爛尾樓的預(yù)防與復(fù)活問題研究
——兼論購房者利益救濟

朱 艷

（山東科技大學(xué)，山東 青島 266590）

爛尾樓的預(yù)防與復(fù)活問題研究
——兼論購房者利益救濟

朱 艷

（山東科技大學(xué)，山東 青島 266590）

“爛尾樓”的形成有多方面的原因，其存在亦嚴重侵害處于弱勢地位的購房者的利益，而爛尾樓的預(yù)防和復(fù)活可以有效地保護購房者。爛尾樓的預(yù)防與復(fù)活，需完善立法，加強對房地產(chǎn)開發(fā)行為的規(guī)范和對開發(fā)商違法違規(guī)行為的懲罰力度；需政府發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，加強對房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)管并在租住同權(quán)背景下積極促進爛尾樓的有效盤活續(xù)建；需開發(fā)商和購房者通過正確方式積極自救。綜合運用各項措施預(yù)防和復(fù)活爛尾樓，解決爛尾樓問題，進而保護購房者利益。

利益救濟；完善立法；政府監(jiān)管;租住同權(quán)

商品房作為價值巨大的產(chǎn)品，其建設(shè)需耗費眾多的資源，關(guān)乎國計民生，對于廣大購房者而言其重要性更是不言而喻。然而，目前我國的房地產(chǎn)管理制度并不完善，一旦開發(fā)商跑路，停工的爛尾樓便無人管理，購房者花了上百萬購房款，最終卻拿不到房、也不能退錢，難道只能自認倒霉嗎？爛尾樓之下購房者的利益救濟問題亟待解決，需要有相應(yīng)解決方案來預(yù)防爛尾樓的出現(xiàn)和復(fù)活已經(jīng)爛尾的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不能讓購房者成為房地產(chǎn)市場的犧牲者。

一、爛尾樓的含義及成因分析

（一）爛尾樓的含義

“爛尾樓”是指取得施工許可證開工建設(shè)后,因資金、技術(shù)、規(guī)劃等原因而停工,或者超過預(yù)計竣工時間一定期限以上沒有竣工的工程。工程主體已經(jīng)建成,但水、電、交通等配套設(shè)施不齊全的房地產(chǎn)項目也包括在“爛尾樓”范圍內(nèi)。[1]此外，還有因為產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛、工程質(zhì)量不合格等原因而停工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也被算作爛尾樓，總而言之，爛尾樓即指因種種原因停工一年以上的房地產(chǎn)項目。

（二）爛尾樓的成因

爛尾樓的成因是多方面的，結(jié)合理論和實踐，筆者認為爛尾樓的形成原因主要有以下幾個方面：

1.市場本身的缺陷。市場具有自發(fā)性、盲目性和滯后性，房價持續(xù)上漲，眾多的開發(fā)商蜂擁而至，房地產(chǎn)行業(yè)的盲目投資和大肆炒地皮的行為導(dǎo)致房地產(chǎn)過熱，“炒房”也成為眾所周知的詞語?！罢疄榱耸袌鼋?jīng)濟的穩(wěn)定運行，緩解局部地區(qū)房地產(chǎn)過熱，進行宏觀調(diào)控以后，信貸收縮，工程缺乏后續(xù)資金而爛尾?！盵2]

2.國際環(huán)境的影響。隨著全球化的不斷深入，各個國家間的聯(lián)系日益密切，而房地產(chǎn)行業(yè)需要巨大的資金支撐，這一特征使得該行業(yè)很容易受到國際環(huán)境的影響，國際環(huán)境稍有變化便可能如“蝴蝶效應(yīng)”①蝴蝶效應(yīng)，即南美州的蝴蝶煽一下翅膀，通過種種因素,就可能引起亞洲地區(qū)的一陣臺風(fēng)，這是蝴蝶效應(yīng)的最初定義，用來比喻一件極其細微,看似極其不經(jīng)意的小事,都可能引發(fā)很大的后果。般影響國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)。一個十分典型的例子就是2008年影響全球的金融危機，國內(nèi)許多房地產(chǎn)開發(fā)商因巨大的經(jīng)濟泡沫破產(chǎn)，跑路的開發(fā)商甚多，更有甚者以跳樓來規(guī)避殘局，其開發(fā)的樓盤也因缺乏資金而不得不爛尾。

