淺析中國租賃房市場(chǎng)

周江

目前租賃市場(chǎng)面臨的一個(gè)主要困難體現(xiàn)在機(jī)構(gòu)投資者做獨(dú)立住宅的問題上，這在過去一段時(shí)間里的可行性非常小，基本上沒有操作成功的案例。但是通過這次在幾大城市的調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了一些機(jī)構(gòu)投資者做租賃住宅的雛型，并且已經(jīng)小有規(guī)模。應(yīng)該說，目前發(fā)展租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)基本成熟。體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，政策環(huán)境在逐步成熟。國務(wù)院辦公廳在今年6月出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》文件，其中提出了很多租賃市場(chǎng)的優(yōu)惠政策，對(duì)于相關(guān)的從業(yè)者來說，無疑是利好消息，一定程度上提高了他們的積極性。

第二，市場(chǎng)環(huán)境的變化提供了更多發(fā)展機(jī)會(huì)。特別在一、二線城市，由于高房價(jià)倒逼，新參加工作的年輕人只能通過租賃來解決住房問題，催生市場(chǎng)需求。

第三，近年來的宣傳效果初顯，新生代年輕人已經(jīng)逐漸接受通過租賃方式解決住房問題。

第四，市場(chǎng)估值變化，為機(jī)構(gòu)租賃住宅市場(chǎng)提供了更多機(jī)會(huì)。目前商業(yè)地產(chǎn)過?，F(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的租金開始低于住宅租金，同時(shí)高檔住宅與低檔住宅之間的租金差在加大，這兩個(gè)變化為機(jī)構(gòu)投資者做租賃住宅提供了發(fā)展空間。

從目前北京、上海以及成都租賃市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況來看，呈現(xiàn)出一個(gè)共同的特點(diǎn)，即都不是利用新開發(fā)住宅做住宅租賃，而是利用存量房資源大做各類住宅租賃，其中包括存量住房、存量商業(yè)地產(chǎn)甚至是存量工業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)閺膶?shí)際成本角度考量，無論是新開發(fā)住宅，還是通過招拍掛方式拿地自建住宅，對(duì)于租賃住宅市場(chǎng)來說都是不可行的。除非是土地劃撥或者租賃土地方式獲得，但眾所周知在目前的環(huán)境下非常難。幸運(yùn)的是，目前的市場(chǎng)環(huán)境恰好提供了像商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)以及低檔住宅之類的住宅資源，改造的空間很大，從而給租賃市場(chǎng)提供了大量嘗試機(jī)會(huì)。

目前市場(chǎng)上的租賃住宅基本存在三種發(fā)展模式。

第一種是北京鏈家地產(chǎn)旗下的自如公寓和成都的優(yōu)客一家。在管理規(guī)模上，前者已經(jīng)達(dá)到30萬間，后者也達(dá)到了2萬間，在租賃市場(chǎng)上，這已經(jīng)是相當(dāng)大的發(fā)展規(guī)模了，并且還在繼續(xù)快速擴(kuò)大。綜合兩家租賃機(jī)構(gòu)的發(fā)展模式，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

首先，充分利用租賃市場(chǎng)的存量房資源，依靠輕資產(chǎn)解決住宅來源問題。

其次，利用空間差價(jià)（低端租賃房與中高端租賃房之間的租金差價(jià)）為企業(yè)爭取盈利空間。即通過裝修改造，提供優(yōu)質(zhì)居住空間，提升低租金住房含金量使其成為中高端租金住房，形成差價(jià)空間。為什么他們能以較低的價(jià)格拿到出租房源呢？因?yàn)榭梢悦赓M(fèi)對(duì)出租的房屋進(jìn)行裝修改造，并贈(zèng)送給租戶。同時(shí)，接管房屋之后，后續(xù)出現(xiàn)的各種房屋維修、物業(yè)管理、水電費(fèi)繳納問題全部由機(jī)構(gòu)接手，租戶當(dāng)然省時(shí)省心。為什么他們又能以高于市場(chǎng)的價(jià)格將房屋出租出去呢？因?yàn)樽夥坷砟畹霓D(zhuǎn)變?，F(xiàn)在工作在一、二線城市的年輕白領(lǐng)，在租房觀念上已經(jīng)跟過去大不相同，在經(jīng)濟(jì)能承受的范圍內(nèi)，他們?cè)敢飧冻龆嘁稽c(diǎn)的租金，以換取更好的居住環(huán)境和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。并且，目前看，這種對(duì)于提升居住環(huán)境的意愿還在逐步蔓延。北京現(xiàn)在租住地下室的比例已經(jīng)大幅度下降。通過這樣一進(jìn)一出，加上管理和規(guī)模效應(yīng)，規(guī)模性的機(jī)構(gòu)租賃逐漸發(fā)展起來。

