淺析不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與開發(fā)區(qū)土地資源管理

王慧

摘 要：今年是穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)的緊要之年。土地參與宏觀調(diào)控，是我國在特定發(fā)展階段基于特有的土地制度和特殊的國情作出的特殊選擇。本文介紹了我國不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作意義， 其次對開發(fā)區(qū)的土地資源管理體制及其存在的問題做了簡單的闡述，強(qiáng)調(diào)土地治理能力的提升，進(jìn)一步推進(jìn)了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、農(nóng)村土地制度試點(diǎn)改革及法制國土建設(shè)。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查；開發(fā)區(qū)土地資源管理

一、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作意義

（一）建立和實(shí)施不動產(chǎn)登記制度是我國實(shí)施機(jī)構(gòu)改革和政府職能轉(zhuǎn)變的一項(xiàng)重大改革任務(wù)，黨中央、國務(wù)院高度重視，全社會廣泛關(guān)注。堅(jiān)定不移地落實(shí)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”要求，逐步建立不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查體系和工作機(jī)制，完善不動產(chǎn)登記制度，是當(dāng)前不動產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查為不動產(chǎn)登記提供規(guī)范有效的調(diào)查成果，維護(hù)和保障了權(quán)利人的合法權(quán)益，是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)和前提。

（二）權(quán)籍調(diào)查成果的審核。權(quán)籍調(diào)查科對權(quán)調(diào)成果的審核。先通過不動產(chǎn)登記系統(tǒng)查詢是否有抵押、查封等限制權(quán)利情況；再具體審查規(guī)劃圖、竣工驗(yàn)收材料、出讓合同、買賣合同、稅費(fèi)等權(quán)源資料是否符合規(guī)劃、是否符合轉(zhuǎn)讓條件，權(quán)源依據(jù)是否完備，權(quán)屬界址是否明確、清晰，與地籍圖中周邊地物是否一致、屬性填寫是否正確等等；若發(fā)現(xiàn)有問題的，權(quán)籍科會及時向調(diào)查機(jī)構(gòu)反饋意見，讓其在限定時間內(nèi)整改。權(quán)調(diào)的審核主要采用室內(nèi)外核查的方式進(jìn)行。如果對調(diào)查成果存在疑問，需要室外核對的，由兩個工作人員到外業(yè)實(shí)地核實(shí)。對于審查發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)成調(diào)查單位及時修改完善。

（三）不動產(chǎn)單元編號。由于房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)和土地登記數(shù)據(jù)尚未實(shí)現(xiàn)完全整合，權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫內(nèi)房地的不動產(chǎn)單元號尚未編制，我局在受理不動產(chǎn)登記申請材料時，首先要求申請人到權(quán)籍調(diào)查窗口，申領(lǐng)編制不動產(chǎn)單元號。第一種情形，對于已權(quán)籍調(diào)查審核過的不動產(chǎn)，信息科窗口直接對權(quán)調(diào)成果進(jìn)行圖形數(shù)據(jù)入庫，再對入庫成果編制唯一的不動產(chǎn)單元號。第二種情形，對于未進(jìn)行權(quán)調(diào)審核（宗地界址面積無變化）的不動產(chǎn)，直接由信息科窗口編制不動產(chǎn)單元號。即工作人員在權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫查找原證書，將證書定位到具體的宗地，再將房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)到相應(yīng)的宗地，在宗地內(nèi)生成唯一的不動產(chǎn)單元號。