3.施工質(zhì)量低劣，被迫停工。我國目前對于房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)管理不夠完善，準入門檻低，再加上違法處罰小，房地產(chǎn)開發(fā)商為了自身利益偷工減料，工程質(zhì)量低劣，最終無法入住而爛尾。此種原因?qū)е碌臓€尾樓非常之多，房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)的參差不齊嚴重影響了商品房的質(zhì)量，既浪費了資源又損害了購房者的利益。例如溫州市曾有一地處市中心的爛尾樓，地段非常好，但建了8年多卻始終無法竣工，因為該建筑存在嚴重的質(zhì)量問題，只能拆除。

4.房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營不善，債權(quán)債務(wù)等糾紛致其難以繼續(xù)建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金而且資金回流較慢，房地產(chǎn)開發(fā)商大都通過多種融資方式以獲得開發(fā)資金。若開發(fā)商經(jīng)營不善，陷入紛繁復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)糾紛中，極有可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，進而影響相關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)，形成爛尾樓。

不難發(fā)現(xiàn)，近年來網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了眾多的有關(guān)爛尾樓的報道，例如“中國十大爛尾樓盤點”①參見《中國十大爛尾樓盤點》，http://cs.loupan.com/html/news/201208/466194.html，訪問時間2017年3月1日。，該新聞盤點了國內(nèi)許多“著名”的爛尾樓工程，又例如“濟南彩石山莊房地產(chǎn)糾紛案”②2006年至2008年，2000多名購房者交付了房屋預(yù)售款。按照合同規(guī)定，2008年10月彩石山莊交房。然而，2008年9月，三聯(lián)集團向施工單位發(fā)出了暫停施工的通知，自此再沒有復(fù)工，曾經(jīng)的“明星工程”成為了“爛尾樓”。從此，2000多名購房群眾走上了漫長的維權(quán)之路。，該案中2000多名買到爛尾樓的購房者為了維權(quán)經(jīng)歷了各種心酸，諸如此類的新聞還有很多，我們在感嘆如此眾多的爛尾樓工程時，也看到了爛尾樓工程的巨大危害。

二、爛尾樓的危害

由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，而爛尾樓是商品房開發(fā)不當(dāng)?shù)倪z留問題，因此爛尾樓往往占用了大量的資源，這些資源不僅包括土地資源、人力資源，也包括大量的借貸資金等等。另外爛尾樓的存在極大地影響了市容市貌，影響居民的幸福感，也影響外來人員對該城市的印象，拉低了城市的綜合水平。但筆者認為，爛尾樓最為嚴重的危害是侵害了購房者的切身利益。

目前貧富差距較大，為了住房，廣大普通老百姓省吃儉用辛辛苦苦買套房子十分不易，一磚一瓦都凝結(jié)著血汗，能順順利利住上放心的房子是每一位購房者理應(yīng)享有的權(quán)利，可是爛尾樓的出現(xiàn)卻是對這種權(quán)利致命的侵犯。首先，商品房是高價值產(chǎn)品，廣大購房者基于住房需求，用全家的積蓄甚至借錢、貸款買房，他們對住房有著深深的期待，而一但商品房變成爛尾樓，所有的血汗錢便不復(fù)存在。其次，即使遇到爛尾樓，因為貸款合同是購房者與借貸銀行所簽訂的，為了不違約影響信譽，購房者的貸款往往仍需要按期償還，那么爛尾樓的風(fēng)險就轉(zhuǎn)嫁到了處于弱勢的購房者身上，這是極不公平的。最后，維權(quán)之路異常艱辛，不論開發(fā)商是“跑路”還是鋃鐺入獄，爛尾樓都成了既成事實，廣大購房者既拿不到房子也要不回全部的購房款，無處維權(quán)，難以獲得救濟。

