亂象背后隱藏多少貓膩？房地產(chǎn)中介亂象調(diào)查

本刊記者 張?zhí)m蘭

亂象背后隱藏多少貓膩？房地產(chǎn)中介亂象調(diào)查

本刊記者 張?zhí)m蘭

近年來，樓市的火爆程度可見一斑，“一手托兩家”的房產(chǎn)中介在助力房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、滿足居民住房消費(fèi)需求上起著重要的服務(wù)作用。同時(shí)，這個(gè)新興行業(yè)存在的各種不良現(xiàn)象也不斷被曝光，人們對房地產(chǎn)中介行業(yè)的態(tài)度可謂“又愛又恨”。

據(jù)傳，上海最近將實(shí)行購房信貸新政，“假離婚”買房成風(fēng)，當(dāng)局怎么澄清謠言都不起作用。最終，上海市不得不采取了嚴(yán)厲的處罰措施：先是關(guān)閉、暫停了一批公眾號(hào)，然后刑拘了幾個(gè)造謠的房產(chǎn)中介，宣布暫停相關(guān)企業(yè)涉事部門（或門店）、人員的網(wǎng)簽資格。

中介亂象屢禁不止，究竟其中藏著哪些貓膩？記者就此展開調(diào)查。

“頂風(fēng)作案”制造“假離婚”

早在2016年3月25日，上海市便公布了《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，要求加強(qiáng)對房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，重點(diǎn)查處捂盤惜售、炒作房價(jià)、虛假廣告、誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。

然而，僅僅過了6個(gè)月時(shí)間，一些好事中介便頂風(fēng)作案。

根據(jù)通報(bào)結(jié)果，制造上海此次“離婚潮”恐慌的原因很簡單：幾個(gè)中介人員對外宣稱，離婚不足一年的購房者，限購及貸款政策按照離婚前的家庭情況處理。

謠言傳出之后，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，上海樓市一手房簽約套數(shù)連續(xù)7天超過1000套，在臨近9月1日的前幾天，一手房簽約套數(shù)突破2000套。各大民政局門口排起離婚長隊(duì)，而在這長長的“離婚大軍”中，超過9成是為了買房。多個(gè)婚姻登記中心不得不貼出告示，要求限制離婚受理數(shù)量，或者縮減離婚受理工作時(shí)段。

根據(jù)現(xiàn)在的調(diào)控政策，如果是首套房，首付是30%；如果是二套房，首付要提高到60%～70%，門檻大大提高。除了首付，利息優(yōu)惠也是一個(gè)很重要的原因，一般城市能節(jié)約10萬～20萬元的利息，京滬更高，能節(jié)約50萬元。購房者可以通過假離婚減少首付，降低門檻。中介則“樂此不?！钡靥尜I方制作可以以假亂真的“離婚證”和“戶口本”蒙騙房管局，以收取高額的手續(xù)費(fèi)。

據(jù)某房產(chǎn)中介人員透露，房屋與婚姻之間的交易其實(shí)早已是行業(yè)內(nèi)公開的秘密，一些中介人員甚至以自己身上的購房資質(zhì)為資本，通過與購房者“假結(jié)婚”的方式，幫助那些想買房但沒購房資質(zhì)的人獲取名額，從中賺外快。

虛假信息“套路深”

事實(shí)上，中介違法作亂由來已久。此前，住建部于6月已通報(bào)了一批房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員違法違規(guī)典型案例，諸如中介機(jī)構(gòu)不如實(shí)向客戶告知抵押信息、偽造納稅聯(lián)系單偷逃稅費(fèi)、違規(guī)代理銷售商品房、違規(guī)代理出租經(jīng)濟(jì)適用房、不按規(guī)定備案，以個(gè)人名義違規(guī)承攬業(yè)務(wù)收費(fèi)、違規(guī)參與出租“群租”房等等案例早已不是新鮮事。

而在近期的一份《中國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)滿意度調(diào)查報(bào)告》中，采樣調(diào)查覆蓋北上廣深等10多個(gè)城市，收集超過2000個(gè)樣本，結(jié)果顯示65%的消費(fèi)者對房產(chǎn)中介不滿意，曾發(fā)生過糾紛。

記者了解到，違規(guī)中介最常用的招數(shù)即發(fā)布制造假信息，虛構(gòu)房源，網(wǎng)上掛出的最新房源很可能已經(jīng)售完，大多數(shù)網(wǎng)上標(biāo)價(jià)要高出實(shí)際價(jià)格。

一位資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，不少中介公司為了吸引客戶，會(huì)發(fā)布一些明顯低于同地段價(jià)位的房屋信息，當(dāng)消費(fèi)者要求看房時(shí)，對方會(huì)以“不好意思，這套房子剛賣掉”、“同一小區(qū)還有一套更優(yōu)質(zhì)的房源”、“最近樓市太火爆了，業(yè)主臨時(shí)提高了售價(jià)”等理由推薦其他“更好房源”。

