“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)建安工程發(fā)包方式探討

周芳

摘要：增值稅和營(yíng)業(yè)稅相比它是價(jià)外稅、采用憑票抵扣的購(gòu)進(jìn)扣稅法、不重復(fù)征稅具有稅收中性的特點(diǎn)，國(guó)家實(shí)行增值稅的目的是為了降低稅負(fù)。但是對(duì)房產(chǎn)公司而言要降低稅負(fù)增加盈利取決于能取得更多的進(jìn)項(xiàng)稅額，而建安工程選擇包工包料還是甲供，對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額的取得起著決定作用，因此房地產(chǎn)公司在對(duì)建安工程進(jìn)行發(fā)包前有必要進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算后再?zèng)Q定發(fā)包方式。

關(guān)鍵詞：增值稅；建安工程；發(fā)包方式；測(cè)算；探討 一、前言

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)），自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。因此自2016年5月1日起房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)也納入了增值稅納稅范疇。在營(yíng)業(yè)稅時(shí)期“提供建筑業(yè)勞務(wù)無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包含工程所用的原材料和其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)（甲供的設(shè)備以及清包工方式的裝飾勞務(wù)提供的材料除外）”，因此一般房產(chǎn)企業(yè)為避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)材料大多采取甲指方式。“營(yíng)改增”后增值稅和營(yíng)業(yè)稅相比它是價(jià)外稅、采用憑票抵扣的購(gòu)進(jìn)扣稅法、不重復(fù)征稅具有稅收中性的特點(diǎn)，因此對(duì)房產(chǎn)公司而言，要降低稅負(fù)必須要多取得進(jìn)項(xiàng)稅額。而建安工程選擇包工包料還是甲供，還需要根據(jù)可取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的種類(lèi)和金額具體計(jì)算才能得出準(zhǔn)確的結(jié)論。

二、 案例計(jì)算

[案例]假設(shè)某房產(chǎn)項(xiàng)目土建部分總額為10000萬(wàn)元，其中成本占比90%，建筑業(yè)的毛利10%。成本中：原材料約占55%（材料成本中商砼占50%，鋼材約占35%，其他材料約占15%），人工成本約占30%，機(jī)械使用費(fèi)5%，其他費(fèi)用占比不超過(guò)10%。

我們以上面假設(shè)的數(shù)據(jù)來(lái)測(cè)算一下房產(chǎn)公司可以取得的進(jìn)項(xiàng)稅額：

方式一：包工包料

進(jìn)項(xiàng)稅額= 10000/1.11*0.11 =990.99萬(wàn)元（建筑公司開(kāi)具）

方式二：材料全部甲供（清包工）

（一）建筑公司按一般計(jì)稅方法計(jì)稅

進(jìn)項(xiàng)稅額=（10000-9000*0.55）/1.11*0.11（建筑公司開(kāi)具）+9000*0.55/1.17*0.17（材料公司開(kāi)具）=500.45+71923=1219.68（萬(wàn)元）

（二）建筑公司選擇簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅

進(jìn)項(xiàng)稅額= （10000-9000*0.55）/1.03*0.03（建筑公司開(kāi)具）+9000*0.55/1.17*0.17（材料公司開(kāi)具）=147.09+71923=866.32（萬(wàn)元）

方式三：部分材料甲供

比如只選擇鋼材甲供，即原材料的35%甲供：

（一）建筑公司按一般計(jì)稅方法計(jì)稅

進(jìn)項(xiàng)稅額=（10000-9000*0.55*0.35）/1.11*0.11（建筑公司開(kāi)具）+9000*0.55*0.35/1.17*0.17（材料公司開(kāi)具）=819.30+251.73=1071.03（萬(wàn)元）

（二）建筑公司選擇簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅

進(jìn)項(xiàng)稅額=（10000-9000*0.55*0.35）/1.03*0.03（建筑公司開(kāi)具）+9000*0.55*0.35/1.17*0.17（材料公司開(kāi)具）=240.80+251.73=492.53（萬(wàn)元）

三、對(duì)發(fā)包方式的探討

上述案例只是基于假設(shè)數(shù)據(jù)，旨在說(shuō)明方案選擇的比較方法。通過(guò)對(duì)以上案例三種方式的分析比較，可以看出對(duì)房地產(chǎn)公司而言：

第一，選擇與一般納稅人合作可以取得更多的進(jìn)項(xiàng)稅額有利于降低企業(yè)的稅負(fù)。在選擇供應(yīng)商時(shí)，是否在進(jìn)項(xiàng)稅率比較低的供應(yīng)商處采購(gòu)材料需要比價(jià)測(cè)算。

