小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題探究

摘 要：近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然不景氣，但房?jī)r(jià)卻仍然居高不下，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模尚有待發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房從一開(kāi)始就帶著爭(zhēng)議進(jìn)入人們的視野。小產(chǎn)權(quán)房以其廉價(jià)、優(yōu)性價(jià)比等優(yōu)勢(shì)吸引了大量購(gòu)房者，帶動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的同時(shí)也走出了法律的范圍，被稱為違建，本文從小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的由來(lái)為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)闡述現(xiàn)階段小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)現(xiàn)狀，小產(chǎn)權(quán)房爭(zhēng)議的原因及法律規(guī)定，對(duì)解決小產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議問(wèn)題提出立法建議，以期為穩(wěn)定社會(huì)主義市場(chǎng)環(huán)境對(duì)小產(chǎn)權(quán)房予以合理的定性。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；物權(quán)法；定性

一、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題由來(lái)

1.結(jié)合案例展開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題討論

小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模在全國(guó)范圍內(nèi)十分龐大，小產(chǎn)權(quán)房作為農(nóng)民集體土地上建設(shè)的沒(méi)有國(guó)家正式的土地使用證和房產(chǎn)證，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的規(guī)劃使用證等形式的證明。由于我國(guó)物權(quán)法現(xiàn)有規(guī)定并沒(méi)有專門(mén)針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定，其在現(xiàn)實(shí)生活中的存在的糾紛很難得到同意有效的規(guī)范，當(dāng)事人的法益很難受到合理的保護(hù)。結(jié)合下列案例分析小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的由來(lái)。劉某的戶口從農(nóng)村遷到城市，成為城市居民，其父母在農(nóng)村有兩套小產(chǎn)權(quán)房。劉某想把房屋出賣(mài)卻沒(méi)有得到村里的同意，村集體認(rèn)為劉某不是村集體組織成員。劉某對(duì)房屋的繼承參照農(nóng)村宅基地的繼承方式。至于繼承后的過(guò)戶事宜，這里就不在贅述。另北京有一案例，朱先生與北京市郊村民葉某簽訂了書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，以45萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了無(wú)法辦理正式產(chǎn)權(quán)的該村小產(chǎn)權(quán)房一套，后房屋價(jià)格水漲船高，葉某以簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由訴至法院，要求朱先生退還房屋。受理此案的北京市門(mén)頭溝區(qū)法院認(rèn)為該協(xié)議是在按照當(dāng)事人真實(shí)意思表示且不違背法律規(guī)定的情況下簽訂的有效合同。判決駁回了原告的訴求。前例表明在沒(méi)有法律明文規(guī)定的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)運(yùn)行模式參照了法律特別是物權(quán)法對(duì)農(nóng)村宅基地的有關(guān)規(guī)定，后例則說(shuō)明合同法關(guān)于無(wú)效合同的規(guī)定對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的要求并不是絕對(duì)的。事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房與農(nóng)村宅基地有著明顯的區(qū)別，國(guó)土部對(duì)農(nóng)村宅基地的確權(quán)有著明文的規(guī)定，但對(duì)小產(chǎn)權(quán)房卻不準(zhǔn)任何部門(mén)發(fā)給產(chǎn)權(quán)證明。

2.小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀和成因

小產(chǎn)權(quán)房作為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的刺激性產(chǎn)物，至今規(guī)模在全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)十分龐大。究其原因，無(wú)非就是價(jià)格、利益的分割不均。農(nóng)村集體用地轉(zhuǎn)換為城市建設(shè)用地的方法是政府征用，政府征收的費(fèi)用較該土地轉(zhuǎn)變后的價(jià)值可謂卑微。土地轉(zhuǎn)型的增值價(jià)值的大頭被開(kāi)發(fā)商拿走。農(nóng)民村集體自發(fā)的建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房出售，通俗的說(shuō)就是與開(kāi)發(fā)商和政府奪利，小產(chǎn)權(quán)房的幾個(gè)低的主要原因也在于此，應(yīng)為工程省去了配套開(kāi)發(fā)費(fèi)用和稅款等成本費(fèi)用，價(jià)格低的同時(shí)必然也破壞了國(guó)家的土地利用總體規(guī)劃和稅收額，不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法地位無(wú)可厚非，但低廉的價(jià)格讓各地鄉(xiāng)村集體迎風(fēng)而上，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模和建筑總面積驚人，國(guó)家住建部和國(guó)土部已經(jīng)下文遏制。

