房貨資產(chǎn)證券化大提速

林華

9月23日，建行發(fā)起的“建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券”（下稱“建鑫二期”）將在銀行間市場申購，這表明銀行不良資產(chǎn)證券化發(fā)行明顯提速。

去年11月20日，國務(wù)院法制辦公布《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》（簡稱“修訂送審稿”）公開征求意見的通知，明確提出住房公積金貸款證券化概念，這表明中國房貸資產(chǎn)證券化再度起航！

有關(guān)專家指出，如果上述政策得以落實，不僅可以打通房貸和資本市場之間的通道，刺激個人住房貸款需求，而且對于去庫存有著積極的意義。

不少銀行業(yè)人士坦言，由于配套制度尚不完善，缺乏某些交易的法律框架，房貸證券化發(fā)展不會一蹴而就。因此，亟待后續(xù)相關(guān)機制的建立以及更多實際利好政策出臺。

分析人士認為，按照一般的規(guī)律，中國的房貸證券化從政策出臺到實施細則，再到有專門操作的企業(yè)主體及平臺，至少需要8-10年才能走上正軌。

房貸資產(chǎn)證券化提速

9月23日，建行發(fā)起的“建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券”將在銀行間市場申購，成為繼對公不良貸款、信用卡不良貸款、個人經(jīng)營性不良貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品后，資產(chǎn)證券化市場的又一創(chuàng)新。

近期不良資產(chǎn)證券化發(fā)行明顯提速。中國債券信息網(wǎng)近日公布的信息顯示，招商銀行發(fā)起的“和萃2016年第三期不良資產(chǎn)支持證券”也將在9月26日發(fā)行。除了國有商業(yè)銀行外，部分大型股份制商業(yè)銀行也正在積極開展不良資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

據(jù)稱，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的投資群體也日益豐富。今年以前，參與銀行間市場的信貸資產(chǎn)支持證券的投資機構(gòu)主要包括銀行理財、銀行自營、公募基金、券商資管、保險機構(gòu)、OFll、RQFII等。

在今年上半年，隨著不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行，四大資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司和私募基金都積極參與了不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品次級檔投資。市場人士預(yù)計，未來隨著不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品常態(tài)化的發(fā)行，參與次級檔投資的機構(gòu)將進一步增多。

同時，公積金貸款證券化已然啟動！去年11月20日，國務(wù)院法制辦公布《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》公開征求意見的通知，明確提出住房公積金貸款證券化概念。

目前公積金遇到的主要問題：一方面，全國住房公積金繳存余額很大。另一方面，住房公積金運營效率不高，投資渠道也比較窄。所以，拓寬投資渠道，提高貸款流動性以及收益勢在必行。

有關(guān)專家表示，該項條款為公積金貸款證券化打開了政策窗口；而2014年的“930新政”也明確支持商業(yè)性房貸實施資產(chǎn)證券化，這表明中國房貸證券化再度起航1

2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會正式發(fā)文指出，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券等措施籌集資金。同日，住建部、財政部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于切實提高住房公積金使用效率的通知》也提出，有條件的城市要積極推行住房公積金貸款證券化業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，如果上述政策得以落實，不僅可以打通房貸和資本市場之間的通道，刺激個人住房貸款需求，而且對于去庫存有著積極的意義。

住房貸款證券化是指將缺乏流動性但能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的個人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池，以資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為償付基礎(chǔ)，通過風(fēng)險隔離、現(xiàn)金流重組和信用增級，在資本市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券的融資行為。其中，公積金貸款證券化的主體和償付基礎(chǔ)來自個人住房公積金貸款。

中國曾在2005年推出個人住房貸款資產(chǎn)證券化試點。當(dāng)年3月，建設(shè)銀行發(fā)行個人住房抵押貸款證券“05建元1期”，兩年后又發(fā)行“07建元1期”。隨后美國次貸危機爆發(fā)，為了避免受到國外金融危機的不良影響，中國在2007年暫停了房貸證券化試點。

中國房貸證券化試點在2014年重啟。中國郵政儲蓄銀行于2014年7月發(fā)行“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品”，意味著時隔七年后，中國房貸證券化試點正式重啟。

2014年7月初，建設(shè)銀行發(fā)布消息，該行500億元注冊發(fā)行額度已獲批，成為信貸資產(chǎn)支持證券注冊發(fā)行制改革后首家獲得中國人民銀行批準(zhǔn)的發(fā)起機構(gòu)。目前建設(shè)銀行正積極準(zhǔn)備發(fā)行2015年第一期個人住房抵押貸款支持證券。

去年，國務(wù)院已經(jīng)批準(zhǔn)新增5000億元信貸資產(chǎn)證券化試點規(guī)模，支持證券化產(chǎn)品在交易所上市交易，信貸資產(chǎn)證券化未來潛力巨大。

