環(huán)北京房產(chǎn)銷售亂象調(diào)查

文｜《小康》記者 郭煦 北京、廊坊報(bào)道

環(huán)北京房產(chǎn)銷售亂象調(diào)查

文｜《小康》記者 郭煦 北京、廊坊報(bào)道

河北省廊坊市下轄的香河縣、大廠縣、三河市被稱為“北三縣”，由于地理位置上緊鄰北京市通州區(qū)，成為近期樓市熱點(diǎn)地區(qū)。然而，違規(guī)銷售、灰色電商服務(wù)費(fèi)、無端加價(jià)等亂象卻屢禁不絕

2016年“十一”假期前后，全國20余個(gè)城市陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，絕大多數(shù)地區(qū)都突出強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為”。住建部于10月4日公布了45家違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單，北京、上海等地對點(diǎn)名的有違規(guī)嫌疑的房企和機(jī)構(gòu)迅速查處。

河北省廊坊市下轄的香河縣、大廠縣、三河市被稱為“北三縣”，由于地理位置上緊鄰北京市通州區(qū)，成為近期樓市熱點(diǎn)地區(qū)。

從2015年下半年開始，“北三縣”樓市曾一路狂飆，房價(jià)在短短幾個(gè)月內(nèi)迅速翻倍。但從4月份廊坊市下發(fā)房地產(chǎn)嚴(yán)控政策后，政府突然一腳剎車，就讓喧囂了半年多的熱土直接陷入了前所未有的停滯狀態(tài)。

政府給房市踩下急剎車的原因眾所周知，自去年北京市政府宣布東遷以來，“北三縣”樓市持續(xù)走高，不少項(xiàng)目的銷售均價(jià)已經(jīng)從過去的七八千元漲到1.5萬元以上，同比漲幅超過100%。其中燕郊樓市的漲幅最大，目前該地房價(jià)最高已經(jīng)達(dá)3萬元/平方米，甚至超過北京一些樓盤，整體市場已突破2.8萬元/平方米。過去一年，整個(gè)“北三縣”的漲幅甚至超過了深圳。

抑制樓市暴漲，打擊投機(jī)需求是目前“北三縣”政府治理樓市的首要目標(biāo)。

不過臨近年終，不少開發(fā)商為了資金回籠，竟暗箱操作，違規(guī)銷售的手段更加隱蔽?！缎】怠酚浾呓照{(diào)查發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)查之下，房地產(chǎn)銷售有所規(guī)范，企業(yè)和機(jī)構(gòu)人員的違規(guī)行為有所收斂。不過，仍有一些房產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)頂風(fēng)作案，定價(jià)混亂、違規(guī)加價(jià)和變相收取排號費(fèi)等行為時(shí)有發(fā)生。

“北三縣”上演房產(chǎn)急剎車

這個(gè)夏天，對于北京白領(lǐng)王威注定是一個(gè)難熬的季節(jié)，兩年前他在河北省大廠某樓盤購買了一套80多平方米的住宅，“排號費(fèi)、訂金和首付款一共交了20多萬，快兩年了，只簽訂了一個(gè)內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議?！?王威說道。

王威通過多方了該項(xiàng)目仍未辦理國有建設(shè)用地土地使用證，這意味著他花了20多萬首付購買的是一個(gè)違規(guī)項(xiàng)目。

“大廠不少項(xiàng)目都五證不全?！蓖跬f。

在“北三縣”，違規(guī)建設(shè)、違規(guī)銷售并非個(gè)例，據(jù)廊坊市一位資深銷售介紹，開發(fā)商沒有拿到土地即開始建設(shè)、沒有開工即開始銷售，這種現(xiàn)象很普遍。

今年4月初，廊坊市政府開始逐步整頓轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場，并出臺相應(yīng)限購政策，整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場被熔斷，至今大廠地區(qū)可售項(xiàng)目不超過三個(gè)。

8月中旬廊坊市政府再發(fā)通告，在土地出讓、預(yù)售管理、信用懲戒等方面提出明確要求，規(guī)范廊坊市區(qū)房地產(chǎn)秩序。未取得土地或規(guī)劃手續(xù)違法售房和“一房多賣”造成嚴(yán)重不良影響的企業(yè)，將被列入“黑名單”從嚴(yán)從速處理。

通告提出，土地出讓要嚴(yán)格遵循招標(biāo)拍賣掛牌出讓的市場規(guī)則，凡申請人符合條件的均可依法參與競買。嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人違反有關(guān)規(guī)定與集體經(jīng)濟(jì)組織以及破產(chǎn)、改制企業(yè)簽訂土地征收、轉(zhuǎn)讓協(xié)議。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得土地、規(guī)劃、施工許可等手續(xù)后方可開工建設(shè)，對擅自開工建設(shè)的，一律依法從嚴(yán)查處。

