夫妻共有房屋單方處分行為的效力分析

董峻志

摘 要：婚姻繼承等家事糾紛作為占據(jù)基層人民法院受案比例較重的一類案件，常常因個案的不同情況而呈現(xiàn)出不同的處理結(jié)果，就夫妻共有房屋的單方處分行為而言，該類爭議幾乎已經(jīng)成為當前基層人民法院在司法審判實踐中的難點問題。對單方處分行為效力的界定和厘清，是正確理解和適用婚姻法、合同法、物權(quán)法，維護家庭和諧以及市場穩(wěn)定的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：共同財產(chǎn)；單方處分；無權(quán)處分；善意取得

一、問題之提出

最高人民法院《關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《解釋三》）第11條第1款①對單方處分夫妻共同房屋的效力問題上作出了基本規(guī)定。該條規(guī)定對單方處分行為的定性為“未經(jīng)另一方同意”的行為。如要認定這種單方處分行為具有外部效力則需滿足以下幾個條件：①第三人善意；②支付合理對價；③辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。缺乏上述任何一個條件，則單方處分行為不具備外部效力，另一方則可以以無權(quán)處分為由追回該房屋。盡管這一司法解釋立足于當前婚姻家庭關(guān)系中的現(xiàn)存問題，試圖達到在家庭穩(wěn)定與維護物權(quán)變動有效性、交易安全性之間努力尋求平衡的目的之外，該條解釋在具體適用上也與其他法律法規(guī)司法解釋之間存在著密切關(guān)系。例如《解釋一》第17條②之規(guī)定顯然與《解釋三》在該問題的處理上標準上存在巨大差異。根據(jù)《解釋一》第17條，夫妻共同財產(chǎn)根據(jù)其對生活關(guān)系的必要性可以劃分為兩類：日常生活需要的財產(chǎn)與非日常生活需要的財產(chǎn)。筆者認為，這一劃分標準過于主觀化，在司法實踐中對是否屬于日常生活財產(chǎn)的認定也存在一定難度。并且這一標準的界定也直接關(guān)涉到夫妻共同財產(chǎn)單方處分行為的效力，即對日常生活需要的共同財產(chǎn)的單方處分行為系有權(quán)處分行為，具備外部效力；而對非日常生活需要的共同財產(chǎn)的處分行為系無權(quán)處分行為，如要使之具備外部效力，則第三人“有理由相信”其為“共同意思表示”，這顯然是借鑒了《民法通則》中的表見代理制度。而《解釋三》第11條的適用范圍則僅限定于房屋，且并且采用了較之前者更為嚴苛的標準，尤其是在第三人善意取得的問題上。當實踐中發(fā)生爭議時，如何處理兩條規(guī)定與合同法、物權(quán)法之間的關(guān)系往往存在著不同的觀點。在準確理解和適用《解釋一》第17條與《解釋三》第11條的問題上，學界往往提供了兩個可供參考的選擇：一是按照《解釋三》第11條規(guī)定，在單方處分夫妻共有房屋糾紛中，排除《解釋一》第17條第2項的繼續(xù)適用，其理論依據(jù)新法優(yōu)于舊法的位階排序；二是區(qū)分兩者適用前提，具體劃定不同的適用環(huán)境。③針對上述兩種不同的選擇，筆者認為無論是適用《解釋一》第17條還是適用《解釋三》第11條，關(guān)鍵的問題在于如何理解房屋善意取得中的無權(quán)處分，只有厘清單方處分行為的效力問題，才能準確適用《解釋一》和《解釋三》的相關(guān)規(guī)定。

二、單方處分共同房屋行為之效力分析

2007年《物權(quán)法》對善意取得制度作出了明確規(guī)定，根據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定的善意取得要件主要有三：①受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；②以合理的價格轉(zhuǎn)讓；③轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。④該條規(guī)定有條件地緩和因法律未作此規(guī)定所帶來的交易安全保護問題，平衡了交易安全與家庭穩(wěn)定兩方面的關(guān)系。尤其在不動產(chǎn)方面，筆者私以為善意取得中受讓人取得動產(chǎn)時的善意結(jié)合《解釋一》第17條規(guī)定的“有理由相信”標準時應(yīng)當是指第三人有理由相信出讓人在出讓不動產(chǎn)時，在權(quán)利外觀上是合法的不動產(chǎn)所有權(quán)人，亦即第三人在受讓不動產(chǎn)時從權(quán)利登記簿上可以明確知悉出讓人是否為該不動產(chǎn)的合法權(quán)利人。然而眾所周知的是，無權(quán)處分恰恰是出現(xiàn)在處分人本身并非權(quán)利登記人或者雖為權(quán)利登記人但并非實際所有權(quán)人的情形中。

因第三人善意取得的前提是無權(quán)處分，具體到夫妻共同財產(chǎn)處理中可能涉及到的無權(quán)處分情形主要有三種：①單方處分登記在雙方名下房屋的行為；②一方處分登記在對方名下房屋的行為；③處分登記在自己名下而實際為雙（對）方所有的房屋的行為。

