基于Hedonic模型的購物中心對普通商品住宅價(jià)格的影響分析

楊敏

摘 要：本文用Hedonic模型分析購物中心對普通商品住宅價(jià)格的影響，探究隨著與住宅間距離的增大，購物中心對住宅價(jià)格的影響。雖然北京外遷人口中大多是被迫外遷，但是購物中心也已經(jīng)成為郊區(qū)居民購房時(shí)考慮的一個(gè)因素，郊區(qū)居民的消費(fèi)行為已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐徽臼健⒍嗄康馁徫铩?/p>

關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格；Hedonic模型；郊區(qū)購物中心

購物中心是一種大型零售綜合體，由一系列獨(dú)立的零售店鋪、服務(wù)機(jī)構(gòu)和停車場組成。由于對用地和人流的巨大需求，且北京商業(yè)結(jié)構(gòu)布局不均衡[ 1 ]，這一業(yè)態(tài)往往布局在城市郊區(qū)，并靠近交通要道。

本文選取北城五環(huán)到六環(huán)間的購物中心及其周邊的購物中心為研究對象，嘗試以住宅價(jià)格為紐帶，借用分析交通[ 2，3 ]等因素對住宅價(jià)格影響的方法——Hedonic模型分析購物中心對住宅價(jià)格的影響，進(jìn)而分析購物中心對居住的單向影響，揭示商業(yè)空間對居住空間的影響。

一、郊區(qū)住宅的Hedonic模型

（一）Hedonic模型

Hedonic住宅價(jià)格法由Rosen提出，之后在住宅價(jià)格與居住環(huán)境的研究中廣泛應(yīng)用。一般影響住宅價(jià)格的因素有3類：區(qū)位（Location）、鄰里環(huán)境（Neighborhood）和建筑結(jié)構(gòu)（Structure），因此。住宅價(jià)格P就可以用方程式表達(dá)為：

P=f（L，S，N） （1）

（二）方程形式

經(jīng)濟(jì)理論沒有明確指出如何選擇函數(shù)形式，目前國內(nèi)外用Hedonic模型分析住宅價(jià)格影響因素時(shí)用的比較多的是線性對數(shù)模型，且該模型也符合微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中的商品的價(jià)格與其屬性之間存在邊際效用遞減規(guī)律。其方程式表達(dá)為：

Ln（P）=a0+a1Ln（X1）+a2Ln（X2）+ …+anLn（Xn）+μ （2）

其中，P為住宅的價(jià)格，Xi為住宅的屬性特征。

（三）選擇變量

由于是以整個(gè)居住小區(qū)為研究單元，假設(shè)各個(gè)普通商品住宅樓盤中的住房的建筑質(zhì)量是相同的，所以涉及的變量只有住宅價(jià)格、區(qū)位、鄰里環(huán)境和購物中心四方面。

1.住宅價(jià)格

出于對數(shù)據(jù)可獲得性的考慮，本文選擇二手房的成交價(jià)格。為了減少住宅價(jià)格隨時(shí)間變化帶來的影響，選取某一年份的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

2.區(qū)位

影響變量包括市中心（S-wuhuan）、最近地鐵站（S-rail）、最近公交站（S-bus）、高速公路（S-highway）。四個(gè)變量都用小區(qū)出口到設(shè)施的最短直線距離的自然對數(shù)計(jì)算。

3.鄰里環(huán)境

包括物業(yè)管理費(fèi)（S-manage），小區(qū)容積率（S-ratio）、小學(xué)的影響（S-primary）、中學(xué)的影響（S-highschool）、公園綠地的影響（S-green）、醫(yī)院的影響（S-hospital）、體育場館的影響（S-sport）等。

4.購物中心

指標(biāo)選擇對小區(qū)居民生活產(chǎn)生影響的各購物中心對住宅價(jià)格的影響（S-shop），S-shop=Ln（Dsp1）+ Ln（Dsp2）+……其中Dsp1、Dsp2分別為兩個(gè)購物中心與住宅間的距離。選擇的購物中心要在住宅成交之前就已建好并投入運(yùn)營。

（四）數(shù)據(jù)與處理

1.樣本獲取

以北京北城五環(huán)到六環(huán)間的購物中心及其影響范圍內(nèi)的普通商品住房為研究案例。獲取研究區(qū)間購物中心的地理位置、規(guī)模等信息。判斷各購物中心的空間影響范圍，搜集購物中心影響范圍內(nèi)普通商品住房的二手房成交價(jià)及其小區(qū)容積率、物業(yè)管理費(fèi)、距地鐵的距離等屬性特征。

2.數(shù)據(jù)處理

對獲取的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行初步處理獲得各住宅價(jià)格的影響因素；對數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性分析，剔除其中相關(guān)性顯著的因素；用Hedonic線性對數(shù)模型對選擇的影響因素進(jìn)行回歸分析。

二、結(jié)果分析

（一）預(yù)期結(jié)果

隨著與住宅間距離的增大，購物中心對住宅價(jià)格的影響可能先以負(fù)面影響為主；到達(dá)一定距離后正、負(fù)影響相當(dāng)，綜合影響為零；繼而以正面影響為主。但是隨著距離的增大，正、負(fù)影響都是遞減的。

但是由于是以整個(gè)居住小區(qū)為研究單元，而購物中心對住宅價(jià)格的負(fù)面影響范圍有限，可能在這個(gè)規(guī)模上綜合影響不會(huì)出現(xiàn)負(fù)值，隨著與住宅間距離的增大，購物中心對住宅價(jià)格的影響也增大。

（二）現(xiàn)階段結(jié)果

研究區(qū)的購物中心空間分布不均勻，主要沿立湯路、五環(huán)線等高速公路展開龍德廣場、北方明珠大廈、易事達(dá)購物休閑廣場和北苑陽光新城市廣場沿立湯路分布，明天購物中心分布在五環(huán)沿線，天陸購物中心則位于五環(huán)和接口處。

集聚現(xiàn)象明顯，如龍德廣場和北方明珠大廈間只隔一條道路，易事達(dá)購物休閑廣場和北苑陽光新城市廣場亦如此。

三、討論

本文嘗試以住宅價(jià)格為紐帶，連接商業(yè)用地和居住用地；通過定量分析購物中心對住宅價(jià)格的影響，揭示商業(yè)用地對居住用地的復(fù)雜影響。這對居住用地郊區(qū)化不斷深入，商業(yè)郊區(qū)化也已初現(xiàn)端倪的北京而言具有實(shí)踐借鑒意義，對中國其他大城市的郊區(qū)建設(shè)也有借鑒作用。具體實(shí)踐過程中還有以下幾個(gè)問題有待解決：目前獲取的小區(qū)住宅平均價(jià)格是估計(jì)值，而不是成交價(jià)，還應(yīng)繼續(xù)尋找住宅成交價(jià)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 任東麗.由“Dead Mall”看中國郊區(qū)購物中心的發(fā)展 [J].建筑創(chuàng)作，2004，（9）：30-33.

[2] 張水清.商業(yè)業(yè)態(tài)及其對城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響[J].人文地理，2002，17（5）：36-41.

[3] 郝前進(jìn)，陳杰.到CBD距離、交通可達(dá)性與上海住宅價(jià)格的地理空間差異[J].世界經(jīng)濟(jì)文匯，2007，（1）：22-35.