廊坊市政府要求，商品房預(yù)售必須“五證齊全”。開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》之前，不得發(fā)布項(xiàng)目宣傳廣告，嚴(yán)禁以預(yù)售房屋的方式進(jìn)行非法集資，嚴(yán)禁以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式，向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動。

違反相關(guān)規(guī)定，將由國土、公安、城管、建設(shè)、房管、工商、物價(jià)等部門按照職責(zé)查處。開發(fā)商、房產(chǎn)中介違法違規(guī)的，將計(jì)入企業(yè)信用檔案，并在房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入、行政許可、證照資質(zhì)審核等方面予以應(yīng)用。政府建立違法企業(yè)“黑名單”數(shù)據(jù)庫，并依法從嚴(yán)從速處理。

同時(shí)，購房者們也在跟時(shí)間賽跑。他們擔(dān)心政策落地后，對首付比例和購房資格會進(jìn)行限制，如果不能提前完成網(wǎng)簽和按揭手續(xù)，未來不僅首付比例可能增加，購房資格甚至都可能被取消。

嚴(yán)控政策出臺后，包括港中旅、天洋城、福成、興達(dá)等在內(nèi)的很多房地產(chǎn)商為避風(fēng)險(xiǎn)，選擇了“停售”。

從北京到河北燕郊，下了通燕高速就是102國道，道路兩側(cè)云集數(shù)十家房地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處，曾被稱為售樓一條街，火爆的市場戛然而止。

電商服務(wù)費(fèi)進(jìn)了誰的腰包？

在今年4月1日“廊九條”發(fā)布前，大廠夏墊區(qū)域某樓盤，在未取得商品房預(yù)售許可證，且預(yù)售區(qū)塊還是一片空地的情況下，便涉嫌違規(guī)對外預(yù)售，且收取購房人4萬元的排號費(fèi)。

除此之外，當(dāng)項(xiàng)目遲遲未有開盤跡象，相關(guān)排號人退號時(shí)，開發(fā)商竟逾期不退款。

此事公開后當(dāng)?shù)卣凑障嚓P(guān)規(guī)定對開發(fā)商進(jìn)行了處罰。

廊坊有關(guān)部門明確要求，開發(fā)商在取得預(yù)售證之前不得宣傳，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號等名義向購房者收取定金和預(yù)訂款，不得參加任何展銷活動。

但規(guī)定出臺僅僅幾個(gè)月后，一些地產(chǎn)商又變相收取排號費(fèi)。

“北三縣”中，離北京較遠(yuǎn)的香河9月以來其購房熱度迅速攀升。

“幾個(gè)月前售樓處還沒這么多人，這陣子售樓大廳天天擠滿人。”在香河某售樓處，銷售負(fù)責(zé)人張崇向記者介紹，最近來看房買房的幾乎都在北京工作。9月份銷售的房源大部分委托合作的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司操作，由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收取電商服務(wù)費(fèi)。

據(jù)張崇介紹，該樓盤此次開盤均價(jià)高達(dá)1.8萬元左右，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收取電商服務(wù)費(fèi)3.5萬元，開盤抵7萬房款，但此款不能開取發(fā)票。

知情人向《小康》記者介紹，所謂電商服務(wù)費(fèi)，事實(shí)上就是開放商給代理銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售傭金。“舉個(gè)例子說，一套總價(jià)200萬元的房子，你交了3.5萬電商費(fèi)，開發(fā)商在總房款里減去7萬元，總房款變成193萬元，實(shí)際上，開發(fā)商預(yù)期價(jià)位就是193萬元，最后簽合同也按193萬簽，開發(fā)商沒有任何減免，而且還給替他們銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司報(bào)酬，出了問題與開發(fā)商無關(guān)?！?/p>

河北省廊坊市下轄的香河縣、大廠縣、三河市被稱為“北三縣”，由于地理位置上緊鄰北京市通州區(qū)，成為近期樓市熱點(diǎn)地區(qū)。

來自東北的購房者王超在售樓處聽了張崇講解后，被張崇帶到通州區(qū)一處隱蔽的度假村交了兩套房的電商費(fèi)共計(jì)7萬元。

王超交了電商費(fèi)后便回東北等待開盤。”約一個(gè)月后，樓盤銷售人員通知周末開盤，王超立即放下工作，從老家趕來，發(fā)現(xiàn)自己排到1300號，該樓盤此次只銷售1200套房源。王超決定放棄選房，準(zhǔn)備退回電商費(fèi)。

電商服務(wù)費(fèi)的說明顯示，當(dāng)購房者“申請退還服務(wù)費(fèi)將于辦理退款手續(xù)后30個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)賬退還至原消費(fèi)銀行卡?！比欢醭攘俗阕銉蓚€(gè)月，反復(fù)交涉后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司才勉強(qiáng)退款。