綜上所述，爛尾樓的存在深深地侵害購房者的合法權(quán)益，為了切實保護購房者的利益，必須降低購房者買到爛尾樓的風(fēng)險，這就需要降低爛尾樓的出現(xiàn)幾率并拯救已經(jīng)爛尾的房地產(chǎn)開發(fā)工程。在總結(jié)理論與實踐的基礎(chǔ)上，筆者欲從立法、行政、開發(fā)商和個人等方面提出預(yù)防爛尾樓和復(fù)活爛尾樓的相應(yīng)措施。

三、爛尾樓的預(yù)防與復(fù)活之完善立法

現(xiàn)行法律對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范力度較為欠缺，僅僅在《城市房地產(chǎn)管理法》中對商品房預(yù)售制度做出了一些規(guī)定。雖然我國《城市房地產(chǎn)管理法》中明確要求開發(fā)商必須將預(yù)售款用于房屋建設(shè)中，不得挪作他用，③《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第3款：商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。但這個條文在實踐中卻難以發(fā)揮作用?！耙驗樵摋l文僅僅限定了預(yù)售款的用途,對于由誰監(jiān)管、怎樣監(jiān)管、監(jiān)管范圍以及開發(fā)商違規(guī)后的法律責(zé)任形式等都沒有作出說明，所以該規(guī)定很難得以真正實施”。[3]商品房的爛尾絕大多數(shù)是因為對預(yù)售款的使用不當(dāng)所致，預(yù)收款金額巨大，在利益的驅(qū)使下，房地產(chǎn)并沒有嚴格按照法規(guī)使用預(yù)售款，將預(yù)售款挪作他用的情況十分普遍，實踐中也存在大量的此類案例。例如2002年北京森豪公寓爛尾便是開發(fā)商虛假重復(fù)貸款，將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移所致。④參見《中國十大爛尾樓盤點》，http://cs.loupan.com/html/news/201208/466194.html，訪問時間2017年3月1日。除此之外，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)管理不夠完善、違法處罰力度非常之弱。現(xiàn)行法規(guī)僅僅對開發(fā)商的資質(zhì)做出簡單的規(guī)定，立法層級不高，與此同時處罰力度亦不夠，缺乏警示作用。例如對于違法挪用預(yù)售款的處罰仍需依據(jù)2004年修改的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中第14條①《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十四條：開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。的規(guī)定，而該條規(guī)定的最高三萬元的違法處罰對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說簡直是九牛一毛?，F(xiàn)行的法律規(guī)定難以約束房地產(chǎn)行業(yè)的違法行為，亟需完善立法。

（一）以立法方式規(guī)范商品房銷售

商品房銷售中預(yù)售制度的存在極易增加爛尾樓的出現(xiàn)幾率，但規(guī)定商品房預(yù)售的法律規(guī)范較少，“立法層次較低，而且各地的立法、司法實踐不相統(tǒng)一”，[4]對購房者的救濟需要有法可依，因此亟需加強對商品房預(yù)售的立法管理：第一，適當(dāng)提高有關(guān)商品房銷售的立法層次，必要時用指導(dǎo)案例的方式規(guī)范商品房銷售的司法實踐，真正做到有法可依；第二，對商品房預(yù)售資金、預(yù)售資質(zhì)和預(yù)售條件做出更為詳盡的規(guī)定，使得可以預(yù)售的商品房基本都能夠竣工驗收；第三，設(shè)立預(yù)售資金管理主體，由房地產(chǎn)行政管理部門對房地產(chǎn)預(yù)售資金進行管理,設(shè)立專門賬戶，控制資金流動，以確保預(yù)售款能夠被合理利用，保障每一項房地產(chǎn)建設(shè)都有資金的維系。

（二）以立法方式嚴控開發(fā)商資質(zhì)