在前兩種情況下，處分權(quán)人的權(quán)利外觀本就具有瑕疵，受讓該不動產(chǎn)的第三人與處分權(quán)人之間訂立的房屋買賣協(xié)議的效力處于待定狀態(tài)。判斷無權(quán)處分的關(guān)鍵在于處分人是否具有單獨或獨立的處分權(quán)。結(jié)合我國《婚姻法》規(guī)定的夫妻共同財產(chǎn)具體到不動產(chǎn)而言，夫妻對于其夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的不動產(chǎn)屬于共同財產(chǎn)，屬于《物權(quán)法》上的共同共有。且《物權(quán)法》第97條⑤也規(guī)定了對共有不動產(chǎn)的處分必須經(jīng)全體共有人同意。那么登記在雙方名下的房屋單方處分行為顯然屬于無權(quán)處分。因不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以登記為生效要件，當權(quán)利登記簿上載明的所有權(quán)人不只處分人一人或者處分人并非權(quán)利登記簿載明的所有權(quán)人時，第三人明知而接受的行為顯然不構(gòu)成善意，此時真實的權(quán)利人則完全可以主張?zhí)幏中袨榈臒o效。但當處分人持有對方委托授權(quán)等法律形式完備的手續(xù)的情況下，究竟是由主張?zhí)幏譄o效的權(quán)利人舉證證明處分人的權(quán)利存在瑕疵，第三人并非善意，還是由第三人證明其因法律形式完備而有理由的相信行為構(gòu)成善意？這也是早期司法實踐中爭執(zhí)不下的問題之一。

對第三種情形的認定，則應(yīng)當從權(quán)利外觀的完備性來考量處分人處分行為的效力，筆者認為在這種情況下，應(yīng)當認定為有權(quán)處分，第三人根據(jù)《合同法》以及《物權(quán)法》合法取得該受讓的不動產(chǎn)而非依據(jù)善意取得制度。

三、單方處分共同房屋行為之法律適用

由前述分析，筆者認為對于單方處分夫妻共有房屋的上述前兩種情形，應(yīng)當受到《解釋一》第17條的調(diào)整，第三人只要有證據(jù)證明其“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”，即使沒有完成轉(zhuǎn)移登記，其權(quán)利取得的請求仍可得到支持，仍可主張?zhí)幏秩藚f(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。如若將該兩種情形納入到《解釋三》第11條范疇進行處理，那么將無疑會擴大無權(quán)處分的范圍，因善意取得適用條件的更為嚴苛而導(dǎo)致無權(quán)處分的濫用將有違司法解釋之本意，致使本來可以通過其他民法制度獲得救濟的受讓人因不符合《物權(quán)法》善意取得構(gòu)成要件而使其權(quán)利無法得到保護并非《解釋三》出臺的初衷。⑥

筆者認為，《解釋三》第11條的設(shè)立的重點并非在于防范第三人善意取得夫妻單方處分的共有房屋，而是在于防范實際權(quán)利人主張無權(quán)處分的抗辯，其價值取向更加傾向于維護交易的穩(wěn)定性與安全性。這一點從《解釋三》第11條的否定性措辭以及該條第2款可以看出，根據(jù)該款規(guī)定“夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”也就是說，第三人是否辦理產(chǎn)權(quán)變更登記并不妨礙其根據(jù)“相信系夫妻共同意思表示”的理由而主張其權(quán)利，當?shù)谌艘罁?jù)《解釋三》第11條第1款規(guī)定已經(jīng)辦理登記手續(xù)時，其可享有對實際權(quán)利人進行善意取得抗辯的權(quán)利。

四、結(jié)語

婚姻關(guān)系的和睦、家庭關(guān)系的和諧對社會安定具有重要影響作用。而對夫妻共有房屋的單方處分行為卻不能因以維護婚姻家庭的宗旨而全盤認定單方處分行為的無效，應(yīng)當在交易關(guān)系與家庭關(guān)系的價值沖突上作出平衡。因此對單方處分夫妻共有房屋行為的效力認定上，應(yīng)當視具體情況具體分析。盡管現(xiàn)有司法解釋為司法實踐提供了適用依據(jù)，但如從根本上厘清該問題，仍需法律作出全面的可操作性的規(guī)定，而非從立法之本意及司法解釋之目的進行價值甄別和取舍。

注釋：

①根據(jù)《解釋三》第11條第1款規(guī)定：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。②根據(jù)《解釋一》第17條規(guī)定：婚姻法第十七條關(guān)于：夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)“的規(guī)定，應(yīng)當理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定；（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！?/p>

③計紅：《夫妻擅自處分共同房產(chǎn)行為的法律效力研究》[J]，載《河南省政法管理干部學院學報》，2009年第5期。

④河南省高級人民法院研究室編：《民事辦案手冊》（第一輯民商審判綜合部分），2011年10月第1版。

⑤《物權(quán)法》第97條規(guī)定：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當經(jīng)占份額三份之二以上的安分共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

⑥王利明：《不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究》[J]，載《政治與法律》，2008年第10期。