還有一些黑中介瞅準(zhǔn)商機(jī)，以低價(jià)房、虛假房源為誘餌，打著“房東直租”的牌子專門給租客挖坑。

以位于北京朝陽區(qū)的泰福苑小區(qū)為例，泰福苑小區(qū)多為回遷房，一些業(yè)主手中有幾套房，為了省心將房屋一次性租給中介公司，由他們向外轉(zhuǎn)租。因其地理位置優(yōu)越靠近地鐵站，深受周邊高校大學(xué)生青睞。

一位租客透露，他在租房過程中選準(zhǔn)了泰福苑小區(qū)的房子，帶他看房的卻是聲稱“鴻聚家園”中介公司的工作人員，商談過程中中介承諾不會(huì)收取中介費(fèi)及其他雜費(fèi)，一室一廳只需月付3600元，押一付三即可。沒料到，簽了合同之后中介的態(tài)度180度大轉(zhuǎn)彎，之前的各種保證都成了空話，衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用紛至沓來，多次交涉退押金也無果。

記者通過在北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)，泰福苑小區(qū)中存在著永恒置地、順豐置地、鴻聚家園等多個(gè)中介公司名稱，單個(gè)查找時(shí)系統(tǒng)顯示“公示信息隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假、通過登記的住所（經(jīng)營場所）無法聯(lián)系發(fā)現(xiàn)”。為了應(yīng)對在外的“壞名聲”，一些黑中介公司經(jīng)常給自己冠好幾個(gè)名字。

一位“老中介”告訴記者，租房前，中介公司各種承諾，最后都“打水漂”；租住期間，大半租客都被強(qiáng)行征收過衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，金額都在上千元以上。押金不退、拖款不還、強(qiáng)逼退房、威脅租客等行為，都是黑中介的慣用伎倆，他們甚至?xí)捎猛Ｋｋ姷确绞綇?qiáng)迫租客交錢，最后租客大多只能妥協(xié)。租客一旦退房交出合同，就很難要到押金，只能持合同繼續(xù)租住，才有可能解決問題。

據(jù)“老中介”介紹，中介行業(yè)圈里面還實(shí)行“資源共享利益分成”，查詢一套二手房買賣信息，相關(guān)的鏈接可能超過幾十條，且由不同的中介提供，各網(wǎng)站給出的該套房所在的樓高、格局、小區(qū)建設(shè)年份等信息都不一樣，有的房源中介之間共享信息共用圖片，一切以房子賣出為前提，再分成。

打“擦邊球”違規(guī)獲利

調(diào)查中記者還發(fā)現(xiàn)，部分中介游走在“灰色地帶”，與法律打“擦邊球”獲取高額利潤。譬如在洽談房源時(shí)，如果遇到買家急需資金，中介會(huì)主動(dòng)提出“我們能夠辦理短期借款”。這個(gè)過程往往是中介機(jī)構(gòu)用自己的“小金庫”為購房者做過橋貸，或與銀行等金融機(jī)構(gòu)合作，以大額消費(fèi)貸為購房者墊資。借款期間，中介方面的利息比同期同檔銀行利率還要高。

“購買房屋必須通過中介公司交易才可以得到墊資，如果資金需求時(shí)間超過一年，就要去銀行用現(xiàn)有房產(chǎn)做抵押貸款，具體批多少要看房子值多少錢，一年以內(nèi)的話公司就可以墊資。假設(shè)購房者借50萬元，期限3個(gè)月，利息總共3萬元，公司在墊資的時(shí)候會(huì)先把利息扣除，直接給購房者打47萬元，合同到期時(shí)還清47萬元即可。”一位資深中介公司經(jīng)理對記者詳細(xì)講解了整個(gè)過程。

為了增強(qiáng)消費(fèi)者的購房決心，部分中介還會(huì)在首付貸上“做文章”，雖然首付貸已被明令禁止并定性為違法違規(guī)金融產(chǎn)品，但如今市面上流行的“契稅貸”、“贖樓貸”、“新居貸”、“優(yōu)房貸”、“換房貸”等產(chǎn)品，不過是首付貸換了個(gè)“馬甲”，貸款用途是否用于購房首付是“客戶自己的事”。

據(jù)了解，這些資金來源多樣，有的是中介機(jī)構(gòu)提供自有資金“墊資”，有的是網(wǎng)貸平臺(tái)通過投融資需求錯(cuò)配提供貸款資金，還有中介和地產(chǎn)商將銀行機(jī)構(gòu)的信用消費(fèi)貸款轉(zhuǎn)換為首付款“曲線入市”。中介在每一筆墊資過程中，就完成一筆房屋買賣，促成一筆交易。