二、小產(chǎn)權(quán)房的法律地位和司法亂象

1.小產(chǎn)權(quán)房在法律的夾縫中生存

我國(guó)物權(quán)法中并沒(méi)有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房這一概念的規(guī)定，所謂小產(chǎn)權(quán)房，也不過(guò)是人們對(duì)村鎮(zhèn)集體所有的農(nóng)村集體土地上興建的無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)交易、無(wú)法獲得國(guó)家發(fā)給的房產(chǎn)證并進(jìn)行房產(chǎn)登記的住房。之所以沒(méi)有直接將小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)做違建直接拆除是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房打了憲法和土地管理法的擦邊球。我國(guó)憲法第八條和第十條規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律歸國(guó)家所有的歸集體組織所有。土地管理法規(guī)定，任何單位個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)家土地進(jìn)行建設(shè)，但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的或者村鎮(zhèn)公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的除外。小產(chǎn)權(quán)房作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)批準(zhǔn)建設(shè)的在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的住房似乎有著一定的合理性。

2.司法中小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的爭(zhēng)議

由于小產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品住房的居住價(jià)值，確實(shí)了商品房市場(chǎng)中的流通價(jià)值，法律上也沒(méi)有規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房侵權(quán)的具體救濟(jì)方式，這就給小產(chǎn)權(quán)的使用者在維護(hù)自身權(quán)益的時(shí)候造成困難，也使司法機(jī)關(guān)審理此類案件時(shí)處于尷尬境地，只能按照民法的一般原則為依據(jù)進(jìn)行司法救濟(jì)，法官的主觀價(jià)值影響斷案的結(jié)果。此外，面臨國(guó)家拆遷的情況時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的使用人可能只能就是使用得到補(bǔ)償，這較有產(chǎn)權(quán)的所用人拆遷所得要少的多。

三、解決小產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的建議

1.控制叫停在建預(yù)建小產(chǎn)權(quán)房

在沒(méi)有明確的解決辦法和途徑之前，應(yīng)該堅(jiān)決控制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展，嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行規(guī)范化的統(tǒng)計(jì)和調(diào)查，對(duì)質(zhì)量嚴(yán)重不符合標(biāo)準(zhǔn)的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決拆除。

2.對(duì)現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房給予定性

小產(chǎn)權(quán)房在給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫中起到了明顯的不可忽視的作用，為解決居民生活問(wèn)題，緩解社會(huì)矛盾方面都有貢獻(xiàn)，國(guó)家不該一棍子打死。對(duì)現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房登記備案，對(duì)補(bǔ)交稅款的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該歸于國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房體系中去，維護(hù)現(xiàn)有手續(xù)合理，質(zhì)量有保證的小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)嚴(yán)重違規(guī)操作的個(gè)人或者組織進(jìn)行罰款教育。即所謂教育一片，肯定一片，懲治一片。

四、結(jié)束語(yǔ)

小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題不僅關(guān)系國(guó)家大計(jì)，也關(guān)系到民生疾苦，合理的處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，讓違法投機(jī)者受到懲罰，讓合理善良者權(quán)利受到保護(hù)，是小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題對(duì)法律構(gòu)建的要求，合理立法，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題還需要大智慧。

參考文獻(xiàn)：

[1]彭萬(wàn)林.民法學(xué).中國(guó)政法大學(xué)出版社.1994

[2]中國(guó)法制出版社.中國(guó)土地管理法.中國(guó)法制出版社.2013

作者簡(jiǎn)介：

葉繁（1992.07～），男，遼寧沈陽(yáng)人，遼寧大學(xué)法學(xué)院在讀研究生。