然后，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。小到代繳水電費(fèi)，大到物業(yè)維修，包括一系列增值服務(wù)，比如在租戶群當(dāng)中建立社群，組織聯(lián)誼活動(dòng)，深受年輕人喜歡。他們把這稱為“管家服務(wù)”，并且實(shí)現(xiàn)了一人統(tǒng)籌百套房子的高效率管理。

最后，充分利用現(xiàn)代化技術(shù)手段提升產(chǎn)品品質(zhì)。利用大數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)開發(fā)和軟件開發(fā)，利用APP進(jìn)行管理和服務(wù)，整個(gè)技術(shù)后臺(tái)通過不斷獲取的數(shù)據(jù)進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，不斷提升增值服務(wù)。團(tuán)隊(duì)總部人員在200-300人左右的規(guī)模，后臺(tái)做系統(tǒng)開發(fā)的就有100多人，占了運(yùn)營人員的一半以上，這跟我們傳統(tǒng)的租賃住房管理有著明顯的差別。

第二種是通過收購酒店，對(duì)酒店整體環(huán)境進(jìn)行改造升級(jí)，以為市場(chǎng)提供高端公寓租賃產(chǎn)品。這種模式具備可行性的原因在于，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，目前酒店業(yè)業(yè)績整體下滑，難以為繼，很多酒店作為資產(chǎn)變賣的價(jià)格非常低。租賃機(jī)構(gòu)以較低的成本把酒店物業(yè)拿過來，經(jīng)過裝修改造，變?yōu)樽赓U住宅以后獲取的回報(bào)可遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于酒店經(jīng)營回報(bào)。

第三種是我們?cè)谏虾？吹降囊粋€(gè)經(jīng)營案例。他們把閑置的工業(yè)廠房和商業(yè)用房收購過來通過裝修改造，提供的是中低端的員工公寓產(chǎn)品形態(tài)。在這種產(chǎn)品形態(tài)里，一個(gè)房間可以居住6-8人，跟工廠宿舍和學(xué)生宿舍的形式類似。這種公寓產(chǎn)品主要是面向企業(yè)出租，一般不對(duì)個(gè)人，是由企業(yè)出面租賃然后再轉(zhuǎn)租給員工。由于很多規(guī)模性的用工企業(yè)需要對(duì)員工統(tǒng)一集中管理，因此這種產(chǎn)品形態(tài)在很多一線城市很受歡迎。

幾種發(fā)展模式看下來，我們可以看到，隨著市場(chǎng)、觀念和政策的變化，由機(jī)構(gòu)投資者推動(dòng)的住宅市場(chǎng)正在不斷發(fā)展，并且在未來還有很大的發(fā)展空間。

當(dāng)然，調(diào)研過程中我們也發(fā)現(xiàn)了一些問題，這些問題有一部分得到了解決，有一些則沒有。

一是稅收的問題。這個(gè)問題在6月出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》之后已經(jīng)得到解決。過去租賃住宅是按照房地產(chǎn)租賃業(yè)交稅，稅點(diǎn)在12.5%，太高了。政策出臺(tái)以后是按照服務(wù)業(yè)交稅，服務(wù)業(yè)增值稅的稅率遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)租賃業(yè)。問題已經(jīng)解決。

二是金融的問題。零散的房屋租賃問題好解決，因?yàn)橐?guī)模小涉及的資金少，而如果是整棟的房屋租賃，由于涉及的資金規(guī)模較大，除了利用自有資金，目前尚且沒有太好的辦法。如果能通過REITs解決這個(gè)問題，或許是個(gè)機(jī)會(huì)。對(duì)于租賃市場(chǎng)的投資者來說，如果能夠通過REITs購買閑置的商業(yè)樓或者工業(yè)地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)做租賃經(jīng)營，固定的租金回報(bào)可以形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對(duì)投資者形成回報(bào)，倒是一個(gè)比較可行的資金來源。

三是改建過程中政策障礙的問題。特別是與租賃住宅相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。以消防標(biāo)準(zhǔn)為例來說，機(jī)構(gòu)投資者做租賃住宅在消防標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置上應(yīng)當(dāng)參照哪個(gè)行業(yè)？由于處于行業(yè)發(fā)展初期，現(xiàn)在的情況比較亂，有的參照酒店，有的參照工廠，還有的參照學(xué)生宿舍，實(shí)際上各地的消防部門要求也不一樣。因此未來機(jī)構(gòu)投資者在研究相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)問題例如消防要求、技術(shù)要求時(shí)都要做科學(xué)的調(diào)整。