在交易過程中，一些中介機(jī)構(gòu)甚至誘導(dǎo)買賣雙方簽訂“陰陽合同”，買賣雙方在房管局以較低的價(jià)格過戶，以降低稅費(fèi)，但實(shí)際交易則按照雙方私下訂立的價(jià)格進(jìn)行，房款差額另付。

發(fā)展至今，房產(chǎn)中介已不再局限于提供二手房買賣和租賃業(yè)務(wù)，戰(zhàn)線還從二手房市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)到一手房市場，一些房產(chǎn)中介也參與一手房代理銷售，不僅可以從開發(fā)商處獲得1%至3%的傭金，還可以向購房人收取2%的中介費(fèi)。

因中介與開發(fā)商有利益捆綁，購房者往往由于信息不對稱遭受利益損失。一些中介甚至與開發(fā)商簽署獨(dú)家委托代理協(xié)議，即購房人只能通過中介購買一手房。在新樓盤開盤之前，一些購房者都會(huì)尋覓最佳房源，附近中介往往會(huì)舉著“內(nèi)部房源”的旗子提供一些樓層好、位置好的房子，前提是購買時(shí)必須支付一定的“好處費(fèi)”。

黑中介“洗白”之路漫長

面對房地產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)頻頻發(fā)生的事故，各省份也出臺(tái)過相關(guān)政策進(jìn)行整改。

例如鄭州將房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治分為三個(gè)階段：排查、檢查、整改。利用網(wǎng)格化社會(huì)管理平臺(tái)，由網(wǎng)格人員深入街道社區(qū)，逐門店排查所有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，登記機(jī)構(gòu)名稱、經(jīng)營地址、有無備案證等基本情況，以防出現(xiàn)“黑中介”改名行騙的狀況。依據(jù)不同程度的違規(guī)行為，給予行政處罰或限期整改、暫停網(wǎng)簽、信用減分、注銷備案等管理措施處理。

河北則將整治重點(diǎn)放在了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的經(jīng)營行為上，將對未備案的中介機(jī)構(gòu)名單向社會(huì)公開，并將中介違法行為計(jì)入信用檔案。

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一二手房聯(lián)動(dòng)是行業(yè)大勢所趨，中介的存在也是順應(yīng)時(shí)勢，關(guān)鍵還在于規(guī)范管理。

房產(chǎn)中介活動(dòng)中，服務(wù)費(fèi)多收違規(guī)，會(huì)侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益，惡意降價(jià)少收，則會(huì)嚴(yán)重影響行業(yè)競爭的公平正義。在我國，當(dāng)前要警惕中介聯(lián)手開發(fā)商壟斷房源，利用信息不對稱制造“緊張氣氛”，借此促銷并抬拉房價(jià)；同時(shí)，要防止房產(chǎn)中介將欺瞞客戶、霸王條款、陰陽合同等不誠信手法帶入一手房銷售之中，損害購房者利益。

從房地產(chǎn)中介的管理層級(jí)來看，一般情況下房地產(chǎn)管理部門需要有專人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，或者建立專門的科室管理數(shù)百甚至上千家門店及上萬名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)一般都有專門的管理部門或者管理組織，部門人手少、缺少專業(yè)管理隊(duì)伍也是我國房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問題。

而隨著房產(chǎn)中介的擴(kuò)張，對業(yè)務(wù)員的需求量越來越大，很多根本沒有任何二手房銷售經(jīng)驗(yàn)的人快速進(jìn)入“狀態(tài)”，使得整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也隨之下降，在高收入高返點(diǎn)的利益驅(qū)動(dòng)下，“破壞行規(guī)”時(shí)有發(fā)生，監(jiān)管和自我約束變得越來越難。

針對房地產(chǎn)中介今后的發(fā)展方向，專家指出，整治行業(yè)亂象需要從三方面共同發(fā)力：政府要從方便市民的角度執(zhí)行監(jiān)管，完善監(jiān)管系統(tǒng)和事后處罰機(jī)制，做好產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)地查證工作，制定細(xì)則，平衡政府、經(jīng)營者、客戶之間的關(guān)系，做到方便快捷、誠實(shí)信用；房產(chǎn)中介要嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)定，加強(qiáng)管理，提高經(jīng)紀(jì)人門檻，在行業(yè)內(nèi)推行獨(dú)家代理可以避免信息不真實(shí)、一房多售等問題；消費(fèi)者選房產(chǎn)中介要選大品牌，不能輕信二流企業(yè)。只有先斬?cái)嗬骀溕系募纳x，才能規(guī)范中介管理，讓房子回歸居住的簡單本質(zhì)。