海外置業(yè)：去巴黎和普羅旺斯看房

岑今

法國是全球范圍內(nèi)鮮有的沒有房價(jià)泡沫的國家之一。正如一位法國地產(chǎn)界的高管所說：“房地產(chǎn)是法國人首選的投資和保值手段，是可以代代相傳的財(cái)富?！痹谒磥?，法國從未遇到過美國式的房地產(chǎn)市場崩潰，法國的房地產(chǎn)政策不投機(jī)，始終以滿足供需平衡為原則。

不過，和同樣沒有泡沫的德國不同，外國買家對法國房地產(chǎn)頗為青睞，尤其是巴黎以及南部普羅旺斯地區(qū)。在經(jīng)歷了金融危機(jī)之后的深幅調(diào)整之后，法國的房地產(chǎn)市場于2015年開始企穩(wěn)。零利率、低匯率，加上更加合理的價(jià)格，許多人都意識到了投資房地產(chǎn)或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇，尤其是以美國人為首的海外投資者正在重返法國。

巴黎：多元化的國際買家

外國買家一直都很青睞巴黎市的歷史核心地帶，即塞納河兩岸的那幾處行政區(qū)。在左岸，該區(qū)域就是埃菲爾鐵塔周圍的第七區(qū)，以及第六區(qū)沿著圣日耳曼大道的那幾條排列著許多畫廊和精品店的街道，這片區(qū)域大致從東往西延伸，在塞納河邊的幾條街區(qū)范圍內(nèi)。

該市最高的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)在右岸的第八區(qū)，那里是匯聚了許多奢侈品商店與酒店的“金三角”地帶，西邊緊挨著面積巨大的16區(qū)。

據(jù)一些代理人說，雖然與倫敦和紐約那些光彩奪目的新高樓大廈相比，巴黎或許有些黯然失色了，但那些海外買家看重的正是這里的發(fā)展速度放緩了一些。這里的房地產(chǎn)市場仍然很保守，在一些新晉社區(qū)或時(shí)尚社區(qū)中，來自外國的房地產(chǎn)需求很少。

“人們來巴黎就是為了購買典型的巴黎公寓，”蘇富比國際房地產(chǎn)公司的法國分公司CEO亞歷山大·克拉夫特說?！八麄兿胍椿ǖ匕濉⒀b飾板條、壁爐和環(huán)繞在四周的陽臺。”

巴黎市的房價(jià)曾在2000年上漲過一段時(shí)間，并一直延續(xù)到了雷曼兄弟公司倒閉之后。但圍繞著2012年總統(tǒng)競選而產(chǎn)生的一些不確定性讓房價(jià)跌了下來，因?yàn)楂@勝的奧朗德當(dāng)時(shí)有些措施是基于對富人增稅這一競選綱領(lǐng)上的。

“我們在賣方市場上經(jīng)營了10多年的時(shí)間，”佳士得附屬公司的主管瑪麗·伊蓮·倫德格林說?！叭缓?012年，競選開始，情況變得完全相反。我們進(jìn)入了買方市場，房屋存量多了，房價(jià)卻一路下跌?！?/p>

據(jù)倫德格林公司的一份報(bào)告，巴黎房價(jià)自2012年以來已經(jīng)下跌了大約15%，目前已經(jīng)顯示出了復(fù)蘇的跡象，在過去的12個(gè)月中，即便交易價(jià)格沒有上升，交易量也在不斷上升。

“我們并沒有指望房價(jià)會立刻上漲，”倫德格林說，“但我們看到房屋存量下降了，而且市場可能已經(jīng)再次變?yōu)橘u方市場了?！?/p>

該現(xiàn)象的原因部分在于歐元的疲軟，但同樣重要的是賣家們現(xiàn)在有更多商談的空間了，甚至已經(jīng)降了價(jià)?！白罱K，在去年的年末，有些賣家開始調(diào)整價(jià)格了，”克拉夫特說。

美國人來勢兇猛

巴黎的豪華房地產(chǎn)市場——對公寓而言是200萬美元（約合人民幣1284萬元）及以上的房產(chǎn)——以其買家群體的多樣化而出名?！皼]有什么主導(dǎo)群體，真的，”克拉夫特說，去年美國人來勢兇猛，但俄羅斯與中國的買家由于國內(nèi)的政治經(jīng)濟(jì)因素急劇下降。

倫德格林提供的數(shù)據(jù)顯示，在2014年，有32%的買家來自中東，23%來自歐洲，19%來自北美，其他大部分來自俄國和亞洲。

據(jù)法國巴黎銀行的一項(xiàng)調(diào)查，法國房產(chǎn)銷售給海外買家的數(shù)量在2014年上升了1.5%，而前兩年的銷量一直在下跌，2011至2012年下跌了1%，2012年至2013年下跌了13%。該調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這次的上漲勢頭在2015年的前五個(gè)月中一直在持續(xù)。由于美元和英鎊目前對于歐元的強(qiáng)勢，美國買家的數(shù)量在2014年增長了12%，而英國買家則增長了33%。

“坦白說，與其他的首都大城市相比，巴黎的房價(jià)非常便宜?！笨死蛱卣f。“也許只是紐約或倫敦房價(jià)的三分之一。這里有各種各樣的吸引力，因而有來自各個(gè)國家的人。有些人是為了時(shí)尚而來，有些人則是為了生意?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2017/01/21/dfyj201605dfyj20160521-2-l.jpg" style="">

