房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控與產(chǎn)業(yè)定位的關(guān)系
——以北京市為例

劉水杏

(首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)　城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院，北京　100070)

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房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控與產(chǎn)業(yè)定位的關(guān)系
——以北京市為例

劉水杏

(首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院，北京100070)

[摘要]文章以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系相關(guān)理論為指導(dǎo)，以北京市為例對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、社會就業(yè)效應(yīng)進(jìn)行測算，以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)理論為依據(jù)，明確房地產(chǎn)業(yè)是否是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并進(jìn)一步剖析房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)定位與發(fā)展過熱和調(diào)控萎縮之間是否存在因果關(guān)系，能不能將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的價(jià)格波動、過度融資等發(fā)展表象問題歸咎于支柱產(chǎn)業(yè)的定位上，為進(jìn)一步明確未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和宏觀調(diào)控提供依據(jù)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)；主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；宏觀調(diào)控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.02.075

1房地產(chǎn)業(yè)定位對宏觀調(diào)控的影響

20世紀(jì)90年代以來，我國的房地產(chǎn)市場歷經(jīng)多次跳躍式發(fā)展和大規(guī)模調(diào)控，一直立于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革的風(fēng)口浪尖。尤其是近幾年來，房價(jià)的爆發(fā)式增長和深度調(diào)控下的市場萎縮，年末年初的爆發(fā)式增長引致的出人意料的重手調(diào)控，不但對眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)造成沖擊，也影響著億萬人民的生活和社會穩(wěn)定。

房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和穩(wěn)定的影響巨大：從經(jīng)濟(jì)角度，過高的房價(jià)嚴(yán)重抑制了社會消費(fèi)，一套住房消滅一個中產(chǎn)家庭的現(xiàn)實(shí)非常不利于我國從“出口拉動”向“內(nèi)需推動”型經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變，一方職場占用一家高科技企業(yè)絕大部分資源的現(xiàn)狀遏制了我國“硅谷性”創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的生機(jī)；而房價(jià)的大幅下跌則直接造成中產(chǎn)以上家庭財(cái)富的縮水，并對金融業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)成威脅。2011年下半年至今，經(jīng)濟(jì)增長下滑、地方政府債務(wù)激增、中小企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)潮和擔(dān)保公司的群體性危機(jī)背后都隱現(xiàn)著房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的陰影。從社會角度，大量白領(lǐng)階層成為房奴的格局嚴(yán)重影響了社會活力和創(chuàng)新精神，也抑制了青年一代在文化精神方面的追求，從而進(jìn)一步地加劇了社會分化，形成諸多潛在的社會危機(jī)；從政治的角度，社會對房價(jià)、利益分配、住房腐敗與調(diào)控效果的不滿，已經(jīng)影響到黨群干群關(guān)系，影響社會的和諧和穩(wěn)定。

房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展已經(jīng)成為至關(guān)我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個全局性問題，正確把握房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)和調(diào)控方式、力度和節(jié)奏十分重要。在對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控過程中，有一個根本性的問題亟待從理論和實(shí)踐上給以明確，即房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)到底是什么關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是否是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，如果是支柱產(chǎn)業(yè)，是不是一定意味著價(jià)格高位運(yùn)行、發(fā)展過熱直至泡沫(其他支柱產(chǎn)業(yè)并沒有出現(xiàn)如此嚴(yán)重的問題)；或者，如果要穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格、宏觀調(diào)控時(shí)就必須取消其支柱產(chǎn)業(yè)定位？因此，從社會經(jīng)濟(jì)角度全面客觀地分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位及其與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱和萎縮的因果關(guān)系問題，可以明確目前房地產(chǎn)業(yè)過熱或萎縮是由于把房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)的理論原因所致，還是因房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)等產(chǎn)業(yè)相關(guān)密切、金融業(yè)過度支持房地產(chǎn)業(yè)等實(shí)踐運(yùn)作問題所致，這些問題對于穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、明確房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位和宏觀調(diào)控是一個研究已久但一直激烈爭議至今的問題。20世紀(jì)90年代初，建設(shè)部提出將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，1992年、1993年房地產(chǎn)熱出現(xiàn)后，在全國引起了關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)地位的討論，房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位被否定(劉維新，1994)。在1993-1996年經(jīng)濟(jì)增長下滑的背景下，1996年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上提出將住宅建設(shè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，理論界建議再次將房地產(chǎn)業(yè)定義為支柱產(chǎn)業(yè)。1998年國務(wù)院明確強(qiáng)調(diào)住宅建設(shè)要成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)之后，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的定位基本明確。2003年國務(wù)院18號文件《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。此后，全國各地均把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2008年以來，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控效果的不佳再次引發(fā)各界關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)地位的激烈爭論。在政界高層決策部門，銀監(jiān)會主席劉明康2010年在博鰲論壇和鳳凰衛(wèi)視上都明確表示，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，但應(yīng)健康發(fā)展； 2013年4月1日，針對國家發(fā)改委副主任朱之鑫“文件沒有稱過房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)”的說法，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮再次強(qiáng)調(diào)，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速背景下，未來20年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)仍將是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。*陳淮.房地產(chǎn)行業(yè)20年內(nèi)仍是支柱產(chǎn)業(yè)[N].北京日報(bào)，2013-04-01.