現(xiàn)行法律對房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)管理沒有專門的法律予以規(guī)定。筆者認為可通過立法的方式加強對開發(fā)商資質(zhì)的詳細規(guī)范，嚴格限定開發(fā)商的資質(zhì)等級，房地產(chǎn)開發(fā)商需按照資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)資質(zhì)申請相應(yīng)的開發(fā)項目，可從源頭上將資質(zhì)不完善的開發(fā)商阻擋在房地產(chǎn)開發(fā)市場之外，進而肅清房地產(chǎn)開發(fā)市場的不良風(fēng)氣，真正使商品房為民而建、順利竣工。

（三）加強違法處罰

現(xiàn)有的違法處罰規(guī)定是2004年做出的，如今已過去13年，隨著國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，這種處罰力度已經(jīng)難以起到警示作用。因此，不僅要修改現(xiàn)有的《商品房預(yù)售管理辦法》，加強對違反預(yù)售制度的違法處罰力度，更需要多方面的提高開發(fā)商的違法成本，例如對虛報資質(zhì)信息、擾亂招投標等行為予以處罰甚至入刑，使得開發(fā)商在法律的高壓線下誠信開發(fā)商品房，有效預(yù)防爛尾樓的出現(xiàn)。

（四）完善購房者維權(quán)方式

購房者相對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言處于弱勢地位，以往購房者追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責(zé)任效果甚微，難以拿回全部的購房款，因此完善購房者的維權(quán)方式是壯大購房者力量的舉措之一。以立法的方式保護購房者的合法權(quán)益，增加購房者的維權(quán)渠道，指導(dǎo)購房者合理保存證據(jù)、合力維權(quán)的方式，使得購房者的維權(quán)方式更加文明，而不是簡單粗暴的“拉橫幅”和“蹲守討伐”。

四、爛尾樓的預(yù)防與復(fù)活之政府調(diào)控

馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)認為，市場經(jīng)濟的運行有其固有的弊端，需要政府予以宏觀調(diào)控。政府作為宏觀調(diào)控的主體，用其“無形的手”在預(yù)防和復(fù)活爛尾樓方面可發(fā)揮重要作用。

（一）落實對開發(fā)商的監(jiān)管工作

對開發(fā)商的監(jiān)管，不僅需要法律明確對開發(fā)商的等級、資質(zhì)等做出相應(yīng)的規(guī)范，政府亦需要保證法律法規(guī)的有效實施，加強對開發(fā)商的監(jiān)管工作。一方面是對開發(fā)商的資質(zhì)進行監(jiān)管。不能單純的依靠審查開發(fā)商提供的材料來認定開發(fā)商資質(zhì)，政府應(yīng)主動出擊審查開發(fā)商的各項信息。例如定期實地檢查并做出記錄，對于違規(guī)的開發(fā)商處以一定的行政處罰，真正落實法律法規(guī)的規(guī)定。另一方面政府需將其掌握的開發(fā)商的經(jīng)營信息、信用信息等及時的向社會披露?！胺康禺a(chǎn)市場上,開發(fā)商永遠是占據(jù)著優(yōu)勢地位的一方,壟斷著大量信息，購房者由于難以獲取這些信息,常常被開發(fā)商蒙蔽,給其合法權(quán)益帶來了極大的威脅”[3]，購房者只能通過開發(fā)商的廣告知曉商品房情況，過于片面，會影響對商品房的判斷。為了更好地保護購房者的利益，預(yù)防買到爛尾樓，政府需加強對開發(fā)商的信息披露，提高房地產(chǎn)開發(fā)市場和房地產(chǎn)交易市場的透明度，例如可通過擴大現(xiàn)有的企業(yè)信用信息平臺的公開力度，為購房者提供知曉房地產(chǎn)開發(fā)商信譽狀況、資質(zhì)狀況等經(jīng)營信息的途徑，保障購房者的知情權(quán)。

（二）對爛尾樓續(xù)建給予政策支持

爛尾樓的存在浪費了大量的資源，在城市土地日益緊張的背景下，不論是從節(jié)約資源的角度還是從保護購房者的角度而言，“爛尾樓”工程的續(xù)建交付都是最優(yōu)的選擇，因此政府需對爛尾樓的續(xù)建給予適當(dāng)?shù)恼咧С?，以提高對有限資源的利用率。

