辦理房屋委托公證要注意的幾個問題

隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，購房已變成人們理財?shù)氖走x方式，房屋買賣的活躍使得出售房屋委托公證的數(shù)量劇增，為此司法部也專門制定了《辦理房屋委托書公證的指導(dǎo)意見》，來作為公證員辦理此類公證的操作規(guī)范?！兑庖姟返诙l：房屋委托書是指委托人為了授權(quán)他人代為辦理房屋的購買、出售、互換、繼承、接受遺贈、租賃、抵押等事宜而單方簽署的法律文書。第三條：委托人申請辦理房屋委托書公證，應(yīng)當(dāng)親自向公證機構(gòu)提出，不得委托他人代理。第十一條適用《公證程序規(guī)則》第三十六條的規(guī)定：辦理房屋委托書公證的，委托人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：①委托人的身份證件和資格證明；②房屋委托書文本；③房屋委托書所涉及的房屋權(quán)屬（權(quán)利）憑證原件，但購買房屋的除外；④處分已設(shè)定抵押權(quán)的房屋，提交抵押權(quán)人同意處分的書面材料；⑤法人或者其他組織申辦房屋委托書公證，按照法律、法規(guī)或者章程規(guī)定需要審批的，應(yīng)當(dāng)提交股東會（董事會）決議或者有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件；⑥監(jiān)護(hù)人申請辦理以處分被監(jiān)護(hù)人所有的房屋為內(nèi)容的委托書公證，應(yīng)當(dāng)提交享有監(jiān)護(hù)權(quán)的證明材料以及為被監(jiān)護(hù)人利益而處分房屋的保證書。毫無疑問，委托書公證給當(dāng)事人提供了不少便利，然而由此出現(xiàn)的問題，也不容我們忽視。有個別人為了私利，弄虛作假，欺騙公證處，利用公證書騙取錢財，無形中給真正的房主造成了損失，也嚴(yán)重地?fù)p害了公證形象。下面，筆者就近幾年來辦理房屋委托公證的心得，提出幾點注意事項，僅供參考。

一、要注意對當(dāng)事人提供的委托書格式及內(nèi)容進(jìn)行審查

當(dāng)事人提供的委托書形式多樣，內(nèi)容五花八門，作為公證員在辦理該公證前應(yīng)嚴(yán)格審查。有些委托書的內(nèi)容與委托合同混淆，除了有委托人簽名外還有受托人簽名，公證員應(yīng)建議把受托人簽名事項刪掉。有些委托書中出現(xiàn)“因辦理上述委托事項的一切費用及相關(guān)法律責(zé)任由受托方承擔(dān)”的內(nèi)容，公證員建議應(yīng)由委托方承擔(dān)。這兩種情況，明顯違背了委托書是單方法律行為，是委托人的單方意思表示并承擔(dān)法律責(zé)任的規(guī)定。還有些委托書上受托人眾多，一份委托書上有十幾個受托人，而且每個受托人權(quán)利一樣，都可以處理所有委托事項，公證員應(yīng)告知當(dāng)事人這樣操作的巨大風(fēng)險，建議修改委托書格式，刪除不必要內(nèi)容。

二、要注意對當(dāng)事人提供的證件進(jìn)行審查

有些不法分子常常采用偽造或變造的身份證，假冒他人來辦理出售房屋委托公證，一旦由于公證員的疏忽為其出具了委托公證書，則他人的房屋將被迅速變賣，房屋所有人的權(quán)益將受到損害。因此，做好一代證和二代證的識別工作就顯得尤為重要，身份證的審查應(yīng)該是每一個公證員所應(yīng)具備的一項基本技能，公證員應(yīng)當(dāng)掌握身份證的一般防偽標(biāo)志的識別方法。我們公證處配備了一代、二代身份證識別系統(tǒng)，一旦出現(xiàn)儀器無法識別的身份證，則進(jìn)一步到網(wǎng)上查詢，若網(wǎng)上也無法查詢，則要求當(dāng)事人重新辦理身份證或辦理臨時身份證再來辦理公證。也有的當(dāng)事人找不到相似的人冒充另一方，就謊稱身份證已遺失，拿來了派出所的戶籍證明（附照片），經(jīng)對照，來人和照片上的一致，似乎沒什么問題，但總覺得不怎么踏實，如果公證書就此辦理，那就有可能出錯了。于是到派出所核實了戶籍證明的真實性，后來弄清楚了，原來當(dāng)事人在派出所有熟人，貼上了與本人照片不符的戶籍證明，這就需要公證與公安部門溝通好，努力把好證件審查關(guān)。