商界關(guān)于房地產(chǎn)地位的觀點(diǎn)幾乎成一邊倒的態(tài)勢，認(rèn)為房地產(chǎn)具有毋庸置疑的支柱地位。房地產(chǎn)是居民財(cái)富的主要載體。從全球角度看，地產(chǎn)占人類財(cái)富比重超過50%。2010年，美國家庭擁有的自用住宅財(cái)富占家庭非金融資產(chǎn)財(cái)富的47.4%，是名副其實(shí)的居民財(cái)富第一大項(xiàng)。

學(xué)界對于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用如何、房地產(chǎn)業(yè)是否應(yīng)作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直是一個研究熱點(diǎn)并存有爭議。一部分學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是一個集資金、技術(shù)與勞力為一體的產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈長、波及面廣、創(chuàng)造就業(yè)能力強(qiáng)等特點(diǎn)，在國民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性作用，對于改善消費(fèi)結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展十分重要，因而可作為國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱性、主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。另一部分學(xué)者則認(rèn)為，在國民經(jīng)濟(jì)中起著支柱作用的應(yīng)當(dāng)是建筑業(yè)而非房地產(chǎn)業(yè)，盡管實(shí)踐中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛且成效顯著，但這純粹是靠政府扶持的快速增長，且這種快速甚至一度是過熱的增長態(tài)勢，又是以嚴(yán)重耗費(fèi)土地、資金等珍貴資源為代價(jià)的，行業(yè)增長方式過于粗放，因此難以肩負(fù)支柱產(chǎn)業(yè)之大任。

2房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)及其產(chǎn)業(yè)定位

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)可分別從社會效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)等不同側(cè)面進(jìn)行測算，在此基礎(chǔ)上綜合判定其在國民經(jīng)濟(jì)中所處的地位。

2.1房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)測算

房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)包括兩個方面，一是房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)，客觀地分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈及其波及范圍和影響程度，從國民經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在結(jié)構(gòu)——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上審視和評價(jià)該產(chǎn)業(yè)的實(shí)際作用。二是房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率，分析該產(chǎn)業(yè)對整體經(jīng)濟(jì)的重要作用。

2.1.1房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)

以北京市為例，文中運(yùn)用投入產(chǎn)業(yè)模型，使用北京市2007年投入產(chǎn)出表和2010年投入產(chǎn)出延長表*2010年投入產(chǎn)出延長表為最新可用數(shù)據(jù)表，原因是：我國投入產(chǎn)出表每逢2、7年份編制一次，間隔五年，部分地區(qū)會根據(jù)需要在五年中間逢0、5的年份編制延長表。測算房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)，結(jié)果見表1。

表1　2005年、2007年、2010年北京房地產(chǎn)業(yè)對主要產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)

資料來源：依據(jù)北京市2005年北京投入延長表、2007年投入產(chǎn)出表、2010年投入產(chǎn)出延長表計(jì)算而得。

從產(chǎn)業(yè)鏈看，北京市42產(chǎn)業(yè)中有40個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)，其中密切關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)2010年有12個、2007年有13個、2005年有16個。該產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、波及面廣，特別是，即使是在2008年美國次貸危機(jī)的影響和國內(nèi)2007年嚴(yán)格的宏觀調(diào)控下，2010年計(jì)算結(jié)果顯示的房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)也達(dá)到12個。另外，筆者曾運(yùn)用OECD中的美國、日本、英國、澳大利亞四國的17張投入產(chǎn)出表和中國投入產(chǎn)出表對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)特性進(jìn)行分析，所反映的主要規(guī)律均與此次北京市計(jì)算結(jié)果一致，即各國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈均很長。因此，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用是由產(chǎn)業(yè)特性所決定，具有客觀性。

