在的主要問題。本文旨在強化對房地產(chǎn)抵押登記的認(rèn)識，以更好地推動房地產(chǎn)抵押登記發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押登記；抵押登記；問題；探析

一、前言

在中國特色社會主義事業(yè)不斷前行的大背景之下，我國經(jīng)濟迎來了發(fā)展的新契機。城市化進(jìn)程不斷提速，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了發(fā)展的“春天”。房產(chǎn)價值的一路飆升，讓房產(chǎn)抵押逐步成為民眾的一種融資途徑。房產(chǎn)抵押的融資方式既可以解決抵押人的資金需求，又可以為融資中雙方利益的維護(hù)提供有力保障。但是，在房產(chǎn)抵押登記中，仍存在諸多的問題，如房地產(chǎn)抵押超額、民間借貸抵押登記和抵押期限等問題，在很大程度上提高了房地產(chǎn)抵押登記中的風(fēng)險。因此，本文針對房地產(chǎn)抵押登記現(xiàn)狀，就存在的主要問題作如下具體闡述。

二、房地產(chǎn)抵押超額的問題

房地產(chǎn)抵押作為一種融資途徑，為更好地規(guī)范房地產(chǎn)抵押行為，我國也制定了相關(guān)的法律法規(guī)，明確規(guī)定抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過其抵押物的價值。但是，從這些法律法規(guī)而言，在很大程度上對于規(guī)范房地產(chǎn)抵押、維護(hù)經(jīng)濟秩序起到了重要作用。但是，這些規(guī)定仍存在一定的局限性，特別是當(dāng)前房地產(chǎn)抵押方式日益多樣化，一些法律法規(guī)存在滯后性，房地產(chǎn)抵押法律法規(guī)的完善顯得尤為重要。

當(dāng)然，在我國《物權(quán)法》中，對于房地產(chǎn)抵押有了相關(guān)的明確規(guī)定。在《物權(quán)法》中規(guī)定，不動產(chǎn)相關(guān)登記機構(gòu)不得要求對房產(chǎn)進(jìn)行價值評估。這樣一來，在房地產(chǎn)抵押登記中，對于抵押超額風(fēng)險的顧慮是必然的。這也就需要，在申請人申請房地產(chǎn)抵押登記的過程中，相關(guān)登記機構(gòu)就需要說明其中的風(fēng)險，并在同意之后，進(jìn)行登記的后續(xù)工作。這樣的做法，一方面是為了更好地維護(hù)雙方的合法權(quán)益，確保經(jīng)濟利益的最大化；另一方面，這樣有助于降低房地產(chǎn)抵押登記機構(gòu)的賠償風(fēng)險，符合各方權(quán)益的訴求。

三、民間借貸抵押登記的問題

在房地產(chǎn)抵押登記中，民間借貸抵押登記占重要部分。這主要是由于，在個體、小微企業(yè)等的快速發(fā)展中，民間借貸抵押能夠為其發(fā)展提供了更加便捷的融資方法，對于其發(fā)展有著重要的作用。但是，民間借貸具有隱蔽性，巨大的借貸風(fēng)險，極易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂問題。因此，民間借貸對于社會經(jīng)濟發(fā)展起到了一定的推動作用，但巨大的風(fēng)險性、不可控性，對于社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定構(gòu)成了巨大威脅。

于是，對于民間借貸抵押，房地產(chǎn)抵押登記機構(gòu)往往選擇回避，或十分謹(jǐn)慎小心，以確保相關(guān)風(fēng)險降低至最小。對于民間借貸尚未建立完善的法律法規(guī)體系，且監(jiān)管存在較大的空白區(qū)。在民間借貸抵押的工程造價，一旦出現(xiàn)抵押擔(dān)保網(wǎng)問題，將會造成巨大的經(jīng)濟損失。在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，對于登記機構(gòu)如何發(fā)現(xiàn)非法經(jīng)濟犯罪行為、如何甄別民間借貸關(guān)系的合法性等內(nèi)容，都未進(jìn)行明確的規(guī)定。這就說明，房地產(chǎn)抵押登記機構(gòu)既沒有權(quán)利去進(jìn)行相關(guān)甄別工作開展，也沒有相關(guān)的技術(shù)條件，對是否時非法經(jīng)濟行為等進(jìn)行判斷。因此，我國應(yīng)立足于現(xiàn)狀，制定并出臺相關(guān)的法律法規(guī)，或指導(dǎo)性文件，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)登記機構(gòu)在民間借貸抵押中的職責(zé)，也進(jìn)一步規(guī)范民間借貸行為，避免不必要的風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)抵押期限的問題

在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記的過程中，申請人會依據(jù)實際情況，在合同中約定抵押期限。但是，在我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中，對于“抵押期限”的規(guī)定，造成了房地產(chǎn)抵押登記問題的出現(xiàn)。在《 關(guān)于適用 （中華人民共和國擔(dān)保法）若干問題的解釋》中明確規(guī)定：“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間， 對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。”也就是說，對于房地產(chǎn)抵押而言，在抵押擔(dān)保的過程中，對于申請人約定的抵押期限，在法律上是不具有法律效力的。因此，在房地產(chǎn)抵押期限上，抵押人、抵押權(quán)人和登記機構(gòu)，應(yīng)在登記操作中特別注意，避免因為疏忽而造成必要的麻煩和法律風(fēng)險。

與此同時，在“抵押期限”的認(rèn)識上，存在錯誤認(rèn)識和不當(dāng)觀點，進(jìn)而導(dǎo)致不必要的法律風(fēng)險。例如，在主債權(quán)設(shè)定抵押擔(dān)保之后，抵押權(quán)人應(yīng)在主債權(quán)訴訟期間行使抵押權(quán)，倘若抵押權(quán)沒有行使，法院則不會予以保護(hù)。因此，在房地產(chǎn)抵押登記中，一定要對相關(guān)的法律法規(guī)有清楚的認(rèn)識，并對一些錯誤的觀點及時改正，以更好的維護(hù)自身的合法權(quán)益。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)抵押作為一種重要的融資方式，對于社會經(jīng)濟的發(fā)展起到了一定的推動作用。但是，如何進(jìn)一步規(guī)范并創(chuàng)造良好的抵押環(huán)境，是確保社會經(jīng)濟秩序穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎(chǔ)。當(dāng)前，房地產(chǎn)抵押登記中仍存在諸多問題，特別是房地產(chǎn)抵押超額、民間借貸抵押登記和抵押期限等問題，既影響了各方利益的有力保障，帶來相應(yīng)的法律風(fēng)險，又制約了房地產(chǎn)抵押融資的發(fā)展。因此，在新的歷史時期，進(jìn)一步強化對房地產(chǎn)抵押登記的優(yōu)化與改革，通過建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，規(guī)避房地產(chǎn)抵押登記中的法律風(fēng)險。

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作者信息：

鄧燕輝（1972—），女，廣西靈山縣人，本科，房地產(chǎn)經(jīng)濟師，廣西靈山縣房產(chǎn)管理局，主要研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。