在2014年的“930新政”后，目前中國已經(jīng)有廣州、武漢、鹽城、湖州、常州等地開展了公積金貸款資產(chǎn)證券化試點業(yè)務(wù)。

分析人士指出，商業(yè)貸款和公積金貸款的試點均有先例。從可操作性來講，中國實施個人住房貸款證券化已不存在技術(shù)性問題。

房貸證券化動機何在

9月23日，建行發(fā)起的“建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券”（下稱“建鑫二期”）將在銀行間市場申購，成為繼對公不良貸款、信用卡不良貸款、個人經(jīng)營性不良貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品后，資產(chǎn)證券化市場的又一創(chuàng)新。

隨著中國經(jīng)濟下行，銀行不良率不斷攀升。作為一種批量處置不良貸款的重要途徑，不良資產(chǎn)證券化在今年重啟。

據(jù)公開信息統(tǒng)計，本期產(chǎn)品“出爐”后，目前不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型已涵蓋對公信貸不良資產(chǎn)、信用卡不良資產(chǎn)、小微貸款類不良資產(chǎn)和房貸不良資產(chǎn)。

有關(guān)專家認為，“建鑫二期”的發(fā)行，是中國金融機構(gòu)對不良個人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的探索創(chuàng)新，這為日后金融機構(gòu)通過資產(chǎn)證券化的手段，實現(xiàn)不良個人住房抵押貸款快速出表，改善業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量起到了良好示范作用。

目前，中國重化工業(yè)產(chǎn)能過剩，大量信貸資金被“兩高一?！保ǜ吆哪?、高污染及產(chǎn)能過剩）占壓，導(dǎo)致銀行信貸資金新增困難。

那么，如何盤活存量、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)？有關(guān)專家表示，有抵押的房貸資產(chǎn)證券化或是幫助銀行化解信貸緊張等局面的重要對策之一。

央行數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)貸款余額是16.16萬億元人民幣，其中個人購房貸款余額10.74萬億元，占比高達66.5%。也就是說，一旦房貸證券化啟動，可以撬動10萬億元“龐大的沉積資產(chǎn)”進入房貸渠道。

分析人士認為，對銀行來說，房貸證券化業(yè)務(wù)可以減少銀行負債，增加現(xiàn)金流；賺取貸款利率和房貸證券化利率之間的差價。對購房者而言，能夠間接降低貸款者的申請難度，并可能獲得更多優(yōu)惠，降低貸款成本。

事實上，房貸資產(chǎn)屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有房產(chǎn)作為抵押物，信貸風(fēng)險較小。此外，隨著國家城鎮(zhèn)化的推進，房貸需求會逐漸增加。因此，房貸證券化是可行的，也將大大促進中國金融、地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展。

去年11月20日，國務(wù)院法制辦公布《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》公開征求意見的通知?！靶抻喫蛯徃濉睌M規(guī)定住房公積金管理中心可以發(fā)行住房公積金個人房貸證券化產(chǎn)品、貼息融資，也可以購買地方政府債券、國債、大額存單等固定收益類產(chǎn)品。

分析人士指出，這將打通住房公積金與資本市場之間的通道，使住房公積金管理中心可以通過在資本市場源源不斷發(fā)行債券等方式獲得資金，然后再投向住房按揭貸款市場，從而避免住房公積金余額不足等問題。

在國內(nèi)發(fā)達地區(qū)，住房公積金是不夠用的。住房公積金貸款實現(xiàn)證券化后，數(shù)額會增長，從而刺激購房者去買房，也將大大緩解樓市庫存。

有關(guān)專家認為，通過實施抵押房貸證券化操作，可以提高住房公積金貸款的可獲得性，讓更多有住房使用需求的家庭進入市場購房，直接助力于住有所居目標(biāo)的實現(xiàn)，間接有利于降低當(dāng)前商品住宅市場上的庫存，有一舉多得的效果。

分析人士表示，實現(xiàn)住房公積金貸款證券化，對于一些公積金余額不足的城市是有好處的，這樣可以使公積金的房款額度擴大，也更加支持流動人口去這些地區(qū)購買住房。對這些區(qū)域的庫存去化會提供幫助。這也是個定向支持房地產(chǎn)的措施。

去年11月份以來，最高決策層連續(xù)對樓市去庫存的強調(diào)，釋放出強烈的政策信號，意味著去庫存將是未來房地產(chǎn)市場的重點。

68632萬平方米的待售面積到底有多大？按照中國人均住房面積30平米計算，“空置”的住房可供2.2億人口居住。

2014年9月30日房貸新政以來，寬松的房地產(chǎn)、金融等政策延續(xù)，使得樓市需求逐步釋放，市場成交增幅呈現(xiàn)逐步擴大的態(tài)勢。不過，回曖的樓市成交并沒有對樓市庫存帶來明顯改善。

分析人士表示，樓市庫存再度走高，開發(fā)投資增速失速下滑等并不樂觀的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，是導(dǎo)致中央對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方向由增供給扭轉(zhuǎn)為去庫存的重要原因。

