一哥之爭

楊晨穎

自上個(gè)世紀(jì)80年代起，中國購物中心行業(yè)從香港興起，其后進(jìn)入大陸擴(kuò)張，并逐步在各大城市落地生根。截至目前，根據(jù)仲量聯(lián)行最新報(bào)告數(shù)據(jù)，2015年中國商業(yè)地產(chǎn)投資創(chuàng)下新紀(jì)錄，共完成交易資產(chǎn)總值約1500億元人民幣。估計(jì)截至2015年末中國商業(yè)地產(chǎn)總規(guī)模位居全球第二，達(dá)8060億美元，僅次于美國。

雖然，相比前幾年的高歌猛進(jìn)、加速擴(kuò)張，中國購物中心行業(yè)在受到電商沖擊、商業(yè)項(xiàng)目過剩等綜合因素影響下，從2015年開始頻頻出現(xiàn)延期開業(yè)、倒閉等令人揪心的現(xiàn)象，不少商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)也開始謹(jǐn)慎擴(kuò)張或者縮減投資計(jì)劃，但這并不妨礙中國購物中心的發(fā)展，全國商業(yè)地產(chǎn)存量市場依然龐大。

第九屆中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上最新發(fā)布的《全國已開業(yè)購物中心數(shù)據(jù)盤點(diǎn)（不含港澳臺(tái)）》顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2016年第一季度，全國一二三線城市已有3547個(gè)建筑面積在2萬平方米以上的購物中心項(xiàng)目開業(yè)，總計(jì)建筑面積達(dá)35284.5萬平方米，總計(jì)經(jīng)營面積達(dá)23040.3萬平方米。

其中，僅在2015年一年，全國就有408個(gè)大中型購物中心開業(yè)（不包含3萬平方米以下的小型購物中心和專業(yè)市場，否則開業(yè)項(xiàng)目總數(shù)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過500家）。

龐大數(shù)據(jù)

截至2016年一季度，開發(fā)總量具體如下：

北上廣深四大一線城市，已開業(yè)購物中心數(shù)量達(dá)到575家，總計(jì)建筑面積達(dá)5469.74萬平方米，總計(jì)經(jīng)營面積達(dá)3401.76萬平方米，平均單個(gè)購物中心的體量達(dá)9.51萬平方米。

其中上海以207個(gè)已開業(yè)購物中心、總計(jì)經(jīng)營面積1384萬平方米位列第一，北京（136個(gè)、總584萬平方米）、廣州（127個(gè)、592萬平方米）、深圳（105個(gè)， 842萬平方米）緊隨其后，位居二三四位。

成都、武漢、重慶、蘇州等32個(gè)二線城市擁有已開業(yè)購物中心1505家，總計(jì)建筑面積達(dá)16070.8萬平方米，總計(jì)經(jīng)營面積達(dá)10258萬平方米，平均單個(gè)購物中心的體量達(dá)10.6萬平方米。

雖然成都在購物中心開業(yè)數(shù)量方面不及重慶、西安、蘇州、武漢等城市，但其已開業(yè)購物中心總建筑面積卻已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他城市，各大零售品牌對(duì)該市場的判斷也呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)。

一方面，部分大型零售品牌對(duì)成都消費(fèi)市場增長及新興社區(qū)消費(fèi)潛力持較為樂觀的態(tài)度，并積極進(jìn)駐成都市場以尋求市場份額的進(jìn)一步增長，諸如沃爾瑪旗下山姆會(huì)員店就進(jìn)駐開出成都首批門店。另一方面，受市場競爭加劇以及租金、人力成本上漲等因素影響，部分國際品牌仍在優(yōu)化現(xiàn)有店鋪，如百佳超市關(guān)閉了包括成都百佳超市、特色匯及Great在內(nèi)的三家店鋪，快時(shí)尚品牌GAP關(guān)閉了其位于春熙路的門店。

南通、常州、泉州等62個(gè)三線城市已開業(yè)購物中心1469家，總計(jì)建筑面積達(dá)13744萬平方米，總計(jì)經(jīng)營面積達(dá)9380.6萬平方米，平均單個(gè)購物中心的體量達(dá)9.35萬平方米。

其中，泉州、徐州、惠州、常州、南通則分別以63、61、60、59、54個(gè)已開業(yè)購物中心位列前五。

區(qū)域王者

從區(qū)域分布來看，華東地區(qū)依舊是當(dāng)之無愧的王者。

究其原因，一方面，上海、蘇州、南京等一二線城市區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目、各種資本具有吸引力。另一方面，隨著一二線城市市場競爭趨于飽和，位于華東區(qū)域的諸多三四線城市雖然經(jīng)濟(jì)條件略遜于一二線城市，但卻擁有廣闊的市場空間，龐大的消費(fèi)潛力，以及相對(duì)寬松的競爭格局，所以也吸引了越來越多的地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注。

2015年購物中心業(yè)績前三強(qiáng)均被南方成員包攬，分別是：南京德基廣場、深圳萬象城、廣州正佳廣場。事實(shí)上，在2015年TOP30購物中心中除了7家位于北京的購物中心之外，全部是南方項(xiàng)目，占比高達(dá)77%，即便是將條件放寬到購物中心50強(qiáng)俱樂部，除了北京10家購物中心之外，仍然只有沈陽萬象城、長春歐亞賣場、西安賽格、鄭州國貿(mào)綜合體（含主力店新瑪特及家樂福）、沈陽龍之夢(mèng)5家企業(yè)入圍，南方購物中心仍然呈現(xiàn)出占比70%的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，其中，華東、華南的購物中心優(yōu)勢(shì)尤其顯著。

背靠大樹

從開發(fā)企業(yè)背景來看，2013—2015年全國新開業(yè)購物中心整體呈現(xiàn)出商業(yè)零售商、購物中心開發(fā)商、住宅開發(fā)商三分天下的趨勢(shì)。

其中，專業(yè)購物中心開發(fā)商主要還是央企（如華潤置地、大悅城地產(chǎn)）和外資企業(yè)（如凱德、太古、新鴻基、恒隆、瑞安、嘉里）以及民營巨頭（如萬達(dá)、印力等）的天下，而以住宅為主業(yè)的萬科、世茂、中海等集團(tuán)也均加大了購物中心的開發(fā)，使得住宅開發(fā)商和購物中心開發(fā)商的邊界越來越難區(qū)分。

與此同時(shí)，隨著商業(yè)零售商加速轉(zhuǎn)型，擁有品牌資源優(yōu)勢(shì)的百貨集團(tuán)已占據(jù)了商業(yè)零售商開發(fā)購物中心的大半壁江山（諸如韓國的樂天新世界、日本的高島屋永旺華堂、美國西爾斯等百貨企業(yè)均開發(fā)有眾多大型購物中心），甚至在我國近三年來開業(yè)購物中心最多的20大集團(tuán)中，百貨集團(tuán)也足足占了一半名額。

另就各大集團(tuán)旗下新增購物中心項(xiàng)目來看，雖然四大一線城市持續(xù)增長，但由于其增速遠(yuǎn)不及三四線城市新開業(yè)項(xiàng)目的快速增加，這導(dǎo)致一線城市項(xiàng)目占比正在逐漸下降。

而奢侈品銷售持續(xù)不景氣、奢侈品牌開始實(shí)行謹(jǐn)慎開店策略，也間接導(dǎo)致了新開業(yè)項(xiàng)目中，高端項(xiàng)目較往年有所縮減，中高端輕奢定位及中端大眾定位購物中心項(xiàng)目數(shù)量大幅增加。