地產(chǎn)中介迎最嚴(yán)管理

本刊記者 柯善北

解讀

地產(chǎn)中介迎最嚴(yán)管理

本刊記者 柯善北

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、銀監(jiān)會(huì)等七部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）。“意見(jiàn)”針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)存在諸多頑疾“對(duì)癥下藥”，發(fā)文部門(mén)之多、涉及范圍之廣、采取措施之全、實(shí)施監(jiān)管之嚴(yán)均為空前，被稱(chēng)為“我國(guó)史上最嚴(yán)房地產(chǎn)中介管理新規(guī)”。

有業(yè)內(nèi)人士表示，《意見(jiàn)》如能?chē)?yán)格落實(shí)，長(zhǎng)期存在于中介市場(chǎng)的虛假房源、賺取差價(jià)等亂象有望得到徹底根治。不過(guò)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，新政后效如何，還要看相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管和處罰力度。

（一）

出臺(tái)背景

近年來(lái)，隨著二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展較快，在活躍市場(chǎng)、促進(jìn)交易等方面發(fā)揮了積極作用。但中介亂象也長(zhǎng)期存在，部分中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員發(fā)布虛假房源、隱瞞房屋存在抵押等信息、強(qiáng)制代辦收費(fèi)、吃差價(jià)、臨時(shí)調(diào)高傭金、侵占或挪用交易資金，誘導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方簽委托買(mǎi)賣(mài)協(xié)議在中介市場(chǎng)也不少見(jiàn)，以及違規(guī)從事金融業(yè)務(wù)、捏造散布漲價(jià)信息等問(wèn)題，侵害了群眾合法權(quán)益，擾亂了市場(chǎng)秩序。

在主管部門(mén)眼中，“房地產(chǎn)中介”中的“二手房經(jīng)紀(jì)亂象”已經(jīng)到了不得不整頓的地步。今年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定，在年內(nèi)開(kāi)展一次專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的大規(guī)模專(zhuān)項(xiàng)整頓治理行動(dòng)。6月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部通報(bào)了首批房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)典型案例。同時(shí)，針對(duì)群眾反映的突出問(wèn)題，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)，在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，聯(lián)合印發(fā)了《意見(jiàn)》，力求充分發(fā)揮各部門(mén)優(yōu)勢(shì)，充分履行監(jiān)管職責(zé)，形成監(jiān)管合力，不斷規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

（二）

新規(guī)整治方向更具體

《意見(jiàn)》分為規(guī)范中介服務(wù)行為、完善行業(yè)管理制度、加強(qiáng)中介市場(chǎng)監(jiān)管三個(gè)部分16項(xiàng)措施。

為規(guī)范中介服務(wù)，《意見(jiàn)》要求規(guī)范中介機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)，加強(qiáng)房源信息盡職調(diào)查，加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理，規(guī)范中介服務(wù)價(jià)格行為，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)涉稅服務(wù)等。

為完善行業(yè)管理制度，《意見(jiàn)》要求提供便捷的房源核驗(yàn)服務(wù)，全面推行交易合同網(wǎng)簽制度，健全交易資金監(jiān)管制度，建立房屋成交價(jià)格和租金定期發(fā)布制度等。

為加強(qiáng)中介市場(chǎng)監(jiān)管，《意見(jiàn)》要求嚴(yán)格落實(shí)中介機(jī)構(gòu)備案制度，積極推行從業(yè)人員實(shí)名服務(wù)制度，加強(qiáng)行業(yè)信用管理，強(qiáng)化行業(yè)自律管理。各市、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同價(jià)格、金融、稅務(wù)、工商行政等主管部門(mén)，建立多部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加快建設(shè)房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺(tái)，建立嚴(yán)重失信主體“黑名單”制度，對(duì)嚴(yán)重失信的機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，聯(lián)合實(shí)施市場(chǎng)和行業(yè)禁入措施。

專(zhuān)家認(rèn)為，相比過(guò)去出臺(tái)的有關(guān)文件多數(shù)是對(duì)監(jiān)管對(duì)象的行為進(jìn)行約束，而《意見(jiàn)》整治的方向更為具體，除了把這些作為重點(diǎn)外，更大篇幅提出了對(duì)行政行為的要求。旨在進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介的管理，規(guī)范它們經(jīng)營(yíng)的行為，最大限度地保護(hù)群眾利益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。接下來(lái)相關(guān)主管部門(mén)應(yīng)該會(huì)有操作性的落實(shí)，因此中介市場(chǎng)有望逐步朝好的方向發(fā)展。

房地產(chǎn)中介金融服務(wù)未被禁止

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，房地產(chǎn)中介也開(kāi)始活躍起來(lái)。然而，當(dāng)前許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都延長(zhǎng)了其產(chǎn)業(yè)鏈，不僅做二手房出租買(mǎi)賣(mài)，還延伸至信貸等各類(lèi)金融衍生品服務(wù)，越來(lái)越向金融公司靠攏。同時(shí)，房地產(chǎn)中介一系列的金融衍生品服務(wù)很容易變相壟斷購(gòu)房者選擇其他金融機(jī)構(gòu)的可能性，還有可能助推房?jī)r(jià)上漲，并不利于行業(yè)的健康發(fā)展。

今年年初，鏈家上海分公司的抵押貸款金融服務(wù)引發(fā)爭(zhēng)議。至今，包括鏈家在內(nèi)各式崛起的金融業(yè)務(wù)正在成為風(fēng)暴眼，遭受的非議和質(zhì)疑最多。