第二，因建筑業(yè)的增值稅率低于材料采購(gòu)的增值稅率，因此當(dāng)房產(chǎn)公司選擇材料部分甲供或清包時(shí)如建筑公司選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅，房產(chǎn)公司取得的進(jìn)項(xiàng)稅額比全包取得的進(jìn)項(xiàng)稅額多，有利于降低房產(chǎn)公司的稅負(fù)。

第三，如果建筑公司選擇簡(jiǎn)易征收會(huì)減少房產(chǎn)公司進(jìn)項(xiàng)稅額的取得，這時(shí)房產(chǎn)公司要想獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅就只有選擇清包工或者增大甲供的比例。當(dāng)然也可以通過(guò)選擇一個(gè)合適的點(diǎn)來(lái)平衡建筑公司和房產(chǎn)公司雙方的稅負(fù)，建筑公司和房地產(chǎn)公司進(jìn)行博弈最終達(dá)到雙贏。

建筑業(yè)可選擇簡(jiǎn)易征稅的項(xiàng)目如下：

A＼一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

B＼一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

仍以上面案例的假設(shè)為例，對(duì)建筑公司的應(yīng)納增值稅額進(jìn)行測(cè)算發(fā)現(xiàn)：

當(dāng)甲供材料的占比為原材料比例的22.70%的時(shí)候，建筑公司選擇簡(jiǎn)易征收方式和一般征收方式計(jì)算的應(yīng)納增值稅額是基本相等的。當(dāng)甲供材料的比例高于這個(gè)比例時(shí)建筑公司選擇簡(jiǎn)易征收計(jì)算的應(yīng)納增值稅額比選擇一般征收計(jì)算的應(yīng)納增值稅額低，所以建筑公司就可能選擇簡(jiǎn)易征收，房產(chǎn)公司這時(shí)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額也會(huì)降低。

四、結(jié)論

通過(guò)以上分析可以得出結(jié)論：“營(yíng)改增”后，發(fā)包方式的正確選擇決定了房產(chǎn)公司稅負(fù)的高低，因此房產(chǎn)公司在對(duì)建安工程進(jìn)行發(fā)包前應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解各項(xiàng)材料的市場(chǎng)價(jià)格和稅率，同時(shí)應(yīng)與建筑公司進(jìn)行充分溝通對(duì)發(fā)包方式進(jìn)行討論，并根據(jù)可取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的種類(lèi)和金額具體計(jì)算得出發(fā)包方式的最佳方案。在發(fā)包時(shí)還應(yīng)對(duì)材料及工程款的開(kāi)票要求及稅率進(jìn)行明確，并在合同中進(jìn)行約定?？傊?，營(yíng)改增后建安工程發(fā)包方式的選擇對(duì)房產(chǎn)公司和建筑公司的稅負(fù)影響較大，為了降低各自的稅負(fù)，房產(chǎn)公司和建筑公司雙方的博弈將更加激烈。（作者單位：四川華地財(cái)富投資集團(tuán)有限公司）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策夏青況婭摘要：從房地產(chǎn)自身特點(diǎn)和其所占用的土地資源的特點(diǎn)的角度來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)必須時(shí)刻關(guān)注宏觀的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，未雨綢繆。企業(yè)必須對(duì)國(guó)家的政策導(dǎo)向有自己的科學(xué)正確的判斷，根據(jù)政策導(dǎo)向來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)的走向，嚴(yán)格做好房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款、項(xiàng)目施工和成品房銷(xiāo)售等一系列生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作，來(lái)合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制 房地產(chǎn)政策正在發(fā)生切實(shí)轉(zhuǎn)變。往日強(qiáng)硬的行政手段愈發(fā)淡化，而市場(chǎng)的主動(dòng)性被特別強(qiáng)調(diào)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的目標(biāo)也由過(guò)去的短期目標(biāo)轉(zhuǎn)移為中長(zhǎng)期目標(biāo)，發(fā)揮市場(chǎng)的自主調(diào)節(jié)作用，更多考慮市場(chǎng)體系、供求關(guān)系，據(jù)此來(lái)構(gòu)建長(zhǎng)效控制機(jī)制。根據(jù)會(huì)議文件要求，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)特別注重增加住宅用地的比例、提高土地容積率。另外，過(guò)去“中央集權(quán)制”統(tǒng)一部署、統(tǒng)一發(fā)令的政策，也轉(zhuǎn)向了“突出地方自主性”。依據(jù)這些影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新政策，房地產(chǎn)上市公司務(wù)必要考慮到其對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的影響，未雨綢繆，常備不懈，適當(dāng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，做好預(yù)警研究和應(yīng)對(duì)措施。只有這樣，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲利。

