三四線城市：庫(kù)存“重災(zāi)區(qū)”

王璇

樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”，三四線城市受制于城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)低、人口流入差等因素，商品房銷售緩慢，庫(kù)存水平居高不下。本刊分別選取鄂北地級(jí)市隨州及鄂東縣級(jí)市武穴，打探當(dāng)?shù)貥鞘腥?kù)存下的現(xiàn)狀。

隨州：去庫(kù)存需3年時(shí)間

隨州，“鄂北重鎮(zhèn)”，處在襄十隨汽車工業(yè)走廊上。

2014年末，隨州全市常住人口218萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口102萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率接近50%。

目前，隨州中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然以早期的福利房和民房為主要形態(tài)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，樓盤(pán)的供應(yīng)量較大，但需求動(dòng)力不足，房?jī)r(jià)處于下行趨勢(shì)。

以老城區(qū)樓盤(pán)齊星花園為例，目前房?jī)r(jià)約4300元/平方米，緊鄰隨州最大的商圈大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物中心，附近中心醫(yī)院、婦幼保健醫(yī)院、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等市級(jí)一流醫(yī)療教育配套齊全，一度號(hào)稱隨州最貴的樓盤(pán)。該樓盤(pán)在一定程度上，反映出隨州房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交和價(jià)格風(fēng)向。在三四線城市高庫(kù)存的大背景下，從2014年起，該樓盤(pán)價(jià)格下跌200元/平方米。

從購(gòu)房需求側(cè)看，隨州樓市整體上并沒(méi)有形成規(guī)模，不足以快速消化大規(guī)模的房地產(chǎn)供應(yīng)量。隨州房管局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年隨州城區(qū)新增商品住宅面積142.55萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)79.08%。截至2015年12月底，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目100個(gè)，規(guī)劃建筑面積1332.84萬(wàn)平方米，庫(kù)存面積338.03萬(wàn)平方米。按照近年隨州市最大年成交面積120萬(wàn)平方米計(jì)算，在不增加商品房開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)的情況下，消化這些樓盤(pán)約需3年時(shí)間。而2015年，隨州城區(qū)商品房交易合同備案登記面積為78.48萬(wàn)平方米，同比2014年下降18.19%，這意味著未來(lái)的銷售周期將更長(zhǎng)。

房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，隨州面臨著三四線城市庫(kù)存居高不下的發(fā)展共性問(wèn)題。

武穴：開(kāi)發(fā)商高成本融資自救

隨州作為一個(gè)地級(jí)市，2015年商品住宅平均交易價(jià)格為3972元/平方米。而武穴作為鄂東縣級(jí)市，樓盤(pán)起步價(jià)達(dá)3200元/平方米，部分樓盤(pán)均價(jià)達(dá)4300元/平方米。

目前武穴沿江經(jīng)濟(jì)占全市份額近80%。然而，隨著高速公路、鐵路的建設(shè)，水運(yùn)減少，港口經(jīng)濟(jì)受挫，武穴的天然良港優(yōu)勢(shì)已然不復(fù)存在。

伴隨著近年來(lái)武穴經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)逐年升溫。到2006年，當(dāng)?shù)貥?biāo)志性樓盤(pán)之一的金色豪園，首次開(kāi)展按揭貸款業(yè)務(wù)。當(dāng)時(shí)，武穴普通單價(jià)600元/平方米以下，而金色豪園銷售價(jià)達(dá)800元/平方米左右，拉開(kāi)了成建制小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的序幕。

隨后幾年，武穴的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一路高歌猛進(jìn)，到2009年前后進(jìn)入快速發(fā)展期，幾大熱銷樓盤(pán)極大地刺激了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮。2012年，武穴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)爆發(fā)狀態(tài)，樓盤(pán)起步價(jià)達(dá)3200元/平方米，部分樓盤(pán)均價(jià)達(dá)4300元/平方米。

受樓市熱潮影響，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)大規(guī)模動(dòng)工，如君和地產(chǎn)、永寧商場(chǎng)等，諸多在建高樓來(lái)勢(shì)兇猛。此外，當(dāng)?shù)剡€有西菜園拆建、劉家巷改造等項(xiàng)目。在樓市的激進(jìn)開(kāi)發(fā)下，供應(yīng)過(guò)剩帶來(lái)的庫(kù)存問(wèn)題成為一道難題。

經(jīng)過(guò)2012年的“瘋狂”樓市后，目前武穴中心城區(qū)整體均價(jià)回落到2012年的4000元/平方米左右的水平。

目前，武穴返鄉(xiāng)置業(yè)人群的購(gòu)房量已占總量的35%以上，成為武穴樓市的購(gòu)房主力之一。針對(duì)歲末年初返鄉(xiāng)置業(yè)人群的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，已逐漸在武穴變成“常態(tài)”。

目前，武穴的房產(chǎn)庫(kù)存周期在一兩年內(nèi)，短期內(nèi)市場(chǎng)陷入窘境之中。據(jù)了解，目前當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商遇到的最大困難是資金問(wèn)題，許多中小開(kāi)發(fā)商依靠民間融資籌集資金。來(lái)自銀行貸款的財(cái)務(wù)成本在10%左右，如果從民間融資，財(cái)務(wù)成本則要占到25%-30%之間。“房子確實(shí)不好賣，開(kāi)發(fā)商更加沒(méi)錢(qián)”，如此惡性循環(huán)加重了樓市去化壓力。

正如文中提到的隨州和武穴，在2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的背景下，大批開(kāi)發(fā)商扎堆入市。與此同時(shí)，全國(guó)無(wú)論是地級(jí)市還是縣級(jí)市，大大小小的開(kāi)發(fā)區(qū)如雨后春筍般出現(xiàn)，無(wú)疑為房地產(chǎn)擴(kuò)張帶來(lái)了巨大的空間。但是，那些缺乏特色經(jīng)濟(jì)和技術(shù)創(chuàng)新支撐的開(kāi)發(fā)區(qū)，無(wú)法帶來(lái)規(guī)?；途⒒漠a(chǎn)業(yè)人口流入，沒(méi)有高知人群的安居樂(lè)業(yè)，何談房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效發(fā)展。

針對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，今年4月底，湖北省政府出臺(tái)《湖北省房地產(chǎn)去庫(kù)存專項(xiàng)行動(dòng)方案》。該方案提出全省各縣市區(qū)棚改貨幣化安置比例不低于50%，商品住房庫(kù)存量大且有條件的地方，這一比例力爭(zhēng)達(dá)到100%，并通過(guò)財(cái)稅政策，鼓勵(lì)新市民進(jìn)城購(gòu)房；對(duì)庫(kù)存消化周期超過(guò)24個(gè)月的地方，下一年度住房用地計(jì)劃要削減50%。庫(kù)存消化周期超過(guò)36個(gè)月的地方，要暫停住房用地供應(yīng)。由此可見(jiàn)，地方政府去庫(kù)存的決心之大，可見(jiàn)一斑。

然而，三四線城市去庫(kù)存，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能僅局限于GDP的增長(zhǎng)，而要將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，多注重創(chuàng)造良好的自然環(huán)境，建立共生共榮的產(chǎn)業(yè)集群，增強(qiáng)城市對(duì)人才的吸附力。

當(dāng)一個(gè)城市變得更有吸引力，更適合居住和發(fā)展，才能來(lái)談去庫(kù)存的問(wèn)題。（支點(diǎn)雜志2016年6月刊）