因此，此次《意見(jiàn)》提出要規(guī)范中介機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作，要求中介機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫委托人選擇其指定的金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)等，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)也不得與未在房地產(chǎn)主管部門(mén)備案的中介機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù)。并將“首付貸”明確為違法違規(guī)的金融服務(wù)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不能再碰這條“紅線”。

對(duì)此，專(zhuān)家表示，畢竟房地產(chǎn)金融服務(wù)是房地產(chǎn)交易服務(wù)不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié)。特別是在改善型需求為主的市場(chǎng)中，買(mǎi)一賣(mài)一形成的連環(huán)單，在抵押貸款無(wú)法交易的情況下，金融服務(wù)是房地產(chǎn)交易服務(wù)中特別重要的一環(huán)。鑒于房地產(chǎn)中介與房地產(chǎn)金融服務(wù)有著天然的強(qiáng)聯(lián)系，《意見(jiàn)》中關(guān)于房地產(chǎn)金融服務(wù)的要求，目的不是阻斷房地產(chǎn)中介與金融服務(wù)聯(lián)系，而是為了保障行業(yè)的健康發(fā)展。

（三）

清除“黑中介”還需提高準(zhǔn)入門(mén)檻

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，“意見(jiàn)”的出臺(tái)，有很重要的意義。在缺少行業(yè)準(zhǔn)入和行業(yè)立法的前提下，為規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)、加強(qiáng)中介管理，這個(gè)“意見(jiàn)”可以說(shuō)已經(jīng)使出了“洪荒之力”。將對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)以及房地產(chǎn)交易產(chǎn)生積極的影響。

不過(guò)，針對(duì)“多部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，建立嚴(yán)重失信主體‘黑名單’制度，聯(lián)合實(shí)施市場(chǎng)和行業(yè)禁入措施”這記被認(rèn)為可以徹底治理房地產(chǎn)中介亂象的重拳，作為實(shí)務(wù)界人士的鏈家研究院的研究人員提出了不同建議——要使房產(chǎn)中介行業(yè)徹底擺脫“黑中介”的帽子，還得從制度根源下功夫。

對(duì)比國(guó)外經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，我國(guó)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化水平之所以低，其根源在于行業(yè)準(zhǔn)入制度真空、信息專(zhuān)有權(quán)保護(hù)缺失以及缺乏經(jīng)紀(jì)人間合作機(jī)制。要從根源上治理“黑中介”，還需要建立起行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，實(shí)行考試執(zhí)照制度，要建立起獨(dú)家委托機(jī)制下的信息專(zhuān)屬保護(hù)機(jī)制，使經(jīng)紀(jì)人從過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向合作，不斷提高職業(yè)化水平，才能真正走向“白中介”。

根治“假房源”需核驗(yàn)機(jī)制保障

隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，此前一直活躍于線下的房地產(chǎn)中介也紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)至線上平臺(tái)，雖然所呈現(xiàn)的內(nèi)容更為豐富，但諸如房源信息不符、在售房源虛標(biāo)房?jī)r(jià)、收費(fèi)不透明等老生常談的問(wèn)題也更為突出。

此次《意見(jiàn)》首次明確了對(duì)已成交信息的更新要求，填補(bǔ)了此前長(zhǎng)期存在的政策空白。相信此舉不僅能直擊網(wǎng)上泛濫的虛假房源信息，還能提高各房地產(chǎn)中介的工作效率。

不過(guò)，據(jù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士透露，產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)效率仍然不高?！拔覈?guó)房屋產(chǎn)權(quán)信息一般由建委或房管局存管，不同城市在房屋核驗(yàn)上未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、難易各異，有些地市已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上付費(fèi)查詢(xún)，有些地市需攜帶房主的身份證明在當(dāng)?shù)毓芾聿块T(mén)窗口查詢(xún)。所需時(shí)間也有較大差異，在部分交易活躍地區(qū)，查驗(yàn)過(guò)程長(zhǎng)達(dá)10天，延緩了交易周期?！备匾氖?，一些地區(qū)產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)內(nèi)容不全面、不及時(shí)的問(wèn)題在多數(shù)地區(qū)都尚未得到解決，在交易過(guò)程中出現(xiàn)查封、抵押等情況無(wú)法得到及時(shí)反饋，由此造成的買(mǎi)方財(cái)產(chǎn)損失也時(shí)有發(fā)生。此外產(chǎn)權(quán)問(wèn)題造成的賠付責(zé)任劃分不清，產(chǎn)權(quán)糾紛與索賠須訴諸于漫長(zhǎng)的法律流程。交易完成后因房屋所有權(quán)、使用權(quán)造成的糾紛更難以有效解決。

據(jù)了解，核驗(yàn)時(shí)限比較長(zhǎng)主要是房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記分離造成的，房源核驗(yàn)受理是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)，信息核實(shí)和確權(quán)又在不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)，部門(mén)之間的工作銜接和登記信息的不共享，是造成核驗(yàn)時(shí)間長(zhǎng)的主要原因。完善房源核驗(yàn)制度，應(yīng)當(dāng)對(duì)備案的中介機(jī)構(gòu)和有職業(yè)資格經(jīng)紀(jì)人員提供房屋權(quán)屬登記信息的查詢(xún)服務(wù)。如果能夠做到發(fā)布的房源信息有房源核驗(yàn)的二維碼和書(shū)面委托書(shū)，才能遏制假房源。

該人士指出，假房源存在還有一個(gè)制度性的根本原因，就是沒(méi)有獨(dú)家代理，沒(méi)有對(duì)房源發(fā)布方合法權(quán)益的保護(hù)機(jī)制，根治假房源確實(shí)需要全面推行獨(dú)家代理和強(qiáng)制合作。