2.1.2房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率

房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的總貢獻(xiàn)率來自于兩個方面，一是房地產(chǎn)業(yè)本產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)率；二是因房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而產(chǎn)生的對國民經(jīng)濟(jì)的間接貢獻(xiàn)率。采用增長值法等方法從產(chǎn)業(yè)增加值角度測算房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)率，用同樣的方法測算房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率進(jìn)行修正，從而測算房地產(chǎn)業(yè)的間接貢獻(xiàn)率，直接貢獻(xiàn)率和間接貢獻(xiàn)率之和為房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的總貢獻(xiàn)率。以北京為例，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)率及總貢獻(xiàn)率計(jì)算結(jié)果見表2和表3。

表2　2003—2012年北京市房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)率

注：以2002年作為基期計(jì)算不變價(jià)GDP及房地產(chǎn)業(yè)增加值。

表3　2003—2012年北京市房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的總貢獻(xiàn)率

測算結(jié)果顯示，2003—2012年，北京市房地產(chǎn)業(yè)自身對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為9.04%，遠(yuǎn)高于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)5%貢獻(xiàn)率的標(biāo)準(zhǔn)，再者，若將房地產(chǎn)業(yè)通過產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生的間接帶動效應(yīng)考慮在內(nèi)，北京房地產(chǎn)業(yè)的總貢獻(xiàn)率(即本產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)和通過產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生的貢獻(xiàn)率)平均每年高達(dá)19.28%，顯示該產(chǎn)業(yè)在地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位。

綜上，房地產(chǎn)業(yè)不僅產(chǎn)業(yè)鏈長、波及面廣，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)十分明顯，而且在國民經(jīng)濟(jì)中占有一定的比重，因此，該產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)十分顯著。

2.2房地產(chǎn)業(yè)的社會效應(yīng)測算

社會效應(yīng)在很大程度上是房地產(chǎn)業(yè)的外部效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)可產(chǎn)生明顯的社會效益或社會成本，如促進(jìn)或抑制就業(yè)、滿足居住需求、提升或降低居民生活成本和質(zhì)量、美化或污染環(huán)境、吸引或排斥人力資源等。鑒于諸多外部效應(yīng)不易量化，本文以北京市為例，以該產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶動的就業(yè)效應(yīng)作為社會效應(yīng)的標(biāo)志進(jìn)行分析。在就業(yè)效應(yīng)測算中，本文主要運(yùn)用就業(yè)產(chǎn)量彈性模型，即運(yùn)用該模型測算北京市房地產(chǎn)業(yè)本產(chǎn)業(yè)的就業(yè)效應(yīng)作為直接就業(yè)效應(yīng)；其次運(yùn)用就業(yè)產(chǎn)量彈性模型測算房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)效應(yīng)，用投入產(chǎn)出模型測算出的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度修正其他產(chǎn)業(yè)的就業(yè)效應(yīng)作為北京市房地產(chǎn)業(yè)的間接就業(yè)效應(yīng)。測算結(jié)果見表4。

表4　北京房地產(chǎn)業(yè)對社會就業(yè)的總帶動效應(yīng)

測算結(jié)果顯示，北京房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)影響力的總效應(yīng)彈性區(qū)間范圍在81.34%～111.19%，其中，房地產(chǎn)業(yè)本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的直接就業(yè)帶動效應(yīng)為67.1%，通過產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生的間接就業(yè)帶動效應(yīng)為14.24%～44.09%，表明房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每變動1%，直接、間接帶動就業(yè)總量彈性在81.34%～111.19%，北京房地產(chǎn)業(yè)社會就業(yè)的吸納能力很強(qiáng)，帶動效應(yīng)顯著。

2.3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的產(chǎn)業(yè)定位

按照主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)理論，一個產(chǎn)業(yè)要成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一方面要具備產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、能帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴(kuò)散效應(yīng)明顯的條件，另一方面要具備產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展較快且在國民經(jīng)濟(jì)中占有一定的比重，同時(shí)該產(chǎn)業(yè)有廣泛的社會效應(yīng)。

據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，北京市房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率高達(dá)19.28%，同時(shí)還可帶動42產(chǎn)業(yè)中的40產(chǎn)業(yè)發(fā)展，波及范圍十分廣闊，加之促進(jìn)社會就業(yè)的效應(yīng)也十分顯著，因而北京市房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。不過，由于目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中明顯存在諸如房價(jià)地價(jià)偏高、金融業(yè)過度支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等房地產(chǎn)業(yè)過熱等問題，這自然引發(fā)理論與實(shí)踐中的爭論，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)過熱是因政策上把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所致，二者直接具有因果關(guān)系。