三、要注意對當(dāng)事人的身份進(jìn)行審查

有些行騙者利用和房屋所有人的特殊關(guān)系，取得了房屋所有人的身份證、戶口本、結(jié)婚證和房產(chǎn)證，然后找和房屋所有人長相相似的人來做委托公證，很多受害人在房屋已被出售后還蒙在鼓里。也有的房屋所有人夫妻雙方對房屋處置意見不一致，就臨時找一個長相相似的冒充另一方。作為公證員在辦理公證前必須要做的工作就是核對當(dāng)事人的身份，這個工作特別重要。這里難度較大的是一代證中公證當(dāng)事人的識別，有些當(dāng)事人的一代證是長期，已經(jīng)用了幾十年了，身份證上的照片和前來公證的人肯定是有些出入了。碰到這種情況就比較難處理，身份證肯定是真的，來的人是不是真的呢？曾經(jīng)就有這樣一對夫妻，前來辦一份委托公證，要出售湖南老家的房子，證件齊全，都沒有問題?？蓪τ谄拮拥哪挲g，身份證上是五十一歲，可來的人似乎有點年輕，怎么看也不像五十一歲的人，最多四十歲，說長得不像吧，仔細(xì)再跟身份證上比較，又有點像。到底是不是本人，再繼續(xù)審核，當(dāng)看到結(jié)婚證時，找到了佐證，這是一份六個月前才補領(lǐng)的結(jié)婚證，結(jié)婚證上女方的照片很顯然跟來人有出入，一個人不可能在六個月之后反而變年輕了很明顯，來者不是本人。

四、要注意對當(dāng)事人的民事行為能力進(jìn)行審查

在辦理房屋委托書公證中，有一類人是需要特別注意的，那就是已經(jīng)達(dá)到法定年齡，但由于身體或精神方面的原因，無法獨立行使民事行為。一般來說，對于無民事行為能力人比較容易識別，而對于限制民事行為能力人，則相對困難一些。這些人一般來說在家已接受了“培訓(xùn)”，對公證員的詢問不會存在太大問題，若不仔細(xì)處理，頂多是認(rèn)為讀書不多，懂的不多。對這類人應(yīng)該怎么辦呢？首先，要注意觀察每一個前來辦證的當(dāng)事人還有陪同者，這類人一般話不會多，你會發(fā)現(xiàn)陪他一起來的人特別活躍，陪同者會解釋給你聽，他不太懂的這些程序，有什么表格我來幫他填好了。這時，先讓當(dāng)事人放松下來與他聊家常，聊著聊著，話多起來了，可疑的地方也就出現(xiàn)了，再與當(dāng)事人有針對性的個別交流，就會取得事半功倍的效果。

五、要注意房屋委托公證是否被非法利用

在辦理委托公證的過程中，承辦人發(fā)現(xiàn)房屋出售委托書已經(jīng)越來越偏離其本來面目，被一些不法分子所利用。主要表現(xiàn)在委托人和受托人之間根本不存在委托與被委托的關(guān)系，而是借貸關(guān)系。也就是說，名為委托，實為借貸。例如，出借人放款給借款人，對借款人能否還款存在擔(dān)心，去辦理抵押登記吧，又嫌時間太長，手續(xù)繁瑣且費用較大，于是就到公證處來辦一份委托出售房屋的公證，若借款人到時不能還清欠款，就由出借人出售借款人的房屋來抵債。這類公證隱蔽性較強，公證員不易識別。但這樣的委托公證并非當(dāng)事人的真實意思表示，與委托書的辦證要求相違背。因此需要公證員在辦證過程中，要反復(fù)審查當(dāng)事人提供的材料，仔細(xì)詢問當(dāng)事人。一般來說，這類公證有一個特點，那就是來的人特別多，除了房屋所有人以外，總還有兩三個人一起陪著來的，而且出售房屋的往往對具體怎么辦不太清楚，有些當(dāng)事人甚至對前來辦理什么公證也不是很了解。也有出借人和借款人商量好了一起來的。遇到可疑的最好采用各個擊破的方式，一個一個的詢問當(dāng)事人，這樣容易找到破綻，發(fā)現(xiàn)問題。

總之，“公證無小證”，無論什么公證都應(yīng)謹(jǐn)慎對待，看似普通的房屋委托公證，若稍不留心，就有可能叫公證員載個大跟頭。公證員不僅要熟悉相關(guān)的法律知識，更應(yīng)在辦理公證的實踐中總結(jié)與積累經(jīng)驗，還要擦亮眼睛，用智慧武裝頭腦，把每一件公證辦成鐵證，使每一份公證書發(fā)揮應(yīng)有的法律效力。

作者簡介：

郭遠(yuǎn)朝（1962.5.9～），男，1989年畢業(yè)于齊齊哈爾市教育學(xué)院中文系，2000年畢業(yè)于黑龍江省干部行政學(xué)院法律系、從事公證工作22年。