房貸證券化面臨難題

時隔多年，房貸證券化重新出現(xiàn)在公眾視野，這項看似能為銀行盤活更多存量資金的政策給樓市帶來了無限潛能。有人測算，這將撬動10萬億元資金進入房貸渠道。不過，分析人士表示，這樣的想法過于樂觀。

浦發(fā)銀行近期發(fā)布的報告認為，盡管央行和銀監(jiān)會鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行房貸證券化產(chǎn)品，但存量房貸證券化發(fā)展不會一蹴而就，也不會在近期大規(guī)模推出。

此前中國推行的房貸證券化試點進展緩慢，主要原因就在于未能實現(xiàn)利率市場化。如今房貸證券化進程正在加快，但又面臨利率偏低的窘境，對投資者的吸引力并不大。

在當(dāng)前整體利率水平較低的情況下，房貸證券化產(chǎn)品的收益率必然會被壓低；而目前市場上高收益的替代性資產(chǎn)較多，這無疑會影響到投資者的購買熱情。

有銀行人士表示，房貸證券化產(chǎn)品動輒10年以上期限及相對較低的收益率，對投資者沒有吸引力，因此規(guī)模難做大。

部分房貸投放量多的國有銀行和商業(yè)銀行都表示對房貸證券化有興趣，但還沒有開展相關(guān)動作。某國有銀行投行部負責(zé)人表示，銀行推動房貸證券化的動力是收益，如果收益達不到，又存在市場風(fēng)險的話，這類業(yè)務(wù)很難做大規(guī)模。

事實上，“市場不買賬”是業(yè)界共同的擔(dān)憂。有分析指出，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)增長乏力，風(fēng)險凸顯，可能會進一步影響市場信心。

據(jù)稱，房貸證券化雖然理想豐滿，但目前在房地產(chǎn)市場下行壓力仍然很大的情況下，一些銀行對房貸證券化非常謹慎。

分析人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)在過去1 0年可以說是野蠻生長的繁榮期，在這個時期內(nèi)，行業(yè)發(fā)展的秩序性并沒有得到進一步明確規(guī)范，在房地產(chǎn)行業(yè)中缺乏對違約率、貸款提前償還率等參數(shù)的合理約定，而這則是房貸證券化在實際操作中可能存在的最大風(fēng)險之一。

由于房貸證券化期限多在10-30年間，宏觀經(jīng)濟和政策、失業(yè)率、房價水平等諸多因素存在較大不確定性，很大程度影響了其流動性。在收益率方面，其與市場其他收益率較高的理財產(chǎn)品相比沒有明顯的優(yōu)勢等等都成為制約房貸證券化發(fā)展的因素。

值得一提的是，由于缺乏房貸證券化實踐經(jīng)驗，房貸證券化產(chǎn)品規(guī)模和交易方面都會存在障礙。這也是眾多銀行對推行房貸證券化的積極性不高的原因之一。

多位銀行業(yè)分析師強調(diào)，房貸證券化之所以沒有在國內(nèi)發(fā)展起來，一方面的原因是政府部門缺乏政策支持，對金融創(chuàng)新產(chǎn)品監(jiān)管較嚴(yán)，因此市場交易活躍度很低；另外一方面則是缺乏做大房貸證券化交易的市場機制、運作模式和金融平臺機構(gòu)。

不少銀行業(yè)人士坦言，由于配套制度尚不完善，缺乏某些交易的法律框架，例如，《資產(chǎn)管理機構(gòu)資產(chǎn)證券化征求意見稿》尚未推出。因此，房貸證券化改革須后續(xù)相關(guān)機制的建立以及更多實際利好政策出臺。

此前盛傳信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)行將實行備案制，這被業(yè)內(nèi)認為將極大地提高房貸證券化產(chǎn)品的發(fā)行進度，但實際上，截至目前政府審批備案制仍未落地。

自國內(nèi)金融市場重啟房貸證券化試點以來，出于對風(fēng)險的規(guī)避，金融機構(gòu)發(fā)行的房貸證券化產(chǎn)品多集中于短期限產(chǎn)品，對于大量存在于銀行資產(chǎn)負債表中的長期限貸款則涉及較少，因此房貸證券化這類長久期產(chǎn)品也缺乏相應(yīng)的定價機制。

分析人士認為，按照一般的規(guī)律，中國的房貸證券化從政策出臺到實施細則，再到有專門操作的企業(yè)主體及平臺，至少需要8-10年才能走上正軌。

有關(guān)專家建議，要疏通房貸證券化發(fā)展道路，讓其健康推進，一是要進一步完善相關(guān)法律框架，為其創(chuàng)造健康發(fā)展的環(huán)境：二是加強對銀行的監(jiān)督和管理以及對購房者的資格審查，以防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險；三是推進利率市場化，讓市場規(guī)律指引金融市場發(fā)展；四是提高房貸證券化產(chǎn)品的吸引力；五是完善信用評級市場，幫助投資者判斷房貸證券化產(chǎn)品的風(fēng)險。