案例：巴黎右岸的一套四居室公寓

價(jià)格： 約300萬美元（約合人民幣1912萬元）

特色： 這套公寓在一棟1912年由建筑師Albert Sélonier設(shè)計(jì)的過渡時(shí)期新藝術(shù)風(fēng)格的大廈二樓，該公寓將奧斯曼時(shí)期的拼花木地板、超高天花板和傳統(tǒng)裝飾板條與當(dāng)時(shí)很前衛(wèi)的幾何設(shè)計(jì)元素混搭在一起。該公寓的特色是全定制的地毯和藝術(shù)品。這個(gè)面積2940平方英尺（約273平方米）的空間里所配備的家具可協(xié)商作為該交易的一部分出售。該公寓有一座帶雨篷的寬敞平臺眺望著內(nèi)庭。

位置： 這套公寓位于特羅卡代羅社區(qū)，在巴黎第16區(qū)埃菲爾鐵塔旁的塞納河對岸。這是巴黎市最大的行政區(qū)之一。該區(qū)域內(nèi)有地鐵六號線，奧利機(jī)場距此大約有30分鐘的車程；戴高樂機(jī)場約45分鐘。

稅費(fèi)： 該住宅每年的房地產(chǎn)稅約為4000美元（約合人民幣2.5萬元），合作公寓的管理費(fèi)每年約13700美元（約合人民幣8.8萬元）。

普羅旺斯：為度假而來

和巴黎相比，南部靠近地中海的普羅旺斯房地產(chǎn)市場在過去幾年的調(diào)整中受傷更重。而且，普羅旺斯是一個(gè)季節(jié)性的投資目的地，它比鄰近的蔚藍(lán)海岸受到的打擊更大，因?yàn)槲邓{(lán)海岸更具備全年吸引力。

不過，埃米爾·加爾辛房地產(chǎn)公司普羅旺斯地區(qū)一辦事處的負(fù)責(zé)人菲利普·博利特表示，有興趣的購房者已經(jīng)重返普羅旺斯。

博利特表示，多年來，豪宅的要價(jià)是與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)的。“許多房產(chǎn)被高估?！彼硎?，但2015年起，普羅旺斯市場的住宅要價(jià)開始下降，有時(shí)跌至2008年峰值的40%。

要價(jià)之所以下跌，是因?yàn)闇N之后，賣房者意識到，“把房子脫手的唯一辦法就是降價(jià)”。

與此同時(shí)，投資者對豪宅的興趣在上升。尤其是美國購房者正重返普羅旺斯，此前在全球經(jīng)濟(jì)衰退和歐元強(qiáng)勢的年代，他們曾對普羅旺斯失去興趣。

“事實(shí)上，在那個(gè)年代，他們依然熱愛法國，也依然會通過租房或度假過來造訪，”博利特表示，“有了更高的購買力，他們就回來了，這幾乎和20世紀(jì)90年代的情況一樣?！?/p>

此外，還有來自英國、德國、斯堪的納維亞三國、荷蘭和阿拉伯聯(lián)合酋長國的購房者。

另一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商總經(jīng)理弗雷德里克·利洛表示，2014年至2015年間，該公司收到的詢價(jià)增加了40%。該公司位于戛納附近的穆然（Mougins）。

利洛表示，大部分外國人在普羅旺斯購房，是為了用于家庭度假，并且打算留著這套房子，等日后的退休的時(shí)候居住。

雖然豪宅的存量很大，但是品質(zhì)優(yōu)越、且價(jià)格合理的住宅要少很多。利洛表示，普羅旺斯的豪華別墅價(jià)格為每平方米6000至1萬歐元（約合人民幣43022至71704元）。

蔚藍(lán)海岸的豪宅大多在170萬至570萬美元之間（約合人民幣1109萬至3719萬元），超過1100萬美元（約合人民幣7176萬元）的交易并不少見。而在內(nèi)陸普羅旺斯，豪宅的核心市場價(jià)約為110萬至340萬美元（約合人民幣718萬至2218萬元）。

案例：普羅旺斯內(nèi)陸的一套別墅

價(jià)格： 普羅旺斯的一套別墅，六臥，帶兩座泳池，總價(jià)為390萬美元（約合人民幣2544萬元）。

特色： 該住宅建于2006年，有著普羅旺斯傳統(tǒng)農(nóng)舍的外觀和布局。住宅面積約680平方米，包括地下室和室內(nèi)泳池，房產(chǎn)占地1.5英畝（約合0.61公頃）。該住宅樓上有一間電視房和四間臥室，每間臥室都自帶浴室。部分臥室通往一座露臺，露臺坐擁泳池、花園和遠(yuǎn)處山丘的景觀。樓上最大的臥室設(shè)有一間閣樓，可用作臥室、電視室，或兒童游樂區(qū)。地下室有一座室內(nèi)游泳池、一個(gè)可供跳舞或開派對的大房間、一間酒窖和一間浴室。

位置： 它坐落在有著“世界最著名的藝術(shù)小鎮(zhèn)”之稱的圣·保羅·德旺斯附近的一座小山上，距離圣·保羅·德旺斯不到五分鐘的車程；該地區(qū)有各種旅游活動(dòng)，包括騎自行車、徒步旅行和歷史遺跡觀光。尼斯的國際機(jī)場距離此住宅約20分鐘車程。

稅費(fèi)： 該住宅每年的房產(chǎn)稅約為13100美元（約合人民幣85464元）。