二、對權(quán)籍調(diào)查的建議

權(quán)籍調(diào)查工作是整個不動產(chǎn)登記工作的核心和關(guān)鍵，其質(zhì)量直接關(guān)系不動產(chǎn)登記發(fā)證的質(zhì)量。因此，對調(diào)查機(jī)構(gòu)的管理尤為重要。應(yīng)從調(diào)查機(jī)構(gòu)的調(diào)查資質(zhì)、調(diào)查人員是否具有相應(yīng)資格，調(diào)查成果是否經(jīng)過自檢和調(diào)查單位的質(zhì)量審查，調(diào)查程序是否規(guī)范，調(diào)查成果是否完整并符合規(guī)定要求，權(quán)籍要素的內(nèi)在聯(lián)系及其是否與周邊地物地貌存在空間位置矛盾等方面，抓好調(diào)查機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理工作；對于現(xiàn)資質(zhì)不全的調(diào)查機(jī)構(gòu)，給予一定時間的過渡期，督促其盡快完善測繪資質(zhì)，盡早做到一個不動產(chǎn)單元的權(quán)籍調(diào)查事項(xiàng)由一家調(diào)查機(jī)構(gòu)主導(dǎo)完成。同時，權(quán)籍審核是權(quán)調(diào)中關(guān)鍵的關(guān)鍵。權(quán)調(diào)審核人員不僅要有測繪專業(yè)技術(shù)，還要懂不動產(chǎn)政策法律，所以要培養(yǎng)一批專業(yè)技術(shù)人員。只有權(quán)籍審核做好了，后續(xù)的不動產(chǎn)登記受理、審核、登簿、發(fā)證才不會有難點(diǎn)，既節(jié)約了辦證時間，又保證了登記質(zhì)量。

三、開發(fā)區(qū)的土地資源管理體制及其存在的問題

由于中國行政管理體制也存在一個由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化過渡的過程，行政效率低下成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要障礙。各級各類開發(fā)區(qū)尤其是國家級開發(fā)區(qū)，作為改革開放的試驗(yàn)田，客觀上要求提高行政效率，簡化行政審批程序，減少行政審批事項(xiàng)，從而提高招商引資力度。因此，在開發(fā)區(qū)高效行政的訴求下，各地政府都通過地方立法程序，向開發(fā)區(qū)管理機(jī)關(guān)授權(quán)，開發(fā)區(qū)管理委員會作為政府的派出機(jī)構(gòu)，在開發(fā)區(qū)這一相對封閉區(qū)域內(nèi)行使同級政府的經(jīng)濟(jì)管理職能，即在開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)自行審批包括土地資源、城市規(guī)劃、建設(shè)房產(chǎn)等在內(nèi)的幾乎所有經(jīng)濟(jì)管理事項(xiàng)。統(tǒng)一規(guī)劃與管理開發(fā)區(qū)科技工業(yè)園，負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)土地征用、開發(fā)和土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓和建設(shè)項(xiàng)目的審批與管理工作。”

對于土地資源的管理，一般在開發(fā)區(qū)管理委員會下設(shè)土地管理部門，作為開發(fā)區(qū)管委會的職能部門，承擔(dān)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)從農(nóng)地征用、出讓轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃利用，甚至登記發(fā)證等幾乎所有用地審批任務(wù)。開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地資源管理工作基本上獨(dú)立于地方政府土地資源管理范圍之外，形成一個相對獨(dú)立的用地特區(qū)。一方面，這種管理體制確實(shí)能最大限度地提高行政審批效率，方便園區(qū)企業(yè)和投資者，更大程度地解放生產(chǎn)力，促進(jìn)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)的積聚與發(fā)展。在地方政府土地管理部門往往需要幾個月甚至更長時間才能辦完的事情，在開發(fā)區(qū)也許幾天甚至一天就能辦完，這樣大大提高了效率，從而使開發(fā)區(qū)對投資者更具有吸引力。另一方面，這種管理體制也存在不足，主要表現(xiàn)為：行政審批的主觀性更強(qiáng)，有可能導(dǎo)致審批失誤。

四、結(jié)束語

作為開發(fā)區(qū)內(nèi)與產(chǎn)業(yè)用地相配套的房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)該有一定的限度，但由于部分開發(fā)區(qū)管委會為了短期內(nèi)獲得較多的土地收益，或者是為了彌補(bǔ)低價(jià)出讓產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)生的虧損，比例，將部分產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)為進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。這樣，一方面開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)用地不能滿足需要，開發(fā)區(qū)發(fā)展缺乏后勁；另一方面開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地往往采取協(xié)議方式出讓，而城市經(jīng)營性用地則必須通過招標(biāo)拍賣方式供地，兩者處在不平等的狀態(tài)，而且城市經(jīng)營性用地多了一個供應(yīng)渠道，擾亂了城市的土地供應(yīng)市場與房地產(chǎn)市場。開發(fā)區(qū)土地資源管理上的問題在全國各地幾乎普遍存在，改變這種狀況的最根本辦法就是改變開發(fā)區(qū)的土地資源管理體制。

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