爛尾樓具有其續(xù)建優(yōu)勢：首先，爛尾樓往往地段位置較好。爛尾樓項目大部分位于市中心辦公商業(yè)區(qū)，具有較高的投資價值，區(qū)位較好。其次，投資見效快。復(fù)活爛尾樓不需要經(jīng)過報建、打地基等前期階段，項目啟動快，周期短。比如說，一個正常樓盤從開發(fā)到上市起碼要三年，而續(xù)建爛尾樓通常只要一年左右，極大的提高了資金利用率。再次，投資回報高?！坝袑＜曳治?，爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格相對比較低，一個爛尾樓項目的開發(fā)一般只需半年時間和數(shù)千萬元資金，而其回報率卻有可能高達150%至200%。”[5]最后，有政策優(yōu)惠。復(fù)活爛尾樓除享受國家規(guī)定的稅收優(yōu)惠外，還可享受各地區(qū)政府指定的不同程度的優(yōu)惠政策?？偠灾?，在嚴格控制土地供應(yīng)總量的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地較難，而周期短、回報快的爛尾樓續(xù)建項目必然會受到青睞。

值得注意的是，隨著國家“租住同權(quán)”政策的出臺，為爛尾樓的續(xù)建提供了新的契機。2017年的8月21日，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同發(fā)布了國土資發(fā)[2017]第100號《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》。該《方案》提出，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，國土資源部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》。租住同權(quán)政策的出臺對于爛尾樓的預(yù)防和復(fù)活可謂是錦上添花：一方面，通過在一線城市試點租住同權(quán)，建設(shè)租賃住房，那么只有現(xiàn)房才可以出租，這就減少了期房的存在率，可從根源上解決爛尾樓問題；另一方面一線城市土地資源緊張，相應(yīng)的地價較高，建造現(xiàn)房就需要開發(fā)商擁有較多的資金儲備，此時爛尾樓復(fù)活就具有天然的優(yōu)勢，因爛尾樓一般價格較低，可以降低開發(fā)商的建設(shè)成本，爛尾樓所占據(jù)的城市資源可以借此契機有效盤活。

目前的爛尾樓續(xù)建方案中，最有效的便是政府墊資的方式,即由政府相關(guān)部門牽頭續(xù)建，由政府出資盤活爛尾樓，但是政府的資金力量畢竟有限，爛尾樓的續(xù)建全部由政府出資并不現(xiàn)實。因此筆者認為，爛尾樓工程續(xù)建牽涉利益廣泛、任務(wù)繁重，可采取多元融資的方式，輔以政府的政策支持：第一，采用多元的融資方式，以市場為導(dǎo)向，輔以政府的支持，綜合多種途徑融資，為爛尾樓續(xù)建提供資金保障；第二，發(fā)揮政府在續(xù)建爛尾樓工程中的協(xié)調(diào)作用，協(xié)調(diào)爛尾樓續(xù)建中各方的利益，給予一定的支持，例如在落實“租住同權(quán)”的過程中，對主動盤活爛尾樓工程的開發(fā)商給予財政支持、稅收優(yōu)惠等；第三，政策傾斜，用宏觀調(diào)控促進爛尾樓續(xù)建，給予主動盤活爛尾樓的開發(fā)商以更多的政策支持，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商盤活爛尾樓，積極參與到爛尾樓的續(xù)建工程中去。