一、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)企業(yè)擁有最低的資本成本時(shí)，就會(huì)具有最佳的資本結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也最小。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)建立合理的資本結(jié)構(gòu)，要把握好負(fù)債的量和度，充分利用資本市場(chǎng)和金融市場(chǎng)，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用。房地產(chǎn)上市公司只有確定一個(gè)最佳的資本結(jié)構(gòu)，改變單一的融資方式，運(yùn)用組合融資籌集資金、降低資本成本，才能使企業(yè)價(jià)值最大化并減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這就意味著房地產(chǎn)上市公司必須探索新的融資渠道。企業(yè)必須通過(guò)擴(kuò)展融資渠道降低融資成本，更重要的是可以保證資金的供應(yīng)。拓寬融資渠道的方法主要有股權(quán)收購(gòu)、房地產(chǎn)投資銀行、階段性股權(quán)融資、開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款等。三中全會(huì)的《決定》文件中也特別指出：“金融改革方面未來(lái)要增加直接融資比重，要推進(jìn)金融創(chuàng)新。”這也就說(shuō)明可能會(huì)增加融資的方式和渠道，融資成本會(huì)降低。過(guò)去深受限制的信托、PE、股權(quán)融資和包括其他形態(tài)和形式的融資渠道、甚至是海外融資都會(huì)擴(kuò)開(kāi)和拓寬。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)抓住這一良好機(jī)遇，調(diào)整自身資本結(jié)構(gòu)以控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、優(yōu)化組織治理結(jié)構(gòu)，成立風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)

在組織結(jié)構(gòu)方面，權(quán)責(zé)分配、權(quán)利制衡關(guān)系應(yīng)在股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層之間形成。設(shè)置管理部門(mén)時(shí)，建立完善且科學(xué)的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，部門(mén)和崗位應(yīng)合理、有效地設(shè)置，并建立起部門(mén)和崗位責(zé)任制度，明確職責(zé)，使內(nèi)部牽制制度建立、健全，便于內(nèi)部控制作用的發(fā)揮。此外，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)建成新型治理結(jié)構(gòu)，創(chuàng)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，并同時(shí)在經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)中對(duì)應(yīng)設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)。

三、投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分散

有效控制房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一手段是風(fēng)險(xiǎn)分散。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和運(yùn)行方式的調(diào)整，在發(fā)展前景不好的地區(qū)快速退出市場(chǎng)，通過(guò)兼并、合作在優(yōu)勢(shì)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。具體方法是企業(yè)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。為了避免風(fēng)險(xiǎn)，需要更加注重資金的周轉(zhuǎn)，如果銷(xiāo)售情況不是很好，未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將受到影響。在如今的市場(chǎng)條件下，特別是北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市，購(gòu)買(mǎi)土地來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金的需求量是比較大的。因此房地產(chǎn)上市公司要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拿到土地，幾家公司采取合作共同發(fā)展就成為有效的方法。企業(yè)合作不僅可以分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同樣也可以保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，在銷(xiāo)售情況不理想、回籠資金慢時(shí)，得到后備的補(bǔ)充資金。

四、加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目固有開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、投資規(guī)模大、與所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目正是因此而被定義為具有高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)上市公司在進(jìn)行項(xiàng)目投資前必不可少的工作。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員參與調(diào)研工作，分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和可行性，不能因?yàn)楣芾碚邆€(gè)人的好惡致使項(xiàng)目定位錯(cuò)誤，不再盲目地決策，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)也使風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性增多。所以，企業(yè)要合理縮短項(xiàng)目建設(shè)周期。這不僅使在開(kāi)發(fā)期內(nèi)，由于外界環(huán)境的變化而造成的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有效降低，也同樣對(duì)于加快資金周轉(zhuǎn)有利。

五、加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理

強(qiáng)化現(xiàn)金流管理要求房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行嚴(yán)格的資金預(yù)算管理。不管是制定預(yù)算還是執(zhí)行預(yù)算都必須嚴(yán)格把關(guān)，避免造成資金鏈斷裂。同時(shí)還房地產(chǎn)上市公司人員要樹(shù)立現(xiàn)金流管理意識(shí)，各級(jí)管理人員必須切實(shí)認(rèn)識(shí)到對(duì)于房地產(chǎn)上市公司的生存、發(fā)展來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理的重要性，進(jìn)而從戰(zhàn)略地位進(jìn)行現(xiàn)金流量的管理。房地產(chǎn)上市公司還可以縮短項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期，這樣可以提高資金的使用效率。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，或者采取邊建邊銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)管理模式，也能夠有效縮短資金的回籠時(shí)間，加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理。