電商服務(wù)費(fèi)收據(jù)顯示，這是一家叫“民兵團(tuán)”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

該官方網(wǎng)站顯示，民兵團(tuán)是北京微行天下文化傳媒有限公司旗下品牌，致力于搭建于中國最前沿的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)整合服務(wù)平臺。作為行業(yè)新生力量成功踐行著地產(chǎn)行業(yè)O2O模式，為開發(fā)商精準(zhǔn)定位目標(biāo)受眾，為購房客戶精準(zhǔn)匹配目標(biāo)樓盤，為大兵（團(tuán)員）提供專業(yè)快捷的服務(wù)。

據(jù)介紹，此次該樓盤開盤，有大約1400人交納電商服務(wù)費(fèi)，民兵團(tuán)收取電商服務(wù)費(fèi)金額高達(dá)5000萬元左右。

民兵團(tuán)香河上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人張宗利向《小康》記者介紹，該公司在香河縣代理了十個(gè)以上樓盤，與開發(fā)商都是采取上述合作方式。另據(jù)知情人介紹，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收取電商服務(wù)費(fèi)后，為了增加銷售業(yè)績，公司銷售人員都承諾給購房者返傭金，一般在2萬元左右。

家住燕郊的喬冬雪和丈夫劉紅旭，今年6月，通過熟人介紹，認(rèn)識了民兵團(tuán)的銷售，銷售承諾如果購房返還2.8萬元傭金，一家人東籌西借在香河運(yùn)河家園小區(qū)購買了一套住宅，可是到現(xiàn)在為止“民兵團(tuán)”一直沒有返還承諾的傭金，多次催要無果。民兵團(tuán)給出的說法竟然是，銷售卷款跑路了。據(jù)了解，諸如此類事件在“民兵團(tuán)”并非孤案。

在“民兵團(tuán)”的一份介紹中顯示，“民兵團(tuán)”現(xiàn)在擁有350人的技術(shù)研發(fā)團(tuán)隊(duì)、擁有專業(yè)的線下服務(wù)團(tuán)隊(duì)、策劃創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)和高效的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)等。至今民兵團(tuán)注冊大兵（會員）已發(fā)展到5萬余人，其中北京及周邊獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人3.1萬人。截至2015年7月，銷售額已突破68個(gè)億。

上述知情人告訴記者，民兵團(tuán)所稱的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人就是該公司的編外掛靠銷售團(tuán)隊(duì)，只要在該公司網(wǎng)站注冊就可以成為“民兵團(tuán)團(tuán)員”，沒有任何勞動合同，大部分承諾也是口頭協(xié)議，如果雙方任何一方出現(xiàn)問題，一走了之均沒有任何保障。

按照該公司公開的銷售規(guī)模，粗略統(tǒng)計(jì)每年至少有數(shù)億元電商服務(wù)費(fèi)進(jìn)賬，這些電商費(fèi)沒有給購房者開具發(fā)票，究竟流向了哪里？張宗利表示，此事只能和公司負(fù)責(zé)人杜曉剛聯(lián)系。本刊記者致電該公司，辦公室人員承諾稍后會有相關(guān)負(fù)責(zé)人與記者聯(lián)系，截至發(fā)稿時(shí)，該公司沒有正面回復(fù)記者。

買房加價(jià)潛規(guī)則

不多交錢，在燕郊根本買不到房——這是燕郊樓市的一條潛規(guī)則。

在北京一家公司工作的陳璐在燕郊某樓盤看中一套71平米的兩居，單價(jià)2.8萬元/平米，總價(jià)199萬。

作為首套房，陳璐可以享受三成首付的政策，也就說，陳璐準(zhǔn)備60萬元即可，但在售樓處，她卻被告知，需要準(zhǔn)備80萬元的首付。首付怎么變成80萬元呢？

經(jīng)銷售解釋，這多出來的20萬元其實(shí)是“補(bǔ)差價(jià)”，這套實(shí)際銷售單價(jià)為2.8萬元/平米、總價(jià)199萬的房源，在合同上，銷售單價(jià)為2.4萬元/平米，總價(jià)為170萬元，按照首套房政策，可以貸款120萬元，那么按照實(shí)際銷售總價(jià)看，首付款就變成了80萬元。

為什么售價(jià)2.8萬元的房子，只能按2.4萬元貸款？銷售員接下來的解釋，更讓她郁悶至極。原來，該項(xiàng)目在住建委的備案價(jià)格為2.3-2.4萬元/平米，但是在單價(jià)近3萬元的燕郊新房市場中，并沒有開發(fā)商愿意按備案價(jià)銷售。但是想通過房管局網(wǎng)簽，取得銀行貸款的話，就必須符合備案價(jià)。