3主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位下房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控

能不能將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中曾經(jīng)一度存在的過度融資、房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行等發(fā)展過熱的表象問題歸咎于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的定位上，這需要從理論上加以分析。

本文認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱及其后續(xù)宏觀調(diào)控下波動的結(jié)果與把房地產(chǎn)業(yè)定位為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)并無直接的因果關(guān)系，原因是：

(1)盡管目前學(xué)界關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)能否作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的問題仍有很多不同的聲音，存在很大爭議，但我們認(rèn)為，一個產(chǎn)業(yè)是否是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這是一種客觀存在，并不主要由政策等主觀因素所決定，而是產(chǎn)業(yè)本身的特性使然。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)具有顯著的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，這是該產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性，房地產(chǎn)業(yè)自身產(chǎn)業(yè)鏈長、波及范圍廣、對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率較大，這在一定程度上具有客觀性，不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)理論和國外幾十年的實(shí)踐發(fā)展經(jīng)驗(yàn)證明了這一點(diǎn)。

(2)相反，房地產(chǎn)業(yè)劇烈的波動會影響主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)作用的發(fā)揮，比如較為典型的房地產(chǎn)炒作和土地囤積等問題，房地產(chǎn)炒作致使房地產(chǎn)業(yè)“空轉(zhuǎn)”，整個房地產(chǎn)業(yè)在玩“價(jià)格數(shù)字游戲”，這除了抬高房地產(chǎn)價(jià)格、對金融業(yè)具有實(shí)際影響外，對其余產(chǎn)業(yè)的帶動作用可能降低，而地產(chǎn)囤積更會使市場供給短缺、地價(jià)居高不下，這種過熱必然會導(dǎo)致政府強(qiáng)力和持久的宏觀調(diào)控，再傳導(dǎo)到國民經(jīng)濟(jì)的各個部門，產(chǎn)生巨大的傳導(dǎo)效應(yīng)非常不利于社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。而房地產(chǎn)業(yè)這種大起大落的局面一方面表明房地產(chǎn)業(yè)自身處于不健康發(fā)展態(tài)勢；另一方面說明在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所失調(diào)。例如，表5表明，北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間無論后向關(guān)聯(lián)還是前向關(guān)聯(lián)，無論直接關(guān)聯(lián)還是完全關(guān)聯(lián)，其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度絕大多數(shù)不同程度偏高，甚至數(shù)倍于國際數(shù)據(jù)。

表5　國際及北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)度變化范圍

資料來源：據(jù)北京市投入產(chǎn)出表測算。

從實(shí)際發(fā)展情況看也證實(shí)了這一點(diǎn)，多年來房地產(chǎn)業(yè)過分依賴金融業(yè)，一方面，房地產(chǎn)供給方如開發(fā)商甚至包括政府下屬部門，如北京市土地整理儲備中心等的資金來源均以銀行間接貸款為主；另一方面，從需求方即消費(fèi)者也通過抵押貸款形式進(jìn)行間接融資，因而，可以說，從供求雙方將金融業(yè)綁在了房地產(chǎn)業(yè)上，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)甚高。

(3)造成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中劇烈波動的真正原因在于社會各界主觀上過分強(qiáng)調(diào)甚至利用其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)作用而在供給、需求、政府調(diào)控等各個層面的實(shí)際操作有問題。在管理層面，政府在房地產(chǎn)市場上仍然具有舉足輕重的主導(dǎo)地位，某種程度上會追逐財(cái)政收入，從而使房地產(chǎn)市場政策性濃厚、運(yùn)行機(jī)制不暢，壟斷經(jīng)營，然而當(dāng)房地產(chǎn)高價(jià)運(yùn)行時(shí)社會壓力增大，于是政府又會采取強(qiáng)力和持久的宏觀調(diào)控，這樣一來，房地產(chǎn)業(yè)的劇烈波動在所難免。

因此，鑒于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢，應(yīng)謹(jǐn)慎對待房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的不健康因素，采取多種政策措施促進(jìn)該產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，而不僅僅是一味地價(jià)格打壓或扶持。在政府監(jiān)管層面，政府可以利用土地供應(yīng)量、金融、財(cái)稅等手段來控制或激活房地產(chǎn)市場。

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[基金項(xiàng)目]本文是北京市教委面上項(xiàng)目“北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱與房地產(chǎn)業(yè)定位的關(guān)系研究”(項(xiàng)目編號：SM201210038002)的階段性研究成果。