五、爛尾樓的預(yù)防與復(fù)活之自力救濟

爛尾樓的預(yù)防與復(fù)活不僅需要國家、政府為主力，亦需要開發(fā)商和購房者積極自救。

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商作為社會的一份子，不應(yīng)唯利是圖，為了“中國夢”應(yīng)時刻謹記自己的社會責(zé)任。首先要做到誠信經(jīng)營，保質(zhì)保量完成建筑工程。特別是在“租住同權(quán)”的背景下，購房者會更加理性，為了自身的房地產(chǎn)開發(fā)順利進行，開發(fā)商需在長期的經(jīng)營過程中形成良好的企業(yè)形象。同時，信譽良好的企業(yè)在遭遇經(jīng)營危機時可通過自己長期以來積累的信譽積極融資，挺過難關(guān)。其次，避免陷入債權(quán)債務(wù)糾紛中，以保證有完善的資金鏈建設(shè)商品房。再次，當(dāng)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)自身資金鏈無法繼續(xù)建造時，不應(yīng)簡單的“跑路”，而應(yīng)積極尋找合作房地產(chǎn)開發(fā)商共同開發(fā)或?qū)⑻幵陂_發(fā)中的項目轉(zhuǎn)讓，避免產(chǎn)生爛尾樓損害購房者的利益。最后，當(dāng)開發(fā)商實在無力開發(fā)時可尋求政府的幫助，通過政府從中協(xié)調(diào)，將爛尾的房地產(chǎn)開發(fā)項目盤活。

另一方面，購房者應(yīng)合理自救：首先,購房者需對相應(yīng)的法律法規(guī)、購房政策予以了解，做到心中有數(shù)；其次，通過多種途徑了解開發(fā)商資質(zhì),進而選擇有實力的品牌開發(fā)商，可以大大降低遇到爛尾樓的風(fēng)險，在“租住同權(quán)”的背景下，購房者不必急于買房，可對房地產(chǎn)開發(fā)商進行長期的深入的考察，例如通過政府的信息披露網(wǎng)站、實地考察等方式了解開發(fā)商；最后,當(dāng)發(fā)生糾紛時,購房者應(yīng)積極通過各種途徑尋求幫助，例如向政府相關(guān)部門或律師反映,用法律維護自身的合法權(quán)益。

綜上所述，爛尾樓的存在不僅浪費資源更侵害了購房者的切身利益，為了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，降低爛尾樓的出現(xiàn)幾率和盤活爛尾樓工程需立法機關(guān)、行政機關(guān)、開發(fā)商和購房者的共同努力。相信通過各項舉措的綜合實施，爛尾樓的預(yù)防和復(fù)活工程可以有效的運行，這對保護購房者也大有裨益。

[1]浙江省杭州市余杭區(qū)人民法院課題組、羅鑫等.涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程續(xù)建的困境與解決方法的探索[J].法律適用，2016，(3):25-29.

[2]張元瑞.爛尾樓的死與活[N].人民日報，2004-12-10.

[3]王建斌.論商品房預(yù)購人的風(fēng)險預(yù)防機制[D].太原：山西大學(xué)，2013：14，19.

[4]茹玉.論商品房預(yù)售制度中預(yù)購人的權(quán)利保護[D].吉林:吉林大學(xué)，2008.

[5]張元瑞.歡呼“爛尾樓”復(fù)活[N].中國房地產(chǎn)報，2004-08-19.

Abstract:There are many reasons for the formation of"Unfinished Building",and it also severely infringes on the interests of vulnerable buyers.The prevention and reviving of unfinished buildings can effectively protect the legitimate rights and interests of buyers.In order to prevent Unfinished Buildings from appearing,we need to perfect legislation,strengthen the specification of real estate development activities and penalties for developers’violation behaviors.And the government needs to play its full role of macro-control,and strengthen the supervision over the development of real estate and actively promote the efficient renewal of Unfinished Buildings in the context of the lease of the same right.We also need the developers and buyers to save themselves through the right way.Comprehensively using measures to prevent and revive the Unfinished Buildings,solving their relevant left problems,and thus effectively protect the interests of buyers.

Key words:relief the interests;perfect legislation;government regulation;rent with power

責(zé)任編輯：王玲玲

Study on Prevention and Reviving of Unfinished Building——On Interest Relief of

ZHU Yan
(Shandong University of Science and Technology，Qingdao 266590,China)

D913

A

1671-4288(2017)04-0045-04

2017-03-26

朱 艷（1992-），女，山東日照人，山東科技大學(xué)文法學(xué)院法學(xué)碩士研究生。研究方向：民商法。