原本多加20萬元，已經(jīng)讓陳璐壓力倍增，更讓她瞠目結(jié)舌的還在后面。該項(xiàng)目稱，補(bǔ)差價(jià)的20萬元不能體現(xiàn)在合同里。換而言之，就是不能和網(wǎng)簽一起結(jié)算，要另交。而且這20萬元，開發(fā)商不提供任何收據(jù)，最好是現(xiàn)金，在交錢現(xiàn)場不允許拍照、錄像，不能保留任何證據(jù)。

無憑無據(jù)給開發(fā)商20萬元，陳璐肯定不愿意。銷售則表示：“那就看自己了，認(rèn)可就買，不認(rèn)可就算了，想在燕郊買到住宅，就都得多交錢。”

記者注意到，今年4月和8月，廊坊市人民政府相繼出臺規(guī)范房地產(chǎn)政策，簡稱“廊九條”、“廊七條”，并在廊坊市政府網(wǎng)站公布。針對銷售環(huán)節(jié)，“廊七條”要求開發(fā)商在取得預(yù)售證之前不得宣傳，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號等名義向購房者收取定金和預(yù)訂款，不得參加任何展銷活動。

隨后，“北三縣”相繼出臺細(xì)則。三河市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室規(guī)范商品房預(yù)售管理細(xì)則中規(guī)定，進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售管理，限期一次性公布全部可售房源；落實(shí)住房價(jià)格備案制度，加強(qiáng)價(jià)格管控，限定申報(bào)預(yù)售價(jià)格上漲幅度；銷售價(jià)格6個(gè)月內(nèi)不準(zhǔn)調(diào)整，6個(gè)月后上漲幅度不超過10%。

上有政策下有對策。 燕郊本地一位銷售負(fù)責(zé)人表示，目前燕郊絕大多數(shù)項(xiàng)目都在加價(jià)銷售，目的是為了突破政府對價(jià)格的限制，“比如，這個(gè)房備案價(jià)是2萬元，規(guī)定是最高上浮10%，但實(shí)際銷售價(jià)格是2.5萬元，簽約時(shí)還是按照2萬元來執(zhí)行，但另外5000元不會體現(xiàn)在合同中和開發(fā)商收入中?！?/p>

據(jù)其透露，通常的操作方式是，開發(fā)商通過代理公司或者銷售人員來收取加價(jià)部分，這部分錢沒有收據(jù)和發(fā)票，甚至不會通過公司賬戶，“燕郊大部分新盤因?yàn)閭浒竷r(jià)普遍較低，所以都加價(jià)銷售，最高的加了50%，等于一套房加了100多萬?！?/p>

房企變相提價(jià)，背后反映的是一種購房的狂熱和銷售的亂象。

燕郊另一在售項(xiàng)目的銷售人員透露：“除了加價(jià)，還有一種情況是，開發(fā)商不提高首付，但捆綁車位賣，一個(gè)車位100萬元。這無疑提高了首付。這就是燕郊的基本行情?！?/p>

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前燕郊新房整體均價(jià)保持在2.8萬元/平方米左右，但之前開發(fā)商報(bào)備的價(jià)格較目前市場價(jià)而言偏低，因而多個(gè)項(xiàng)目都有加價(jià)行為。這就出現(xiàn)了雖然在過戶和辦理銀行貸款時(shí)，價(jià)格還是按照報(bào)備價(jià)來執(zhí)行，但開發(fā)商往往要求購房者支付動輒20萬以上的“議價(jià)費(fèi)”。

加價(jià)賣房不僅僅在燕郊，與燕郊相鄰的大廠自治縣某樓盤近日開盤，每套房平均加價(jià)在40萬以上，手段與燕郊類似，兩天賣出700余套房源。

對于燕郊、大廠部分樓盤的加價(jià)行為，北京房地產(chǎn)學(xué)會執(zhí)行會長陳貴表示，加價(jià)的“潛規(guī)則”，說白了不多給錢就不賣給你，這種行為可能只有在供需失衡的地區(qū)才有。這種“擦邊球”的行為很難杜絕。

北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長李文杰表示，除了政府要繼續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管，新房市場應(yīng)加強(qiáng)客戶對企業(yè)的監(jiān)督。眾多購房者建議，應(yīng)建立舉報(bào)及時(shí)反饋機(jī)制，提高監(jiān)管效率。據(jù)了解，現(xiàn)有的舉報(bào)渠道大多數(shù)是信訪渠道，回復(fù)時(shí)間多達(dá)60天。如果加上相關(guān)部門不作為，需要提起行政復(fù)議處理，反饋時(shí)間會更長，市場卻很可能早已出現(xiàn)變化，無法形成有效監(jiān)督。

對于中介經(jīng)紀(jì)的違規(guī)行為，李文杰表示，應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)自律，對于害群之馬要充分進(jìn)行信息披露，施行懲罰，提高所有機(jī)構(gòu)的規(guī)范意識。